Tribunal judiciaire, 25 octobre 2024. 23/04255

MINUTE N° : JUGEMENT DU 25 Octobre 2024 N° RC 23/04255 DÉCISION contradictoire et en premier ressort [U] [M] ET : [G] [N] [W] [L] Débats à l'audience du 26 Septembre 2024 Le Copie executoire et copie à : Maître BERBIGIER Copie à : Monsieur [N] Madame [L] Monsieur le Prefet d'Indre et Loire Copie dossier TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS TENUE le 25 Octobre 2024 Au siège du Tribunal, [Adresse 3] à [Localité 5], COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS, GREFFIER : E.ESPADINHA DÉBATS : A l'audience publique du 26 Septembre 2024 DÉCISION : Prononcée publiquement le 25 Octobre 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : Monsieur [U] [M] de nationalité française, demeurant [Adresse 2] représenté par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant, subsité par Maître LE CARVENNEC D'une Part ; ET : Monsieur [G] [N] de nationalité française, demeurant [Adresse 4] comparant Madame [W] [L] de nationalité française, demeurant [Adresse 4] non comparante, représentée par Monsieur [G] [N], D'autre Part ; RG 23/4255 EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 1er septembre 2022, Monsieur [U] [M] a consenti un bail d'habitation à Madame [W] [L] et Monsieur [G] [N] portant sur un logement meublé situé [Adresse 1], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 780 € et une provision pour charges de 70 €. Un dépôt de garantie de 1 560 € a été réglé à l’entrée dans les lieux. Invoquant des impayés de loyers, le 14 avril 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux. Le bailleur a ainsi fait assigner Madame [W] [L] et Monsieur [G] [N] par acte de commissaire de justice du 8 septembre 2023 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir : - constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire à la date du 15 juin 2023 ; - juger que Madame [W] [L] et Monsieur [G] [N] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date ; - ordonner la libération des lieux à compter de l’ordonnance à intervenir, même avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier ; - juger que le sort des meubles garnissant le logement sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ; - condamner solidairement Madame [W] [L] et Monsieur [G] [N] au paiement de la somme en principal de 2 618,33 € au titre de provision sur les impayés de loyers et de charges, outre une indemnité d’occupation égale à 850 € à compter du 1er juillet 2023 jusqu’à parfaite libération des lieux ; - condamner solidairement Madame [W] [L] et Monsieur [G] [N] à verser à Monsieur [U] [M] la somme de 1 000,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile  ainsi qu’aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ; - juger que les frais d’exécution forcée seront à la charge exclusive du débiteur défaillant conformément aux dispositions de l’article L 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution. Un procès verbal d’état des lieux de sortie a été dressé le 4 septembre 2023 suite au départ des locataires. Initialement appelé à l’audience du 22 février 2024, le dossier a été renvoyé à l’audience du 26 septembre 2024 à la demande du défendeur. En défense, Monsieur [G] [N] et Madame [W] [L] soulèvent des vices cachés à l’origine de leur préjudice de jouissance. Ils indiquent notamment un dysfonctionnement de la porte d’entrée, bloquant toute sortie des personnes à l’intérieur du logement, dysfonctionnement signalé au propriétaire sans qu’une solution ne soit apportée. Ils soulèvent également une non décence du logement compte tenu de l’infestation de punaises de lit. Ils sollicitent du Tribunal : - le remboursement de la somme de 3 400 € au titre des loyers pour les 4 mois pendant lesquels ils n’ont pu jouir convenablement de leur logement, - le remboursement des frais d’intervention d’un technicien soit 346,50 €, - le remboursement d’une journée de travail de Monsieur [G] [N] soit 81,57 €, - le remboursement d’une somme de 960 € pour augmentation abusive du loyer, - le remboursement total du dépôt de garantie soit 1560 €, - la condamnation de Monsieur [M] à leur verser : - la