Tribunal judiciaire, 27 décembre 2024. 24/04945

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [G] [R] Madame [P] [R], Le Préfet de [Localité 4] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Alain DE LANGLE Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/04945 - N° Portalis 352J-W-B7I-C43QG N° MINUTE : 24/5 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 27 décembre 2024 DEMANDERESSE S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] RIVP, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208 DÉFENDEURS Monsieur [G] [R], demeurant [Adresse 3] non comparant, ni représenté Madame [P] [R], demeurant [Adresse 3] comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Blanche GUERRIER, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré, DATE DES DÉBATS Audience publique du 10 octobre 2024 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 3 décembre 2024 prorogé au 27 décembre 2024 par Blanche GUERRIER, Juge, assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré Décision du 27 décembre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/04945 - N° Portalis 352J-W-B7I-C43QG EXPOSE DU LITIGE   Par acte sous seing privé du 12 février 2016, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] (la RIVP) a donné à bail à M. [G] [R] et Mme [P] [R] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3]. Le loyer mensuel actuel s'élève à 987,35 euros, outre 271,28 euros de provision sur charges. Par un deuxième acte sous seing privé du 12 février 2016, la RIVP a donné à bail à M. et Mme [R] un emplacement de stationnement, de type parking simple, situé au [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 90 euros.   Des loyers étant demeurés impayés, la RIVP a fait signifier par acte de commissaire de justice en date du 29 février 2024 un commandement de payer la somme de 2 474,73 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif terme de janvier 2024 inclus, et visant la clause résolutoire contractuelle.   Par actes de commissaire de justice en date du 3 mai 2024, la RIVP a fait assigner M. et Mme [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,ordonner l'expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs,condamner solidairement par provision M. et Mme [R] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 6 090,43 euros, terme d'avril 2024 inclus, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter de la date du commandement de payer, ainsi qu'une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à libération effective des lieux égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,condamner solidairement par provision M. et Mme [R] à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification de celle-ci au Préfet.  Au soutien de ses prétentions, la RIVP expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 29 février 2024, et ce pendant plus de six semaines.   L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 octobre 2024.   A l'audience, la RIVP, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, sauf à actualiser sa créance à la somme de 12 368,68 euros, échéance de septembre 2024 incluse.   Mme [P] [R] a comparu en personne à l’audience et a indiqué avoir procédé à un virement en date du 10 octobre 2024 pour régler le loyer courant dans son intégralité. Elle reconnaît la dette et sollicite selon ses revenus et charges ainsi que ceux de son époux des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle propose des échéances d’un montant de 280 à 300 euros par mois en sus du loyer courant. Elle explique que la dette est née suite à la perte de son emploi au mois de septembre 2023, puis à celle de son emploi par M. [G] [R] au mois de novembre 2023. Ce dernier a formé un recours devant le Conseil des Prud'hommes pour obtenir l'intégralité de ses indemnités. Elle indique être en fin de droits, mais que son époux perçoit 2 327 euros d'allocation pour le retour à l'emploi. Elle soutient avoir formé des demandes d'aide auprès de la Caisse des allocations familiales, bénéficier du soutien financier de sa famille, et envisager la constitution d'un dossier de surendettement ainsi que de solliciter le FSL. Régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [G] [R] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.   Un diagnostic social a été reçu au Greffe le 7 octobre 2024, dont les termes ont été communiqués aux parties à l’audience.   Mme [P] [R] a été autorisée à produire la preuve du versement du loyer courant en délibéré, au plus tard le 18 octobre 2024.   Il sera référé à l’assignation de la RIVP soutenue à l’audience pour un plus ample exposé de ses moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.   La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 décembre 2024.    MOTIFS DE LA DECISION   Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.   Par ailleurs, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.   Sur la recevabilité de l'action   Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 6 mai 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la RIVP justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 1er mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.   L’action est donc recevable.   Sur la résiliation du bail   L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.   Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.   La loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois - le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.   En l'espèce, le bail conclu le 12 février 2016 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 février 2024. Ce commandement comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.   Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.   Toutefois, le délai de deux mois, prévu à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat de bail en cause, non encore reconduit sous l’empire de la nouvelle loi (dernière reconduction le 10 février 2022), doit trouver à s’appliquer en l'espèce.   