Tribunal judiciaire, 26 septembre 2024. 23/01306

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE --------------------------------- [Adresse 3] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 4] ---------------------------- Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité Service civil MINUTE n° N° RG 23/01306 - N° Portalis DB2G-W-B7H-IJHT Section 3 République Française Au Nom du Peuple Français JUGEMENT DU 26 septembre 2024 Juge des Contentieux de la protection PARTIE DEMANDERESSE : S.A. HLM BATIGERE GRAND EST, venant aux droits de la SA HLM BATIGERE, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 1] représentée par Me Jean luc VONFELT, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 57 PARTIE DEFENDERESSE : Monsieur [T] [G], né le 07 Juin 1977, demeurant [Adresse 2] non comparant Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS : Nadia LARHIARI : Président Virginie BALLAST : Greffier DEBATS : à l’audience du 30 Mai 2024 JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 26 septembre 2024 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier EXPOSÉ DU LITIGE En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 1er juin 2021, la SA BATIGERE a loué à M [T] [G] un local à usage d'habitation avec cave situé [Adresse 2], à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 460 € outre 156,61 € de provision pour charges. En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 1er juin 2021, la SA BATIGERE a loué à M [T] [G] un garage n°1730026930 situé [Adresse 6] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 35,23 € outre 2,56 € de provision pour charges. Par acte d'huissier de justice du 27 septembre 2022, la SA BATIGERE GRAND EST a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 3060,54 € au titre des loyers et charges échus au mois de juillet 2022 inclus. La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 19 août 2022. La SA BATIGERE GRAND EST a ensuite fait assigner M [T] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse par un acte d'huissier de justice du 19 mai 2023 pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnités d'occupation. A l'audience, la SA BATIGERE GRAND EST, régulièrement représentée, reprend oralement ses conclusions du 25 mars 2024 et demande au juge, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail d’habitation et celle du contrat de location du garage, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire des baux, - juger que la partie défenderesse est occupante sans droit ni titre depuis le 21 novembre 2022, - ordonner l'expulsion immédiate et sans délai du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique, - condamner le locataire à payer la somme de 16 198,05 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de février 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 3060,54 €, et à compter de l'assignation pour le surplus, - condamner le locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges, soit 754,72 €, à titre rétroactif à compter du 21 novembre 2022, jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant, - condamner le locataire à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, aux mesures conservatoires éventuellement réalisées et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure. L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 19 mai 2023. L'affaire a été appelée le 19 octobre 2023, renvoyée et retenue lors de l'audience du 30 mai 2024. A cette audience, la SA BATIGERE GRAND EST, représentée par son conseil sollicite le bénéfice de ses conclusions et de ses pièces. Le demandeur fait valoir que la procédure de surendettement est sans effet sur la présente instance, le locataire n'ayant pas repris le paiement du loyer courant. Cité par acte délivré à étude, M [T] [G] ne comparaît pas et ne s’est pas fait représenter. L’affaire est mise en délibéré au 26 septembre 2024. MOTIVATION DE LA DÉCISION Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la recevabilité de la demande Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales [...] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 19 août 2022. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre. Sur la notification au préfet L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 19 mai 2023, soit plus de six semaines avant l'audience du 19 octobre 2023. La demande formée par le bailleur est donc recevable. Sur les demandes principales Sur le paiement des loyers et charges impayés Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l'espèce, la SA BATIGERE GRAND EST verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution. Il ressort des pièces fournies qu'au 21 février 2024, la dette locative de M [T] [G] s’élève à la somme de 15 205,75 euros (soit la somme de 16 198,05 euros réclamée lors de l'audience, diminuée d'un montant de 992,30 euros correspondant à des frais déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation et le garage, terme du mois d’août 2023 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 27 septembre 2022 pour la somme de 3060,54 €, et à compter de l’assignation du 19 mai 2023 pour le surplus. Sur l'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le contrat de bail et le contrat de location de garage unissant les parties stipulent en leur article « clause résolutoire » qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, les baux seraient résiliés de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés. Ce manquement s'est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 27 septembre 2022 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application des deux clauses résolutoires sont réunies le 28 novembre 2022, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Le dépôt d'un dossier en vue du traitement de sa situation de surendettement est sans effet sur le jeu de la clause résolutoire laquelle a produit ses effets le 28 novembre 2022, soit antérieurement à la décision de recevabilité du 18 mars 2024. Par ailleurs, en application des dispositions de l'article 24V de la loi du 6 juillet 1989, il convient de rappeler qu'à défaut d'avoir repris au jour de l'audience, le paiement du loyer et des charges, M [T] [G] est exclu du bénéfice des dispositions de ce texte. Par conséquent la décision de la Commission de surendettement est sans emport sur le jeu de la clause résolutoire. L’expulsion de M [T] [G] sera ordonnée, en conséquence. M.[T] [G] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de décembre 2022 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant des loyers et des charges, tel qu'il aurait été si les contrats s'étaient poursuivis, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de ses biens et de son impossibilité de les relouer. Aucune circonstance ne justifie de supprimer le délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Sur les demandes accessoires Sur les dépens   L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. M [T] [G] succombe à l’instance de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution. Il n’y a pas lieu de statuer sur la charge des mesures conservatoires, aucune de ces mesures n’ayant été réalisée. Sur les frais irrépétibles   Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA BATIGERE GRAND EST et en l'absence d'éléments sur la situation financière du défendeur, M [T] [G] sera condamné à verser au demandeur la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE l'action recevable ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er juin 2021 entre la SA BATIGERE, d'une part, et M [T] [G], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 2], à [Localité 5] sont réunies à la date du 28 novembre 2022 ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er juin 2021 entre la SA BATIGERE, d'une part, et M [T] [G], d'autre part, concernant le garage n°1730026930 situé au [Adresse 6] à [Localité 5] sont réunies à la date du 28 novembre 2022 ; ORDONNE en conséquence à M [T] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut pour M [T] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA BATIGERE GRAND EST pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ; CONDAMNE M [T] [G] à verser à la SA BATIGERE GRAND EST la somme de 15 205,75 euros (quinze mille deux cent cinq euros et soixante-quinze centimes) (décompte arrêté au 21 février 2024, mois d’août 2023 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2022 sur la somme de 3060,54 € et à compter de l’assignation pour le surplus ; CONDAMNE M [T] [G] à verser à la SA BATIGERE GRAND EST une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui des loyers et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du terme du mois de décembre 2022 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; DÉBOUTE la SA BATIGERE GRAND EST du surplus de ses prétentions ; CONDAMNE M [T] [G] à verser à la SA BATIGERE GRAND EST une somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE M [T] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ; AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 26 septembre 2024, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier . Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,