Cour d'appel, 05 décembre 2023. 22/00260

ARRET N° N° RG 22/00260 N°Portalis DBWA-V-B7G-CKOC M. [X] [E] [T] me [A] [Y] épouse [T] C/ Mme [O] [J] épouse [W] M. [B] [J] COUR D'APPEL DE FORT DE FRANCE CHAMBRE CIVILE ARRET DU 05 DECEMBRE 2023 Décision déférée à la cour : Jugement du Tribunal Judiciaire de Fort de France, en date du 15 Mars 2022, enregistré sous le n° 21/00724. APPELANTS : Monsieur [X] [E] [T] [Adresse 1] [Localité 5] Représenté par Me Nathalie DRIGUEZ, avocat au barreau de MARTINIQUE Madame [A] [Y] épouse [T] [Adresse 1] [Localité 5] Représentée par Me Nathalie DRIGUEZ, avocat au barreau de MARTINIQUE INTIMES : Madame [O] [J] épouse [W] [Adresse 4] [Localité 2] Représentée par Me Agnès MONDESIR, avocat au barreau de MARTINIQUE Monsieur [B] [J] [Adresse 8] [Adresse 10] [Localité 6] Représenté par Me Agnès MONDESIR, avocat au barreau de MARTINIQUE COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 29 Septembre 2023 sur le rapport de Madame Claire DONNIZAUX, devant la cour composée de : Présidente : Mme Nathalie RAMAGE, Présidente de Chambre Assesseur : Mme Christine PARIS, Présidente de Chambre Assesseur : Mme Claire DONNIZAUX, Conseillère qui en ont délibéré. Greffière, lors des débats : Mme Béatrice PIERRE-GABRIEL, Les parties ont été avisées, dans les conditions prévues à l'article 450 du code de procédure civile, de la date du prononcé de l'arrêt fixée au 05 Décembre 2023 ; ARRÊT : Contradictoire Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'alinéa 2 de l'article 450 du code de procédure civile. EXPOSÉ DU LITIGE Par acte en date du 08 octobre 2016, [P] [K] a vendu à M. [X] [T] et Mme [A] [Y] épouse [T] un bien immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 7], cadastré section n° [Cadastre 3], d'une contenance de 3a 14 ca. La vente était consentie moyennant paiement d'une somme de 75 416€, versée à hauteur de 30 000€ le jour de la vente et versement d'une rente viagère de 3 660€ par an. L'acte de vente avait été précédé d'une promesse de vente formalisée le 05 septembre 2016. [P] [K] est décédé le 21 octobre 2016. Par acte du 16 avril 2021, ses ayants droit : Mme [O] [J] épouse [W] et M. [B] [J] ont assigné M. et Mme [T] devant le tribunal judiciaire de Fort de France en vue d'obtenir l'annulation du contrat de vente pour absence d'aléa. Par jugement du 15 mars 2022, le tribunal a, notamment, - prononcé la nullité de l'acte de vente du 08 octobre 2016, - ordonné la restitution du bien immobilier à Mme [O] [J] épouse [W] et M. [B] [J], - condamné solidairement M. et Mme [T] à payer à ceux-ci la somme de 15 000€ au titre du préjudice de jouissance, - condamné solidairement Mme [O] [J] épouse [W] et M. [J] à payer à M. et Mme [T] la somme de 20 000€ au titre de la répétition de l'indu ; - condamné in solidum M. et Mme [T] à payer à Mme [O] [J] épouse [W] et M. [J] la somme de 2 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné in solidum M. et Mme [T] aux dépens. Par déclaration reçue le 08 juillet 2022, M. et Mme [T] ont interjeté appel du jugement. Aux termes de leurs premières conclusions du 28 septembre 2022, et dernières du 23 mars 2023, les appelants demandent de : - les déclarer recevables en leur appel et statuant à nouveau, - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a  « prononcé la nullité de l'acte de vente du 8 octobre 2016 conclu entre M. [K] [P] et M. [T] [X] et Mme [Y] [A] épouse [T] sur le bien immobilier sis à [Adresse 1] cadastré section n°[Cadastre 3] d'une contenance de 3 à 14ca et tous les actes subséquents publiés le 18 octobre 2016 (réf 9724P31 volume 2016 P n°4481) au service de la publicité foncière ; replacé les parties dans l'état dans lequel elles se trouvaient avant la signature dudit acte ; ordonné la