Cour d'appel, 22 juin 2012. 10/00790

ARRET No R. G : 10/ 00790 LA S. C. I. LE BONHEUR C/ X... Y... COUR D'APPEL DE FORT DE FRANCE CHAMBRE CIVILE ARRET DU 22 JUIN 2012 Décision déférée à la cour : Ordonnance de Référé du Tribunal d'Instance de LAMENTIN, en date du 05 Mai 2009, enregistrée sous le no 09/ 12 APPELANTE : LA S. C. I. LE BONHEUR ayant pour mandataire la société de gestion et de transactions immobilieres martiniquaise (SGTIM) 3 rue des Frères Montgolfier 21700 NUITS ST GEORGES représentée par Me Agnès MONDESIR, avocat au barreau de MARTINIQUE INTIMES : Monsieur Fabrice Emmanuel X... ... 97150 SAINT MARTIN représenté par Me Philippe HIRGOROM, avocat au barreau de MARTINIQUE Madame Sophie Claude Julie Y... ... 97150 SAINT MARTIN représentée par Me Philippe HIRGOROM, avocat au barreau de MARTINIQUE COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 27 avril 2012 en audience publique, devant la cour composée de : Mme TRIOL, Conseillère, présidant l'audience Mme SUBIETA-FORONDA, Conseillère, M. CHEVRIER, Conseiller, chargé du rapport qui en ont délibéré, les parties ayant été avisées de la date du prononcé de l'arrêt fixée au 22 JUIN 2012. GREFFIER : lors des débats, MmeSOUNDOROM, ARRET : contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; EXPOSE Par acte en date du 2 juin 2005 ; la SCI LE BONHEUR a donné à bail à Madame Y... et Monsieur X... une villa à usage d'habitation située aux TROIS ILETS, moyennant un loyer mensuel initial de 1. 350, 00 euros. Alléguant différents désordres consécutifs à des infiltrations et des troubles de jouissance, non résolus par la bailleresse, les preneurs ont séquestré le montant des loyers sur un compte ouvert chez l'employeur de Monsieur X.... La bailleresse a alors fait délivrer un commandement de payer les loyers pour la période d'août à décembre 2008. Par acte du 20 février 2009, Madame Y... et Monsieur X... ont saisi en référé le juge du tribunal d'instance du LAMENTIN aux fins d'annulation du commandement de payer, de condamnation de la SCI LE BONHEUR à réaliser certains travaux de remise en état, d'autorisation de séquestre des loyers et de condamnation provisionnelle de la bailleresse à leur payer diverses sommes. Par ordonnance réputée contradictoire en date du 5 mai 2009, le juge des référés a déclaré nul le commandement de payer, ordonné la remise en état de la toiture, de l'abri à voiture et la reprise des enduits et peintures des plafonds du séjour et des chambres, autorisé les locataires à séquestrer le montant des loyers, condamné la SCI LE BONHEUR au paiement de la somme de 5. 000 euros à titre de dommages et intérêts, outre celle de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. La SCI LE BONHEUR a interjeté appel de la décision par déclaration déposée au greffe de la cour le 9 juin 2009 alors que l'ordonnance querellée lui avait été signifiée le 8 juin 2009. Elle a fait assigner les intimés par acte d'huissier délivré le 28 juillet 2009. Par ordonnance en date du l6 septembre 2010, la radiation de l'affaire a été prononcée au motif de l'inexécution de la décision de première instance. La SCI LE BONHEUR a exécuté la décision le 15 octobre 2010. Aux termes de ses conclusions récapitulatives déposées le 9 juin 2011, l'Appelante demande à la cour d'infirmer l'ordonnance querellée et de : - Constater qu'elle a effectué des travaux de réfection de la toiture de la villa donnée à bail, - Débouter les Intimés de l'ensemble de leurs demandes, - Ordonner la restitution de la somme de 5. 500 euros versée suite il l'exécution de l'ordonnance du 5 mai 2009, - Ordonner le versement de tous les loyers dus à la bailleresse depuis le mois d'août 2008, soit la somme de 17. 418, 55 euros à la date du 31 juillet 2009, - Les condamner à lui payer la somme de 3. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code : de procédure civile, outre les entiers dépens. La SCI LE BONHEUR expose qu'elle avait chargé la société DELTA de la construction de la villa litigieuse, achevée fin 2003, début 2004. Les désordres, apparus après l'entrée en jouissance des locataires, ont nécessité une expertise en leur présence. L'Expert a conclu à des malfaçons entrainant la responsabilité contractuelle de la société LIMERY. La SCI LE BONHEUR a alors confié 1es travaux de réfection du toit à la société BOIS PLUS qui a effectué les réparations moyennant une somme proche de 5. 000 euros. L'Appelante affirme qu'elle n'a jamais tenté d échapper à ses responsabilités mais souligne qu'il était nécessaire de connaître le causes de s désordres. La SCI LE BONHEUR plaide qu'elle n'a pas pu comparaître en première instance car elle n'a pu connaître la date de renvoi de l'affaire pendant les grèves de 2009. Elle soutient qu'il n'y a plus lieu d'autoriser le séquestre des loyers puisque les locataires ont donné congé au 31 juillet 2009. Selon la SCI LE BONHEUR, les locataires n'ont subi aucun préjudice consécutif aux désordres dans la mesure où l'expertise contradictoire a conclu que l'habitation n'était pas impropre à sa destination. Les Intimés ont répliqué par conclusions déposées en dernier lieu le 21 avril 2011. Ils demandent à la cour de débouter la SCI LE BONHEUR de toutes ses demandes, de confirmer l'ordonnance dont appel sauf en ce qu'elle a limité à 5. 000 euros la condamnation indemnitaire, de réformer sur ce point la décision en fixant à la somme provisionnelle de 10. 000 euros le montant des dommages et intérêts, de condamner la SCI LE BONHEUR à leur payer une indemnité de 3. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du procès-verbal de constat dressé le 1er octobre 2008. Au soutien de leurs prétentions, ils précisent que les infiltrations sont apparues dès le mois d'août 2005. Elles se sont aggravées après le passage du cyclone DEAN en aout 2007. La bailleresse a fait réaliser quelques interventions totalement inefficaces et insuffisantes. La SCI LE BONHEUR n'a jamais contesté les désordres, leur importance et son incidence sur la qualité de la jouissance du bien par les locataires. Les Intimés rappellent qu'au mois de septembre 2008, le moteur du système de filtration de la piscine est tombé en panne. Or, la bailleresse a refusé de supporter le coût du remplacement malgré son obligation contractuelle. Madame Y... et Monsieur X... plaident que la question de la nullité du commandement de payer a perdu de son intérêt puisqu'ils ont quitté les lieux postérieurement. Ils estiment toutefois leur action bien fondée en première instance dès lors que la bailleresse l'avait délivré de mauvaise foi puisqu'elle manquait elle-même à ses obligations essentielles en s'abstenant d'exécuter les travaux de réfection de la toiture. De la même manière, les Intimés admettent que leur demande d'exécution de travaux, formulée en première instance, n'a plus lieu de se poser. Les Intimés considèrent que la demande en paiement des loyers est irrecevable en appel car elle est présentée pour la première fois, ce que conteste la SCI LE BONHEUR. L'ordonnance de clôture est intervenue le 9 décembre 2011. L'affaire a été plaidée à l'audience du 27 avril 2012. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur le séquestre des loyers : Il résulte du rapport d'expertise en date du 25 décembre 2007, rédigé par Monsieur Z..., expert commis par la bailleresse, que celui-ci a examiné les désordres allégués par les locataires, en leur présence, le 2 novembre et le 10 novembre 2007. L'expert a constaté : - des auréoles avec décollement des bandes calicot, * dans le séjour : en plafond. Selon le représentant du locataire, le ventilateur suspendu au plafond est tombé ; * dans la chambre contre le séjour : en plafond ; - d'une façon quasi-générale, un déchirement des bandes de calicot en cueillie murs ou cloison et plafond en plaques de plâtre. Monsieur Z... précise que les déchirements des bandes calicot sont liés aux mouvements structurels normaux du bâtiment et à une insuffisance de fixation de l'ossature du faux plafond en périphérie du pavillon. Il explique précisément les conditions d'apparition des infiltrations d'eau, souligne que les conséquences se résument à une reprise des peintures intérieures après reprise des bandes calicot pour conclure que " c'est quasiment l'ensemble du pavillon à repeindre. " L'expert considère que ces désordres entrent totalement dans le cadre des articles 1792 et suivants du code civil. Ainsi, il est établi que le bailleur a cherché les causes des désordres survenus dans l'immeuble qu'il donnait à bail, s'agissant d'une construction récente susceptible de faire l'objet d'une déclaration de dommages auprès d'un constructeur ou d'un maître d'oeuvre. Toutefois, les locataires avaient avisé le mandataire de la SCI LE BONHEUR avant le 17 août 2005 des infiltrations d'eau provenant de la toiture. La réponse de la Société de Gestion et de Transactions Immobilières Martiniquaise (SGTIM), en date du 17 août 2005, évoque déjà l'éventualité de la mise en jeu de la garantie décennale et l'établissement d'un devis de réparation. Le 21 août 2007, les locataires alertent la SGTIM des dégâts survenus lors du passage du cyclone DEAN. Ils réitèrent leur démarche par lettre recommandée avec accusé réception en date du 22 octobre 2007, constatant qu'après deux mois, aucune intervention n'a été effectuée et infirmant la bailleresse du versement du loyer sur un compte séquestre. Par courrier du 5 novembre 2007, la SGTIM répond qu'elle mandate une nouvelle entreprise pour bâcher provisoirement la toiture. Elle indique aux locataires que " dans le cadre de la garantie décennale, le propriétaire a mandaté Monsieur Z... " et que " les travaux de réparation pourront avoir lieu dès que les experts se seront prononcés sur la responsabilité des différentes parties. " Madame Y... et Monsieur X... ont fait dresser un procès-verbal de constat le 1er octobre 2008. Les traces d'infiltration d'eau à l'intérieur de la maison sont confirmées. A l'extérieur, l'abri voiture apparaît endommagé, le faux plafond en PVC étant arraché sur 5 M2 environ. La piscine ne dispose plus de moteur de renouvellement d'eau. Les photographies annexées au procès-verbal corroborent l'existence de ces désordres. Par courrier en date du 28 novembre 2008, la SGTIM demande aux locataires de justifier du séquestre des loyers et leur propose de leur trouver un logement dans le même secteur " compte tenu du fait que le propriétaire a du mal à obtenir les documents nécessaires pour faire jouer sa garantie décennale, ceci pour (leur) permettre de jouir d'un logement dans de meilleures conditions. " Les courriers et la facture relatifs au remplacement de la pompe de la piscine établissent aussi clairement que ce désordre n'était pas imputable aux locataires, compte tenu de sa durée de vie et de ses conditions d'installation et de fonctionnement (absence de ventilation satisfaisante, local restreint, humide et chaud). L'ensemble de ces éléments démontre que les locataires étaient bien fondés à faire valoir une exception d'inexécution à la bailleresse en décidant de séquestrer les loyers tant qu'ils ne pourraient bénéficier d'une jouissance paisible du bien loué, la bailleresse ne pouvant utilement opposer aux preneurs les conditions difficiles de mise en oeuvre de la garantie décennale pour s'abstenir de réaliser les réparations autres que locatives, alors que son obligation principale, découlant des articles 1720 et 1721 du code civil, consiste à garantir les preneurs pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. L'ordonnance querellée sera donc confirmée en ce qu'elle a autorisé les intimés à séquestrer les loyers, annulé le commandement de payer délivré aux locataires le 19 décembre 2008, ordonné sous astreinte la remise en état de la toiture de l'immeuble, de la toiture de l'abri à voiture et la reprise des enduits et peintures des plafonds du séjour et des chambres. Sur la demande de dommages et intérêts provisionnels des intimés : Madame Y... et Monsieur X... sollicitent la réformation de l'ordonnance entreprise en considérant que leur préjudice doit être évalué à titre provisionnel à la somme de 10. 000 euros. Les pièces produites permettent de considérer que les locataires ont subi un trouble de jouissance causé par l'absence de réparation de l'immeuble entre le mois d'août 2005 et le mois de juillet 2009, dernier mois avant la résiliation du bail, soit près de quatre années. Compte tenu du montant du loyer, l'indemnité provisionnelle allouée par le premier juge ne représentait qu'un préjudice correspondant à moins de 10 % du loyer alors que les désagréments ont perduré pendant quatre ans pour une famille de quatre personnes, que l'abri voiture a été dégradé pendant deux ans sans être réparé et que la bailleresse a tenté de mettre le coût de remplacement du moteur de la piscine à la charge des locataires, laissant la toiture protégée provisoirement par une bâche pendant près de dix-huit mois. La décision sera réformée de ce chef et il sera alloué aux intimés une indemnité provisionnelle de 10. 000 euros au titre des préjudices incontestablement subis. Sur la demande en paiement des loyers par la SCI LE BONHEUR : Sur la recevabilité de la demande : Aux termes de l'article 564 du Code de procédure civile, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. Les intimés invoquent ces dispositions pour soutenir que la demande en paiement des loyers séquestrés est irrecevable, celle-ci constituant une prétention nouvelle en appel. Cependant, l'appel de la SCI LE BONHEUR tend à infirmer l'ordonnance querellée en ce qu'elle a, notamment, autorisé les locataires à placer sous séquestre les loyers. Ainsi, la contestation de la décision par la bailleresse a pour objet principal d'obtenir le paiement des loyers. Même si l'Appelante n'a pas comparu en première instance, cette demande a pour but de faire écarter les prétentions de Madame Y... et de Monsieur X.... La demande est donc recevable. Sur le paiement des loyers : Les Intimés n'invoquent aucun moyen permettant de démontrer que les loyers séquestrés ne seraient pas dûs, même si leur préjudice est manifeste, reconnu et indemnisé à titre provisionnel. Ayant quitté les lieux par l'effet du congé délivré pour le 31 juillet 2009, il convient de les condamner à payer à la SCI LE BONHEUR la somme correspondant aux loyers séquestrés entre le mois d'août 2008 et la libération des lieux le 31 juillet 2009, soit la somme de17. 339, 16 euros selon l'extrait de compte versé aux débats (pièce no 5 de l'appelante). Sur les autres demandes : La SCI LE BONHEUR supportera les entiers dépens et sera condamnée à verser aux Intimés une indemnité de 1. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du procès-verbal de constat dressé le 1er octobre 2008. PAR CES MOTIFS La Cour, REFORME partiellement l'ordonnance de référé prononcée le 5 mai 2009 par le juge des référés du tribunal d'instance du Lamentin en ce qu'il a alloué une indemnité provisionnelle de 5. 000 euros à Madame Sophie Y... et Monsieur Fabrice X..., Statuant à nouveau, CONDAMNE la SCI LE BONHEUR à payer à Madame Sophie Y... et Monsieur Fabrice X... une provision de 10. 000 euros à titre de dommages et intérêts, Y ajoutant, DÉCLARE RECEVABLE la demande en paiement des loyers, CONDAMNE solidairement Madame Y... et Monsieur X... à payer à la SCI LE BONHEUR une provision de de17. 339, 16 euros euros au titre des loyers retenus sous séquestre entre le mois d'août 2008 et le mois de juillet 2009, CONFIRME l'ordonnance querellée pour le surplus, CONDAMNE la SCI LE BONHEUR à payer à Madame Sophie Y... et Monsieur Fabrice X... une indemnité de 1. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNE la SCI LE BONHEUR aux dépens de l'appel et de la première instance, comprenant le coût du procès-verbal de constat dressé le 1er octobre 2008. Signé par Mme TRIOL, présidente, et Mme SOUNDOROM, greffière, lors du prononcé, auquel la minute a été remise.