Texte intégral
CIV. 1
CM
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 11 janvier 2017
Rejet non spécialement motivé
Mme BATUT, président
Décision n° 10016 F
Pourvoi n° A 15-29.040
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par :
1°/ M. [U] [E] [N],
2°/ Mme [S] [F], épouse [N], domiciliés tous deux [Adresse 1],
contre l'arrêt rendu le 28 septembre 2015 par la cour d'appel d'Orléans (chambre civile), dans le litige les opposant à la société IFB France, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 2],
défenderesse à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 29 novembre 2016, où étaient présents : Mme Batut, président, M. Truchot, conseiller rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat de M. et Mme [N], de la SCP Boullez, avocat de la société IFB France ;
Sur le rapport de M. Truchot, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme [N] aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze janvier deux mille dix-sept.MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [U] [N]
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement en ce qu'il avait dit que la société IFB France s'était rendue coupable de manoeuvres déloyales constitutives de faute, et d'avoir débouté M. et Mme [N] de leur demande de dommages et intérêts envers la société IFB France ;
AUX MOTIFS PROPRES QU' « aux termes de l'acte authentique reçu par Maître [V], notaire à [Localité 1], la livraison du bien était stipulée devoir intervenir au cours du 4ème trimestre 2007, sauf cas de force majeure ou autre cause légitime de suspension du délai ;
Que le prix total était de 199.900 €, payable par fractions échelonnées en fonction de l'avancement des travaux ;
Que le financement de l'opération était assuré en totalité par un prêt souscrit auprès de la SA BNP Paribas ;
Que ladite opération était garantie par une assurance décennale constructeur et une assurance dommages-ouvrages souscrite auprès de la compagnie MMA Entreprise, ainsi que par une garantie d'achèvement souscrite auprès de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Centre Loiret ;
Que les époux [N] ont reconnu à l'acte avoir été mis en mesure de consulter les pièces du dossier ;
Que le jugement entrepris n'est pas remis en cause, en ce qu'il a constaté que, en 2011, les travaux n'étaient toujours pas terminés, en ce qu'il a considéré que l'importance du retard de livraison était constitutive d'un manquement grave de la SCCV Résidence du Maupas à ses obligations et en ce qu'il a, pour ce motif, prononcé la résolution de la vente et, par voie de conséquence, celle du contrat de prêt accessoire, avec les conséquences financières en découlant ;
Que le retard de livraison, à l'origine de l'échec de l'opération, est imputable au vendeur, seul tenu d'une obligation de délivrance à l'égard des époux [N] ;
Que les manquements commis par le promoteur à ses obligations ont été sanctionnés par la résolution de la vente ;
Que les époux [N] entendent, néanmoins, voir reconnaître la responsabilité de la société IFB France, d'une part, en raison de méthodes commerciales jugées déloyales, et, d'autre part, en raison de manquements à son devoir d'information et de conseil ;
Sur les pratiques commerciales jugées déloyales :
Que les époux [N] invoquent en premier lieu la communication par la société IFB France de fausses informations ou d'informations trompeuses ;
Que la société IFB France n'est pas intervenue comme conseil en gestion de patrimoine, contrairement à ce que prétendent les appelants, mais en vertu et dans le cadre du mandat de vente que lui avait consenti la SCCV Résidence du Maupas ;
Que la société IFB France, qui a la qualité d'agent immobilier, avait les compétences requises pour mener à bien cette opération ;
Que, en cette qualité, elle ne proposait pas, en l'espèce, des placements financiers, mais des acquisitions immobilières, la circonstance que ces dernières puissent générer des avantages fiscaux ne modifiant en rien la nature de l'opération ;