restitution dudit bien immobilier à Mme [J] [O] épouse [W] et M. [J] [S] ; condamné solidairement M. [T] [X] et Mme [Y] [A] épouse [T] à payer à Mme [J] [O] épouse [W] et M. [J] [S] la somme de 15 000 euros au titre du préjudice de jouissance ; condamné in solidum M. [T] [X] et Mme [Y] [A] épouse [T] à payer à Mme [J] [O] épouse [W] et M. [J] [S] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile » ; Subsidiairement, - dire et juger que l'étude de Me [T] [Z], notaire à [Localité 9], devra restituer aux époux [T] la somme de 30 000 € au titre du prix de vente, - condamner solidairement Mme [J] [O] et M. [J] [S] à payer aux époux [T] la somme de 55 324,84 € en remboursement des frais et travaux sur le fondement de l'article 1303 du code civil, - confirmer le jugement entrepris pour le surplus, -condamner solidairement Mme [J] [O] et M. [J] [S] à payer aux époux [T] la somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - les condamner aux entiers dépens. Par conclusions du 18 avril 2023, les intimés demandent de : - débouter les appelants de leurs demandes,  - confirmer le jugement du 15 mars 2022, - condamner solidairement les appelants à leur payer la somme de 4 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner solidairement les appelants aux dépens. La clôture de l'instruction est intervenue le 20 avril 2023. L'affaire a été évoquée à l'audience du 29 septembre 2023 et la décision a été mise en délibéré au 05 décembre suivant. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties, la cour se réfère aux conclusions sus-visées et au jugement déféré. MOTIFS : 1/ Sur l'annulation de la vente : Le tribunal a retenu qu'il s'évinçait des dispositions des articles 1974, 1975 et 1169 du code civil que, d'une part, le contrat de vente moyennant rente viagère trouvait sa contrepartie dans l'aléa ; si celui-ci faisait défaut, le contrat était nul ; d'autre part, en cas de décès du crédirentier au-delà du délai de vingt jours, le contrat pouvait encore être annulé pour des motifs tirés du droit commun des contrats, à savoir en présence d'une contrepartie illusoire ou dérisoire ; qu'il en était ainsi lorsqu'il était établi que le décès, bien qu'intervenu postérieurement à l'expiration du délai légal, était imminent aux yeux du débirentier. Il a également énoncé qu'il n'était pas nécessaire que le crédirentier fût décédé de la maladie dont il était atteint au jour de la signature de l'acte, la circonstance que le débirentier ait eu connaissance de la gravité de son état de santé suffisant à priver le contrat d'aléa. A la lecture des pièces médicales produites par les consorts [J], il a relevé que feu [P] [K] avait des problèmes de santé et qu'une anémie s'était déclarée aux alentours du mois d'avril-mai 2016 (diagnostiquée le 7 août 2016 et remontant à trois mois) en sus de ses autres maladies, à savoir la dyspnée stade III, la pneumopathie aiguë, le diabète cortico induit et les problèmes urologiques, l'intéressé ayant été hospitalisé à deux reprises en deux mois en juin et août 2016. Il a souligné que Mme [Y] [A] épouse [T] était l'aide ménagère d'[P] [K], intervenant deux heures deux fois par semaine, désignée par le défunt comme étant la personne à prévenir lors de ses hospitalisations, ce dont il a déduit qu'elle avait nécessairement constaté la dégradation de son état de santé les mois qui avaient suivi la promesse de vente et la vente, étant observé que la promesse de vente avait été signée le 5 septembre 2016, soit deux mois après le diagnostic de l'anémie et un mois après la deuxième hospitalisation. Il a considéré, au regard de ces éléments et du versement de la somme de 20 000 € en complément du prix de vente consenti par les acquéreurs courant novembre 2018, que