Tribunal judiciaire, 20 février 2025. 22/04485

COUR D’APPEL DE [Localité 3] TOTAL COPIES COPIE REVÊTUE formule exécutoire AVOCAT 1 COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT 2 COPIE EXPERT COPIE DOSSIER + A.J. 1 N° : N° RG 22/04485 - N° Portalis DBYB-W-B7G-N4QK Pôle Civil section 1 Date : 20 Février 2025 LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER CHAMBRE : Pôle Civil section 1 a rendu le jugement dont la teneur suit : DEMANDEURS Madame [V] [M] épouse [I] née le 11 Avril 1974 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2] Monsieur [D] [I] époux [M] né le 23 Mars 1977 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2] S.C.I. LA PALMERAIE immatriculée au RCS [Localité 3] 894 469 485, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentés par Maître Philippe DELSOL de la SELARL GDG, avocats au barreau de MONTPELLIER DEFENDERESSE S.A.S. BERINVEST RCS 434 376 943, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège représentée par Maître François Régis VERNHET de la SELARL FRANCOIS REGIS VERNHET, avocats au barreau de MONTPELLIER COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré : Président : Christine CASTAING Assesseurs : Emmanuelle VEY Romain LABERNEDE assistés de Christine CALMELS greffier, lors des débats et du prononcé. DEBATS : en audience publique du 15 Octobre 2024 MIS EN DELIBERE au 19 décembre 2024 prorogé au 20 Février 2025 JUGEMENT : rédigé par Romain LABERNEDE juge, et signé par Christine CASTAING, première vice présidente et le greffier et mis à disposition au greffe le 20 février 2025 FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Par actes en date du 25 mars 2021, M. [D] [I] et Mme [V] [M] épouse [I] ainsi que la SCI LA PALMERAIE, dont le capital social est détenu par les époux [I], ont acquis auprès de la SAS BERINVEST une parcelle à Cazevieille (Hérault) de 1,5 hectares sur laquelle se trouvent trois maisons d'habitation : une maison principale de 500 m2, deux maisons d'habitation annexes d'une superficie de 84 et 44 m2. A l'occasion de travaux rapidement commandés par les époux [I] et la SCI LA PALMERAIE, ces derniers indiquent avoir constaté des problèmes d'humidité et d'infiltrations dans les trois maisons. Les époux [I] et la SCI LA PALMERAIE ont sollicité du juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier une mesure d'expertise et par ordonnance du 27 juillet 2021, M. [E] [S] a été désigné en qualité d'expert. M. [S] a déposé son rapport le 14 septembre 2022. Par acte en date du 10 octobre 2022, les époux [I] et la SCI LA PALMERAIE ont fait assigner la société BERINVEST devant le tribunal judiciaire de Montpellier, afin d'obtenir au visa des articles 1240, 1641 et suivants du code civil l'indemnisation de ses préjudices. Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 janvier 2024, les époux [I] et la SCI LA PALMERAIE demandent au tribunal, au visa des articles 1104, 1240, 1641 et suivants du code civil, de débouter la SAS BERINVEST et de la condamner, outre aux dépens, à leur payer : - la somme de 150.461,30 € au titre des travaux de reprise ; - la somme de 131.100 € au titre du préjudice de jouissance arrêté au 30 septembre 2023, outre la somme de 5.500 € par mois à compter du 1er octobre 2023 jusqu'au jour où ils auront reçu les fonds leur permettant de réaliser l'intégralité des travaux préconisés par l'expert aux termes d'une décision non point seulement exécutoire mais définitive ; - la somme de 11.833 € au titre des frais de déménagement et de gardiennage de meubles ; - la somme de 10.000 € au titre du préjudice moral des époux [I] ; - la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles. Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 novembre 2023, la SAS BERINVEST demande au tribunal de : « VU l'article 237 du code de procédure civile ; VU les articles 1641 et suivants du code de procédure civile ; * AU PRINCIPAL, ANNULER le rapport d'expertise de M. [E] [S] dans toutes ses dispositions pour violation du principe d'objectivité et d'impartialité ; EN CONSÉQUENCE DEBOUTER les époux [I] et la SCI LA PALMERAIE de toutes leurs demandes, fins et conclusions ; * SUBSIDIAIREMENT CONSTATER l'absence d'existence de vices cachés ; CONSTATER en tout état de cause que lesdits vices, s'ils existaient, ne rendent pas les immeubles impropres à leur destination ; * INFINIMENT SUBSIDIAIREMENT, CONSTATER qu'il existe une clause d'exonération de garantie des vices cachés et qu'il n'est pas apporté la preuve d'une quelconque connaissance desdits vices ; * ENCORE PLUS SUBSIDIAIREMENT, CONSTATER que les préjudices invoqués sont sans rapport avec la réalité ; EN CONSEQUENCE, DEBOUTER M. et Mme [I] et la SCI LA PALMERAIE de toutes leurs demandes, fins et conclusions ; CONDAMNER M. et Mme [I] et la SCI LA PALMERAIE au paiement d'une somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; LES CONDAMNER aux entiers dépens ». Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 16 septembre 2024, fixant l'audience de plaidoirie au 15 octobre 2024. A cette audience, l'affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2024 avant prorogation au 20 février 2025. MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire, il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes des parties lorsqu'elles ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 31 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien de véritables prétentions. Il convient par ailleurs de constater qu'aucune demande ne porte sur la maison annexe d'une superficie de 44 m2, de sorte que les demandes ne portent que sur la maison principale, d'une superficie de 500 m2, et sur la maison secondaire, d'une superficie de 84 m2. Sur la nullité du rapport d'expertise judiciaire En vertu de l’article 175 du code de procédure civile, la nullité des décisions et actes d’exécution relatifs aux mesures d’instruction est soumise aux dispositions qui régissent la nullité des actes de procédure. Il renvoie alors aux articles 112 à 122 du même code régissant la nullité de ces actes. Ces articles distinguent deux régimes de nullité : pour vice de forme ; pour irrégularité de fond. S’agissant des vices de fond, seules les irrégularités de fond limitativement énumérées par l’article 117 du code de procédure civile peuvent affecter la validité de l’acte. S’agissant des vices de forme, selon l’article 114 du même code :” aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public”. Les articles 232 et suivants du code de procédure civile définissent les droits et obligations incombant aux experts judiciaires. L’article 237 dispose que « le technicien commis doit accomplir sa mission avec conscience, objectivité et impartialité ». L’article 238 précise que « le technicien doit donner son avis sur les points pour l’examen desquels il a été commis. Il ne peut répondre à d’autres questions, sauf accord écrit des parties. Il ne doit jamais porter d’appréciations d’ordre juridique ». En l'espèce, pour caractériser l'absence d'impartialité de l'expert judiciaire, la défenderesse invoque divers extraits du rapport d'expertise judiciaire, à savoir : - « Le 13 octobre 2021 lors de la 1re expertise nous avons dû ouvrir les baies vitrées, tellement l'air, chargé en humidité, est irrespirable. Des traces de moisissures étaient présentes » (page 7) ; - « Le 18 janvier 2022, les mesures d’humidité effectuées en votre présence confirmaient I'attestation qui nous avait été diffusée » (page 7) ; - « Effectivement, le parquet central surélevé du patio de distribution ne présente pas d’humidité, néanmoins la totalité du séjour ainsi que deux chambres en présente, ce qui représente en pourcentage de surface I'équivalent de 70 à 80% de I'habitation » (page 10) ; - « Cette ventilation n'est que ponctuelle, sun débit étant inapproprié au volume global et il manque un grand nombre d’entrées d’air » ; - « Les teneurs d’humidité dans les murs ne pourront jamais été gérées par une ventilation». - « Il a été réalisé des barrières étanches avant notre intervention d’expertise par conséquent aucun taux d’humidité anormal n’a été relevé » (page 17) ; - « Le vice peut rendre impropre à l’usage d’habitation puisque le jour des deux accédits nous avons été incommodés pour respirer, sans même avoir réalisé de mesures » (page 18) ; - « La partie [I] a fourni un CD d’un film tourné en 2009 que nous avons regardé, dont capture écran ci-joint, montre les murs sans l'ardoise, par conséquent la partie BERINVEST avait connaissance de la nature des murs et la réalisation des travaux » (page 18). Toutefois, ces extraits ne démontrent pas, sur la forme, un manque de neutralité à l'égard