Cour d'appel, 12 septembre 2023. 22/05936

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 3 ARRET DU 12 AVRIL 2023 (n° , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/05936 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFQFV Décision déférée à la Cour : Arrêt du 28 Janvier 2022 -Juge des contentieux de la protection de Bobigny - RG n° APPELANTE S.C.I. ENTREE DES MARQUES prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliès en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Localité 1] représentée par Me Laurent VIOLLET de la SELARL LVA, avocat au barreau de PARIS, toque : G0129 substituée par Me Olga BUAMULUNGU de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0500 INTIMÉ Monsieur [I] [U] [Adresse 4] [Localité 2] défaillant (assignation remise à personne le 15/04/2022) Madame [H] [U] [Adresse 4] [Localité 2] défaillant (assignation remise à tiers le 15/04/2022) COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre Jean-Christophe CHAZALETTE, Président Patricia LEFEVRE, conseillère Greffier, lors des débats : Olivier POIX ARRÊT : - RENDU PAR DÉFAUT - rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre, pour le Premier Président empêché, Jeanne BELCOUR, greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** Par acte sous seing privé du 27 septembre 2019, la SCI Entrée des Marques a donné à bail à Mme [U] et à M. [U] des locaux à usage d'habitation situés [Adresse 4] à [Localité 2] (93) moyennant un loyer initial mensuel révisable de 1 051,22 euros hors charges. Des loyers étant impayés de la part des preneurs, le bailleur leur a fait délivrer, le 22 juin 2021, un commandement d'avoir à payer la somme de 4 687,24 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de juin 2021, visant la clause résolutoire. Indiquant que les causes de ce commandement n'ont pas été acquittées dans les deux mois de sa délivrance, la SCI Entrée des Marques a, par acte du 13 Octobre 2021, fait assigner Mme [U] et M. [U], ainsi que Mme [J], qui s'est porté caution solidaire, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail et la résiliation de ce bail, d'ordonner l'expulsion de Mme et de M. [U], ainsi que tous occupants de leur chef et ce, avec l'assistance de la force publique, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, si besoin est, des lieux dont s'agit sis [Adresse 4] à [Localité 2], de condamner solidairement Mme et M. [U] et Mme [J] à payer la somme provisionnelle de 7 192,50 euros au titre des arriérés de loyers et charges impayés, leur condamnation solidaire à payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et charges, du lendemain de la résiliation du bail jusqu'à la libération des locaux, leur condamnation solidaire au paiement d'une somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, le tout sous le bénéfice de l'exécution provisoire. Par ordonnance réputée contradictoire du 28 janvier 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny a : - Déclaré l'action de la SCI Entrée des Marques irrecevable; - Dit n'y avoir lieu à constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail relatif à l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2] conclu le 27 septembre 2019 entre la SCI Entrée des Marques d'une part et M. [U] et Mme [U] d'autre part; - Condamné solidairement M. [U] et Mme [U] à payer à la SCI Entrée des Marques à titre provisionnel la somme de 10555,11 euros arrêtée au mois de novembre 2021 inclus,au titre des loyers et charges impayés, assortie des intérêt au taux légal à compter du 22 juin 2021 sur la somme de 4 687,24 euros, à compter du 13 octobre 2021 sur la somme de 7 192,50 euros et à compter de la présente décision sur la somme restante; - Autorisé M. [U] et Mme [U] à se libérer de leur dette en 23 mensualités successives de 400 euros chacune, en sus du loyer courant, et une 24e mensualité majorée du solde de la dette, des frais et intérêts restant dus à cette date; - Dit que la première mensualité devra être réglée au plus tard le 10 du mois suivant l'acte de signification du présent jugement et les suivantes au plus tard le 10 de chaque mois; - Dit que toute mensualité , qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resté impayée 15 jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible; - Condamné la SCI Entrée des Marques à payer à Mme [J] la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision; - Rejeté les autres demandes au surplus; - Condamné solidairement M. [U] et Mme [U] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer; - Rappelé que la présente ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire. Par déclaration du 21 mars 2022, la SCI Entrée des Marques a relevé appel de cette décision, en intimant M. et Mme [U], en ce qu'elle a : - déclaré l'action de la SCI Entrée des Marques irrecevable, - dit n'y avoir lieu à constater la résiliation du bail relatif à l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2], conclu le 27 septembre 2019 entre la SCI Entrée des Marques d'une part et M. [U] et Mme [U] d'autre part, - autorisé M. et Mme [U] à se libérer de leur dette en 23 mensualités successives de 400 euros chacune, en sus du loyer courant, et une 24ème mensualités majorée du solde de la dette, des frais et intérêts restant dus à cette date, dit que la première mensualité devra être réglée au plus tard le 10 du mois suivant l'acte de signification du présent jugement, et les suivantes au plus tard le 10 de chaque mois, - dit que toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré resté impayée 15 jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible. La SCI Entrée des Marques demande à la cour, aux termes de ses dernières conclusions remises et notifiées le 15 mai 2022, au visa des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989, 905 et suivants du code de procédure civile, de : - Infirmer toutes les dispositions de l'ordonnance rendue le 18 janvier 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny, sauf en ce qu'il a condamné M. [U] et Mme [U] à payer à la SCI Entrée des Marques la somme de 10 555,11 euros au titre des loyers et charges impayés et qu'il a condamné la SCI Entrée des Marques à payer à Mme [J] la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile; - Prononcer la résiliation du bail à effet du 22 août 2021 dont s'agit - Ordonner l'expulsion immédiate de M. et Mme [U] de l'appartement situé au 1er étage d'un immeuble sis à [Adresse 4], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, et ce en la forme ordinaire, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin - Ordonner que les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués lors de l'expulsion seront séquestrés dans tel garde meuble qu'il plaira au président de désigner, et ce, aux frais risques et périls des défendeurs - Dire qu'à défaut d'avoir libéré les lieux loués et remis à la SCI Entrée des Marques où à son mandataire les clés, M. et Mme [U] seront contraints sous astreinte de 150 euros par jour de retard et ce, à compter du 8e jour suivant la signification du commandement, d'avoir à quitter les lieux - Condamner solidairement M. et Mme [U] et Mme [J] à payer à la SCI Entrée des Marques une somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de la Selarl LVA , avocat au barreau de Paris, aux offres de droit, sur son affirmation qu'elle en a fait l'avance sans en avoir reçu provision, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. La SCI Entrée des Marques a signifié sa déclaration d'appel et ses conclusions d'appelante à M. et Mme [U], qui n'ont pas constitué avocat, le 15 avril 2022. L'ordonnance de clôture a été rendue le 29 septembre 2022. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. SUR CE, - Sur la recevabilité de la demande tendant à la résiliation du bail : La SCI Entrée des Marques considère que sa demande de résiliation du bail est parfaitement recevable car l'huissier de justice mandaté par ses soins a notifié à la préfecture de Seine-Saint-Denis l'assignation de M. et Mme [U] devant le tribunal judiciaire de Bobigny en résiliation du bail d'habitation et expulsion le 15 octobre 2021, soit au moins deux mois avant l'audience de jugement devant cette juridiction conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989. Selon l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, « à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévus à l'article 4 de la loi du 31 mai 1990 précitée. » Il ressort des pièces produites aux débats que la Sas Leroy-Beaulieu-Allaire-Lavillat, huissiers de justice associés,a adressé à la préfecture de Seine-Saint-Denis une copie de l'assignation des consorts [U] devant le tribunal judiciaire de Bobigny pour non paiement du loyer le 15 octobre 2021, selon le compte-rendu EXPLOC (pièce numéro 6), pour une audience devant le juge des contentieux de la protection prévue le 17 décembre 2021. C'est ainsi que la société appelante a bien respecté le délai de deux mois pour notifier au représentant de l'État dans le département l'assignation des consorts [U] et les dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989. Sa demande aux fins de constater la résiliation du bail d'habitation est donc recevable. L'ordonnance entreprise sera donc infirmée sur ce point. - Sur la résiliation du bail d'habitation par acquisition de la clause résolutoire : En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En vertu de l'article 835 du même code, le juge des référés peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement. L'article 24 de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, notamment, à peine de nullité un décompte de la dette. Le bail d'habitation conclu le 1er janvier 2019 contient effectivement une clause résolutoire à l'article VIII selon laquelle « le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit sans qu'il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice si bon semble au bailleur : deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat. Une fois acquis au bailleur le bénéfice de la clause résolutoire, le locataire devra libérer immédiatement les lieux. » Le commandement de payer du 21 juin 2021 a bien reproduit intégralement cette clause résolutoire, et selon le décompte joint du 2 juin 2021 établi par le cabinet Comte, il était réclamé à Mme et M. [U] la somme de 4 687,24 euros correspondant aux loyers et charges impayés que Mme et M. [U] n'ont pas payé dans le délai de deux mois suivant la délivrance de ce commandement de payer. L'assignation en référé de M. et Mme [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny a bien été notifiée au représentant de l'État au moins deux mois avant l'audience du 17 décembre 2021 en application de l'article 24 11 de la loi de 1989, soit le 15 octobre 2021 par la SAS Leroy-Beaulieu-Allaire-Lavillat, huissiers de justice associés, comme cela résulte de la pièce n° 6 de la société appelante. Sans contester ne pas avoir payé