ceux-ci avaient nécessairement la conscience de l'imminence du décès du crédirentier. La contrepartie du contrat de vente devant être qualifiée d'illusoire, il a prononcé l'annulation de la vente. Les appelants réfutent toute nullité de la vente en ce que le vendeur était en bonne santé au moment de la signature de l'acte, qu'il ne lui était pas connu de maladie particulière et que les causes de son décès sont indéterminées. Ils soulignent qu'il s'est écoulé un délai de 46 jours entre la promesse de vente et le décès du vendeur. Ils font grief au tribunal d'avoir retenu d'anciennes pathologies de 2012, et considèrent que la preuve de la gravité de l'état de santé du vendeur n'est pas rapportée. Ils affirment que le fait que Mme [T] était son auxiliaire de vie ne suffit à démontrer qu'elle avait connaissance de l'état de santé du vendeur. Les intimés répliquent que le vendeur était anémié depuis trois mois et victime de dyspnée lorsqu'il a signé la vente ; que Mme [T], aide à domicile du vendeur, savait que son état de santé était fragilisé et que cette connaissance permet d'invoquer la nullité de la vente lorsque le décès intervient plus de 20 jours après la signature de l'acte de vente. La cour retient que le contrat de vente moyennant rente viagère est un contrat aléatoire ; qu'en application des dispositions de l'article 1591 du code civil, qui énonce que le prix de vente doit être déterminé et désigné par les parties, la contrepartie onéreuse de la chose vendue ne peut relever d'un prix dérisoire. La validité d'une vente étant ainsi subordonnée à l'existence d'un prix sérieux et déterminé, la vente d'un immeuble en viager peut être annulée lorsque le montant des arrérages est vil ou dérisoire, l'absence de prix réel et sérieux privant la vente d'aléa dès lors que l'acquéreur est certain d'obtenir un bénéfice. Le caractère dérisoire ou inexistant du prix ne correspond pas alors à ce qui est effectivement payé mais est déterminé par rapport à la valeur de l'aléa. En l'espèce, le solde du prix de vente après versement du bouquet était de 45 416 euros, à verser aux moyen de rentes annuelles de 3 600€, étant souligné que [P] [K] était âgé de 87 ans au moment de la conclusion du contrat de vente et que l'espérance de vie pour un homme de cet âge en 2016 était de 5,32 années selon la table de mortalité dressée par l'INSEE. Or, si l'âge du crédirentier ne supprime pas à lui seul le caractère aléatoire du contrat, le faible pourcentage du prix de vente payé comptant le jour de la vente et la modicité des rentes annuelles ôtait de fait tout aléa à la vente, qui ne présentait aucun risque véritable pour les acquéreurs, puisqu'il aurait fallu que le crédirentier vécût jusqu'à l'âge de 100 ans pour récupérer la totalité du prix de vente, alors même que son état de santé était fragile comme en témoignaient ses hospitalisations récentes, ce que Mme [Y], en sa qualité d'aide à domicile, n'ignorait pas. Cette hypothèse apparaissait donc irréaliste dès la conclusion de la vente. Il en résulte que le caractère dérisoire du prix est établi en l'espèce et fait disparaître l'aléa. 2/ Sur la demande subsidiaire des appelants : Le tribunal, après avoir replacé les parties dans l'état dans lequel elles se trouvaient avant la signature de l'acte de vente, a condamné les consorts [J] à payer aux époux [T] la somme de 20 000€ versée par ceux-ci le 20 novembre 2018. Les appelants sollicitent à titre subsidiaire, outre la restitution des sommes de 30 000€ et 20 000€ versées au titre du prix de vente, le remboursement des frais notariés et de l'ensemble des travaux effectués par eux, soit la somme totale de 55 324,84€, ce, sur le fondement de l'article 1303 du code civil. Ils affirment que cette demande ne