Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 6]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 7]
REFERENCES : N° RG 24/00960 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YYVR
Minute : 24/928
S.A. ESPACIL HABITAT
Représentant : Me Stéphanie LAMORA, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire :
C/
Monsieur [M] [B] [W]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 21 Octobre 2024 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 09 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
S.A. ESPACIL HABITAT,
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Stéphanie LAMORA, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR :
Monsieur [M] [B] [W],
demeurant [Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 5]
non comparant, ni représenté
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 14 octobre 2021, la SA ESPACIL HABITAT a donné à bail à Monsieur [M] [B] [W] un appartement meublé situé [Adresse 8] à [Localité 5] à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 447,27 euros, provisions sur charges et forfait mobilier inclus, pour une durée d'un an à effet au 16 novembre 2021.
Selon avenant au contrat du 21 juin 2022, le contrat a été renouvelé pour une durée d'un an, à compter du 16 novembre 2022.
Par lettre recommandée reçue le 22 juin 2023, la SA d'HLM ESPACIL HABITAT a indiqué à Monsieur [M] [B] [W] l'absence de renouvellement du contrat à son échéance du 15 novembre 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 26 janvier 2024, la SA ESPACIL HABITAT a fait assigner Monsieur [M] [B] [W] aux fins de :
" constater que le contrat a pris fin par l'arrivée du terme le 16 novembre 2023 et que Monsieur [M] [B] [W] est occupant sans droit ni titre,
" ordonner l'expulsion de Monsieur [M] [B] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
" ordonner le transport des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux conformément aux articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
" supprimer les délais prévus aux articles L412-3 et L412-6 du code des procédures civiles d'exécution,
" condamner Monsieur [M] [B] [W] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer révisable majoré des charges, à compter du 17 novembre 2023, jusqu'à libération effective des lieux,
" le condamner à payer à la SA ESPACIL HABITAT la somme de 1186,13 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges arrêtés au 4 janvier 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation, sauf à parfaire et actualisation de la dette,
" la condamner à lui payer la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,
" ordonner l'exécution provisoire de la décision.
À l'audience du 9 septembre 2024, la SA ESPACIL HABITAT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4210,19 euros arrêtée au 5 septembre 2024, loyer du mois d'août inclus.
Au soutien de ses demandes, la SA d'HLM ESPACIL HABITAT expose que Monsieur [W] n'a pas quitté les lieux à l'expiration du contrat, conclu pour un an, renouvelé jusqu'au 15 novembre 2023, et qui n'a pas été renouvelé, ce dont il a été informé par lettre du 27 juin 2023, alors que R442-3-4 du code de la construction et de l'habitation a été abrogé, ce qui justifie son expulsion et sa condamnation au paiement des indemnités d'occupation, conformément à l'article L631-12 du même code et 1728 du code civil, jusqu'à son départ des lieux.
Monsieur [M] [B] [W], régulièrement assigné, à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile ne comparait pas et n'est pas représenté.
L'affaire a été mise en délibéré au 21 octobre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION :
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les demandes principales :
Sur la loi applicable aux contrats :
Aux termes de l'article 2 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, les dispositions d'ordre public de cette loi ne sont pas applicables aux logements foyers, à l'exception de deux premiers alinéas de l'article 6 et de l'article 20-1.
Aux termes de l'article L632-3 du code de la construction et de l'habitation, les dispositions des articles L632-1 et suivants de ce code, relatives aux locations meublées ne sont pas applicables aux logements foyer.
Selon l'article L633-1 du même code, un logement-foyer est un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et locaux communs affectés à la vie collective. Il accueille notamment des personnes âgées, des personnes handicapées, des jeunes travailleurs, des étudiants, des travailleurs migrants ou des personnes défavorisées. Le logement-foyer dénommé "résidence sociale" est destiné aux personnes ou familles mentionnées au II de l'article L301-1.
En l'espèce, il ressort des documents produits, notamment du contrat liant les parties, que la mise à disposition s'inscrit dans un dispositif de résidence étudiante, selon l'article L631-12 du code de la construction et de l'habitation, et que les logements sont des logements foyers. Dès lors, les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et l'article L632-1 du code ne sont pas applicables au contrat de location signé entre la SA d'HLM ESPACIL HABITAT et Monsieur [W].
Sur la demande de constat de résiliation par arrivée du terme :
Selon l'article L631-12 du code de la construction et de l'habitation, la résidence universitaire est un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs, meublés ou non, et des locaux affectés à la vie collective qui accueille des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage et des personnes titulaires d'un contrat de professionnalisation ou d'apprentissage.
