Cour d'appel, 04 mai 2023. 22/03461

COUR D'APPEL DE BORDEAUX DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 04 MAI 2023 N° RG 22/03461 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-MZRH Monsieur [F] [Y] Madame [B] [D] épouse [Y] c/ S.C.I. CYRANO S.A.S. PROMOTION PICHET S.A.S. STELLIUM IMMOBILIER Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la cour : ordonnance rendue le 17 juin 2022 (R.G. 21/04149) par le Juge de la mise en état de la 7ème chambre civile du tribunal Judiciaire de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 15 juillet 2022 APPELANTS : [F] [Y] né le 27 Mai 1966 à [Localité 7] (LOIRE) de nationalité Française Profession : Médecin, demeurant [Adresse 3] [B] [D] épouse [Y] née le 07 Novembre 1972 à [Localité 5] (92) de nationalité Française demeurant [Adresse 3] Représentés par Me Claire LE BARAZER de la SELARL AUSONE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX et assistés de Me Charles FREIDEL, avocat au barreau de LYON INTIMÉES : La SCI CYRANO, immatriculée au RCS de Bordeaux sous le n°451 466 122 dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, La SAS PROMOTION PICHET, immatriculée au RCS de Bordeaux sous le n°415 235 514, dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, Représentées par Me HARDY substituant Me Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX La société STELLIUM IMMOBILIER, société par actions simplifiée, immatriculée au RCS de TOULOUSE sous le n°384 850 095, dont le siège social est situé [Adresse 1] à [Localité 8], prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège Représentée par Me Cécile BOULE, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée de Me THUAULT de la SELARL DECKER, avocat au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 13 mars 2023 en audience publique, devant la cour composée de : Madame Paule POIREL, Président, Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, Madame Christine DEFOY, Conseiller, qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Mélody VIGNOLLE-DELTI ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. EXPOSE DU LITIGE La société civile immobilière (SCI) Cyrano, créée par le Groupe Eurobat aux droits duquel se trouve désormais la SAS Promotion Pichet, a entrepris la réalisation d'un ensemble immobilier dénommé résidence '[Adresse 6]' composé de 17 bâtiments comprenant 140 logements et situé [Adresse 6] à [Localité 4]. Le Groupe Omnium Finance détient plusieurs filiales regroupées sous trois marques, dont la marque Stellium, réunissant elle-même plusieurs filiales, dont la société par actions simplifiées Stellium Immobilier (anciennement Omnium Conseil), intervenant dans la distribution de l'immobilier locatif et la société par actions simplifiées Omnium Gestion. Le 27 janvier 2004, par l'intermédiaire de la société Omnium Conseil, Mme [B] [D] épouse [Y] et M. [F] [Y] (ci après 'les époux [Y]') ont conclu un contrat de réservation tel que défini à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation auprès de la SCI Cyrano portant sur un appartement de type T4 d'une surface habitable de 57 m² sein de la résidence [Adresse 6], moyennant le prix de 129 600 euros TTC. Concomitamment au contrat de réservation préliminaire, la livraison du bien et ensuite sa gestion locative ont été confiées à la société Omnium Gestion. Un crédit immobilier pour le financement de cette acquisition a été contracté auprès de la société Crédit Mutuel. L'acquisition a été conclue selon acte authentique en date du 12 juillet 2004 Cet achat a été réalisé dans le cadre du dispositif fiscal dit 'Robien ' issu de l'article 4 de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2009 portant engagement national pour le logement et codifié à l'article 31 h) du code général des impôts, tel qu'en vigueur lors de la conclusion du contrat de vente, qui impliquait une durée de location obligatoire de neuf années du bien acquis, avec possibilité de deux renouvellements pour une durée de trois ans chacun. Le bien a été livré le 26 avril 2005 et a fait l'objet de plusieurs contrats de location. Se plaignent d'une surévaluation du prix d'acquisition et