Cour de cassation, 27 février 2020. 19-14.484

CIV. 3 CF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 27 février 2020 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10101 F Pourvois n° M 19-14.484 B 19-20.455 JONCTION R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 27 FÉVRIER 2020 La Société d'exploitation des biens immobiliers (SEBIL), société civile immobilière, dont le siège est [...] , a formé les pourvois n° M 19-14.484 et B 19-20.455 contre un arrêt rendu le 6 mars 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 5 , chambre 3), dans les litiges l'opposant respectivement : 1°/ à la société MJA, dont le siège est [...] , prise en la personne de Mme D... G..., en qualité de mandataire judiciaire de la société Nation chaussures, domiciliée [...] , 2°/ à la société Nation chaussures, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , 3°/ à la société O... U..., société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , prise en la personne de M. O... U..., en qualité d'administrateur judiciaire de la société Nation chaussures, défenderesses à la cassation. Les dossiers ont été communiqués au procureur général. Sur le rapport de Mme Provost-Lopin, conseiller, les observations écrites de Me Haas, avocat de la société SEBIL, de la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat des sociétés Nation chaussures, O... U... et MJA, ès qualités, après débats en l'audience publique du 21 janvier 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Provost-Lopin, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. En raison de leur connexité, les pourvois n° M 19-14.484 et B 19-20.455 sont joints. 1. Le moyen de cassation identique annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces pourvois. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE les pourvois ; Condamne la société SEBIL aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société SEBIL ; la condamne à payer aux sociétés Nation chaussures, O... U... et MJA, en leurs qualités respectives d'administrateur judiciaire et de mandataire judiciaire de la société Nation chaussures la somme globale de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept février deux mille vingt. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit aux pourvois n° M 19-14.484 et B 19-20.455 par Me Haas, avocat aux Conseils, pour la société SEBIL Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR fixé à la somme de 25 832 euros par an et en principal à compter du 1er avril 2014 le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre la SCI Sebil et la société Nation chaussures pour des locaux sis à [...] ; AUX MOTIFS QU'aux termes de l'article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative ; qu'à défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1 Les caractéristiques du local considéré ; 2 La destination des lieux ; 3 Les obligations respectives des parties ; 4 Les facteurs locaux de commercialité ; 5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; que les locaux dont s'agit dépendent d'un petit immeuble élevé sur caves, d'un rez-de-chaussée, d'un étage droit et d'un étage sous comble ; que la boutique du rez-de-chaussée présente un linéaire de façade de 5 m, le premier étage accessible par un escalier comprend une réserve, un bureau et un WC avec lavabo, au sous-sol se trouvent une réserve au sol bétonné, une autre réserve ainsi qu'une cave voûtée ; que selon l'expert judiciaire qui n'est pas contredit sur ce point par les parties, les locaux sont assez bien adaptés à l'activité, ils sont climatisés, mais les aménagements sont anciens et seraient à rénover ; que la boutique est implantée sur le cours de Vincennes, artère reliant la place de la Nation à la porte de Vincennes laquelle comprenait en 2005 71 boutiques dont 26 enseignes nationales et en 2014 78 boutiques dont 33 enseignes nationales ; qu'en l'espèce, les écritures des parties ne contiennent aucun développement sur la surface pondérée telle que proposée par l'expert judiciaire ; que le calcul de l'expert judiciaire correspond aux préconisations de la charte des experts éditée en 2012 ; qu'il en résulte pour le rez-de-chaussée une surface pondérée de 21 m²B + 13,84m²B; pour le premier étage une surface pondérée de 11,45m²B + 7,40m²B et pour le sous-sol une surface pondérée de 9,08m²B + 1,81m²B, soit une surface pondérée totale de 64.58m²B ; que cette surface pondérée qui n'est pas utilement critiquée sera retenue ; que l'expert judiciaire propose des références pour des locaux commerciaux sis cours de Vincennes variant de 262 euros le m²B ([...] coiffeur au 1er janvier 2013) à 935 euros/m²B ([...] [...] en juin 2009) ; qu'il propose également une référence à 1 080 euros le m²B pour une boutique de chaussures sise [...], mais cette référence ne peut pas être prise en compte car il s'agit d'un renouvellement en septembre 2014, soit à une date postérieure au renouvellement dont s'agit ; que l'expert judiciaire propose également deux références de loyers décapitalisés, alors même que de tels loyers, pour lesquels on ignore si le capital a été versé au bailleur ou au preneur sortant, ne peuvent être retenus comme termes pertinents de comparaison ; qu'alors que le bailleur ne produit aux débats aucune autre référence, le preneur qui verse aux débats le rapport amiable établi par M. X..., fait sienne les références qu'il comporte ; que l'expert amiable X... propose des références variant de 262 euros le m²B ([...] boutique de coiffeur déjà visée par l'expert judicaire) à 452 euros le m²B ([...] bail du 19 février 2011) ; que compte tenu de ces références, de la configuration des locaux, de la destination contractuelle, du linéaire de vitrine, de l'état des locaux tels que décrits et de la commercialité du quartier, la valeur locative doit être fixée à la valeur unitaire de 400 euros /m²B, soit 25 832 euros (64.58 x 400) ; qu'il n'existe pas de charges exorbitantes du droit commun pouvant avoir une influence sur le montant du loyer ; que la valeur locative étant inférieure au montant du loyer plafonné, la recherche de cause de déplafonnement devient sans objet de même que la demande de contre-expertise et le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative ; ALORS QU'en cause d'appel, la SCI Sebil versait aux débats un rapport d'expertise amiable établi par le cabinet E... & I... le 29 avril 2014 dont elle se prévalait dans ses conclusions (p. 11, al. 1er) et qui comportait dix-huit références présentées comme des éléments de comparaison locatifs (pp. 13 et 14) ; qu'en considérant que le bailleur ne produisait aux débats aucune autre référence que celles proposées par le rapport d'expertise judiciaire, qui n'en comportait pourtant que huit, la cour d'appel, qui a méconnu les termes du litige, a violé l'article 4 du code de procédure civile.