Il résulte de ce texte que le contrat de location a une durée maximale d'un an et peut être renouvelé dès lors que l'occupant continue à remplir les conditions qui y sont précisées.
En l'espèce, l'article 2 des conditions générales du contrat prévoit que le résident doit remplir des critères d'admission et que contrat est consenti pour une durée d'un an, sans bénéfice du droit au maintien dans les lieux. Le bailleur peut décider de ne pas renouveler le contrat, et en ce cas le locataire est avisé trois mois avant la fin du contrat par lettre recommandée avec avis de réception.
Le contrat de location a été conclu à compter du 16 novembre 2021 pour une durée d'un an, soit jusqu'au 15 novembre 2022, a été renouvelé une fois jusqu'au 15 novembre 2023, puis et n'a pas été renouvelé.
La SA d'HLM ESPACIL HABITAT a notifié l'absence de renouvellement par lettre recommandée reçue le 22 juin 2023, en vue de l'échéance du 15 novembre 2023.
L'absence de renouvellement a été faite selon les modalités et dans le délai prévu au contrat.
Le contrat a donc été résilié après son expiration le 15 novembre 2023.
Il ressort des modalités de signification de l'assignation que Monsieur [W] est resté dans les lieux à l'expiration du contrat, l'état des lieux de sortie n'ayant pas été fait. Il est dès lors occupant sans droit ni titre depuis le 16 novembre 2023.
Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [M] [B] [W] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Il convient de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l'occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du contrat, et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Il y a lieu de la fixer au montant du loyer et des charges dus si le contrat s'était poursuivi, que le locataire devra payer, à compter de la résiliation, jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur les modalités de l'expulsion :
Sur la demande de suppression du délai de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution :
Il résulte de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution que l'expulsion d'un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.
Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.
D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
En l'espèce, compte tenu de la situation des parties, il n'est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.
Il convient de rejeter la demande.
Sur la demande au titre de la trêve hivernale :
Selon l'article L412-6 du code des procédures civiles d'exécution, il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille.
Ce texte prévoit que ce sursis ne s'applique pas lorsque la mesure d'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile au deuxième alinéa.
En outre, le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l'aide des mêmes procédés.
En l'espèce, il n'est pas démontré l'existence de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Compte tenu des circonstances du litige et de la situation de Monsieur [W], il convient de rejeter la demande de suppression du délai de trêve hivernale.
Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation :
Selon l'article 1103 du code civil, les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, conformément à l'article 3 des conditions générales du contrat, le locataire est tenu de s'acquitter d'un loyer, loyer mobilier et un forfait de charges, en contrepartie de la mise à disposition du logement. Le montant de la quote-part de loyer est fixé à 336,25 euros selon l'article 2 des conditions particulières du contrat.
Il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 14 octobre 2021 et du décompte de la créance actualisé au 5 septembre 2024 que la SA ESPACIL HABITAT rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [M] [B] [W] à payer à la SA ESPACIL HABITAT la somme de 4210,19 euros, au titre des sommes dues au 5 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 26 janvier 2024 sur la somme de 1186,13 euros et du présent jugement sur le surplus.
Sur les demandes accessoires :
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [M] [B] [W] aux dépens de l'instance.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA ESPACIL HABITAT les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [M] [B] [W] à payer à la SA ESPACIL HABITAT la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
CONSTATE que le bail conclu le 14 octobre 2021 entre la SA ESPACIL HABITAT d'une part, et Monsieur [M] [B] [W] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 8] [Localité 5] à [Localité 5], par l'arrivée du terme du contrat le 15 novembre 2023,
CONSTATE la résiliation du bail à compter du 16 novembre 2023,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [M] [B] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
REJETTE la demande de suppression du sursis prévu par l'article L412-6 du code des procédures civiles d'exécution,
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [M] [B] [W] à compter du 16 novembre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,
CONDAMNE Monsieur [M] [B] [W] à payer à la SA ESPACIL HABITAT la somme de 4210,19 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 5 septembre 2024 échéance d'aout incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 26 janvier 2024 sur la somme 1186,13 euros et du présent jugement sur le surplus,
CONDAMNE Monsieur [M] [B] [W] à payer à la SA ESPACIL HABITAT l'indemnité d'occupation mensuelle à compter de l'échéance de septembre 2024, et jusqu'à complète libération des lieux,
CONDAMNE Monsieur [M] [B] [W] à payer à la SA ESPACIL HABITAT la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [M] [B] [W] aux dépens de l'instance,
DEBOUTE la SA ESPACIL HABITAT de ses autres demandes et prétentions,
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
