Cour d'appel, 22 juin 2023. 21/04923

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 1 SECTION 1 ARRÊT DU 22/06/2023 **** N° de MINUTE : N° RG 21/04923 - N° Portalis DBVT-V-B7F-T27D Jugement (N° 20/01211) rendu le 26 août 2021 par le tribunal judiciaire d'Arras APPELANTE La SASU Square Habitat Nord de France agissant en la personne de ses représentants légaux ayant son siège social [Adresse 2] [Localité 5] représentée par Me Karl Vandamme, avocat au barreau de Lille, avocat constitué INTIMÉE Madame [V] [O] née le 05 octobre 1954 à [Localité 5] demeurant [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Me Marjorie Thuilliez, avocat au barreau d'Arras, avocat constitué DÉBATS à l'audience publique du 06 avril 2023 tenue par Bruno Poupet magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe. GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Bruno Poupet, président de chambre Céline Miller, conseiller Camille Colonna, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 22 juin 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Bruno Poupet, président et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 16 mars 2023 **** Aux termes d'un mandat conclu le 4 octobre 2019, Mme [V] [O]-[Y] a confié à la société Square Habitat Nord de France (ci-après Square Habitat), en son agence immobilière de [Localité 6], la vente d'une maison à usage d'habitation située à [Localité 4] moyennant une commission de 10 000 euros. Le 13 novembre 2019, elle a signé, par l'entremise de son mandataire, un compromis de vente avec M. et Mme [L] au prix de 170 000 euros, prévoyant comme conditions suspensives l'obtention par les acquéreurs d'un financement de 183 550 euros au plus tard le 11'mai 2020 et la vente de leur propre immeuble au plus tard le 2 avril 2020, la vente devant être réitérée par acte authentique au plus tard le 30 juin 2020. L'acte authentique de vente a été régularisé le 28 mai 2020, le notaire indiquant par courriel daté du même jour que Mme [O] contestait la facture de commission de l'agent immobilier. Square Habitat a fait assigner Mme [O] devant le tribunal judiciaire d'Arras par acte du 30 septembre 2020 afin d'obtenir sa condamnation, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, à lui payer la somme de 10 000 euros représentant sa commission et celle de 5'000 euros à titre de dommages et intérêts. Par jugement du 26 août 2021, le tribunal a dit que la société Square Habitat avait partiellement manqué à ses obligations contractuelles à l'égard de Mme [O], réduit en conséquence sa commission et condamné Mme [O] à payer à son mandataire la somme de 3'500 euros, débouté Square Habitat de ses demandes plus amples ainsi que de sa demande de dommages et intérêts et condamné celle-ci à payer à Mme [O] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. La société Square Habitat a interjeté appel de ce jugement et, par conclusions remises le 12 novembre 2021, demande à la cour de l'infirmer et, - statuant à nouveau, de condamner Mme [O] à lui payer la somme de 10 000 euros en principal, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification de la décision à intervenir, outre 5 000 euros à titre de dommages et intérêts et 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - y ajoutant, de la condamner à lui payer 1000 euros en application du même article au titre de la procédure d'appel ainsi qu'aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de Me'Karl'Vandamme. Mme [O], par conclusions remises le 27 janvier 2022, demande pour sa part à la cour, au visa des articles 1101, 1146, 1147 et suivants, 1984, 1992 et suivants du code civil, de confirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions, de débouter l'appelante de ses autres demandes et de la condamner aux dépens ainsi qu'à lui payer 1 500 euros au titre de l'article 700. Il est renvoyé aux conclusions des parties pour le détail de leur argumentation. MOTIFS DE LA DÉCISION Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Pour s'opposer au règlement de l'intégralité de la commission stipulée par le mandat susvisé, Mme'[O] soutient que Square Habitat a manqué à ses obligations légales et contractuelles, en particulier à ses obligations