Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 24/53825 -
N° Portalis 352J-W-B7I-C4XF6
N° : 9-CB
Assignation du :
07 mai 2024
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 25 septembre 2024
par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Clémence BREUIL, Greffier.
DEMANDEUR
Monsieur [O] [W]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représenté par Maître Amélie RICHARD de la SELARL CARRARE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #C0895
DEFENDERESSE
La S.A.R.L. CHARLY COUP’HAIR
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Mehrad IZADPANAH, avocat au barreau de PARIS - #R0150
DÉBATS
A l’audience du 23 Juillet 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Clémence BREUIL, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
EXPOSE DU LITIGE
Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 20 octobre 1994, Monsieur [O] [W] a consenti à Monsieur et Madame [J], aux droits desquels est venue la société CHARLY COUP'HAIR des suites d'un acte de cession établi le 30 décembre 1997, un contrat de bail portant sur des locaux à usage commercial situés [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer annuel de 60.000 francs (9146,94€) net de charges forfaitaires.
Le 27 juillet 2007, les parties ont signé un contrat de renouvellement du bail à compter du 21 octobre 2023 moyennant le paiement d'un loyer annuel de 10.800€ hors taxes et net de charges forfaitaires.
Le 6 avril 2023, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a fixé à 19.814€ en principal, hors taxes et charges, le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 12 juin 2018.
Appel de cette décision a été interjeté par la société CHARLY COUP'HAIR, l'affaire étant actuellement pendante devant la cour d'appel.
Par courrier officiel du 9 juillet 2023, le conseil du bailleur a invité le conseil du preneur à régulariser le paiement de la somme de 38.214,15€ au titre du différentiel de loyer dû au regard de l'augmentation du loyer fixé par le jugement du 6 avril 2023, du loyer des deux premiers trimestres 2023 et de la quote-part de frais d'expertise.
Le 14 février 2024, le bailleur a délivré au preneur un commandement de payer la somme de 5471,70€ au titre des loyers et charges impayés à cette date.
C'est dans ces conditions que Monsieur [O] [W], se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire, a, par exploit délivré le 7 mai 2024, fait citer la SARL CHARLY COUP'HAIR devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 14 mars 2024 et subsidiairement, la prononcer,
- ordonner l'expulsion sans délai de la défenderesse et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter de la décision, et séquestration des biens laissés dans les lieux,
- condamner la défenderesse à lui verser par provision la somme de 8426,60€ au titre des deux premiers trimestres 2024,
- la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant du dernier loyer exigible, charges et taxes en sus, à compter du 14 mars 2024 jusqu'à libération des lieux,
- juger que le dépôt de garantie lui restera définitivement acquis à titre d'indemnité,
- condamner la défenderesse à lui verser la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens, dont le coût du commandement de payer.
A l'audience, la demande de renvoi formée par la défenderesse a été rejetée et les parties ont été entendues en leur plaidoirie.
Le requérant maintient ses prétentions, produisant un décompte actualisé au 3ème trimestre 2024 inclus, et conclut au rejet des prétentions adverses, faisant observer qu'il a besoin du paiement de ce loyer, qui complète sa pension de retraite.
En réponse, la défenderesse sollicite de :
A titre principal,
- surseoir à statuer dans l'attente de la décision à intervenir de la cour d'appel,
A titre subsidiaire,
- lui accorder un délai pour apurer la dette à hauteur de 500€ par mois, le premier versement intervenant ce jour et les paiements s'imputant sur le capital faisant l'objet des délais,
- dire que les délais sont suspensifs de la clause résolutoire,
- dire et juger qu'il n'y a pas lieu de prononcer la résiliation judiciaire,
- condamner la partie requérante à lui verser la somme de 3000€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance, aux écritures ainsi qu’aux notes d’audience.
MOTIFS
Sur le sursis à statuer
La société CHARLY COUP'HAIR expose qu'un appel est en cours d'examen sur le jugement du 6 avril 2023 tendant notamment à réformer celui-ci sur la question de la fixation du loyer du bail renouvelé, raison pour laquelle elle sollicite qu'il soit sursis à statuer dans l'attente de la décision de la cour d'appel.
En vertu de l'article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine.
Le jugement prononcé le 6 avril 2023 étant assorti de l'exécution provisoire, il est exécutable et il n'apparaît pas d'une bonne administration de la justice de surseoir à statuer dans l'attente de la décision de la cour d'appel et ce, alors que Monsieur [W] a limité ses demandes aux loyers de l'année 2024.
La demande de sursis à statuer sera rejetée.
Sur la provision
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation.
Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
En vertu de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, sur la base d'un loyer de 5651,70€, le décompte produit fait état d'une dette locative de 9763,05€ au titre des trois premiers trimestres 2024, tenant compte de cinq paiements de 1438,41 € effectués par le locataire.