somme de 1 000 € au titre de dommages et intérêts pour préjudices subis, - la somme de 1000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, - la condamnation de Monsieur [M] à une amende de 10 000 € pour non fourniture des quittances de loyer. Par conclusions en réponse, le demandeur sollicite du Tribunal : - de juger que Monsieur [G] [N] et Madame [W] [L] ont manqué à leur obligation légale de régler leurs échéances aux termes convenus, - de les condamner solidairement à règler à Monsieur [U] [M] une provision à valoir sur les sommes dues d’un montant de 2 155,19 € au titre du décompte de fin de location, - de les condamner au paiement d’une somme de 5 000 € en réparation du préjudice causé par la perte de chance de voir la vente de l’appartement se réaliser, - de les débouter de l’ensemble de leurs demandes et prétentions, - de les condamner solidairement au paiement de la somme de 2 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront le cout du commandement de payer, - juger que les frais d’exécution forcée seront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l’article L 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution. Monsieur [U] [M] - par la voix de son Conseil - confirme que les locataires ont quitté les lieux. Il expose que la porte ne présentait aucun dysfonctionnement comme en atteste l’état des lieux d’entrée, qu’aucun élément n’est apporté quant à la présence de punaises de lit et qu’enfin les locataires ont fait obstruction à la vente du logement. Monsieur [G] [N] est présent et muni d’un pouvoir de Madame Madame [W] [L] pour la représenter. Il indique avoir dû quitter les lieux compte tenu des désordres constatés (notamment dysfonctionnement de la porte d’entrée et présence de punaises de lit). Il précise par ailleurs n’avoir été destinataire d’aucune quittance de loyer. Il est donné lecture du diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience. L'affaire a été mise en délibéré au 25 octobre 2024. MOTIFS La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie le 17 avril 2023 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, assignation transmise à la Préfecture d’Indre et Loire le 11 septembre 2023 soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023 - 688 du 27 juillet 2023. Sur les loyers et charges impayés Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. Le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 1er septembre 2022, le commandement de payer délivré le 14 avril 2023 et le décompte de la créance actualisé à la somme de 3 513,33 € avant déduction du dépôt de garantie. En défense, Madame [W] [L] et Monsieur [G] [N] font valoir avoir cessé le paiement de leur loyer tant que le propriétaire n’a pas réalisé les travaux qui lui incombait. Ils confirment ne pas avoir cependant procédé à la consignation des loyers dus eu égard au caractère onéreux de cette procédure. Madame [W] [L] et Monsieur [G] [N] ont quitté le logement le 4 septembre 2023. Selon décompte définitif produit par le bailleur, ils restent redevables des loyers et charges dus jusqu’à la date de leur départ effectif du logement soit la somme de 3 513,13 €, avant déduction du dépôt de garantie. L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative. Le décompte fait apparaître : - les loyers non règlés des mois de janvier à mars 2023, juillet et septembre 2023, au prorata du temps d’occupation, pour un montant total de 3 513,33 €. Il ressort du présent décompte un paiement irrégulier des loyers, au gré des locataires. - les taxes d’enlèvement des ordures ménagères 2022 et 2023 pour un montant de 201,85 €. Le bailleur en produit les justificatifs. Madame [W] [L] et Monsieur [G] [N] portent demande d’un remboursement pour revalorisation abusive du loyer à hauteur de 960 €. Il ressort du décompte détaillé actualisé produit par le bailleur que le loyer mensuel appelé est de 780 € et 70 € de charges, conformément au contrat de bail, sans revalorisation à la date du litige. Madame [W] [L] et Monsieur [G] [N] ne fournissent aucun élément à la procédure pour justifier du bien fondé de leur demande et de son chiffrage. Ils demandent par ailleurs la restitution du dépôt de garantie versé. Il ressort du décompte produit par le bailleur que ce point n’est pas contesté. Ainsi, au titre des loyers et charges, Madame [W] [L] et Monsieur [G] [N] seront solidairement condamnés à régler à Monsieur [U] [M] la somme de 2 155,19 €, dépôt de garantie (1560 €) déduit. Sur les troubles de jouissance Conformément aux articles 1719 2° du Code civil et 6 c) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état d'entretien normal des lieux loués. En l’espèce, Madame [W] [L] et Monsieur [G] [N] soulèvent le dysfonctionnement de la porte d’entrée, antérieur selon eux à leur entrée dans les lieux, dysfonctionnement dont ils justifient avoir informé à plusieurs reprises le propriétaire par mail et téléphone sans que celui-ci n’apporte de solution. L’état des lieux d’entrée réalisé le 1er septembre 2022 porte la mention manuelle suivante “serrurerie bon état”. Le procès verbal d’état des lieux de sortie réalisé par commissaire de justice le 4 septembre 2023 mentionne concernant l’accès au logement “Accès : Depuis le palier par une porte plane, deux verrous haute sécurité. En partie centrale, cassette dépourvu de barillet. ..cette porte laquelle fonctionne néanmoins”. Plusieurs mails sont produits par les locataires attestant de leurs démarches auprès du propriétaire pour faire changer la serrure d’entrée allant jusqu’à la transmission de devis à celui-ci. Par mail du 10 octobre 2022, Monsieur [U] [M] rappelait aux locataires les modalités de bonne utilisation de la porte d’entrée avec deux verrous haute sécurité, indépendants de la partie centrale dont il ne disconvient aucunement qu’elle n’est pas fonctionnelle mais sans effet sur l’ouverture/fermeture de la porte et dont il s’engage à en étudier cependant le remplacement. Si Madame [W] [L] et Monsieur [G] [N] produisent, outre plusieurs devis, un courrier en date du 20 décembre 2022 adressé par recommandé à Monsieur [U] [M] le mettant en demeure de réaliser les travaux de remise en ordre de fonctionnement de la porte d’entrée, ils ne sauraient pour autant demander une prise en charge de l’ intervention de dépannage du 1er décembre 2022, à mettre en lien avec une utilisation non conforme aux préconisations transmises par le propriétaire. Le remplacement du mécanisme central sera remplacé par le propriétaire le 28 février 2023 selon facture jointe à la procédure. Madame [W] [L] et Monsieur [G] [N] seront déboutés de leur demande de prise en charge par Monsieur [U] [M] des frais de dépannage d’ouverture de la porte ainsi que de la perte de salaire, aucun justificatif n’en est d’ailleurs produit. Concernant les troubles liés à la présence de punaises de lit, Madame [W] [L] et Monsieur [G] [N] produisent à l’appui de leurs prétentions deux photos non datées. Il n’est produit aucun signalement au propriétaire de cette infestation alors même qu’ils occupent cet appartement depuis septembre 2022. A défaut d’apporter des éléments probants, conformément à l’article 9 du Code de procédure civile disposant que “il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions”, ce grief ne sera pas retenu. Les défendeurs évoquent par ailleurs une information donnée par leur propriétaire concernant un parking au sein de la copropriété qu’ils seraient autorisés à occuper en vertu d’un accord avec la société FIDAL. Ils produisent à cet effet un échange de mail en date du 22 et 23 février 2023 pour confirmation qu’aucun accord n’existerait quant à l’utilisation du parking de la copropriété entre la société FIDAL et le propriétaire du présent logement. Il ressort des pièces produites que le contrat de bail ne mentionne aucun parking associé au logement loué, ne pouvant se prévaloir d’un accès à un quelconque stationnement au sein de la copropriété. Ils seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts ainsi que de leur demande en remboursement des loyers au titre de leur préjudice de jouissance. Sur la demande de remise de quittances de loyer Le bailleur est tenu, au sens mentionné par l'article 21 de la loi du 6 juillet 1989, de remettre gratuitement une quittance de loyer au locataire qui en fait