reprochant aux sociétés SCI Cyrano, Promotion Pichet anciennement Groupe Eurobat et Stellium Immobilier d'avoir manqué à leur obligation d'information et de conseil concernant la valorisation réelle des biens et la réalité des objectifs annoncés ainsi que d'une présentation trompeuse de l'opération, les époux [Y] ont, par exploits d'huissier en date des 3 et 5 mai 2022, saisi le tribunal judiciaire de Bordeaux d'une action indemnitaire dirigée contre ces quatre sociétés. Par conclusions d'incident notifiées par voie électronique le 10 mai 2022, la société Stellium Immobilier a demandé au juge de la mise en état de déclarer leurs demandes irrecevables en raison de la prescription de leur action. La SCI Cyrano et la société Promotion Pichet se sont jointes à cette demande d'irrecevabilité, soulevant également la prescription de l'action. M. et Mme [Y] ont sollicité le rejet de l'incident, contestant la prescription de l'action. Par ordonnance en date du 17 juin 2022 , le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bordeaux, a déclaré l'action de M. et Mme [Y] à l'encontre de la SCI Cyrano, la société Promotion Pichet et la société Stellium Immobilier irrecevable comme étant prescrite et en conséquence, constaté le dessaisissement du tribunal et dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile et condamné les époux [Y] aux dépens. Par déclaration électronique en date du 25 juillet 2022, Mme [B] [D] épouse [Y] et M. [F] [Y] ont relevé appel de cette ordonnance en chacune de ses dispositions reprise expressément. M et Mme [Y], dans leurs dernières conclusions d'appelants en date du 13 février 2023, demandent à la cour, au visa des articles 1304 en sa version en vigueur à la date des faits et 2270-1 ancien du code civil, d'infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, et en conséquence de: - déclarer que l'action initiée par M. et Mme [Y] à l'encontre des sociétés SCI Cyrano, Promotion Pichet et Stellium Immobilier est recevable et qu'elle n'est pas prescrite, - rejeter en conséquence l'ensemble des fins de non-recevoir, demandes et conclusions formées à leur encontre par les sociétés SCI Cyrano, Promotion Pichet et Stellium Immobilier, - renvoyer l'affaire devant le tribunal judiciaire de Bordeaux afin qu'il soit statué au fond sur les demandes formées par eux à l'encontre des sociétés SCI Cyrano, Promotion Pichet et Stellium Immobilier, - condamner in solidum les sociétés SCI Cyrano, Promotion Pichet et Stellium Immobilier à leur payer la somme de 4.000,00 euros à titre d'indemnité et par application de l'article 700 du code de procédure civile. - condamner les mêmes aux entiers dépens de l'incident, tant en première instance qu'en appel. La société Stellium Immobilier, dans ses dernières conclusions d'intimée en date du 23 février 2023, demande à la cour, au visa des articles 1240, 1382, 2222 et 2224 du code civil, ainsi que des articles 122 et suivants et 789 du code de procédure civile, à titre principal de confirmer en toutes ses dispositions, l'ordonnance du 17 juin 2022 rendue par le juge de la mise en état près du tribunal judiciaire de Bordeaux, et à titre subsidiaire, de : - juger irrecevables car prescrites l'ensemble des demandes formées par M. et Mme [Y], - rejeter l'intégralité des demandes formées par les appelants, - condamner solidairement les appelants au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner solidairement les appelants aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Cécile Boule, avocat sur son affirmation de droit. La SCI Cyrano et la société Promotion Pichet, dans leurs dernières conclusions d'intimées en date du 10 octobre 2022, demandent à la cour, au visa des articles 1304 ancien, 2224 du code civil et 789 du code de procédure civile, ainsi que des articles 28 et 30 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 de confirmer l'ordonnance rendue le 17 juin 2022 par le juge de la mise en état près le tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu'elle a déclaré l'action à l'encontre de la SCI Cyrano, la SAS Promotion Pichet et la SAS Stellium Immobilier irrecevable comme étant prescrite et constaté en conséquence le dessaisissement du tribunal, Et y ajoutant, de : - condamner M et Mme [Y] à verser à la SCI Cyrano et à la société Promotion Pichet une somme de 3 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M et Mme [Y] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP Laydeker Sammarcelli Mousseau, avocat, sur ses affirmations de droit. L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 février 2023. Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties. MOTIFS DE LA DÉCISION En application des dispositions de l'article 789 alinéa 1- 6° du code de procédure civile, dans sa rédaction résultant du décret du 11 décembre 2019 applicable au présent litige dès lors que l'instance a été introduite après le 1er janvier 2020, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer notamment sur les fins de non-recevoir. En application des dispositions de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. Le juge de la mise en état était en conséquence au regard de la date de l'assignation, postérieure au 1er janvier 2020, seul compétent pour statuer sur la fin de non recevoir tirée de la prescription de l'action. Pour juger l'action introduite par M et Mme [Y], par exploits d'huissier en date des 3 et 5 mai 2022 irrecevable comme prescrite, le juge de la mise en état a retenu que la prescription quinquennale des actions personnelles ou mobilières prévue par les dispositions de l'article 2224 du code civil tel que résultant de la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription, avait commencé à courir dès son entrée en vigueur et que les acquéreurs 'auraient dû connaître' la valeur de leur bien dans le délai de cinq ans à compter de l'acte authentique de vente, date à laquelle leur préjudice est considéré comme définitivement réalisé, dès lors que les éléments sur lesquels ils s'estiment trompés pouvaient sans difficulté faire l'objet d'une vérification entre la signature du contrat de réservation et la signature de l'acte de vente, que tout acquéreur normalement diligent ne peut ignorer que la valeur d'un bien immobilier subit nécessairement des évolutions en fonction de la situation du marché et du contexte économique et que dès lors que le prix était connu et susceptible d'être analysé et apprécié à la date de la réservation, les acquéreurs ont pu se convaincre à cette date de la réalité de leur grief. Devant la cour, les époux [Y] font valoir que leur action est également recevable au titre du dol et qu'ils avaient dans le dispositif de leur assignation visé les dispositions de l'article 1116 du code civil; que la prescription ayant commencé à courir antérieurement à la réforme de 2008, le contrat ayant été signé en 2004, l'action était soumise quant au point de départ de la prescription au régime des actions en responsabilité extra-contractuelles de l'ancien article 2270-1 du code civil dont le point de départ était la découverte du vice, en sorte que cette découverte étant située à la date où ils ont fait évaluer le bien après l'avoir récupéré au terme de leur investissement qu'ils ont choisi sur quinze ans, leur action, entreprise en 2022, n'est pas prescrite. Les sociétés intimées soulignent en réponse que la demande des époux [Y] sur le fondement du dol ne visant qu'à obtenir l'indemnisation d'une perte de chance ne constitue pas une action en nullité propre au dol prévue par l'article 1144 du code civil, de sorte qu'elle est pareillement soumise au régime des actions personnelles ou mobilières de l'article 2224 du code civil et ne change pas le raisonnement quant à la prescription de l'action dont le point de départ est constitué par la date du contrat, date à laquelle l'acquéreur pouvait et devait se préoccuper de la valeur de son achat et que, même à tenir compte de la durée d'engagement dans le dispositif De Robien, les époux [Y] n'étaient tenus que durant 9 ans avec une simple possibilité de prolonger le bénéfice jusqu'à 15 ans, en sorte qu'ils auraient dû connaître les faits leur permettant d'agir, à savoir la valeur du bien, dès 2014, et que leur actions entreprise en 2022 est irrecevable comme prescrite. Il sera liminairement observé que