les sommes dues dans le délai prescrit, M. [U] a fait valoir en première instance qu'il était en capacité de s'acquitter de sa dette locative à raison de 400 euros par mois en sus du loyer courant et a sollicité des délais de paiement. C'est ainsi que la SCI Entrée des Marques était en droit, sans mauvaise foi, d'exécuter toutes les clauses du bail, y compris la clause résolutoire en cas de défaut de paiement du loyer. - Sur l'octroi d'un délai de paiement : Selon l'article 24 V de la loi N° 89-462 du 6 juillet 1989, « le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (') au locataire en situation de régler sa dette locative. (') Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit son suspendus. (') Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ». En vertu des V et VII de l'article 24 précité, le juge peut donc accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant ce délai, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus mais les modalités de paiement accordées ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. La SCI Entrée des Marques indique que Mme et M. [U] n'ont pas respecté l'échéancier mis en place par le premier juge et qu'aucun paiement n'a été effectué depuis l'audience devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny. La société soutient que la dette a augmenté depuis lors et s'élève désormais à la somme de 16 144,21euros. Dans ces conditions, il n'y a pas lieu d'accorder des délais de paiement à Mme et M. [U]. Il ressort des pièces produites aux débats que Mme et M. [U] n'ont pas respecté l'échéancier mis en place par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny dans l'ordonnance entreprise à raison de 400 euros supplémentaires par mois pendant 24 mois et que leur dette locative s'est notablement aggravée pour s'établir au mois d'avril 2022 à la somme de 16 144,21 euros selon le décompte établi par le cabinet Comte. Il n'est donc pas démontré que les deux locataires dont les facultés contributives ne sont pas connues sont en capacité tout à la fois d'apurer leur dette locative et de s'acquitter du loyer courant. C'est ainsi qu'il n'y a pas lieu d'accorder des délais de paiement à Mme [U] et M. [U] dans la mesure où ces derniers apparaissent dans l'incapacité de pouvoir respecter un échéancier sur 24 mois, alors que le loyer mensuel courant est de 1 176,22 euros. L'ordonnance entreprise sera donc infirmée de ce chef et la cour constate l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 22 août 202, ce qui entraîne la résiliation du bail d'habitation à compter de cette même date. - Sur le prononcé d'une mesure d'expulsion des lieux loués: Dans la mesure où il a été constaté l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail d'habitation de plein droit, Mme [U] et M. [U] se trouvent désormais occupants sans droit ni titre du logement situé [Adresse 4] à [Localité 2]. Leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, sera donc prononcée. Faute pour Mme [U] et M. [U] d'avoir libéré les lieux loués et remis à la SCI Entrée des Marques où à son mandataire les clés, ils seront contraints sous astreinte de 150 euros par jour de retard et ce, à compter du 15e jour suivant la signification du commandement, d'avoir à quitter effectivement les lieux loués. Il convient également de dire que les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués lors de l'expulsion seront séquestrés dans un garde meuble désigné par la société appelante, et ce, aux frais risques et périls des intimés. - Sur les autres demandes : Il est inéquitable de laisser à la charge de la SCI Entrée des Marques la charge de ses frais irrépétibles non compris dans les dépens d'appel et une somme de 2 000 euros lui sera allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à payer in solidum par Mme et M. [U], mais pas par Mme [J] à l'égard de laquelle la SCI Entrée des Marques s'est désistée de ses demandes en première instance. Les dépens d'appel seront laissés à la charge in solidum de Mme et de M. [U] avec distraction au profit de la Selarl LVA en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Infirme l'ordonnance entreprise dans les limites de l'acte d'appel ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Constate l'acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 22 août 2021 ; Ordonne l'expulsion immédiate de M. et Mme [U] de l'appartement situé au 1er étage de l'immeuble sis à [Adresse 4], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin; Ordonne que les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués lors de l'expulsion seront séquestrés dans le garde meuble qu'il plaira à l'appelant de désigner, et ce, aux frais risques et périls de Mme [U] et M. [U]; Dit qu'à défaut d'avoir libéré les lieux loués et remis à la SCI Entrée des Marques où à son mandataire les clés, M. et Mme [U] seront contraints sous astreinte de 150 euros par jour de retard et ce, à compter du 15e jour suivant la signification du commandement, d'avoir à quitter les lieux; Condamne in solidum Mme [U] et M. [U] à payer à la SCI Entrée des Marques une somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile; Condamne in solidum Me [U] et M. [U] aux dépens d'appel avec distraction au profit de la Selarl LVA , avocat au barreau de Paris, aux offres de droit, sur son affirmation qu'elle en a fait l'avance sans en avoir reçu provision, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER POUR LE PREMIER PRÉSIDENT EMPÊCHÉ