Tribunal judiciaire, 25 octobre 2024. 24/01213

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [N] [O] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Alexia DROUX Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 24/01213 - N° Portalis 352J-W-B7I-C34KP N° MINUTE : 1-2024 JUGEMENT rendu le vendredi 25 octobre 2024 DEMANDERESSE Association AURORE, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Alexia DROUX de la SCP DROUX BAQUET, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #191 DÉFENDEUR Monsieur [N] [O], demeurant [Adresse 2] comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 06 septembre 2024 Délibéré le 25 octobre 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 octobre 2024 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier Décision du 25 octobre 2024 PCP JCP fond - N° RG 24/01213 - N° Portalis 352J-W-B7I-C34KP EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 11 août 2020, modifié par avenant du 17 octobre 2022, l'association AURORE a consenti à Monsieur [N] [O] une convention d'occupation à titre onéreux du logement situé [Adresse 2] pour une durée de trois mois renouvelable dans la limite de 18 mois. Par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2024, l'association AURORE a assigné Monsieur [N] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de : constater que le bail est résilié depuis le 7 juillet 2023 et subsidiairement prononcer judiciairement la résiliation du bail pour défaut de paiement de la redevance, et ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [O],condamner Monsieur [N] [O] à lui verser une indemnité mensuelle d'occupation de 900 € par mois jusqu'à son départ effectif, et à lui payer un arriéré de 2088,14 € avec intérêts à compter du 4 octobre 2023, outre 1000 € au titre des frais irrépétibles et les dépens. A l'audience du 6 septembre 2024, l'association AURORE, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Monsieur [N] [O], comparant en personne, a sollicité son maintien dans les lieux. L'affaire a été mise en délibéré au 25 octobre 2024 par mise à disposition au greffe. L’association a été autorisée à transmettre en cours de délibéré une note sur le régime juridique applicable au bail, ayant fait valoir au cours des débats que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne s’appliquait pas. Aucune note n’a été produite en cours de délibéré. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [N] [O] a été conclu dans le cadre du dispositif d'intermédiation locative « Louez solidaire et sans risque » financé par le Département de Paris dans la cadre du Fonds de Solidarité Logement de [Localité 3] pour permettre l'accueil de ménages parisiens défavorisés, privés de logement, dans un logement temporaire. Le terme "intermédiation" de manière générique renvoie à l’intervention d’un tiers social (dénommé opérateur, organisme agréé ou association) entre le propriétaire et la personne occupant le logement, afin de sécuriser la relation locative. Le contrat de sous-location entre l'organisme agréé et l'occupant ne relève pas en principe de la loi du 6 juillet 1989. Lorsqu'il est conventionné, l'article L.353-20 du code de la construction et de l'habitation prévoit toutefois que les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sont applicables au contrat de sous-location dans les conditions prévues au III de l'article 40 de cette loi, cet article énumérant lui même les articles qui ne s'appliquent pas, notamment celui sur la durée de location (article 10) ce qui permet d'insérer au contrat de sous-location une durée maximale et un nombre limité de reconduction tacites pour répondre à l'objectif d’accueil du plus grand nombre de personnes en situation précaire dans l'attente de leur accès à un logement plus pérenne soumis à des dispositions plus générales (loi du 6 juillet 1989 ou réglementation HLM). En revanche l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est applicable (le mécanisme d'acquisition des clauses résolutoires et de leur suspension s'applique). Sur la résiliation du titre d'occupation Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. La résiliation unilatérale de la part du bailleur dans le cadre d'un dispositif d'intermédiation locative peut notamment intervenir en cas de dépassement de la durée prévue au contrat pour la mise à disposition du logement et de maintien dans les lieux par le locataire au delà, s'agissant d’un motif légitime de congé assimilable à une cessation des conditions d'admission dans l'établissement. En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une durée maximale de 18 mois et prévoit par ailleurs qu'un congé puisse être donné par le bailleur, sous réservé d’un préavis d'un mois, par lettre recommandée avec avis de réception (article 4). Toutefois, si le congé délivré à Monsieur [N] [O] par lettre du 7 juillet 2023 rappelle la durée limitée de séjour, le défaut de paiement de la contribution mensuelle et l’absence d’adhésion au dispositif d’accompagnement social, l’assignation se fonde uniquement pour voir constater la résiliation du bail de plein droit sur le défaut d’adhésion au dispositif et sur le défaut de paiement régulier de la contribution mensuelle. Or la nécessité de respecter un accompagnement social ne figure pas au contrat de bail et le défaut de paiement fait l’objet d’une clause résolutoire spécifique dans le contrat de bail dont les conditions n’ont pas été mises en œuvre. En conséquence, la résiliation de plein droit du bail ne peut être constatée. Par ailleurs, dès lors que la dette est désormais réglée, le défaut de paiement seul invoqué dans l’assignation à l’appui de la demande de résiliation judiciaire du bail n’est pas suffisamment grave pour prononcer la résiliation judiciaire du bail. En conséquence, la demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail est rejetée. La demande en paiement est par ailleurs sans objet compte tenu du règlement de la dette. Sur les demandes accessoires Les circonstances du litige et notamment la dette initiale justifient de mettre les dépens de l’instance à la charge de Monsieur [N] [O] en application de l'article 696 du code de procédure civile. L’équité commande de rejeter la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, REJETTE la demande de constat de la résiliation du bail et de prononcé de la résiliation judiciaire du bail, REJETTE toutes les autres demandes, REJETTE la demande au titre des frais irrépétibles, CONDAMNE Monsieur [N] [O] aux dépens ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés. Le greffier, Le juge