la demande. L'article 21 alinéa 2 modifié par la loi ALUR dispose clairement « qu’aucun frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire ». Concernant le mode de transmission, l’article 21 al. 3 précité autorise le bailleur à transmettre la quittance à son locataire, avec son accord. La quittance doit contenir le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. La délivrance d’une quittance n’est pas due si le loyer n’a pas été intégralement payé. En cas de paiement partiel, le bailleur est néanmoins tenu de délivrer à son locataire un reçu, ainsi que le précise la partie finale de ce même article 21. En cas de non-exécution de cette obligation par le bailleur, le locataire peut, après mise en demeure, saisir le juge des référés pour obtenir sa condamnation à délivrer les quittances, sous peine d’astreinte passé un certain délai. A l'audience, Monsieur [G] [N] confirme avoir demandé au bailleur de lui remettre les quittances de loyer. Il produit à l’appui de ses conclusions un mail du 1er février 2023 adressé à Madame [V] [F] rappelant lui avoir déjà demandé de fournir les quittances de loyer et précisant en avoir besoin. Ces éléments restent cependant insuffisants pour caractériser une éventuelle défaillance du bailleur quant à la fourniture de quittances ou de reçus. Madame [W] [L] et Monsieur [G] [N] seront déboutés de toute demande à ce titre. Sur la perte de chance L’article 1240 du Code civile dispose que “tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”. Sur cette base, Monsieur [U] [M] invoque le processus de vente engagé avec la signature en date du 30 novembre 2022 d’un compromis de vente. Ce document confirme la vente avec location en cours ainsi que les modalités de financement par les acquéreurs, dont l’obtention d’un prêt bancaire à hauteur de 60 % du montant de l’opération d’acquisition. Aucun élément ne permet cependant de considérer que la non finalisation de la vente résulte des échanges entre les locataires et les potentiels acquéreurs. Il sera débouté de sa demande à ce titre. Sur les demandes accessoires Il n’apparait pas équitable de laisser à la charge du bailleur la totalité des frais irréptibles qu’il a engagés pour la présente instance. Madame [W] [L] et Monsieur [G] [N] seront condamnés à verser à Monsieur [U] [M] la somme de 1000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Madame [W] [L] et Monsieur [G] [N] comprenant notamment le coût du commandement de payer. Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire. PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort, Condamne solidairement Madame [W] [L] et Monsieur [G] [N] à payer à la somme de 2 155,19 € (DEUX MILLE CENT CINQUANTE CINQ EUROS, DIX NEUF CENTIMES) au titre des loyers et charges dûs au 4 septembre 2023, Déboute Madame [W] [L] et Monsieur [G] [N] de leur demande de remboursement des frais de dépannage et pertes de salaires ; Déboute Madame [W] [L] et Monsieur [G] [N] de leur demande pour non fourniture des quittances de loyer ; Déboute Madame [W] [L] et Monsieur [G] [N] de leur demande de remboursement pour augmentation abusive du loyer ; Déboute Madame [W] [L] et Monsieur [G] [N] de leurs demandes au titre d’un préjudice de jouissance ; Déboute Monsieur [U] [M] de sa demande pour perte de chance ; RG 23/4255 Condamne solidairement Madame [W] [L] et Monsieur [G] [N] à verser la somme de 1000 € à Monsieur [U] [M] au titre de sa demande fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile ; Déboute Madame [W] [L] et Monsieur [G] [N] de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; Déboute les parties de toute demande plus ample ou contraire ; Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ; Condamne solidairement Madame [W] [L] et Monsieur [G] [N] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le commandement de payer ; Dit que les frais d’exécution seront à la charge des débiteurs défaillants conformément aux dispositions de l’article L 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le vingt cinq octobre deux mille vingt quatre par la Juge et la Greffière susnommées. La Greffière La Juge des contentieux de la protection