peut être considérée comme irrecevable car nouvelle en cause d'appel dès lors qu'elle oppose compensation aux prétentions adverses. Les intimés soulèvent l'irrecevabilité de la demande subsidiaire d'indemnisation au titre des travaux effectués dans le bien comme nouvelle en cause d'appel. Ils observent en outre qu'il n'est pas démontré que ces travaux entrepris étaient nécessaires à la conservation du bien. La cour relève que les frais notariés engagés par les époux [T] pour régulariser l'acte de vente n'ont pas été une source d'enrichissement pour les intimés. Les appelants ne sauraient donc leur en demander le remboursement sur le fondement d'un enrichissement sans cause. S'agissant de la demande de remboursement du coût des travaux, celle-ci apparaît recevable en ce qu'elle est formulée pour opposer compensation à la demande de restitution du bien. L'article 1352-5 du code civil énonce : « pour fixer le montant des restitutions, il est tenu compte à celui qui doit restituer des dépenses nécessaires à la conservation de la chose et de celles qui en ont augmenté la valeur, dans la limite de la plus-value estimée au jour de la restitution ». M. et Mme [T] ne versant aux débats aucune pièce permettant d'apprécier l'augmentation de la valeur du bien dont les travaux seraient à l'origine et la plus-value ainsi apportée, l'examen de leur demande doit être limité aux dépenses nécessaires à la conservation de la chose. Parmi les factures produites figurent, pour une grande partie, celles ayant pour finalité la rénovation de l'intérieur de la maison (démolition de cloison, agrandissement de la salle de bains, pose de carrelage, réfection de la peinture, pose de meubles de cuisine et de salle de bains...) sans qu'il soit démontré que cette rénovation était nécessaire à la conservation de la maison. Les autres factures ne permettent pas plus de vérifier que les travaux entrepris : pose d'une clôture, de béton, ne relevaient pas uniquement de l'amélioration du bien mais généraient des dépenses nécessaires à cette même conservation. Il en résulte que la demande de remboursement du coût des travaux ne peut être accueillie. 3/ Sur les dépens et les frais irrépétibles : Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné in solidum M. [X] [T] et Mme [A] [Y] épouse [T] aux dépens et à payer à Mme [O] [J] épouse [W] et M. [S] [J] la somme de 2 000€ au titre des frais irrépétibles. Succombant en leur recours, M. [X] [T] et Mme [A] [Y] épouse [T] supporteront la charge des dépens d'appel. Il paraît inéquitable de laisser à la charge des intimés l'intégralité des frais engagés par eux et non compris dans les dépens. Une somme de 2 500€ leur sera allouée en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles engagés en cause d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, Par arrêt contradictoire, en dernier ressort et mis à disposition par le greffe, CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Fort de France du 15 mars 2022 en toutes ses dispositions dont appel ; Et y ajoutant, DÉCLARE recevable la demande de M. [X] [T] et Mme [A] [Y] épouse [T] de remboursement des frais notariés et du coût des travaux entrepris dans le bien ; DÉBOUTE M. [X] [T] et Mme [A] [Y] épouse [T] de la dite demande ; CONDAMNE M. [X] [T] et Mme [A] [Y] épouse [T] aux dépens d'appel ; CONDAMNE M. [X] [T] et Mme [A] [Y] épouse [T] à payer à Mme [O] [J] épouse [W] et M. [S] [J] la somme de 2 500€ (deux mille cinq cents euros) en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles engagés en cause d'appel. Signé par Mme Nathalie RAMAGE, Présidente de Chambre et Mme Micheline MAGLOIRE, Greffière, lors du prononcé à laquelle la minute a été remise. LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,