Texte intégral
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 3
ARRET DU 26 SEPTEMBRE 2023
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/14754 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGJDI
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 29 Juin 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MEAUX - RG n° 22/
APPELANTE
S.A.R.L. ENTREPRISE [U] agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Vincent RIBAUT de la SCP GALLAND VIGNES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010, assistée de Me Françoise PAEYE, avocat au barreau de MEAUX
INTIMÉE
S.C.I. AMK
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée et assistée par Me Christine SARAZIN de la SCP AVENS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0286
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 19 Juin 2023, en audience publique, rapport ayant été fait par Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre conformément aux articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre
Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre
Patricia LEFEVRE, Conseillère
Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre, pour le Premier Président empêché, et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
La société civile immobilière AMK a été créée le 21 juillet 2003 par M. [U] et Mme [K] son épouse, avec une répartition égale des parts sociales. Par jugement du tribunal de grande instance de Meaux du 13 avril 2016, le divorce des époux [U]-[K] a été prononcé.
Par acte sous seing privé en date du 16 décembre 2005, la société AMK a donné à bail commercial à la société Entreprise [U], ayant pour activité principale l'exécution de travaux de plomberie-chauffage, des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 2 000 euros, payable mensuellement et d'avance. M. [U] est gérant de la société Entreprise [U]. Mme [K] est gérante de la société AMK.
Par acte d'huissier du 17 janvier 2022, la société AMK a fait délivrer à la société Entreprise [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour le paiement d'une somme de 120 050 euros au titre de la dette locative.
Par acte extrajudiciaire du 6 avril 2022, la société AMK a fait assigner la société Entreprise [U] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux en lui demandant, notamment, de constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et d'ordonner l'expulsion de la locataire ; de condamner cette dernière à lui payer la somme provisionnelle de 122 500 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de février 2022 inclus, outre une indemnité d'occupation provisionnelle de 4 900 euros à compter du 1er mars 2022 et une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ordonnance du 29 juin 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux a :
constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 17 février 2022 ;
ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de l'ordonnance, l'expulsion de la société Entreprise [U] et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 1] à [Localité 2] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ;
dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de deux mois à l'expiration duquel il sera procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens paraissant avoir une valeur marchande, les autres biens étant réputés abandonnés, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d'exécution sur ce point ;
fixé à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par la société Entreprise [U], à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;
condamné par provision la société Entreprise [U] à payer à la société AMK la somme de 90 850 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation dus au 15 juin 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2022 sur la somme de 80 850 euros et à compter du 6 avril 2022 sur la somme de 6 000 euros, ainsi que les indemnités d'occupation postérieures ;
rejeté la demande de délais présentée par la société Entreprise [U] ;
condamné la société Entreprise [U] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement du 17 janvier 2022 mais non compris celui du commandement du 24 mai 2019 ;
condamné la société Entreprise [U] à payer à la société civile immobilière AMK la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
dit n'y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;
rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire.
Par déclaration du 26 avril 2021, la société Entreprise [U] a interjeté appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif.
Aux termes de ses dernières conclusions en date du 7 juin 2023 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, elle demande à la cour de :
infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau,
À titre principal,
limiter à la somme de 78 400 euros la provision allouée à la société AMK ;
juger que les demandes formulées par la société AMK se heurtent à l'existence de contestations sérieuses ;
Par voie de conséquence,
renvoyer la société AMK à mieux se pourvoir pour le surplus de ses demandes ;
débouter en tout état de cause la société AMK du surplus de ses demandes ;
À titre subsidiaire,
suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au bail commercial consenti par la société AMK à elle ;
lui accorder la faculté de s'acquitter des loyers demeurant dus pour un montant de 78 400 euros de la manière suivante : au moyen de 23 mensualités successives de 2 000 euros chacune payable le 15 de chaque mois à compter de l'arrêt à intervenir ; ainsi que d'une 24e mensualité correspondant au solde dû ;
condamner la société AMK à lui régler une provision de 24 000 euros en remboursement de la taxe sur la valeur ajoutée indûment versée ;
ordonner le cas échéant la compensation entre la provision lui étant allouée et celle allouée à la société AMK ;
condamner la société AMK aux dépens ;
Statuant sur l'appel incident formé par la société AMK,
débouter la société AMK de ses demandes formées au titre de son appel incident ;
à titre subsidiaire et eu égard à sa situation économique, dire n'y avoir lieu à la condamner à payer une quelconque somme par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Et en ce cas et en tout état de cause,
condamner la société AMK à lui payer la somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner la société AMK aux entiers dépens et autoriser la SCP GRV Associés, prise en la personne de Me Ribaut, à recouvrer directement ceux dont elle aurait fait l'avance sans recevoir provision suffisante, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La société AMK, aux termes de ses dernières conclusions en date du 23 novembre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, demande à la cour de :
débouter la société Entreprise [U] de son appel ;
confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 17 février 2022 ; ordonné l'expulsion de la société Entreprise [U] et de tout occupant de son chef ; fixé à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par la société Entreprise [U], à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ; condamné la société Entreprise [U] au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement du 17 janvier 2022 et condamné la société Entreprise [U] au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
faire droit à son appel incident sur le seul quantum de la condamnation par provision en infirmant l'ordonnance en ce qu'elle a retenu une provision de 90 850 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation à la charge de la société Entreprise [U] ;
Statuant à nouveau
condamner la société Entreprise [U] au paiement de la somme de 132 300 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation dus au 15 juin 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2022 sur la somme de 120 050 euros et à compter du 6 avril 2022 sur la somme de 12 250 euros, ainsi que les indemnités d'occupation postérieures ;
condamner la société Entreprise [U] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Avens, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 juin 2023.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
SUR CE,
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
En vertu de l'article 835 du même code, le juge des référés peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement.