des parties. Sur le fond, la défenderesse invoque l'inexactitude des conclusions de l'expert alors que, à la supposer établie, cette inexactitude n'apparaît pas en elle-même de nature à caractériser la partialité de l'expert, de sorte que le moyen est inopérant. Enfin, le Tribunal relève que l'expert judiciaire a pu conclure dans un sens favorable aux intérêts de la défenderesse, à savoir, de manière non exhaustive : s'agissant de la maison secondaire, en indiquant n'avoir constaté la présence d'humidité que dans la salle de bains et en exposant n'avoir « aucun élément technique et de fait de nature à permettre de déterminer que le vendeur avait connaissance des vices au jour de la vente » ; et, s'agissant de la petite maison, en retenant que « le vendeur avait informé l’acheteur de présence d’humidité dans cette construction » (page 24). Dans ces conditions, faute de démontrer le manquement allégué de l’expert à son devoir d’impartialité, la société défenderesse sera déboutée de sa demande de nullité du rapport. Sur l'existence de vices cachés L'article 1641 du code civil dispose : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ». Sur les vices et l'impropriété à l'usage En l'espèce, il ressort du rapport d'expertise : - que la maison principale « présente des portants d’humidité, ainsi que des traces de moisissures » (pages 20, 24) ; que « la totalité du séjour ainsi que deux chambres présente de l'humidité » (page 17) ; - que « la maison secondaire présente des taux importants d'humidité dans la salle d’eau ainsi que des traces de moisissures » (pages 20, 24) ; - que « les taux d’humidité que nous avons pu relever dans la maison principale ainsi que dans la maison secondaire sont de nature à rendre l’habitation impropre à sa destination (taux relevés entre 40 et 100 %) » (pages 20, 24), tant pour la maison principale que secondaire (page 21) ; - que trois failles géologiques d’écoulement des eaux interstitielles traversent la maison principale ; une faille traverse la maison secondaire à l'angle nord-est de la maison, ce qui explique que « le phénomène de remontée humide n'est présent que dans la salle de bains » (page 21). Si la défenderesse conteste les conclusions du rapport d'expertise et la présence d'humidité rapportée, elle ne produit aucun élément de preuve de nature à les remettre en cause et à solliciter une contre-expertise. Or, il résulte des constatations de l'expert judiciaire que la maison principale et la maison secondaire présentent un taux d'humidité excessif et des traces de moisissures qui constituent des vices de nature à les rendre impropres à l'usage. Sur la connaissance des vices par l'acquéreur et leur caractère apparent L'article 1642 du code civil dispose : « Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ». En l'espèce, il ressort du rapport d'expertise : - que ces vices « n’étaient pas apparents dans toute leur ampleur au moment de l’achat, puisque les zones humides étaient recouvertes par des matériaux hydrofuges » (page 21) ; - que, concernant la maison principale, la date d’apparition [des vices] se situe à mai-juin 2021 soit quand les travaux d’embellissement de celle-ci ont démarré [et ont] été mis en évidence des traces de moisissures » (page 20). Dès lors, et en l'absence d'élément de preuve permettant de démontrer la connaissance des vices par les demandeurs, il y a lieu de retenir le caractère caché de l'humidité, cette dernière ayant notamment été masquée par la présence de matériaux hydrofuges. Sur la connaissance des vices par la défenderesse L'article 1643 du code civil dispose : « Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ». En l'espèce, il est constant que l'acte de vente contient une clause exonérant la venderesse des vices cachés dont elle n'avait pas connaissance. Il ressort du rapport d'expertise : - que « lors de ces travaux, il a été mis en évidence des traces de moisissures ainsi que l’utilisation antérieure, dans les pièces de vie, des matériaux de doublage ou de revêtement insensibles à l’humidité (utilisés normalement pour des pièces humides), carrelage mural, fibre de verre, BA 13 hydrofuge » (page 20) ; que « le BA13 hydrofuge coûte 3 fois plus cher que le BA 13 normal, et que son utilisation est prescrite en pièces humides comme des salles de bains » (page 17) ; que « l'utilisation de BA 13 hydrofuge, de faïence murale, fibre de verre, sont des éléments qui [laissent] penser que le vendeur avait connaissance des vices de la maison principale au jour de la vente » ; - que « le 13 octobre 2021, lors de la première expertise, [l'expert judiciaire] a dû ouvrir les baies vitrées, tellement l’air, chargé en humidité, était irrespirable. Des traces de moisissures étaient présentes » (page 14) ; - que « concernant la maison secondaire, [il n'y a] aucun élément technique et de fait de nature à permettre que le vendeur avait connaissance des vices au jour de la vente » (page 23). Si la défenderesse soutient que la pose des matériaux hydrofuges a été réalisée par un précédent propriétaire, elle ne produit néanmoins aucune élément de preuve de nature à soutenir cette allégation tandis que, d'une part, il ressort du rapport d'expertise que les demandeurs « ont fourni le CD d’un film tourné en 2009 montrant les murs sans l'ardoise » (page 18) et que, d'autre part, il ressort de l'attestation de M. [R] [Y], précédent propriétaire de la parcelle litigieuse, que lors de la vente en 1999 « il n'y avait pas de parement mural noir dans le jardin d'hiver ni de toile de verre sur les murs ». Il résulte de l'ensemble de ces éléments un faisceau d'indices, à savoir la présence de matériaux destinés à des pièces humides ainsi que les manifestations de cette humidité, montrant la connaissance par la défenderesse du problème d'humidité dans la maison principale. Dès lors, les conditions de l'action en garantie des vices cachés sont remplies à l'encontre de la société BERINVEST concernant la maison principale. En revanche, s'agissant de la maison secondaire, la preuve de la connaissance par la défenderesse de problème d'humidité dans la salle de bains n'apparaît pas suffisamment rapportée. Dans ces conditions, et au regard de la clause exonératoire des vices cachés stipulée au profit de la venderesse, les demandes concernant la maison secondaire seront rejetées. Sur les demandes en paiement L'article 1644 du code civil dispose : « Dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix ». L'article 1645 du code civil dispose : « Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur ». En l'espèce, les demandeurs ont opté pour l'action estimatoire de l'article 1644 du code civil. Par ailleurs, la connaissance, par la défenderesse, des vices cachés affectant la maison principale ayant été précédemment retenue, les époux [I] ainsi que la société LA PALMERAIE sont fondés à solliciter l'indemnisation des préjudices résultant de ces vices. Sur les travaux de reprise Il ressort du rapport d'expertise judiciaire : - que « les teneurs d’humidité dans les murs ne pourront jamais être gérées par une ventilation mais bien par une barrière étanche, ces problèmes d’humidité venant des failles géologiques et sûrement du procédé de construction sans barrière étanche » (page 17) ; - que les travaux suivants doivent être réalisés dans la maison principale : « réalisation d’une barrière étanche par injection de résine ; réalisation d'une centrale de traitement de l’air et des entrées d'air appropriées  ; reprise les embellissements » (page 21) ; - que ces travaux, d'une durée estimée à trois mois, sont évalués à la somme de 130.919,80 € TTC (page 22). Pour contester cette évaluation, la défenderesse soutient que les travaux d'embellissement étaient de toute façon engagés par les demandeurs, de sorte qu'il convient de les exclure du calcul des travaux de reprise. Toutefois, les travaux d'embellissement rendus nécessaires par la reprise des vices découlent directement de ces derniers. Au demeurant, la défenderesse ne rapporte pas la preuve de la parfaite correspondance des travaux d'embellissement prévus par les demandeurs avec ceux prévus au titre de la reprise des vices. Dès lors, le moyen est inopérant et la société BERINVEST sera condamnée à payer aux demandeurs la somme de 130.919,80 € TTC au titre de la reprise des travaux de reprise des vices. Sur le préjudice de jouissance Il ressort du rapport d'expertise que l'expert a retenu une valeur locative de la maison principale d'un montant de 4.000 € par mois et retient un préjudice de jouissance à hauteur de 100% (page 22). L'expert a par ailleurs constaté que « la totalité du séjour ainsi que deux chambres présente [un problème d'humidité], ce qui représente en pourcentage de surface l’équivalent de 70 à 80 % de l’habitation » (page 17). Il en résulte que 20 à 30% de la maison d'une superficie de 500 m2 reste utilisable, sans que le rapport d'expertise ne permette de déterminer exactement la distribution des pièces non affectées par l'humidité. Par ailleurs, le rapport d'expertise ne permet pas non plus de prendre en compte les variations de cette humidité au cours de l'année et en fonction des saisons, de sorte qu'il apparaît nécessaire d'affiner l'évaluation du préjudice de jouissance. Le Tribunal apprécie ainsi le préjudice de jouissance à la somme de 4.000 € x 0,65 = 2.600 € par mois à compter du 1er juillet 2021. S'agissant du déménagement des demandeurs dans le Bas-Rhin à compter du mois de février 2022, il ne permet pas de conclure que, sans les vices, les parties auraient tout de même cessé d'habiter la maison litigieuse. Dès lors, la défenderesse sera condamnée à payer aux demandeurs la somme de 2.600 € x 49 (nombre de mois) soit 127.400 € au titre du préjudice de jouissance arrêté à la date du présent jugement. Le surplus des demandes concernant la période postérieure au présent jugement sera rejeté en raison du caractère hypothétique du préjudice. Sur les frais de déménagement, de gardiennage et sur le préjudice moral Les demandeurs produisent des devis de gardiennage et un déménagement dans le département du Bas-Rhin. Si le déménagement dans une région éloignée de celle dans laquelle la maison litigieuse se situe ne découle pas directement des vices cachés constatés, il n'en demeure pas moins que les frais de déménagement constituent des suites de l'inhabitabilité des logements. Dès lors, il convient de faire droit à la demande, la facture produite d'un montant de 3.000 € n'apparaissant pas disproportionnée et pouvant correspondre au coût d'un déménagement local. En revanche, s'agissant des frais de gardiennage, ils n'apparaissent pas résulter directement des vices litigieux au regard de la surface disponible des maisons non affectée d'humidité. Dans ces conditions, la demande sera rejetée. Enfin, s'agissant du préjudice moral, les demandeurs produisent une attestation de suivi thérapeutique « suite aux difficultés rencontrées depuis leur arrivée dans leurs nouvelles maisons à [Localité 3] », attestation datée du 30 mars 2022. Le Tribunal relève qu'aucune autre attestation de suivi n'est produite concernant la période postérieure au 30 mars 2022. Dans ces conditions, et en considération du fait qu'aucune autre explication pour délimiter les contours de ce préjudice moral ou autre pièce n'est versée aux débats, il convient de faire droit à la demande à hauteur de la somme de 2.000 €. Sur les dépens, les frais irrépétibles et l'exécution provisoire La SAS BERINVEST, qui succombe in fine, supportera les dépens, comprenant les frais d'expertise judiciaire, et sera condamnée à payer aux demandeurs une somme de 2.500 € au titre des frais irrépétibles de la procédure. Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile est accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort : Déboute la SAS BERINVEST de sa demande en nullité du rapport d'expertise  Condamne la SAS BERINVEST à payer à M. [D] [I], Mme [V] [M] épouse [I] ainsi que la SCI LA PALMERAIE la somme de 130.919,80 € TTC au titre de la reprise des travaux de reprise des vices ; Condamne la SAS BERINVEST à payer à M. [D] [I], Mme [V] [M] épouse [I] ainsi que la SCI LA PALMERAIE la somme de 127.400 € au titre du préjudice de jouissance arrêté à la date du présent jugement ; Condamne la SAS BERINVEST à payer à M. [D] [I], Mme [V] [M] épouse [I] ainsi que la SCI LA PALMERAIE la somme de 3.000 € au titre des frais de déménagement ; Condamne la SAS BERINVEST à payer à M. [D] [I], Mme [V] [M] épouse [I] ainsi que la SCI LA PALMERAIE la somme de 2.000 € au titre du préjudice moral ; Déboute M. [D] [I], Mme [V] [M] épouse [I] ainsi que la SCI LA PALMERAIE du surplus de leurs demandes ; Condamne la SAS BERINVEST à payer à M. [D] [I], à Mme [V] [M] épouse [I] ainsi qu’à la SCI LA PALMERAIE la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la SAS BERINVEST aux dépens, comprenant les frais d'expertise judiciaire ; Admet les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE