Texte intégral
COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE
GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)
JUGEMENT : [BG] [U], [D] [S], [W] [N] épouse [S], [P] [G] épouse [OG], [ID] [OG], [C] [FG], [H] [VS], [M] [VT], [X] [YJ], [A] [Z] épouse [YJ], [OP] [B] [LE], [AX] [K], [F] [Y] [R], [V] [I], [VI] [J] [DW], [T] [LJ], [E] [SH], [O] [FL] c/ Syndic. de copro. [Adresse 13] - [Adresse 14] - [Adresse 11]
N° 24/905
Du 24 Octobre 2024
4ème Chambre civile
N° RG 21/04677 - N° Portalis DBWR-W-B7F-N42I
Grosse délivrée à
la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES
expédition délivrée à
la SELARL SOPHIA LEGAL SOCIETE D’AVOCATS
le 24 Octobre 2024
mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt quatre Octobre deux mil vingt quatre
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Isabelle DEMARBAIX Présidente, assistée de Madame Taanlimi BENALI,Greffier.
Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;
DÉBATS
A l'audience publique du 12 Septembre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 24 Octobre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.
PRONONCÉ
Par mise à disposition au Greffe le24 Octobre 2024 , signé par Madame Isabelle DEMARBAIX Présidente, assistée de Madame Taanlimi BENALI,Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.
DEMANDEURS:
Monsieur [BG] [U]
[Adresse 14] - [Adresse 10]
[Localité 12]
représenté par Maître Jean-paul MANIN de la SELARL SOPHIA LEGAL SOCIETE D’AVOCATS, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant
Monsieur [D] [S]
[Adresse 8]
[Localité 12]
représenté par Maître Jean-paul MANIN de la SELARL SOPHIA LEGAL SOCIETE D’AVOCATS, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant
Madame [W] [N] épouse [S]
[Adresse 8]
[Localité 12]
représentée par Maître Jean-paul MANIN de la SELARL SOPHIA LEGAL SOCIETE D’AVOCATS, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant
Madame [P] [G] épouse [OG]
[Adresse 13] - [Adresse 3]
[Localité 12]
représentée par Maître Jean-paul MANIN de la SELARL SOPHIA LEGAL SOCIETE D’AVOCATS, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant
Monsieur [ID] [OG]
[Adresse 13] - [Adresse 3]
[Localité 12]
représenté par Maître Jean-paul MANIN de la SELARL SOPHIA LEGAL SOCIETE D’AVOCATS, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant
Madame [C] [FG]
[Adresse 5]
[Localité 12]
représentée par Maître Jean-paul MANIN de la SELARL SOPHIA LEGAL SOCIETE D’AVOCATS, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant
Monsieur [H] [VS]
[Adresse 13] - [Adresse 5]
[Localité 12]
représenté par Maître Jean-paul MANIN de la SELARL SOPHIA LEGAL SOCIETE D’AVOCATS, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant
Madame [M] [VT]
[Adresse 2]
[Localité 6]
représentée par Maître Jean-paul MANIN de la SELARL SOPHIA LEGAL SOCIETE D’AVOCATS, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant
Monsieur [X] [YJ]
[Adresse 10]
[Localité 12]
représenté par Maître Jean-paul MANIN de la SELARL SOPHIA LEGAL SOCIETE D’AVOCATS, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant
Madame [A] [Z] épouse [YJ]
[Adresse 10]
[Localité 12]
représentée par Maître Jean-paul MANIN de la SELARL SOPHIA LEGAL SOCIETE D’AVOCATS, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant
Monsieur [OP] [B] [LE]
[Adresse 10]
[Localité 12]
représenté par Maître Jean-paul MANIN de la SELARL SOPHIA LEGAL SOCIETE D’AVOCATS, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant
Monsieur [AX] [K]
[Adresse 8]
[Localité 12]
représenté par Maître Jean-paul MANIN de la SELARL SOPHIA LEGAL SOCIETE D’AVOCATS, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant
Madame [F] [Y] [R]
[Adresse 8]
[Localité 12]