Qu'il n'est pas démontré que la société IFB France ait tenté de tromper les acquéreurs sur ses véritables compétences, étant observé que la qualification de « créateur de patrimoine » apposée sur les plaquettes publicitaires n'a aucune signification juridique et ne pouvait être prise au pied de la lettre ;
Qu'il résulte des pièces contractuelles et courriers versés aux débats que les relations de la société IFB France avec le groupe Akerys et l'association EDC n'étaient nullement dissimulées, de sorte que les époux [N] ne peuvent prétendre avoir été abusés de ce chef ;
Qu'il en va de même des relations entre le groupe Akerys et l'association EDC, cette dernière apparaissant clairement comme faisant partie du premier ;
Qu'il n'est, en revanche, pas discutable que la société IFB France, hors le mandat de vente qui lui avait été confié, n'avait pas de relation particulière
avec la SCCV Résidence du Maupas, promoteur de l'opération, l'une et l'autre sociétés constituant des entités juridiques parfaitement distinctes et n'ayant pas de liens capitalistiques démontrés ;
Qu'il n'est pas anormal que la plaquette publicitaire remise aux acquéreurs potentiels ait fait une présentation avantageuse de l'opération ;
Que tel est bien l'objet d'un tel document, dont il est clairement annoncé qu'il n'a pas valeur contractuelle ;
Que le document intitulé « Projection financière » mentionnait expressément qu'il constituait une simulation et qu'il n'avait pas valeur contractuelle ;
Que celui-ci, qui avait été établi sur la base de l'étude patrimoniale réalisée à partir des éléments fournis par les époux [N], ne contenait pas pour autant d'informations mensongères, mais se contentait de présenter la situation optimale pouvant être attendue par le souscripteur, étant observé que ce dernier ne pouvait ignorer que, comme tout investissement, l'opération projetée comportait nécessairement des aléas et que la situation espérée pouvait ne pas être atteinte ;
Qu'il ne peut être reproché à la société IFB France que les résultats espérés n'aient pu être atteints, l'intéressée n'étant pas responsable de la défaillance du promoteur, à l'origine de l'échec de l'opération, et n'ayant pas d'obligation de résultat quant aux résultats annoncés ;
Sur les manquements allégués de la société IFB France à son devoir d'information et de conseil :
Attendu que la société IFB France, qui n'est intervenue qu'en qualité de mandataire du vendeur, chargée de la commercialisation, ne peut être tenue pour responsable des erreurs et carences de la SCCV Résidence du Maupas ;
Attendu que le contrat souscrit par les époux [N] est conforme aux dispositions régissant la vente en l'état futur d'achèvement ;
Que les intéressés se sont vus remettre l'ensemble des documents constituant la convention et ont ainsi reçu toutes les informations susceptibles de les éclairer sur la portée de leur engagement ;
Que l'opération était d'autant moins étrangère à Monsieur [N], que celui-ci avait réalisé d'autres investissements avec le même groupe et qu'il se présentait lui-même comme maître d'oeuvre, ce qui le mettait, plus que d'autres, en capacité de mesurer les avantages et les risques de l'opération ;
Que l'acte de vente informait très exactement les époux [N] de l'étendue des garanties dont ils bénéficiaient ;
Que les attestations d'assurance leur ont été remises ;
Qu'une garantie de paiement des loyers leur a été proposée ;
Que les intéressés ont ainsi été complètement informés en vue de la formation du contrat et qu'ils ont bénéficié, des délais, notamment de réflexion et de rétractation, attachés au régime de la vente en l'état futur d'achèvement ;
Qu'ils ne justifient d'aucun préjudice de ce chef ;
Qu'il résulte des nombreux échanges de courriers versés aux débats que, en présence des difficultés apparues en cours de chantier et, spécialement, des retards de livraison, ni la société IFB France, ni d'ailleurs l'association EDC, ne se sont désintéressées du sort des époux [N] ;
Qu'il découle, notamment, d'une lettre de la société IFB France en date du 3 août 2009 et d'un mail de Monsieur [W] en date du 11 mars 2010 que l'intimée a continué à apporter ses conseils aux intéressés, adoptant en cela une position distincte de celle du promoteur ;
