Tribunal judiciaire, 30 janvier 2025. 24/02002

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND LE 30 Janvier 2025 N° RG 24/02002 N° Portalis DB3R-W-B7I-ZTA5 N° de minute : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 7], représentée par son syndic, la société SECRI GESTION c/ [V] [T],épouse [L], [N] [L] DEMANDERESSE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 7], représenté par son syndic, la société SECRI GESTION [Adresse 4] et [Adresse 3] [Localité 6] représentée par Me Stéphanie BENHAMOU KNELER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0188 DEFENDEURS Madame [V] [T], épouse [L] [Adresse 2] [Localité 5] représentée par Maître Nathalie BARBIER de l’AARPI BARBIER VIALLET, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C 1926 Monsieur [N] [L] [Adresse 1] [Localité 6] non comparant COMPOSITION DE LA JURIDICTION Président : Karine THOUATI, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal, Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier Statuant publiquement en premier ressort par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats. Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 28 novembre 2024, avons mis l'affaire en délibéré à ce jour : EXPOSE DU LITIGE Madame [V] [T] et Monsieur [N] [L] sont propriétaires des lots n°69 et 95 dans un immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 6]. Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 20 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 6], ci-après « le syndicat des copropriétaires », a mis en demeure Madame [V] [T] et Monsieur [N] [L] de payer leurs charges de copropriété à hauteur de la somme de 6 072,63 euros arrêtée au 3ème trimestre 2023 dans un délai de 15 jours. Vu l’exploit d’huissier en date du 6 août 2024, par lequel le syndicat des copropriétaires, se plaignant d’un compte d’appel de charges et de frais présentant depuis plusieurs trimestres un solde débiteur croissant que les actions précontentieuses qu’il a diligentées ne permettent pas de résorber, a assigné Madame [V] [T] et Monsieur [N] [L] devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre selon la procédure accélérée au fond pour obtenir leur condamnation solidaire, à défaut in solidum, à lui payer les sommes de : -6 127,62 euros au titre des arriérés de charges de copropriété échus et arrêtés au 2ème trimestre 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 juillet 2023 sur la somme de 5 040,92 euros et à compter des présentes pour le surplus, -3 336 euros au titre des appels à échoir au titre de l’exercice 2024/2025 et ce avec intérêts au taux légal à compter du 20 juillet 2023, date de la mise en demeure restée infructueuse, -1 620,60 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, -2 000 euros à titre de dommages et intérêts, -1 836 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre leur condamnation aux dépens dont le coût du commandement de payer du 5 avril 2023, -rappeler que l’exécution provisoire sera attachée à la décision à intervenir. A l’audience du 28 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes en exposant que les défendeurs sont en cours de divorce mais qu’ils sont solidairement tenus de payer leurs charges de copropriété. Madame [V] [T], représentée, formule oralement des conclusions dans lesquelles elle reconnaît l’existence des créances du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété échues et à échoir ainsi que des frais nécessaires au recouvrement desdites créances mais sollicite de le débouter de ses demandes de dommages et intérêts et de paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sollicite également d’ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir. Au soutien de ses prétentions, elle évoque être en instance de divorce avec Monsieur [N] [L] et qu’une ordonnance de non conciliation a été rendue. Elle affirme avoir quitté le domicile en avril 2020 où Monsieur [N] [L] réside et insiste sur sa volonté de le vendre. Régulièrement assigné par dépôt de l’acte à étude, Monsieur [N] [L] n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux conclusions déposées et développées oralement à l’audience. MOTIFS Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les charges de copropriété En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale tandis que les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale. Conformément aux dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles, étant précisé que le présent article est applicable aux cotisations du fonds travaux mentionné à l’article 19-2. En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires, notamment du relevé de propriété, des procès-verbaux des assemblées générales des 16 novembre 2022 et 13 décembre 2023 approuvant les dépenses des exercices 2022 et 2023 et les budgets prévisionnels, des attestations de non recours, des appels de charges et de travaux et du décompte des sommes dues du 1er juillet 2021 au 1er avril 2024 que Madame [V] [T] et Monsieur [N] [L] sont redevables d’arriérés de charges de copropriété au jour de l’introduction de la présente instance. Il résulte de ces éléments que Madame [V] [T] et Monsieur [N] [L] ne se sont pas acquittés de la totalité des charges depuis plus d’une année. De plus, ils ne se sont pas acquittés de leur dette dans les trente jours qui ont suivi la mise en demeure du 20 juillet 2023. En conséquence, le syndicat des copropriétaires est bien fondé à obtenir le paiement des provisions trimestrielles échues et à échoir des exercices 2024 et 2025 devenues exigibles. Le demandeur soutient que des frais nécessaires ont été engagés afin de recouvrer sa créance auxquels Madame [V] [T] et Monsieur [N] [L] doivent être condamnés. L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a)Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; ». Le demandeur avance des frais au titre de divers mises en demeure et frais d’huissier de justice. Madame [V] [T] reconnaît être débitrice desdites sommes envers le syndicat des copropriétaires. En conséquence, il convient de condamner Madame [V] [T] et Monsieur [N] [L] solidairement au paiement de la somme de 6 127,62 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 2ème trimestre 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 juillet 2023 sur la somme de 5 040, 92 euros et à compter de l’assignation pour le surplus. Ils seront également condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 336 euros au titre des provisions à échoir devenues exigibles au titre des exercices 2024/2025 et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 juillet 2023 pour la somme de 1 031,71 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ainsi qu’à la somme de 1 620,60 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Sur les dommages et intérêts L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. Le non-paiement des charges dont ils sont redevables par les copropriétaires constitue une faute entraînant une désorganisation des comptes et faisant peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux. La carence du défendeur à payer les charges a en effet pu causer des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs. Il apparaît du décompte produit que ces manquements sont répétés et anciens. Cependant, Madame [V] [T] fait preuve de sa bonne foi en étant représentée à l’audience et en ne contestant pas la teneur de sa dette. De plus, le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires du fait des retards de paiement des charges de copropriété est déjà réparé par les intérêts au taux légal grevant la dette des défendeurs. En conséquence, la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires sera rejetée. Sur les demandes accessoires L'article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner solidairement Madame [V] [T] et Monsieur [N] [L], qui succombent, aux dépens dont la liste est fixée par la loi et qui contiennent notamment le coût du commandement de payer du 5 avril 2023. L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation. Il serait inéquitable de laisser au demandeur la charge des frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner solidairement Madame [V] [T] et Monsieur [N] [L] à lui payer la somme de 1 000 euros. PAR CES MOTIFS Condamne solidairement Madame [V] [T] et Monsieur [N] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 6], représenté par son syndic la société SECRI GESTION, les sommes de : 6 127,62 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 2ème trimestre 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 juillet 2023 sur la somme de 5 040, 92 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, 3 336 euros au titre des provisions à échoir devenues exigibles au titre des exercices 2024/2025 et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 juillet 2023 pour la somme de 1 031,71 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,1 620,60 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Rejetons la demande de dommages et intérêts formulée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 6], Condamne Madame [V] [T] et Monsieur [N] [L] aux dépens, Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire. FAIT À NANTERRE, le 30 janvier 2025. LE GREFFIER Flavie GROSJEAN, Greffier LE PRÉSIDENT, Karine THOUATI, Vice-présidente