représentée par Maître Jean-paul MANIN de la SELARL SOPHIA LEGAL SOCIETE D’AVOCATS, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant
Madame [V] [I]
[Adresse 9]
[Localité 12]
représentée par Maître Jean-paul MANIN de la SELARL SOPHIA LEGAL SOCIETE D’AVOCATS, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant
Madame [VI] [J] [DW]
[Adresse 4]
[Localité 12]
représentée par Maître Jean-paul MANIN de la SELARL SOPHIA LEGAL SOCIETE D’AVOCATS, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant
Madame [T] [LJ]
[Adresse 9]
[Localité 12]
représentée par Maître Jean-paul MANIN de la SELARL SOPHIA LEGAL SOCIETE D’AVOCATS, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant
Monsieur [E] [SH]
[Adresse 15]
[Localité 7]
représenté par Maître Jean-paul MANIN de la SELARL SOPHIA LEGAL SOCIETE D’AVOCATS, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant
Monsieur [O] [FL]
[Adresse 9]
[Localité 12]
représenté par Maître Jean-paul MANIN de la SELARL SOPHIA LEGAL SOCIETE D’AVOCATS, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant
DÉFENDEUR:
Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14] [Adresse 13] [Adresse 11]
pris en la personne de son syndic en exercice, la société GESTION BARBERIS, SAS dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 12], elle même prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3] [Adresse 4] et [Adresse 5], [Adresse 8], [Adresse 9] et [Adresse 10]
[Adresse 10]
[Localité 12]
représentée par Maître David TICHADOU de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant
EXPOSÉ DU LITIGE
La copropriété horizontale située à [Localité 12], [Adresse 8], [Adresse 9], [Adresse 10] et [Adresse 3], [Adresse 4], [Adresse 5] dénommée « [Adresse 14] [Adresse 13] [Adresse 11] » est administrée par son syndic en exercice la société Gestion Barberis désignée à ces fonctions par assemblée générale du 26 janvier 2021 et dont le mandat a été renouvelé par assemblée générale du 30 juin 2022.
Cette copropriété est composée de trois bâtiments distincts dénommés « [Adresse 14] », « [Adresse 13] », « [Adresse 11] » constitués en syndicats secondaires.
Par acte d’huissier du 8 décembre 2021, Mme [W] [N] épouse [S], M. [BG] [U], M. [OP] [B] [LE], M. [AX] [K], M. [D] [S], Mme [F] [Y] [R], Mme [V] [I], Mme [VI] [J] [DW], Mme [T] [LJ], M. [E] [SH], M. [O] [FL], Mme [P] [OG], M. [ID] [OG], Mme [C] [FG], M. [H] [VS], Mme [M] [VT], M. [X] [YJ] et Mme [A] [YJ] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Nice le syndicat des copropriétaires [Adresse 13], [Adresse 14] [Adresse 11] aux fins d’obtenir principalement le prononcé de la nullité des résolutions n° 11, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 22, 23, 24, 25, 26, 29, 32, 42, 43 et 44 de l’assemblée générale du 22 septembre 2021.
Le 29 mars 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 14] [Adresse 13] [Adresse 11] » a saisi le juge de la mise en état de conclusions d’incident afin que des copropriétaires demandeurs non opposants à certaines des résolutions attaquées soient déclarés irrecevables en leur recours sur le fondement de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Par ordonnance du 10 janvier 2023, le juge de la mise en état a :