Si le délai de six semaines mentionné au commandement de payer du 29 février 2024 est erroné, il convient de constater que, d’après l'historique des versements la somme de 2 474,73 euros n’a pas été réglée par M. et Mme [R] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement, et le demandeur n'a fait assigner les défendeurs que le 3 mai 2024, soit plus de deux mois après la signification dudit commandement. L'erreur de délai mentionné au commandement de payer ne cause dès lors aucun grief aux défendeurs.   La RIVP est en conséquence bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 30 avril 2024. En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989,le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés. Selon le relevé de transaction en date du 10 octobre 2024 versé en délibéré par Mme [P] [R], le versement intégral du loyer courant est repris depuis le mois de septembre 2024. M. [G] [R] perçoit 2 327 euros d'allocation pour le retour à l'emploi. Il a formé un recours devant le Conseil des Prud'hommes pour obtenir l'intégralité de ses indemnités à la suite de la perte de son emploi au mois de novembre 2024. Mme [P] [R] soutient avoir formé des demandes d'aide auprès de la Caisse des allocations familiales, bénéficier du soutien financier de sa famille, et envisager la constitution d'un dossier de surendettement ainsi que de solliciter le FSL. Au regard de ces éléments et de ceux contenus dans le diagnostic social, et compte tenu de l’apurement possible par les débiteurs selon leurs revenus disponibles, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, selon les modalités fixées au dispositif. En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de M. et Mme [R], et de tout occupant de leur chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux. En ce cas, la RIVP sera autorisée à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. et Mme [R], à défaut de local désigné. Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution.   Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif Il ressort du commandement, de l'assignation et de la demande à l’audience que M. et Mme [R] restent à devoir une somme de 12 368,68 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 4 octobre 2024, mois de septembre 2024 inclus. Après déduction du loyer du mois de septembre 2024, d'un montant de 1 258,63 euros, dont le versement en date du 10 octobre 2024 est justifié par les défendeurs, il apparaît que la dette locative s’élève à la somme de 11 110,05 euros, terme d'août 2024 inclus, à laquelle les locataires seront tenus. Il convient en conséquence de condamner solidairement M. et Mme [R] au paiement de cette somme sous réserve des loyers échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 29 février 2024 sur la somme de 2 474,73 euros, du 3 mai 2024 sur la somme de 6 090,43 euros, et de la signification de la présente décision pour le surplus. Il convient de dire que la dette sera apurée par 35 mensualités de 300 euros, la 36ème et dernière mensualité opérant apurement de la dette selon modalités au dispositif. Sur l'indemnité d'occupation   En cas de non-respect des délais par M. et Mme [R], compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès–verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de condamner in solidum M. et Mme [R] au paiement de celle-ci.   Sur les demandes accessoires   M. et Mme [R], qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.   Il convient, en équité, au vu de la situation financière manifestement fragile de M. et Mme [R], de débouter la RIVP de sa demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.   PAR CES MOTIFS   Nous, juge des référés, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,   Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,    CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 février 2016 entre la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] et M. [G] [R] et Mme [P] [R] portant sur le local situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 30 avril 2024, CONDAMNONS solidairement M. [G] [R] et Mme [P] [R] à payer à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4], la somme provisionnelle de 11 110,05 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 4 octobre 2024, mois d'août 2024 inclus, outre les loyers impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 29 février 2024 sur la somme de 2 474,73 euros, du 3 mai 2024 sur la somme de 6 090,43 euros, et de la signification de la présente décision pour le surplus,   AUTORISONS M. [G] [R] et Mme [P] [R] à s'acquitter de la dette par 35 mensualités de 300 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la 36ème étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,   RAPPELONS qu'en cas de respect par M. [G] [R] et Mme [P] [R] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise,   RAPPELONS qu'à défaut d'un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets,   DISONS que la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] pourra alors faire procéder à l'expulsion de M. [G] [R] et Mme [P] [R], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,   AUTORISONS, en ce cas, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [G] [R] et Mme [P] [R] à défaut de local désigné,   DISONS que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution,   CONDAMNONS, en ce cas, in solidum M. [G] [R] et Mme [P] [R] à payer à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] à titre de provision, l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers indexés et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi,   DEBOUTONS les parties du surplus de leurs prétentions,   DISONS n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile,   CONDAMNONS in solidum M. [G] [R] et Mme [P] [R] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 29 février 2024 et de l'assignation du 3 mai 2024,   RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,   ORDONNONS la communication à M. Le Préfet de Paris de la présente décision.   Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.   Le Greffier,                    Le Juge des contentieux de la protection