Tribunal judiciaire, 08 novembre 2024. 24/01156

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE ORDONNANCE DE REFERE N° Référés Cabinet 3 ORDONNANCE DU : 08 Novembre 2024 Président : Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés Greffier lors de l’audience : Madame BONALI, Greffier Greffier lors du délibéré : Madame ZABNER, Greffier Débats en audience publique le : 20 Septembre 2024 N° RG 24/01156 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4TMY PARTIES : DEMANDERESSE Etablissement Public Foncier de PACA, dont le siège social est sis [Adresse 5] prise en la personne de son représentant légal Représenté par Maître Clarisse BAINVEL de la SELARL UGGC AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE DEFENDERESSE PHOCEA LOG, dont le siège social est sis [Adresse 1] prise en la personne de son représentant légal Représentée par Maître Caroline RANIERI de la SELARL RINGLE ROY & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous-seing privé du 1er juin 2016, la SCI [Localité 6] OUTRE MER a donné à bail à la société PHOCEA LOG des locaux à usage de bureaux et d’entrepôts situés [Adresse 7] pour une durée de neuf ans commençant à courir le 1er juin 2016 pour se terminer le 31 mai 2025. Par acte authentique du 23 juillet 2018, l’EPF PACA a acquis de la SCI [Localité 6] OUTRE MER un ensemble immobilier à usage de bureaux et entrepôts situés [Adresse 7], 44 et [Adresse 3], [Adresse 2], [Localité 6]. Suivant acte authentique du 23 décembre 2020, l’EPF PACA et la société PHOCEA LOG ont régularisé un acte contenant résiliation de bail commercial. Cet acte rappelle l’existence d’une procédure d’expertise judiciaire engagée par la société PHOCEA LOG, au titre de désordres, ayant donné lieu à une note de synthèse intermédiaire valant pré rapport de l’expert du 5 mars 2020 qui confirme la vétusté très avancée et les désordres invoqués par la société PHOCEA LOG, conclut à l’impropriété à destination de l’entrepôt en raisons d’infiltrations, de risques électriques, d’absence de système de désenfumage et d’un mur se désolidarisant de la structure et évalue les travaux à la somme de 559 266,21 € HT. Dans le cadre de cet acte, les parties ont convenu de résilier le bail au 31 décembre 2020 et se sont accordés sur le montant d’une indemnité de résiliation globale, forfaitaire et définitive de 900 000 €, le preneur s’obligeant à quitter les lieux au plus tard le 30 juin 2021. Elles ont convenu qu’aucune indemnité d’occupation au titre de la période courue entre le 1er janvier 2021 et le 30 juin 2021 ne sera due et qu’à défaut de libération, les parties ont décidé que le preneur serait redevable d’une astreinte de 500 € par jour de retard et que le total des astreintes éventuellement dues sera prélevé sur le montant de l’indemnité de résiliation. Il a été prévu que les indemnités éventuellement dues au bailleur en cas de retard dans la libération des lieux seront reversées directement par le séquestre au bailleur. Par acte du 28 octobre 2021, les parties ont régularisé un avenant à l’acte de résiliation du bail du 23 décembre 2020, rappelant les dispositions de l’acte de résiliation et ont convenu de proroger le délai de libération jusqu’au 31 décembre au plus tard et décidé qu’en contrepartie le preneur sera redevable d’une indemnité d’occupation forfaitaire journalière de 250 €, qui sera liquidée et payée en une seule fois le jour de la libération des lieux, et qu’à défaut de libération des lieux au 31 décembre 2021, la société PHOCEA LOG sera tenue au paiement d’une astreinte de 500 € par jour de retard. Le 2 septembre 2022, les parties ont régularisé, suivant acte authentique, un avenant numéro deux, prorogeant le délai de libération des lieux jusqu’au 31 décembre 2022 au plus tard en contrepartie du paiement d’une indemnité d’occupation journalière et forfaitaire de 250 € qui sera liquidée et payée en une seule fois le jour de la libération des lieux et qu’à défaut de libération des lieux au 31 décembre 2002, la société PHOCEA LOG sera redevable d’une astreinte de 500 € par jour de retard. L’EPF PACA a fait dresser un procès-verbal de constat par commissaire de justice le 17 février 2023 démontrant que le site est actuellement occupé et que l’activité de chargement et le déchargement se déroule. Les 18 et 19 avril 2023, l’EPF PACA a fait signifier à la société PHOCEA LOG un courrier lui demandant la libération des locaux. Les parties ne sont pas parvenues à la résolution amiable du litige. C’est dans ces circonstances que par exploit de commissaire de justice du 1er mars 2024, l’EPF PACA a fait assigner la société PHOCEA LOG et sollicite voir : -ordonner l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef des locaux loués situés [Adresse 7], 44 et [Adresse 3], [Adresse 2], [Localité 6], avec au besoin le concours de la force publique, dans le mois de la signification de la décision à intervenir et ce sous astreintes de 50 € par jour de retard ; -ordonner, à défaut de ce faire, le concours de la force publique afin de faire exécuter la décision de justice à intervenir ; -l’autoriser, si besoin est, à recourir aux matériels nécessaires à l’exécution de l’ordonnance à intervenir et notamment à tous dépanneurs, déménageurs ou professionnels nécessaires à la réalisation pratique de l’expulsion des occupants de leur personne et de leur bien -condamner la société PHOCEA LOG à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 137 000 € correspondant aux indemnités journalières de 250 € dues pour la période d’occupation supplémentaire autorisée du 30 juin 2021 jusqu’aux 31 décembre 2022 ; -condamner la société PHOCEA LOG, à titre provisionnel à lui payer la somme de 198 000 € correspondant aux pénalités journalières de 500 € dues pour la période d’occupation illicite du 1er janvier 2023 au 1er février 2024 ; -condamner