constaté que les désistements partiels ne sont pas parfaits à défaut d’acceptation par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 14] [Adresse 13] [Adresse 11] » ayant soulevé des fins de non-recevoir, déclaré irrecevables :l’action en contestation de l’assemblée générale de l’immeuble « [Adresse 14] [Adresse 13] [Adresse 11] » du 22 septembre 2021 introduites par Mme [VI] [J] [DW] par assignation du 8 décembre 2021 pour défaut de qualité à agir,les demandes de nullité des résolutions n° 16, 22 et 42 prises par l’assemblée générale du 22 septembre 2021 formées par Mme [W] [N] épouse [S], M. [BG] [U], M. [OP] [B] [LE], M. [AX] [K], M. [D] [S], Mme [F] [Y] [R], Mme [V] [I], Mme [T] [LJ], M. [E] [SH], M. [O] [FL], Mme [P] [OG], M. [ID] [OG], Mme [C] [FG], M. [H] [VS], Mme [M] [VT], M. [X] [YJ] et Mme [A] [YJ], Mme [C] [FG] et M. [H] [VS] à agir en nullité de la résolution n°11 adoptée par l’assemblée générale du 22 septembre 2021,M. [AX] [K], M. [D] [S] et son épouse Mme [W] [N], M. [OP] [B] [LE], M. [X] [YJ] et son épouse Mme [A] [YJ], Mme [C] [FG] et M. [H] [VS] à agir en nullité de la résolution n° 15 adoptée par l’assemblée générale du 22 septembre 2021,M.[OP] [B] [LE] à agir en nullité des résolutions n° 18 et 19 adoptées par l’assemblée générale du 22 septembre 2021,Mme [C] [FG], M. [H] [VS], M. [BG] [U], M. [AX] [K], M. [D] [S], Mme [W] [N] épouse [S], Mme [F] [Y] [R], Mme [V] [I], Mme [T] [LJ], M. [E] [SH], M. [O] [FL], Mme [P] [OG], M. [ID] [OG], Mme [M] [VT], M. [X] [YJ] et Mme [A] [YJ] à agir en nullité de la résolution n°25 adoptée par l’assemblée générale du 22 septembre 2021,M. [AX] [K] à agir en nullité de la résolution n° 26 adoptée par l’assemblée générale du 22 septembre 2021,M. [D] [S] et son épouse Mme [W] [N] épouse [S], Mme [C] [FG] et M. [H] [VS] agir en nullité de la résolution n° 29 adoptée par l’assemblée générale du 22 septembre 2021,M. [OP] [B] [LE], Mme [T] [LJ], M. [O] [YK], M. [D] [S] et son épouse Mme [W] [N] épouse [S], Mme [C] [FG] et M. [H] [VS] à agir en nullité de la résolution n° 32 adoptée par l’assemblée générale du 22 septembre 2021,M. [OP] [B] [LE], Mme [C] [FG], M. [H] [VS], M. [X] [YJ] et Mme [A] [YJ] à agir en nullité de la résolution n°44 adoptée par l’assemblée générale du 22 septembre 2021
* * * * *
Dans leurs conclusions en réponse et récapitulatives n° 4 notifiées le 11 juillet 2024, Mme [W] [N] épouse [S], M. [BG] [U], M. [OP] [B] [LE], M. [AX] [K], M. [D] [S], Mme [F] [Y] [R], Mme [V] [I], Mme [T] [LJ], M. [E] [SH], M. [O] [FL], Mme [P] [OG], M. [ID] [OG], Mme [C] [FG], M. [H] [VS], Mme [M] [VT], M. [X] [YJ] et Mme [A] [YJ] sollicitent :
le prononcé de la nullité des résolutions n° 11, 13, 14, 15, 17, 18, 19, 22, 23, 24, 25, 26, 29, 32, 43 et 44 adoptées lors de l’assemblée générale du 22 septembre 2021,la condamnation du syndicat des copropriétaires « [Adresse 14] [Adresse 13] [Adresse 11] » à payer à M. [BG] [U], M. [OP] [B] [LE], M. [D] [S], Mme [W], [N], Mme [F] [Y] [R], Mme [V] [I], Mme [T] [LJ], M. [E] [OG], M. [ID] [OG], Mme [M] [VT], M. [H] [VS], Mme [L] [FG], Mme [A] [YJ], M. [AX] [K] et M. [X] [YJ] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la condamnation du syndicat des copropriétaires « [Adresse 14] [Adresse 13] [Adresse 11] » aux dépens de l’instance qui pourront être recouvrés directement par Maître Jean-Paul Manin, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
Ils demandent l’annulation de la résolution n° 11, d’une part, sur le fondement des articles 17 et 17-1 du décret du 17 mars 1967 en raison d’un décompte incorrect des voix, et, d’autre part, sur le fondement de l’article 24 dudit décret, en ce que le rejet de cette résolution, qui prévoyait une représentation proportionnelle des sièges au conseil syndical, méconnaît la loi car il entraîne une mauvaise représentation des syndicats secondaires au conseil syndical du syndicat principal.
Ils reprochent sur les mêmes fondements juridiques aux résolutions n° 13, 14, 15, 17, 18, 19, 25, 26, 29, 32, 43 et 44 un décompte incorrect des voix ainsi que, pour les résolutions n° 13, 14, 17 et 19 le rejet de candidatures qui avaient pour objet de faire respecter la représentation proportionnelle.
Ils font valoir que la résolution n° 23 doit être annulée, en vertu des articles 3, 4 et 26 b de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 7-i du règlement de copropriété qui n’interdit pas la circulation mais uniquement le stationnement dans la cour commune.
Ils ajoutent qu’interdire la libre circulation des copropriétaires en son sein revient à modifier le règlement intérieur de sorte que la double majorité de l’article 26 est requise.
Ils relèvent enfin que l’annulation de cette résolution entraînerait de facto l’annulation de celle votée lors de l’assemblée générale du 30 juin 2022 qui prévoit le maintien du dispositif.
Dans ses conclusions récapitulatives communiquées le 2 août 2024, le syndicat des copropriétaires conclut au débouté et sollicite à titre reconventionnel la condamnation in solidum de Mme [W] [N] épouse [S], M. [BG] [U], M. [OP] [B] [LE], M. [AX] [K], M. [D] [S], Mme [F] [Y] [R], Mme [V] [I], Mme [T] [LJ], M. [E] [SH], M. [O] [FL], Mme [P] [OG], M. [ID] [OG], Mme [C] [FG], M. [H] [VS], Mme [M] [VT], M. [X] [YJ] et Mme [A] [YJ] à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.
Il affirme que les résolutions litigieuses sont conformes aux dispositions légales car chacune précise les copropriétaires ayant voté en faveur de celles-ci et ceux qui s’y sont opposés.
Il relève s’agissant de la résolution n° 11 que la copropriété horizontale dispose d’un règlement de copropriété, établi avant la création des syndicats secondaires, qui ne contient pas de disposition en matière de répartition des sièges du conseil syndical proportionnellement à l’importance des syndicats secondaires. Il estime qu’il faut ainsi appliquer l’article 24 du décret susvisé qui précise qu’en l’absence de stipulation du règlement de copropriété du syndicat principal, les membres du conseil syndical de ce dernier sont élus soit au cours de l’assemblée générale de leur propre syndicat secondaire, soit au cours de l’assemblée générale du syndicat principal, lorsque les syndicats secondaires n’ont pas élu leurs représentants, dernière hypothèse dans laquelle l’article 24 instaure une représentation proportionnelle en fonction de l’importance des syndicats secondaires. Il soutient que pour connaître le nombre de représentants des membres de chaque syndicat secondaire au conseil syndical de la copropriété, il faut se référer aux procès-verbaux des assemblées générales constituant chaque syndicat secondaire. Il ajoute que cette répartition proportionnelle à l’importance des trois syndicats secondaires est conforme à l’article 24 et que la résolution litigieuse aurait été contraire au règlement de copropriété des syndicats secondaires [Adresse 13] et [Adresse 14] puisqu’il était proposé de désigner deux membres pour ces syndicats au lieu de trois ou quatre comme stipulé dans les procès-verbaux.
Il indique concernant les résolutions n° 13, 14, 15, 17, 18 et 19 que leur annulation ne peut être fondée sur l’annulation de la résolution n° 11 car le rejet des candidatures n’est pas contraire à l’article 24 du décret du 17 mars 1967 et relève du choix souverain des copropriétaires.
Il soutient enfin que la résolution n° 23 qui prévoit un dispositif permettant de réguler l’accès des véhicules dans la cour intérieure est nécessaire en vue de mettre fin au stationnement abusif qui empêche certains copropriétaires d’accéder à leurs garages privatifs. Il souligne que l’article 7-i du règlement de copropriété interdit de stationner des véhicules dans la cour. Il relève que cette situation est dangereuse et génère des tensions au sein de la copropriété.
Il ajoute que depuis, des travaux de végétalisation de la cour intérieure ont été votés et qu’au cours de l’assemblée générale suivante, le 30 juin 2022, le maintien du dispositif a été voté. Il précise que le dispositif n’empêche pas les copropriétaires de jouir de la cour intérieure commune et n’avait donc pas à être adopté à la majorité de l’article 26, mais à celle de l’article 24 car l’assemblée générale n’a fait qu’appliquer le règlement de copropriété.
L’affaire a été retenue à l’audience du 12 septembre 2024.
