Tribunal judiciaire, 27 septembre 2024. 24/03462

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [F] [T] Madame [U] [M] épouse [T] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Dominique FONTANA Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/03462 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4OKC N° MINUTE : 10 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 27 septembre 2024 DEMANDERESSE S.A.S. HOMYA, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Dominique FONTANA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0139 DÉFENDEURS Monsieur [F] [T], demeurant [Adresse 1] comparant en personne Madame [U] [M] épouse [T], demeurant [Adresse 1] représentée par Monsieur [F] [T], muni d’un pouvoir spécial COMPOSITION DU TRIBUNAL Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 04 juin 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 27 septembre 2024 par Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier Décision du 27 septembre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/03462 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4OKC EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 9 juin 2017, la société GECINA, aux droits de laquelle est venue la société GEC 25 devenue la société HOMYA, a consenti un bail d'habitation à M. [F] [T] et Mme [U] [M] épouse [T] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 2 451 euros et d'une provision pour charges de 444 euros. Par actes de commissaire de justice du 27 novembre 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 59 027,29 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [F] [T] et Mme [U] [M] épouse [T] le 28 novembre 2023. Par assignations du 11 mars 2024, la société HOMYA a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [F] [T] et Mme [U] [M] épouse [T] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes : - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au double du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, - 65 253,99 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 5 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, - 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 12 mars 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES À l'audience du 4 juin 2024, la société HOMYA maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 28 mai 2024, s'élève désormais à 65 253,99 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par les défendeurs dans la limite toutefois de 24 mois. La société HOMYA considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. M. [F] [T] et Mme [U] [M] épouse [T] reconnaissent en effet le montant de la dette locative et demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 1 810 euros sur une période de 36 mois, en plus du loyer courant. M. [F] [T] et Mme [U] [M] épouse [T] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. M. [F] [T] et Mme [U] [M] épouse [T] ont indiqué ne pas faire l'objet d'une telle procédure. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande La société HOMYA justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l'espèce, le contrat a été conclu le 9 juin 2017 pour une durée de six années. Il s'est donc renouvelé le 8 juin 2023 et les nouvelles dispositions de l'article 24 ne lui sont donc pas applicables. Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 27 novembre 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 59027,29 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 janvier 2024. Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s'acquitter de leur dette et à l'accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après. En cas de respect des modalités du plan d'apurement, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu'à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux. 2. Sur la dette locative Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, la société HOMYA verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 28 mai 2024, M. [F] [T] et Mme [U] [M] épouse [T] lui devaient la somme de 65 253,99 euros. M. [F] [T] et Mme [U] [M] épouse [T] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2023 sur la somme de 59 027,29 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [F] [T] et Mme [U] [M] épouse [T] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. 3. Sur l'indemnité d'occupation En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 3 111,74 euros. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 28 janvier 2024, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société HOMYA ou à son mandataire. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [F] [T] et Mme [U] [M] épouse [T], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1000 euros à la demande de la société HOMYA concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 novembre 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 9 juin 2017 entre la société HOMYA, d'une part, et M. [F] [T] et Mme [U] [M] épouse [T], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] est résilié depuis le 28 janvier 2024, CONDAMNE solidairement M. [F] [T] et Mme [U] [M] épouse [T] à payer à la société HOMYA la somme de 65 253,99 euros (soixante-cinq mille deux cent cinquante-trois euros et quatre-vingt-dix-neuf centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 28 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2023 sur la somme de 59 027,29 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, AUTORISE M. [F] [T] et Mme [U] [M] épouse [T] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 1 810 euros (mille huit cent dix euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à M. [F] [T] et Mme [U] [M] épouse [T], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, - le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 28 janvier 2024, - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, - la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de M. [F] [T] et Mme [U] [M] épouse [T] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, - le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - M. [F] [T] et Mme [U] [M] épouse [T] seront solidairement condamnés à verser à la société HOMYA une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, CONDAMNE solidairement M. [F] [T] et Mme [U] [M] épouse [T] à payer à la société HOMYA la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE solidairement M. [F] [T] et Mme [U] [M] épouse [T] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 27 novembre 2023 et celui des assignations du 11 mars 2024. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 septembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge