Tribunal judiciaire, 13 décembre 2024. 23/01144

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN _______________________ Chambre 3 - CONSTRUCTION ************************ DU 13 Décembre 2024 Dossier N° RG 23/01144 - N° Portalis DB3D-W-B7H-JXP3 Minute n° : 2024/327 AFFAIRE : [G] [N], [R] [Y] épouse [N] C/ Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL AGI JUGEMENT DU 13 Décembre 2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET, Vice-Président, statuant à juge unique GREFFIER : Madame Peggy DONET DÉBATS : A l’audience publique du 13 Septembre 2024 A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Décembre 2024 JUGEMENT : Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort copie exécutoire à : Maître Renaud ARLABOSSE de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE Maître Danielle ROBERT de la SCP ROBERT & FAIN-ROBERT Délivrées le 13 Décembre 2024 Copie dossier NOM DES PARTIES : DEMANDEURS : Monsieur [G] [N] Madame [R] [Y] épouse [N] demeurants [Adresse 1] représentés par Maître Danielle ROBERT de la SCP ROBERT & FAIN-ROBERT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN D’UNE PART ; DÉFENDEUR : Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL AGI, dont le siège social est sis [Adresse 2] représenté par Maître Renaud ARLABOSSE de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN D’AUTRE PART ; ****************** FAITS MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES Par actes d’huissier en dates du 8 février 2023, les époux [N] faisaient assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] à [Localité 3] sur le fondement des articles 24, 10-1, 9, 14 de la loi du 10 juillet 1965. Les époux [N] exposaient avoir acquis les lots n° 7, 22, 23, 30, et 32 de la résidence, le n°22 correspondant à un appartement avec jouissance exclusive de la terrasse avec pergola et partie aménagée en jardin sur dalle. Lors des intempéries la toiture terrasse se chargeait en eau, détruisant les aménagements paysagers mis en place et générant des infiltrations dans le lot sous-jacent en raison d’une défectuosité de l’étanchéité. La copropriété votait la réfection en assemblée générale du 25 février 2020. À la suite de dissensions, l’assemblée générale du 4 septembre 2020 votait une résolution intitulée « travaux d’étanchéité des jardinières en toiture terrasse de l’appartement n° 41 de Monsieur [N] ». L’assemblée générale décidait d’imposer aux époux [N] la remise en pleine terre de leur terrasse après la réfection du complexe d’étanchéité alors même que c’était la terre qui avait nui à l’intégrité du revêtement d’étanchéité et avait engendré des mises en charge de la terrasse. Par jugement devenu définitif en date du 11 août 2022 le tribunal judiciaire de Draguignan avait annulé les résolutions n° 8, 10, 10-1 à 10-5 de l’assemblée générale du 4 septembre 2020. Le syndicat des copropriétaires avait procédé aux travaux d’étanchéité et avait laissé la terrasse en l’état c’est-à-dire l’étanchéité vierge de tout autre revêtement. Les époux [N] n’avaient eu d’autre choix que de procéder à leurs frais avancés, à la remise en état de la terrasse, le syndicat des copropriétaires refusant toute prise en charge. La description du lot n° 22 stipulait qu’il bénéficiait de la jouissance exclusive et perpétuelle de la terrasse avec pergola, jardinière et partie aménagée en jardin sur dalle. Les revêtements de sol aux termes du règlement de copropriété étaient des parties privatives. La copropriété ne pouvait donc leur imposer un revêtement spécifique. En application de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 les copropriétaires subissant un préjudice par suite de l’exécution de travaux d’intérêt collectif ont droit à une indemnité de la part de la copropriété, répartie en proportion de la participation de chacun des copropriétaires au coût des travaux. En l’espèce les demandeurs avaient été contraints de subir la dépose de l’intégralité de leur terrasse et le retrait de tous les végétaux, puis la réalisation des travaux pendant trois mois. Ils avaient dû ensuite remettre les lieux en l’état à leurs frais. Ils demandaient la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 13 825 € au titre de la remise en état de la terrasse à jouissance exclusive, et la somme de 500 € au titre du préjudice de jouissance. Ils demandaient à être déchargés de toute participation à la dépense commune au titre de la présente procédure et au titre de celle ayant donné lieu au jugement définitif du 11 août 2022, sollicitaient 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation du défendeur aux dépens, avec distraction au profit de leur conseil. Par conclusions signifiées par voie électronique le 10 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 4] » soutenait que les époux [N] étaient irrecevables en leur action, concluait au rejet de leurs demandes et à leur condamnation à lui verser la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles et à régler les dépens avec distraction au profit de son conseil. Le concluant rappelait que la terrasse litigieuse avait toujours été aménagée en nature de jardin, la terre étant posée directement sur le complexe d’étanchéité pour y effectuer des plantations. Avec le temps, le complexe d’étanchéité s’était dégradé, occasionnant des désordres. Les travaux de réfection avaient été décidés et réalisés. Les époux [N] avaient alors opté pour une solution consistant à poser des dalles sur plots et du gazon synthétique. Ils avaient indiqué qu’ils prendraient en charge le coût de ces travaux, le revêtement étant une partie privative. C’était dans ces conditions que les travaux avaient été votés lors de l’assemblée générale du 25 février 2020. Puis les demandeurs avaient fait volte-face et avaient notifié qu’ils n’entendaient plus financer le coût du revêtement. Ils avaient provoqué une deuxième assemblée générale le 4 septembre 2020, laquelle avait voté une remise en l’état à l’identique. Les travaux avaient été réceptionnés sans réserve le 20 janvier 2021 par le syndic et par les demandeurs. Le syndicat des copropriétaires soutenait tout d’abord que cette prétention constituait le complément naturel de la prétention principale en annulation de la résolution n°10 de l’assemblée générale du 4 septembre 2020. Ils avaient l’obligation de concentrer l’intégralité de leurs demandes dans le cadre de la première instance, alors que toutes les circonstances de fait de droit étaient réunies pour qu’ils le fassent. Ils étaient donc irrecevables à engager une nouvelle instance pour présenter une demande oubliée dans le cadre du premier procès. Sur le fond, les demandeurs ne pouvaient valablement soutenir que les travaux de réfection du complexe d’étanchéité avaient porté atteinte aux modalités de jouissance de leurs parties privatives. La présence de pleine terre remontait vraisemblablement à l’origine de l’immeuble et n’avait jamais été contestée. La terrasse privative dont ils jouissaient était identique avant et après travaux. Le syndicat des copropriétaires avait remis les lieux en leur état antérieur aux désordres à ses frais et non aux frais des demandeurs conformément à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Les demandeurs ne pouvaient soutenir que les coûts exposés pour refaire leur terrasse en retirant la terre et en installant des dalles sur plots étaient la conséquence directe des travaux de réfection de l’étanchéité. Pour un plus ample exposé des faits moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures susvisées conformément à l’article 455 du Code de procédure civile. La procédure était clôturée par ordonnance en date du 8 avril 2024, et l’affaire était renvoyée pour être plaidée à l’audience du 13 septembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de la demande des époux [N] La fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires a été tranchée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 18 décembre 2023 qui a relevé que le plaideur n’était pas tenu de présenter dans la même instance toutes les demandes fondées sur les mêmes faits. Les époux [N] ont précédemment saisi le tribunal d’une demande d’annulation de résolutions dont aucune n’avait pour objet précis de les indemniser du coût de la remise en état de leurs parties privatives. Il avait été demandé que l’assemblée soit informée du coût des solutions envisageables, et non de prendre en charge celles-ci. Dès lors le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir tirée du principe de concentration des moyens. En application de l’article 789 du code de procédure civile le juge de la mise en état est jusqu’à son dessaisissement seul compétent pour statuer sur les fins de non-recevoir. Les conclusions du syndicat des copropriétaires tendant à l’admission de ce moyen par le juge du fond ne sont donc pas recevables. Sur le fond L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 pose le principe de l’usage et de la libre jouissance des parties privatives de chaque copropriétaire. La réalisation de travaux d’intérêt commun sur des parties privatives ouvre droit pour le copropriétaire qui établit un préjudice de ce fait à une indemnité. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne conteste pas que l’aménagement en pleine terre du jardin privatif afférent au lot 22 ait été à l’origine de la dégradation de l’étanchéité de la terrasse et des désordres affectant les appartements à l’étage inférieur. Les travaux qui ont été décidés sont donc des travaux d’intérêt collectif. Il résulte des constats d’huissier produits aux débats que les époux [N] ont cessé tout arrosage des végétaux situés au-dessus de l’étanchéité défaillante, et ont perdu ceux-ci. Les résolutions adoptées démontrent notamment un défaut d’entretien des évacuations d’eau, alors que les demandeurs propriétaires depuis septembre 2019 ne pouvaient être responsables de leur calcification. Il n’est pas contesté que les travaux d’intérêt collectif ont duré près de trois mois durant lesquels les demandeurs ont été privés de la jouissance de leur terrasse. Le constat en date du 8 janvier 2021 réalisé après les travaux d’étanchéité démontre que la maçonnerie a été endommagée, des lampes cassées et un garde-corps retiré. La circonstance que le 20 janvier 2021 M. [N] ait signé la réception des travaux sans réserve est inopérante, l’article 9 précité prévoyant que le syndicat exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à réception des travaux et donc soit seul apte à formuler des réserves. Une fois l’étanchéité réalisée, en application de l’article 26 de la loi de 1965 les demandeurs ne pouvant se voir imposer une modification à la destination de leurs parties privatives ou modalités de leur jouissance telles qu’elles résultent du règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires devait prendre en charge la réfection de la « terrasse avec pergola, jardinière et partie aménagée en jardin sur dalle » selon le descriptif du lot n°22 par le règlement de copropriété (page 18). Le syndicat des copropriétaires n’est donc pas fondé à soutenir qu’ils avaient souhaité transformer leur jardin en pleine terre en jardin sur dalle sur plots. Il n’est pas contestable que si l’étanchéité n’avait pas dû être refaite, les demandeurs auraient continué à jouir de leur terrasse dans des conditions normales. Par conséquent ils ont bien subi un préjudice par suite de l’exécution des travaux d’intérêt collectif résultant de la dégradation des aménagements antérieurs. Ils ont fait établir des devis par des entreprises pour la réalisation de la terrasse sur plots et la revégétalisation dont le total s’élève de 16 000 à 34 000 €. Ils ont préféré réaliser les travaux eux-mêmes et justifient d’un total de dépenses de 13 823,84 € qui ne paraît pas exagéré. Le syndicat des copropriétaires sera condamné à leur verser cette somme, ainsi que la somme de 500 € au titre du préjudice de jouissance du fait des travaux d’étanchéité, dont la démonstration a été apportée par le constat en date du 8 janvier 2021. Sur les dépens Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, est condamné aux dépens de l’instance avec distraction au profit de Maître Danielle Robert. Sur les frais irrépétibles Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, est condamné à verser aux époux [N] la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile. Sur l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 Selon ses dispositions, « le copropriétaire qui à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé même en l’absence de demande de sa part de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ». L’équité ne commande pas d’écarter l’application de ces dispositions qui sont de plein droit. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Vu l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, Déclare irrecevable devant le juge du fond la fin de non-recevoir tirée du principe de la concentration des moyens, Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 4] » à verser à Monsieur [G] [N] et Madame [R] [Y] épouse [N] : - la somme de 13 823,84 € au titre du préjudice subi du fait de l’exécution des travaux d’intérêt collectif - la somme de 500 € au titre du préjudice de jouissance Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 4] » aux dépens de l’instance, avec distraction au profit de Maître Danielle Robert, Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 4] » à verser à Monsieur [G] [N] et Madame [R] [Y] épouse [N] la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, Dit n’y avoir lieu à écarter l’application de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 précitée. Le Greffier, Le Président,