La décision a été mise en délibéré au 24 octobre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
La demande de nullité des résolutions n° 11, 13, 14, 15, 17, 18, 19, 24, 25, 26, 29, 32, 43 et 44 portant sur le décompte des voix
L’article 17 du décret du 17 mars 1967 dispose qu’est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965.
L’article 17-1 dudit décret précise que l’irrégularité formelle affectant le procès-verbal d’assemblée générale ou la feuille de présence, lorsqu’elle est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix, n’entraîne pas nécessairement la nullité de l’assemblée générale dès lors qu’il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n’en est pas affecté.
En l’espèce, le procès-verbal de l’assemblée générale du 22 septembre 2021 dresse aux termes de ses deux premières pages, le nombre et le nom des copropriétaires présents, représentés et absents.
Chacune des résolutions contestées comporte les noms et nombre de voix des copropriétaires qui se sont opposés à la décision ainsi que ceux qui se sont abstenus, conformément aux dispositions légales.
Il importe peu dès lors que le procès-verbal mentionne également les noms et nombre de voix des copropriétaires qui ont voté pour les résolutions et que ceux-ci correspondent aux copropriétaires qui se sont opposés aux résolutions lorsque celle-ci a été rejetée.
Il convient de souligner que possèdent la qualité d’opposants, au sens de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires ayant voté pour une résolution non adoptée.
C’est donc à tort que les demandeurs soutiennent que les mêmes copropriétaires figurent dans la comptabilisation des votes pour et contre alors qu’ils apparaissent dans l’une ou l’autre de ces catégories ainsi que dans celle des copropriétaires qui se sont opposés à la résolution, correspondant tantôt au vote « pour » lorsque la résolution est rejetée et au vote « contre » lorsqu’elle est adoptée.
Le résultat est au surplus aisément vérifiable en comparant ces catégories au nombre de copropriétaires présents, représentés et absents figurant au début du procès-verbal.
Il y a lieu en conséquence de les débouter de leur demande de ce chef.
La demande de nullité de la résolution n° 11 portant sur la représentation proportionnelle
En vertu de l’article 22 du décret du 17 mars 1967, à moins que le règlement de copropriété n’ait fixé les règles relatives à l’organisation et au fonctionnement du conseil syndical, ces règles sont fixées ou modifiées par l’assemblée générale à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
L’article 24 du même décret dispose que, lorsqu’il existe un ou plusieurs syndicats secondaires, la représentation au conseil syndical du syndicat principal attribuée à un syndicat secondaire est proportionnelle à l’importance du ou des lots qui constituent ce syndicat secondaire par rapport à celle de l’ensemble des lots qui composent le syndicat principal.
Le ou les copropriétaires du ou des lots qui ne sont pas constitués en syndicat secondaire disposent ensemble, s’il y a lieu, des autres sièges au conseil syndical du syndicat principal.
En l’absence de stipulation particulière du règlement de copropriété du syndicat principal, les copropriétaires désignent leurs représentants au conseil syndical de ce syndicat au cours d’une assemblée générale soit du syndicat secondaire, dans le cas prévu à l’alinéa 1er du présent article, soit du syndicat principal dans le cas prévu à l’alinéa précédent.
En l’espèce, la résolution n° 11 rejetée lors de l’assemblée générale est rédigée comme suit :
« Conformément à la possibilité offerte par l’article 17 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, l’assemblée générale des copropriétaires décide de mettre auprès du syndic, chargé de l’exécution de ses décisions, un conseil syndical. (…)
Pour assurer la représentation des syndicats secondaires prévues à l’article 24 de la loi précitée, ce conseil syndical sera composé de cinq membres, élus par l’assemblée générale du syndicat principal, deux membres pour le SDC [Adresse 14], deux membres pour le SDC [Adresse 13], un membre pour le SDC [Adresse 11]. (…) »
Il résulte des pièces versées aux débats que le règlement de copropriété du 15 mai 2024, modifié le 13 octobre 1960, a été rédigé avant la création des syndicats secondaires de sorte qu’il ne comporte aucune disposition concernant la répartition des sièges des syndicats secondaires au conseil syndical du syndicat principal.
En l’absence de prévision du règlement de copropriété, la désignation des représentants des copropriétaires au conseil syndical peut être réalisée lors de l’assemblée générale des syndicats secondaires.
Le procès-verbal de l’assemblée spéciale des copropriétaires de la [Adresse 14] du 5 janvier 1995 mentionne qu’est décidé de créer un syndicat secondaire et de constituer un conseil syndical spécial composé de trois ou quatre membres qu’il désigne en vue de siéger au conseil syndical du syndicat principal.
Le procès-verbal de l’assemblée spéciale des copropriétaires des [Adresse 11] du 8 mars 1995 mentionne qu’est décidé de créer un syndicat secondaire et de ne pas constituer de conseil syndical.
Le procès-verbal de l’assemblée spéciale des copropriétaires du [Adresse 13] du 25 avril 1996 mentionne qu’est décidé de créer un syndicat secondaire et de constituer un conseil syndical spécial composé de trois ou quatre membres qu’il désigne en vue de siéger au conseil syndical du syndicat principal.
Il s’agit d’une représentation proportionnelle à l’importance des lots des syndicats secondaires au conseil syndical du syndicat principal, étant précisé que les copropriétaires des [Adresse 11], qui n’ont pas souhaité constituer de conseil syndical spécial, disposent toutefois d’un siège au conseil syndical principal, ce qui correspond à ce qui est précisé dans le procès-verbal du 8 mars 1995 qui a désigné une personne à cette fin.
C’est à tort que les requérants soutiennent que le rejet de la résolution n° 11 revient à ne pas respecter la représentation proportionnelle alors que celle-ci est déjà respectée et fixée par les procès-verbaux susvisés.
Au contraire, l’adoption de la résolution litigieuse aurait seulement conduit à abaisser le nombre de représentants des syndicats secondaires puisqu’elle prévoyait la désignation de deux membres pour « la [Adresse 14] » et pour « le [Adresse 13] » ainsi qu’un membre pour « [Adresse 11] ».
Il y a lieu en conséquence de les débouter de leur demande.
La demande de nullité des résolutions n° 13, 14, 17 et 19 portant sur le rejet des candidatures
Les membres du conseil syndicat sont désignés par l’assemblée générale à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 et, éventuellement, à la majorité simple de l’article 24.
En l’espèce, les demandeurs font valoir que l’annulation de la résolution n° 11 doit entraîner celle des résolutions n° 13, 14, 17 et 19 et que la liberté de vote absolue des copropriétaires ne peut contrevenir à la représentation proportionnelle des syndicats secondaires.
Ainsi qu’il a été démontré, il n’y a pas lieu de prononcer l’annulation de la résolution n° 11 qui a été rejetée.
Les requérants ne démontrent nullement en quoi le rejet de certaines candidatures lors de l’assemblée générale du 22 septembre 2021 méconnaitrait la représentation proportionnelle des syndicats secondaires.
Ni le procès-verbal de l’assemblée générale ni les pièces qu’ils produisent ne permettent de constater le nombre total de membres du conseil syndical ni le nombre de représentants de chaque syndicat secondaire au conseil syndical du syndicat principal.
Dès lors, il convient de les débouter de leur demande en ce sens.
La demande de nullité de la résolution n° 23 portant sur la mise en place du dispositif visant à veiller au respect de l’interdiction de stationner
L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont notamment réputées parties communes le sol, les cours, les parcs et jardins et les voies d’accès.
L’article 4 de ladite loi dispose que les parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement ; selon le cas, elles sont générales ou spéciales. Leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi.
En l’espèce, il est constant que les porches d’accès à la cour commune des immeubles ainsi que la cour sont des parties communes indivises entre les copropriétaires qui en ont la jouissance commune.
Les modalités de jouissance sont précisées par l’article 7 i) du règlement de copropriété qui interdit d’encombrer les passages et cours et d’y entreposer des objets quelconques et il ajoute, s’agissant des garages, « il est interdit de laver les voitures à l’extérieur des garages, ainsi que de les laisser stationner dans les cours, afin de n’apporter aucune gêne à la circulation ».
Il s’ensuit que si la circulation et le passage sont autorisés dans la cour, le stationnement de véhicules de manière prolongée ne l’est pas en ce qu’il constitue une occupation privative ne pouvant s’exercer sur des parties communes.
Il est suffisamment établi par les pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires, en particulier les constats d’huissier et les témoignages précis et concordants de copropriétaires, que la cour intérieure est régulièrement occupée par plusieurs véhicules.