Qu'une lettre de la société IFB France aux époux [N] (pièce 21), qui évoque les difficultés rencontrées avec le promoteur, invitait les clients à se mettre en relation avec son cabinet d'avocat, lequel les assisterait et mettrait en oeuvre les procédures nécessaires, les frais étant pris en charge par elle-même ;
Qu'un courrier de l'association EDC en date du 23 juillet 2010 fait état des avances de trésorerie consenties au profit des clients lésés, avances intégralement financées par la société IFB France ;
Que les mails échangés par les parties démontrent que la société EDC est elle-même intervenue, à plusieurs reprises, sur le chantier pour constater l'avancement des travaux, qu'elle a fait dresser par des experts la liste des réserves et qu'elle a entrepris des démarches pour obtenir la livraison effective du bien (cf pièces 60 et suivantes) ;
Qu'ainsi les époux [N] ne démontrent pas la réalité des manquements qu'aurait commis la société IFB France à ses obligations ;
Que leur préjudice résulte essentiellement du retard de livraison et de l'absence d'achèvement des travaux, ce qui relève de la seule responsabilité du promoteur ;
Que les intéressés ne justifient, au demeurant, pas des raisons pour lesquelles ils n'ont pas mis en oeuvre les garanties offertes par le contrat, et en particulier la garantie d'achèvement, de sorte que ledit préjudice est, pour partie au moins, imputable à leur propre négligence ;
Que le jugement entrepris sera confirmé, en ce qu'il les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts formée à l'encontre de la société IFB France ;
Que, bien que non fondée, la réclamation des époux [N], qui avait d'ailleurs été accueillie en son principe en première instance, ne peut être qualifiée d'abusive ;
Que la demande de dommages et intérêts formée à leur encontre par la société IFB France sera rejetée » ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « les consorts [N] sollicitent la somme de 15 000 euros en réparation de leur préjudice ;
Que toutefois M. et Mme [N] allèguent d'un préjudice de 15 000 euros sans le justifier et sans démontrer le lien de causalité entre ledit préjudice et la faute commise par la société IFB ;
Qu'il y a donc lieu de les débouter de leurs demandes » ;
1/ ALORS QU'une pratique commerciale est réputée trompeuse si elle contient des informations fausses ou que, d'une manière quelconque, y compris par sa présentation générale, elle induit ou est susceptible d'induire en erreur le consommateur moyen, même si les informations présentées sont factuellement correctes, et qu'elle l'amène ou est susceptible de l'amener à prendre une décision commerciale qu'il n'aurait pas prise autrement ; que la pratique commerciale est déloyale lorsque l'information trompeuse porte sur l'étendue des engagements du professionnel, la motivation de la pratique commerciale et la nature du processus de vente, ainsi que toute affirmation ou tout symbole faisant croire que le professionnel ou le produit bénéficie d'un parrainage ou d'un appui direct ou indirect ; qu'en l'espèce, les époux [N] soulignaient dans leurs conclusions que dans la projection financière que leur a remis la société IFB le 14 novembre 2006, l'association EDC était présentée comme un « label », gage de haute qualité, et qu'elle « défend en toute indépendance les intérêts de ses adhérents » quand, en réalité, cette association était très fortement liée à la société IFB, de sorte que la projection commerciale était manifestement de nature à induire un consommateur moyen en erreur ; qu'en retenant pourtant que ces liens « n'étaient nullement dissimulés, de sorte que les époux [N] ne peuvent prétendre avoir été abusés de ce chef » (arrêt, p. 6, alinéa 5), la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, ensemble les articles 6, 1° c) de la directive 2005/29/CE du 11 mai 2005 et L. 121-1 du code de la consommation ;