d'assistance, de conseil, d'information et de loyauté, ce qu'a admis partiellement le premier juge mais que conteste l'appelante. Elle fonde ses demandes sur les articles 1991 et suivants du code civil en vertu desquels, essentiellement, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution comme des fautes qu'il commet dans sa gestion, mais aussi sur les articles 1146 et 1147 du même code. Ces derniers ayant actuellement trait à l'incapacité de contracter des mineurs non émancipés et des majeurs protégés, il doit s'agir de la rédaction de ces articles antérieure au 1er octobre 2016, bien que le mandat considéré date de 2019, prévoyant le paiement de dommages et intérêts à raison de l'inexécution de l'obligation ou de retard dans l'exécution. Toutefois, Mme [O] ne prétend pas à des dommages et intérêts mais à une réduction du montant de la commission du mandataire, de sorte que c'est en réalité l'article 1217 du code civil qui est susceptible de fonder sa demande en ce qu'il dispose notamment que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté ou l'a été imparfaitement peut obtenir une réduction du prix. Mme [O] fait valoir, en substance, qu'elle n'a pas été correctement conseillée et informée par M.'[S], responsable de l'agence Square Habitat dont il s'agit, notamment sur son absence de faculté de rétractation ; que, vulnérable, elle a été « pressurée'» et manipulée par celui-ci et un de ses collègues pour l'obliger à signer dans des conditions qu'elle ne comprenait pas nécessairement ou n'aurait pas normalement acceptées ; que le lendemain, puis à la réception, le 18 novembre 2019, du compromis du 13 novembre précédent, et encore par la suite, elle a fait part à celui-ci de son mécontentement quant à la date de réitération de la vente, qu'elle jugeait trop lointaine, à la partialité que révéleraient les conditions suspensives et d'autres clauses stipulées dans l'intérêt exclusif des acquéreurs, à la minoration du prix (170'000 euros) par rapport à ce qui avait été convenu (174'000) et à diverses erreurs mais qu'il n'a pas été fait droit à sa demande d'annulation de l'acte, ni tenu compte de ses observations par un avenant ni même répondu à ses doléances ; que « ne sachant quand elle allait enfin pouvoir vendre sa maison, les dates étant soit tardives soit changeantes'», elle n'a pu faire utilement des recherches de logement et s'est trouvée contrainte de louer temporairement un logement à compter du mois de mai 2020 ; que l'ensemble de ces circonstances a fragilisé sa santé physique et psychique. Elle verse aux débats les différents courriers envoyés par elle-même ou son conseil à l'agence pour exprimer ses critiques. Cependant, le contrat de mandat ne contient pas de stipulation d'un délai impératif pour la signature de l'acte authentique. Dans une lettre adressée le 25 novembre 2019 au directeur général de Square Habitat Nord de France, qui témoigne, comme d'autres courriers, d'un niveau de compréhension et d'expression certain, elle expose qu'en confiant à M. [S] son bien à vendre, elle lui a indiqué que, n'étant pas à la rue, elle n'était pas pressée et souhaitait être encore à [Localité 4] au mois de mars 2020 pour les élections municipales. Elle ajoute certes que le 31 octobre 2019, après accord sur l'offre des époux [L], M. [S] l'a informée d'une part de ce que le compromis mentionnerait une réitération en juin, ce à quoi elle a répondu que c'était trop tard et qu'elle souhaitait que cela soit fin mars, d'autre part, qu'il contiendrait une condition suspensive de revente de leur immeuble par les acquéreurs, ce qui l'a surprise. Pour autant, elle a signé le 13 novembre suivant le compromis prévoyant à la fois la réitération de la vente au plus tard le 30 juin, en ayant bien compris cette stipulation ainsi qu'elle le précise dans la lettre évoquée ci-dessus, et la condition suspensive en question, alors que cette signature s'est faite à son domicile, donc dans un cadre familier, qu'elle ne justifie par aucune pièce d'un état de vulnérabilité, état que ne démontre pas une simple ordonnance médicale du 19 novembre 2019 prescrivant divers médicaments dont la cour ignore ce qu'ils sont destinés à soigner, et ne caractérise pas les pressions qu'elle aurait reçues. Si elle déclare qu'elle n'a alors signé, malgré sa contrariété et dans un état d'affolement, que parce qu'elle croyait disposer d'un délai de rétractation qu'elle envisageait de mettre en 'uvre, il lui appartenait de s'en assurer préalablement puisqu'elle affirme que M. [S] ne lui avait donné aucune information à ce sujet et que, par conséquent, il ne lui avait pas dit, à tort, qu'elle bénéficiait d'un tel délai. Mme [O] indique également dans la lettre susvisée du 19 novembre 2019 qu'informée de la proposition des époux [L] le 30 octobre 2019, elle a aussitôt donné son accord sur le prix de 170'000 euros qu'elle ne peut donc reprocher à l'agence d'avoir retenu. Il ressort des pièces versées aux débats que, le mandat étant du 4 octobre 2019 et l'accord conclu avec les époux [L] du 30 octobre suivant, l'agence a fait diligence pour trouver des acquéreurs ; que les conditions suspensives introduites dans le compromis, obtention d'un prêt et vente de leur immeuble par les acquéreurs, étaient classiques, non un avantage inhabituel consenti à ces derniers par parti pris de l'agence en leur faveur, et ont été levées en temps voulu'; que M. [S] a informé les époux [L] du souhait de Mme [O] d'avancer la date de la signature de l'acte authentique et que ceux-ci, par texto du 18 novembre 2019, ont fait savoir que la vente pourrait être régularisée avant le 30 mai 2020 mais qu'ils ne pouvaient s'engager sur une date plus proche ; que l'acte notarié a été effectivement signé le 28 mai. On ne voit pas en quoi une vente prévue en juin plutôt qu'en mars, la date étant peut-être tardive à ses yeux mais pas «'changeante'», était problématique, dès lors qu'elle conservait la disposition de son logement jusque là, et l'empêchait de rechercher un autre logement à acheter pour ce terme. Enfin, Mme [O] ne démontre pas l'existence d'erreurs commises par sa mandataire ayant eu un impact sensible sur la finalisation de l'opération. Il n'existe donc aucune raison de réduire le montant de la commission convenue, de sorte que le jugement doit être infirmé et Mme [O] condamnée à régler à l'appelante la somme de 10'000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2020, date de l'assignation introductive d'instance valant mise en demeure. L'appelante estime qu'en outre, « la résistance abusive et l'attitude dilatoire de Mme [O] doivent être sanctionnées par l'allocation à son profit d'une somme de 5'000 euros à titre de dommages et intérêts'». Mais la mise en oeuvre d'une responsabilité suppose démontrés un préjudice et un fait unis par un lien de causalité, les dommages et intérêts ayant au demeurant pour objet de réparer le préjudice et non de sanctionner le fait générateur et son auteur. Or l'appelante ne caractérise pas de préjudice, résultant du comportement qu'elle dénonce, distinct de celui que lui occasionnent les frais de procédure dont elle demande à être indemnisée par ailleurs, de sorte qu'il n'y a pas lieu de faire droit à sa demande de dommages et intérêts. En revanche, il incombe à l'intimée, partie perdante, de supporter la charge des dépens de première instance et d'appel, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, et il est équitable qu'elle indemnise l'appelante, en application de l'article 700 du même code, des autres frais qu'elle a exposés pour assurer la défense de ses intérêts. PAR CES MOTIFS La cour infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau, condamne Mme [V] [O] à payer à la société Square Habitat Nord de France la somme de 10'000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2020, déboute ladite société de sa demande de dommages et intérêts, déboute Mme [O] de sa demande d'indemnité pour frais irrépétibles, la condamne aux dépens de première instance et d'appel, qui pourront être recouvrés par Me'Vandamme selon les modalités prévues par l'article 699 du code de procédure civile, et au paiement à la société Square Habitat Nord de France de la somme de 2 500 euros par application de l'article 700 du même code, à titre d'indemnisation des frais irrépétibles qu'elle a exposés tant en première instance qu'en cause d'appel. Le greffier Delphine Verhaeghe Le président Bruno Poupet