l'assignation délivrée par les époux [Y] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux qui contenait, en son dispositif, la demande de 'constater que les SCI Cyrano, Promotion Pichet et Omnium Conseil ont engagé leur responsabilité civile à leur égard pour manquement à leur obligation d'information et de mise en garde et sollicité l'indemnisation d'un perte de chance en résultant...', faisait référence aux dispositions de l'article 1116 ancien relatif au dol ainsi qu'aux dispositions de l'article 1382 ancien, que si les débats ne se sont pas noués devant le premier juge sur le terrain du dol, la société Stellium avait saisi le juge de la mise en état d'un incident demandant de 'déclarer irrecevable comme prescrites l'ensemble des demandes formées par les consorts [Y]'. Or, devant la cour, la société Stellium demande au principal de confirmer la décision entreprise et à titre subsidiaire de juger irrecevables car prescrites l'ensemble des demandes formées par les consorts [Y] et elle conclut pareillement sur le terrain du dol en sorte qu'elle demande de déclarer également l'action irrecevable de ce chef, et il en va de même des sociétés Cyrano et Pichet . Quant aux appelants, ils ont également accepté de conclure sur cette fin de non recevoir demandant à la cour de 'rejeter en conséquences l'ensemble des fins de non recevoir formées à leur encontre' et de trancher la recevabilité de leur action indemnitaire tant sur le fondement du dol que sur celui du manquement à une obligation précontractuelle d'information et de conseil, dont la cour se trouve en conséquence saisie. Il n'est pas contesté que l'action en responsabilité du professionnel pour manquement à son obligation précontractuelle d'information et de conseil constitue une action en responsabilité extra-contractuelle. Si, selon ses dispositions transitoires, la loi n° 2008- 561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription, entrée en vigueur au 19 juin 2008, ayant créé l'article 2224 du code civil selon lequel les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans 'à compter de la date où le demandeur a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'agir' était d'application immédiate, s'agissant du nouveau délai quinquennal, aux prescriptions en cours non acquises à la date de son entrée en vigueur sans pouvoir dépasser la durée de la prescription antérieure, en revanche, les dispositions transitoires de l'article 26 II de la loi ont laissé subsister le point de départ initial des prescriptions en cours. Ainsi, avant l'entrée en vigueur de la réforme, étaient soumises au régime des actions en responsabilité extra-contractuelle, les actions en responsabilité avant conclusion du contrat pour manquement au devoir d'information et de conseil et partant, à la prescription décennale de l'ancien article 2270-1 du code civil, selon lequel 'Les actions en responsabilité civile extra contractuelle se prescrivent par dix ans à compter de la manifestation du dommage ou de son aggravation.'. Dès lors, le contrat signé par les époux [Y] en 2004, étant antérieur au 19 juin 2008, le point de départ du délai de prescription est demeuré la manifestation du dommage ou son aggravation, la durée de la prescription qui était toujours en cours à la date du 19 juin 2008 ayant été ramenée à compter de cette date à 5 ans à compter de ce même événement. La loi ne faisait ici aucune référence à la date à laquelle le cocontractant 'aurait dû' connaître les faits lui permettant d'agir mais à la seule notion de manifestation du dommage, laquelle en matière d'investissement immobilier locatif ne peut résulter que de faits de nature à révéler à l'acquéreur l'impossibilité d'obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat, qu'elle porte sur la rentabilité locative du bien immobilier, sa valeur ou le montant de l'avantage fiscal. Or, les appelants font valoir que le dommage ne s'est manifesté à eux qu'avec l'évaluation qu'ils ont fait réaliser de la valeur de leur bien à l'issue du dispositif fiscal De Robien qu'ils ont mené jusqu'à son terme de 15 ans, date à laquelle ils ont pu reprendre possession de leur bien et ont pu le faire évaluer en vue de la revente, en sorte que le dommage ne s'est manifesté à eux qu'à cette date, soit en 2019, et que leur action entreprise en 2022 n'est pas prescrite. Le fait que les époux [Y] 'auraient pu' reprendre possession de leur bien à l'issue des neuf années importe peu puisqu'il n'est pas contesté qu'ils ne l'ont pas fait, ainsi qu'ils en avaient la possibilité, ayant choisi de bénéficier du régime fiscal durant 15 années, en sorte que le dommage qu'ils allèguent ne s'est pas révélé à eux à l'issue de la première période d'investissement obligatoire de neuf ans. De même, il ne peut être considéré ainsi que le point de départ de la prescription serait laissé à la seule volonté de l'investisseur et serait purement potestatif alors même qu'il appartient à celui qui se prévaut de la prescription de rapporter la preuve que celle-ci est acquise et notamment, en l'espèce, qu'elle aurait commencé à courir antérieurement. Contrairement à ce qui est soutenu par les sociétés intimées il s'agit pour elles de rapporter la preuve d'un fait positif qui peut être rapportée par tout moyen en sorte qu'il ne s'agit pas d'une preuve impossible au contraire de celle qui serait imposée à l'investisseur de ce qu'il n'aurait pas connu plus tôt les faits lui permettant d'agir. Or, les sociétés intimées sont défaillantes dans la preuve qui leur incombe de ce que le dommage se serait manifesté plus tôt, ne combattant pas utilement l'affirmation des appelants selon laquelle le dommage ne se serait manifesté à eux qu'à l'issue de la période maximale de défiscalisation de 15 ans lorsqu'ils ont repris possession de leur bien et l'ont fait évaluer en vue de sa revente. Enfin, le fait qu'un acquéreur ne peut ignorer que la valeur d'acquisition d'un bien immobilier est susceptible de variation est une question qui intéresse le fond du droit mais pas celle de la prescription. Et s'agissant du dol, l'article 1304 n'est pas applicable à l'action indemnitaire sur le fondement du dol laquelle relève du régime de la prescription des actions en responsabilité extra contractuelle, en sorte que la date de la manifestation du dommage en présence de manoeuvres dolosives ne saurait être différente de celle retenue pour l'action entreprise sur le fondement du manquement au devoir d'information et de conseil. En conséquence, la manifestation du dommage résultant du dol doit également être fixée en 2019 à l'issue de la période d'investissement de 15 ans que les époux [Y] avaient choisie et à l'issue de laquelle ils ont repris possession du bien et l'on fait évaluer en vue de la revente. L'action indemnitaire entreprise par les époux [Y] sur le fondement du dol ou du manquement au devoir de conseil, n'est en conséquence pas prescrite en sorte que l'ordonnance entreprise est infirmée, les parties étant renvoyées devant le tribunal judiciaire de Bordeaux saisi de l'action. Par voie de conséquence les sociétés Stellium Immobilier, Promotion Pichet et la SCI Cyrano supporteront les dépens de première instance et d'appel et seront condamnées in solidum à payer à M. et Mme [Y] une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : La Cour Infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions. Statuant à nouveau : Déclare recevable comme non prescrite l'action indemnitaire en responsabilité extra contractuelle engagée par M. [F] [Y] et Mme [B] [D] épouse [Y] à l'encontre des sociétés Stellium Immobilier, Promotion Pichet et Cyrano, tant sur le fondement du manquement au devoir d'information et de conseil que sur celui des manoeuvres dolosives. Condamne in solidum la SAS Stellium Immobilier, la SASU Promotion Pichet et la SCI Cyrano à M. [F] [Y] et à Mme [B] [D] épouse [Y] une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Condamne in solidum la SAS Stellium Immobilier, la SASU Promotion Pichet et la SCI Cyrano aux entiers dépens de première instance et d'appel. Renvoie les parties devant le tribunal judiciaire de Bordeaux. La présente décision a été signée par Madame Paule POIREL, présidente, et Madame Mélody VIGNOLLE-DELTI, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER LA PRESIDENTE