2/ ALORS QU'une pratique commerciale est réputée trompeuse si elle contient des informations fausses ou que, d'une manière quelconque, y compris par sa présentation générale, elle induit ou est susceptible d'induire en erreur le consommateur moyen, même si les informations présentées sont factuellement correctes, et qu'elle l'amène ou est susceptible de l'amener à prendre une décision commerciale qu'il n'aurait pas prise autrement ; que la pratique commerciale est déloyale lorsque l'information trompeuse porte sur la nature, les qualités et les droits du professionnel ou de son représentant, tels que son identité et son patrimoine, ses qualifications, son statut, son agrément, son affiliation ou ses liens et ses droits de propriété industrielle, commerciale ou intellectuelle ou les récompenses et distinctions qu'il a reçues ; qu'en l'espèce, les époux [N] soulignaient dans leurs conclusions qu'ils avaient légitimement cru que la société IFB, qui se présentait comme « créateur de patrimoine », avait la qualité de conseiller en patrimoine, et ce d'autant plus que la projection financière qui leur a été remise portait le sous-titre «ingénierie financière », cependant que cette société agissait en simple qualité d'agent immobilier titulaire d'un mandat de vente consentie par la société Maupas ; qu'en retenant pourtant que « la qualification de « créateur de patrimoine » apposée sur les plaquettes publicitaires n'a aucune signification juridique et ne pouvait être prise au pied de la lettre » (arrêt, p. 6, alinéa 4), quand, précisément, l'invocation d'une qualification dépourvue de sens établissait le caractère trompeur de la publicité, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, ensemble les 6, 1° f) de la directive 2005/29/CE du 11 mai 2005 et L. 121-1 du code de la consommation ;
3/ ALORS QU'un agent immobilier titulaire d'un mandat de vente qui s'entremet de manière habituelle dans des opérations immobilières de placement se doit d'informer et de conseiller l'acquéreur éventuel sur les caractéristiques de l'investissement qu'il lui propose et sur les choix à effectuer ; qu'à ce titre, lorsque le promoteur est en état de déconfiture, il doit immédiatement informer l'acquéreur en l'état futur d'achèvement de la nécessité de mettre en oeuvre la garantie d'achèvement ; qu'en retenant pourtant que le préjudice serait, « pour partie au moins », imputable à la négligence des époux [N] qui n'avaient pas mis en oeuvre la garantie d'achèvement (arrêt, p. 8, alinéa 1er), sans rechercher, comme elle était invitée à le faire (conclusions, p. 9, alinéas 3 et 4), si la société IFB n'avait pas manqué à son obligation de conseil en s'abstenant d'alerter les exposants de la nécessité de mettre en oeuvre cette garantie, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
4/ ALORS QU'est constitutive d'un préjudice réparable l'impossibilité dans laquelle se trouve l'acquéreur d'obtenir restitution du prix de vente auprès du vendeur insolvable ; qu'en l'espèce, les époux [N] soulignaient qu'ils subissaient un préjudice consécutif à l'annulation de la vente, imputable à la faute de la société IFB, dans la mesure où ils ne pouvaient obtenir restitution du prix de vente, « le promoteur étant introuvable et a priori insolvable » (conclusions, p. 15, alinéa 11) ; qu'en retenant pourtant, à supposer ce motif adopté, que les époux [N] ne justifieraient pas du préjudice qu'ils invoquaient (jugement, p. 15, alinéa 5), la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil.
5/ ALORS QU'il existe un lien de causalité entre la faute de l'agent immobilier, laquelle a directement contribué à l'annulation de la vente, et le préjudice subi par l'acquéreur qui ne peut obtenir du vendeur, insolvable, la restitution du prix ; qu'en l'espèce, les époux [N] soulignaient qu'ils subissaient un préjudice consécutif à l'annulation de la vente, imputable à la faute de la société IFB, dans la mesure où ils ne pouvaient obtenir restitution du prix de vente, « le promoteur étant introuvable et a priori insolvable » (conclusions, p. 15, alinéa 11) ; qu'en retenant pourtant, à supposer ce motif adopté, que les époux [N] ne justifieraient pas du lien de causalité entre la faute de la société IFB et leur préjudice (jugement, p. 15, alinéa 5), la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil.