la société PHOCEA LOG, à titre provisionnel, à lui payer la somme de 500 € par jour correspondant aux pénalités journalières du 2 février 2024 jusqu’à complète libération des lieux ; -condamner la société PHOCEA LOG, à titre provisionnel, à lui payer la somme de 40 218 € TTC au titre de la taxe foncière 2022 et celle de 42 087,47 € TTC au titre de la taxe foncière 2023 ; -dire que les sommes dues par la société PHOCEA LOG se compenseront avec l’indemnité de résiliation qu’elle doit et libérable à compter de la libération effective des lieux ; -condamner la société PHOCEA LOG au paiement de la somme de 2500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 17 février 2023 et de la signification du courrier des 18 et 19 avril 2024 ; L’affaire a été appelée à l’audience du 20 septembre 2024. À cette date l’EPF PACA, par l’intermédiaire de son conseil, réitère ses demandes telles que formées au terme de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer. La société PHOCEA LOG, représentée par son conseil à l’audience, développe ses conclusions en défense auxquelles il sera renvoyé et conclut au rejet de la demande d’expulsion ainsi que des demandes de condamnations provisionnelles formées et de tout autre demande. SUR QUOI Attendu que l’article 834 du Code de procédure civile dispose « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différent » ; Que par application de l’article 835 du même code, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’impose, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire » ; Sur la demande d’expulsion Attendu qu’en vertu des textes précités, il est possible, en référé, d’ordonner l’expulsion d’un locataire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement et qu’elle n’est pas dépourvue d’objet ; Attendu qu’en l’espèce, la société PHOCEA LOG justifie de la signature d’un contrat de bail en date du 17 septembre 2024 avec la SCI IMMOBILIÈRE J.T. portant sur des locaux situés [Adresse 4] d’une durée de neuf ans à effet au 1er décembre 2024 pour se terminer le 30 novembre 2033 lui permettant d’exercer son activité de commerce, commissionnaire en transport, en transit, par terre, par mère, par voie fluviale des voies aériennes et de manutention de marchandises ; Que par suite, si obligation pour la société PHOCEA LOG de quitter les lieux n’est pas sérieusement contestable, il apparaît que la demande d’expulsion formée par l’EPF PACA n’est pas justifiée et dépourvue d’objet en l’état de la libération imminente des locaux occupés ; Sur les demandes provisionnelles Attendu que le juge des référés, juge de l’évidence, n’est compétent que pour prendre des mesures conservatoires et provisoires ; Qu’il n’a pas compétence pour analyser et interpréter les actes liant les parties, ni pour liquider leurs créances respectives ; Attendu qu’en l’espèce, le protocole de résiliation anticipée met à la charge du preneur, au titre de ses obligations, en page 6, le paiement d’une astreinte de 500 € par jour de retard dans l’hypothèse où il n’exécuterait pas son obligation de libérer les lieux et précise en page 7 de l’acte que les indemnités éventuellement dues au bailleur en cas de retard dans la libération des lieux seront versées directement par le séquestre au bailleur ; Que le premier avenant met à la charge du preneur, en contrepartie de son occupation des lieux, le paiement d’une indemnité de 250 € et prévoit que « l’indemnité d’occupation sera liquidée et payée en une seule fois le jour de la libération des lieux », et fixe à nouveau une astreinte de 500 € par jour de retard dans l’hypothèse d’un maintien dans les lieux au-delà de la date fixée; Que le deuxième avenant du 2 septembre 2022 proroge à nouveau le délai de libération jusqu’au 31 décembre 2022 et fixe les mêmes obligations à la charge du preneur, rappelant que l’indemnité d’occupation sera liquidée et payée en une seule fois le jour de la libération des lieux ; Attendu qu’en l’occurrence, il n’est pas contesté que la libération des lieux n’est pas encore intervenue de sorte qu’à ce jour, l’obligation de la société PHOCEA LOG au paiement de l’indemnité d’occupation n’est pas établie de manière sérieusement incontestable et, qu’à tout le moins, la demande provisionnelle en paiement de l’EPF PACA est prématurée et se heurte aux dispositions contractuelles liant les parties ; Qu’en conséquence, il ne sera pas fait droit à cette demande, en référé ; Attendu que s’agissant du paiement de l’astreinte, l’application de cette disposition contractuelle, susceptible de constituer un avantage manifestement excessif pour le créancier, s’analyse en une clause pénale dont l’examen relève de la seule compétence du juge du fond qui peut la modérer; Qu’enfin, les demandes de l’EPF PACA ont pour objet la fixation prématurée des indemnités, de l’astreinte et des sommes dues au titre du paiement des taxes foncières, en l’état de la libération imminente des locaux occupés, dont la détermination des montants, quand bien même provisionnelle, est subordonnée à l’analyse et à l’interprétation des différents actes signés par les parties qui excèdent la compétence du juge des référés ; Qu’il convient, en conséquence, de débouter l’EPF PACA de l’intégralité de ses demandes provisionnelles ; Sur les demandes accessoires Attendu qu’aucune considération d’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Que chaque partie conservera la charge des dépens qu’elle a engagés à l’occasion de la présente instance. PAR CES MOTIFS JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT, DÉBOUTONS l’EPF PACA de l’intégralité de ses demandes ; DISONS n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; DISONS que chaque partie conservera la charge des dépens qu’elle a engagés à l’occasion de la présente instance. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT