Tribunal judiciaire, 01 août 2024. 23/01584

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 01 AOUT 2024 N° RG 23/01584 - N° Portalis DB22-W-B7H-RVQV Code NAC : 30B DEMANDERESSE LF OPPORTUNITE IMMO, société civile de placement immobilier à capital variable, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 752 974 089 et dont le siège social est situé, [Adresse 1], représentée par la société LA FRANCAISE REAL ESTATE MANAGERS, société par actions simplifiée, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 399 922 699, dont le siège social est situé, [Adresse 1], Représentée par Me Dan ZERHAT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731, avocat postulant et par Me Estelle GOUBARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 419, avocat plaidant, DEFENDERESSE ESPACE OUVERTURE IDF, société par actions simplifiée, inscrite au RCS de PONTOISE sous le n° 832 761 647, dont le siège social est situé [Adresse 3], ayant élu domicile dans les locaux loués, situés [Adresse 2], prise en la personne de son Président, Monsieur [H] [B], domicilié en cette qualité audit siège, Représentée par Me Gilles PARUELLE, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 02 *** Débats tenus à l'audience du : 20 Juin 2024 Nous, Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Elodie NINEL, Greffière placée, Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 20 Juin 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 01 Août 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue : EXPOSE DU LITIGE Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 30 juin 2022, la société LF OPPORTUNITE IMMO a donné à bail, à la société ESPACE OUVERTURE des locaux dépendant d’un immeuble dénommé Urban Vallée – bâtiment B situé [Adresse 2] et consistant en : 422 mètres carrés à usage d’activité correspondant au lot n° B5-ACT-RDC situé au rez-de-chaussée30 mètres carrés à usage de bureaux correspondant au lot B5-BUR-RDC situé au rez-de-chaussée62 mètres carrés environ à usage de bureaux correspondant au lot n° B5-UR-R+1 situé au 1er étageAinsi que trois emplacements de stationnement. Le loyer a été consenti pour une durée de dix années entières et consécutives à compter du 1er juillet 2022 pour se terminer le 30 juin 2032 dont une période ferme de quatre ans sans faculté pour le Preneur de délivrer congé. Le loyer annuel a été fixé à la somme de 53.456 euros HT. Il était payable trimestriellement et d’avance les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de chaque année. Le bailleur a accordé une franchise de loyer au Preneur de trois mois de loyer hors taxes hors charges applicable sur le loyer pour la période du 1er juillet 2002 au 30 septembre 2022. Depuis le 3ème trimestre 2023, la société ESPACE OUVERTURE IDF connaît des retards de règlement. Un commandement de payer lui a été délivré par acte de commissaire de justice du 09 janvier 2023, puis un second visant la clause résolutoire le 7 août 2023. Par acte de commissaire de justice délivré le 08 novembre 2023 , la société LF OPPORTUNITE IMMO a fait assigner la société ESPACE OUVERTURE IDF en référé expulsion afin de voir : - constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail au 08 septembre 2023, - ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, et sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à venir, - autoriser la séquestration, aux frais, risques et périls de la locataire, des meubles et objets laissés dans les lieux, - condamner la locataire à lui payer la somme provisionnelle de 96.396,85 euros au titre des loyers et/ou indemnités d’occupation et charges dus, arrêtée au 3 octobre 2023, avec intérêts de retard au taux légal majoré de cinq points à compter du commandement de payer du 7 août 2023, avec capitalisation des intérêts, ainsi que la somme de 9.639,68 euros à parfaire outre les intérêts de retard au taux légal majoré de cinq points au titre de la clause contractuelle intitulée retards de paiement, - condamner la locataire à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation de 88540,42 euros à compter du 08 septembre 2023 et jusqu' à la complète libération des locaux, - attribuer conformément aux dispositions contractuelles à la société LF OPPORTUNTE IMMO le dépôt de garantie d’un montant total de 14.234,05 euros à titre d’indemnité provisionnelle, - condamner la locataire à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens comprenant le coût des deux commandements de payer. L’affaire a fait l’objet de trois renvois. A l’audience du 20 juin 204, seul le demandeur a comparu. Au soutien de ses prétentions il a maintenu ses demandes sauf à actualiser à la baisse le montant de l’arriéré de loyer fixé à la somme de 88.244,93 euros. Il a expliqué que les murs des locaux loués étaient tombés, que le bâtiment avait été évacué par sécurité et que le locataire refusait l’accès pour des travaux. A l’issue des débats la décision a été mise en délibéré au 1er août 2024 Le 11 juillet 2024, le conseil de la défenderesse a expliqué qu’une erreur matérielle dans son agenda n’avait pas permis sa comparution à l’audience. Il a sollicité une réouverture des débats. Le demandeur s’y est opposé par message RPVA du même jour. MOTIFS Sur la demande de réouverture des débats Il n’est justifié d’aucun motif grave de nature à permettre une réouverture des débats. La demande sera rejetée. Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents ». La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail. Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, "toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge". Le bail stipule dans son article 21, qu’à défaut de paiement d'une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura a faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux. La bailleresse justifie par la production du commandement de payer du 08 août 2023 que la locataire a cessé de payer ses loyers. Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 08 août 2023 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après. L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique. Il n’y a pas lieu à astreinte. Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ». En l’espèce, l’existence d’une dette locative n’est pas sérieusement contestable. Le montant réclamé à l’audience est inférieur au montant réclamé dans l’assignation. Il sera donc fait droit à la demande à hauteur de la somme la plus favorable au débiteur soit la somme de 88.244,13 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 08 août 2023. Les demandes au titre de la majoration des intérêts de retard, au versement d’un indemnité forfaitaire, à la conservation du dépôt de garantie s’analysent en des clauses pénales susceptibles de réduction par le juge du fond. Or en l’espèce leur montant cumulé les rend susceptibles d’encourir la qualification de manifestement excessives et ce d’autant plus qu’il ressort des débats que le local donné à bail n’est plus exploitable. Compte tenu de cette contestation sérieuse, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes financières ; En outre compte tenu de l’information donnée d’un écroulement des murs des locaux à la fin de l’année 2023, la demande au titre de l’indemnité d’occupation se heurte également à une contestation sérieuse ; il sera dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande. Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens Il sera dit n’y voir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La Société ESPACE OUVERTURE IDF, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût des deux commandements de payer. PAR CES MOTIFS Nous, Charlotte Masquart, Vice-Présidente, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 30 juin 2022 et la résiliation de ce bail à la date du 08 septembre 2023, ORDONNONS, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la société ESPACE OUVERTURE IDF et celle de tous occupants de son chef des locaux loués situés Urban Vallée – bâtiment B situé [Adresse 2] DISONS n’y avoir lieu à astreinte, ORDONNONS que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNONS la société ESPACE OUVERTURE IDF à payer à la Société LF OPPORTUNITE IMMO la somme provisionnelle de 88.244,13 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 3 octobre 2023, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, DISONS n’y avoir lieu à capitalisation des intérêts, DISONS n’y avoir lieu à référé s’agissant du surplus des demandes ; DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS la Société ESPACE OUVETURE IDF au paiement des dépens comprenant le coût des deux commandements de payer. Prononcé par mise à disposition au greffe le UN AOUT DEUX MIL VINGT QUATRE par Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Elodie NINEL, Greffière placée, lesquelles ont signé la minute de la présente décision. LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE Elodie NINEL Charlotte MASQUART