Le stationnement dans une telle cour permettant l’accès à plusieurs garages privatifs porte atteinte aux droits des copropriétaires de l’immeuble sur ces parties communes et plus particulièrement aux propriétaires de ces garages pour lesquels les manœuvres d’entrée et de sortie sont nécessairement moins aisée.
Il se révèle de surcroît être potentiellement dangereux, eu égard aux canalisations situées sous la cour qui pourraient être déformées ou rompues sous l’effet du poids des véhicules ainsi que le mentionne le rapport d’avis technique Socotec, ou de nature à endommager la cuve à fuel, le chauffagiste ayant constaté des nuisances au niveau du sol et la présence d’une émulsion dans les filtres du fait d’infiltrations d’eaux pluviales.
C’est dans ce contexte que l’assemblée générale a voté une résolution n° 23 prévoyant l’installation d’un dispositif réservant l’accès libre des véhicules à la cour intérieure aux propriétaires et locataires de garages, sans pour autant nuire au passage des autres copropriétaires.
Au regard des lieux, des plots ne pouvaient être installés et c’est en vain qu’un panneau mentionnant l’interdiction de stationner avait été posé, de même que des jardinières, qui ont été déplacées et vandalisées, ainsi qu’en attestent les photographies versées au dossier et la plainte déposée le 9 mars 2022.
Un mécanisme permettant de réguler l’accès au niveau de la porte cochère a été placé le 29 mars 2022, consistant dans la mise en place d’une barre qui bloque l’un des deux vantaux de chaque porte cochère par un cadenas.
Les propriétaires et locataires des parkings disposent d’une clef tandis que les autres bénéficient d’un accès véhiculé à la cour commune sur demande.
Les requérants ne démontrent nullement que le dispositif ne fonctionne pas ou qu’ils éprouvent des difficultés à accéder à la cour lorsqu’ils le demandent, étant souligné que lors de l’assemblée générale du 30 juin 2022, la résolution n° 23 qui prévoyait son arrêt a été rejetée, y compris par certains demandeurs à la présente instance.
C’est à tort que les demandeurs soutiennent qu’il s’agit d’une modification du règlement de copropriété relevant de la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, alors que la résolution litigieuse ne modifie nullement ledit règlement dont l’interdiction de stationner et l’autorisation de circulation persistent.
La mise en place d’un tel dispositif était toutefois nécessaire afin de faire respecter l’interdiction de stationnement dans la cour commune.
En conséquence, il convient de rejeter l’ensemble des demandes des requérants.
Sur les demandes accessoires
Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.
Partie perdante au procès, les demandeurs seront condamnés aux dépens.
Il y a lieu en outre de les condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,
DEBOUTE Mme [W] [N] épouse [S], M. [BG] [U], M. [OP] [B] [LE], M. [AX] [K], M. [D] [S], Mme [F] [Y] [R], Mme [V] [I], Mme [VI] [J] [DW], Mme [T] [LJ], M. [E] [SH], M. [O] [FL], Mme [P] [OG], M. [ID] [OG], Mme [C] [FG], M. [H] [VS], Mme [M] [VT], M. [X] [YJ] et Mme [A] [YJ] de l’ensemble de leurs demandes ;
CONDAMNE in solidum Mme [W] [N] épouse [S], M. [BG] [U], M. [OP] [B] [LE], M. [AX] [K], M. [D] [S], Mme [F] [Y] [R], Mme [V] [I], Mme [VI] [J] [DW], Mme [T] [LJ], M. [E] [SH], M. [O] [FL], Mme [P] [OG], M. [ID] [OG], Mme [C] [FG], M. [H] [VS], Mme [M] [VT], M. [X] [YJ] et Mme [A] [YJ] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 14] [Adresse 13] [Adresse 11] » la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Mme [W] [N] épouse [S], M. [BG] [U], M. [OP] [B] [LE], M. [AX] [K], M. [D] [S], Mme [F] [Y] [R], Mme [V] [I], Mme [VI] [J] [DW], Mme [T] [LJ], M. [E] [SH], M. [O] [FL], Mme [P] [OG], M. [ID] [OG], Mme [C] [FG], M. [H] [VS], Mme [M] [VT], M. [X] [YJ] et Mme [A] [YJ] aux dépens.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