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Le bail commercial litigieux contient une clause résolutoire à l'article XVI reproduite dans le commandement de payer du 17 janvier 2022 et ainsi rédigée :
« A défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, imposition, charges, ou frais de poursuite, et prestations qui en constituent l'accessoire, et notamment du commandement destiné à faire jouer la présente clause, ou enfin à défaut de l'exécution de l'une ou l'autre des clauses et conditions du présent bail ou du règlement de copropriété qui fait également la convention des parties, ou encore d'inexécution des obligations imposées aux locataires par la loi ou les règlements, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter restés sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit. »
La société Entreprise [U] ne conteste pas que les causes du commandement de payer n'ont pas été réglées dans le mois de sa date, mais affirme que la clause résolutoire a été mise en 'uvre de mauvaise foi de sorte qu'elle ne peut être acquise. Elle explique que l'action était diligentée par la co-gérante animée par un conflit d'associé l'opposant au dirigeant de la société appelante, également associé égalitaire et co-gérant de la société AMK. Cependant, le commandement de payer se fonde sur plus de quatre années de loyers impayés, dont la société Entreprise [U] conteste le montant seulement pour partie. L'importance de la dette impayée et son ancienneté excluent qu'il puisse être jugé que le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi.
La société Entreprise [U] demande à se voir allouer des délais de paiement, permettant d'éviter à leur terme de faire jouer la clause résolutoire.
Cependant, même si des paiements partiels (détaillés ci-après) ont permis de réduire l'encours de la dette locative, il demeure que l'appelante ne démontre pas payer les loyers courants depuis plusieurs années, et notamment pas pendant le cours de la présente instance d'appel. En outre, ainsi qu'il résulte de ses propres pièces, avec un résultat bénéficiaire de 62 363 euros pour l'exercice 2019 (pièce 31), la société Entreprise [U] ne fait état d'aucune circonstance qui l'empêchait de s'acquitter de la totalité des loyers de la période, la même observation pouvant être faite s'agissant de l'exercice 2020 (pièce 32) avec un bénéfice de 28 411 euros. Par ailleurs, alors que la société Entreprise [U] ne produit pas ses écritures annuelles de 2021, l'exercice 2022 (pièce 42) s'est soldé par une perte de 81 505 euros, le résultat d'exploitation étant déjà déficitaire de 79 507 euros. La société Entreprise [U] ne fournit aucun motif permettant de supposer un redressement rapide et important de l'exercice 2023, déjà sérieusement entamé à l'heure où la cour statue, et des exercices postérieurs, étant observé qu'elle avait bénéficié d'un plan de redressement en 2011 qui a été clôturé en décembre 2022 (pièce 46). En l'état des pièces produites, il convient de constater que l'appelante ne démontre pas que l'octroi de délai lui permettrait d'apurer une dette locative significative en sus des loyers courants. La demande de délai sera rejetée.
Par voie de conséquence, l'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande de délais, constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 17 février 2022, ordonné l'expulsion de la société Entreprise [U], réglé le sort des meubles, et fixé à titre provisionnel le montant de l'occupation due par la locataire à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires.
Sur les demandes de provisions
En vertu du 2e alinéa de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Appelante incidente, la société AMK sollicite la condamnation de l'intimée au paiement de la somme de 132 300 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation dus au 15 juin 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2022 sur la somme de 120 050 euros et à compter du 6 avril 2022 sur la somme de 12 250 euros, ainsi que les indemnités d'occupation postérieures. Ainsi que le relève la société Entreprise [U], cette demande excède les pouvoirs du juge des référés qui peut seulement allouer une provision ; elle sera donc rejetée.
Le premier juge avait alloué une provision de 90 850 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation dus au 15 juin 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2022 sur la somme de 80 850 euros et à compter du 6 avril 2022 sur la somme de 6 000 euros, ainsi que les indemnités d'occupation postérieures.
Le moyen de la société Entreprise [U] affirmant qu'en comptant un loyer mensuel de 2 450 euros depuis 2018, la société AMK a implicitement mais nécessairement appliqué à tort la TVA sera rejeté comme simplement spéculatif, puisque le bail ne mentionne pas l'application de la TVA et qu'en vertu de l'article 260 du code général des impôts, les sociétés civiles immobilières ne sont pas assujetties à la TVA sauf droit d'option.
Pour autant, la société Entreprise [U] justifie avoir fait : deux virements à l'ordre du bailleur de 1 450 euros et 1 000 euros le 20 avril 2018 ; deux virements de 1225 euros le 24 juillet 2019 ; un virement de 1 000 euros le 2 septembre 2019 ; un virement de 1 450 euros le 16 septembre 2019 ; deux virements de 950 euros et 1 500 euros le 2 octobre 2019 ; deux virements de 1 000 euros et 1 450 euros le 30 octobre 2019 ; un virement de 2 450 euros le 4 décembre 2019 ; un virement de 2 450 le 10 décembre 2019 ; trois virements de 1 450 euros, 1 000 euros et 2 450 euros le 21 janvier 2020 ; soit une somme totale de 22 050 euros.
De plus, il conviendra de constater l'existence de paiements à concurrence de 20 000 euros en 2022 (10 000 euros du 28 juin 2022 ; 2 000 euros du 3 août 2022 ; 4 000 euros du 16 août 2022 ; 4 000 euros du 14 septembre 2022). Dans ces conditions, l'obligation de la débitrice n'est pas sérieusement contestable à concurrence de la somme de 48 800 euros (90 850 ' [22 050 + 20 000]) dont elle sera tenue.
L'appelante devra les intérêts moratoires au taux légal sur la somme de 68 800 euros (90 850 ' 22 050) du 17 janvier 2022, date du commandement de payer, au 28 juin 2022, date du paiement de 10 000 euros ; puis sur la somme de 58 800 euros du 29 juin 2022 au 3 août 2022 ; puis sur la somme de 52 800 euros du 4 août 2022 au 14 septembre 2022. L'appelante sera enfin tenue aux intérêts au taux légal sur la somme de 48 800 euros à compter du 15 septembre 2022.
Sur les autres demandes
Les dispositions de l'ordonnance entreprise concernant la charge des dépens, y inclus le coût du commandement de payer du 17 janvier 2022, et l'indemnisation fondée sur l'article 700 du code de procédure civile seront confirmées. La société Entreprise [U] sera tenue aux dépens d'appel et à une somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS,
Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné par provision la société Entreprise [U] à payer à la société AMK la somme de 90 850 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation dus au 15 juin 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2022 sur la somme de 80 850 euros et à compter du 6 avril 2022 sur la somme de 6 000 euros, ainsi que les indemnités d'occupation postérieures ;
La confirme pour le surplus ;
Statuant à nouveau sur la disposition infirmée,
Condamne la société Entreprise [U] à payer à la société AMK une somme de 48 800 euros à titre de provision sur solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation dus au 15 juin 2022, assortie des intérêts moratoires suivants : intérêts au taux légal sur la somme de 68 800 euros du 17 janvier 2022 au 28 juin 2022 ; puis intérêts au taux légal sur la somme de 58 800 euros du 29 juin 2022 au 3 août 2022 ; puis intérêts au taux légal sur la somme de 52 800 euros du 4 août 2022 au 14 septembre 2022 et enfin, intérêts au taux légal sur la somme de 48 800 à compter du 15 septembre 2022 jusqu'à complet paiement ;
Y ajoutant,
Condamne la société Entreprise [U] à payer à la société AMK une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés en cause d'appel ;
Condamne la société Entreprise [U] aux dépens d'appel et dit que Me Sarazin, SCP Avens, pourra recouvrer directement elle ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision, par application de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER POUR LE PREMIER PRÉSIDENT EMPÊCHE