La défenderesse verse aux débats ses relevés bancaires qui démontrent qu'entre le mois de janvier 2024 et le mois de juin 2024, elle a effectué six versements de 1438,41€. Elle produit également ses relevés bancaires entre octobre et décembre 2023 qui démontrent qu'elle effectue des versements mensuels de 1438,41€.
Toutefois, il n'est pas contesté que la créance locative de Monsieur [W] est plus importante que celle sollicitée à la présente instance, puisque au titre du rappel des loyers entre 2018 et décembre 2023, il est allégué que la dette s'élèverait à la somme 32.358,57€. Il n'est pas non plus contesté que les versements mensuels effectués par la défenderesse sont inférieurs au montant du loyer appelé dans les conditions de réévaluation fixées par le tribunal judiciaire de Paris.
Dès lors, à défaut de démontrer que le locataire a imputé les versements allégués sur les loyers des trois premiers trimestres 2024, seuls seront retenus les versements listés par le requérant dans son décompte et la défenderesse sera condamnée au paiement de la somme provisionnelle de 9763,05€ au titre des loyers échus entre le 1er janvier 2024 et le 23 juillet 2024, comprenant les trois premiers trimestres 2024.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».
En l’espèce, l'article XV du contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou des accessoires, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user du bénéfice de la clause résolutoire.
Le commandement délivré le 14 février 2024 porte sur le loyer du premier trimestre 2024. Il précise le délai d'un mois pour en apurer les causes, vise la clause résolutoire stipulée au bail et reprend les dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce.
Il n'est pas allégué par la défenderesse qu'elle se serait acquittée du paiement des causes de ce commandement dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise.
Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Compte tenu de l'ancienneté des relations contractuelles, de la contestation opposée par le locataire sur l'augmentation du loyer et les difficultés générées par cette augmentation, et alors que celui-ci effectue des versements réguliers qui, s'ils sont insuffisants, ont le mérite d'exister et d'établir sa bonne foi, il y a lieu de faire droit à la demande de délais qui permettra de désintéresser le bailleur, lequel conserve la faculté de procéder à l'expulsion de son locataire si les délais ne sont pas respectés de sorte que ses droits sont conservés.
Conformément aux dispositions de l'article 1343-5 du code civil, « Par décision spéciale et motivée, il [le juge] peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital ».
La défenderesse n'explique pas sa demande, de sorte qu'il n'appartient pas au juge de déterminer pour quelle raison il y serait fait droit ni de motiver spécialement une telle décision, alors que celle-ci n'est pas motivée par celui qui la demande.
A défaut de respecter les délais de paiement et/ou de ne pas procéder au paiement des échéances courantes, la clause résolutoire sera acquise et l'expulsion sera ordonnée, sans que cette décision ne soit assortie d'une astreinte, le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire pour contraindre la défenderesse à quitter volontairement les lieux.
La défenderesse sera également redevable d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel équivalente au montant du loyer, charges et taxes en sus, et ce jusqu’à libération des lieux.
Sur la conservation du dépôt de garantie
L'article XV du contrat de bail stipule que dans tous les cas de résiliation, la somme versée à titre de dépôt de garantie par le preneur, restera acquise au bailleur, à titre d'indemnité et sans préjudice de tous autres dommages et intérêts.
Cette clause revêt les caractéristiques d’une clause pénale susceptible d'être manifestement excessive et dont l’appréciation doit être soumise au juge du fond dans le cadre de son pouvoir modérateur. En l'absence d'éléments sur le montant actuel du dépôt de garantie conservé par le bailleur, il apparaît impossible d'apprécier si la clause est susceptible d'être manifestement excessive au regard de la dette actuelle.
Il n'y a dès lors pas lieu à référé sur cette demande.
Sur le surplus des demandes
Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la SARL CHARLY COUP'HAIR à verser au requérant, qui est un bailleur particulier, la somme de 1500 euros au titre des frais non compris dans les dépens en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.
La défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en application des dispositions de l'article 696 du même code, dont le coût du commandement de payer.
PAR CES MOTIFS
Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés ;
Rejetons la demande de sursis à statuer ;
Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies ;
Condamnons la SARL CHARLY COUP'HAIR à verser à Monsieur [O] [W] la somme de 9763,05 euros à titre de provision à valoir sur les loyers échus entre le 1er janvier 2024 et le 23 juillet 2024, comprenant les trois premiers trimestres 2024 ;
L’autorisons à se libérer de cette somme en vingt mensualités égales, en sus du loyer et des charges courants, le premier versement devant être effectué le 1er jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance, et tout paiement étant imputé en priorité sur les loyers et charges en cours, puis le 1er de chaque mois, sauf meilleur accord des parties,
Rejetons la demande tendant à ordonner que les paiements s'imputeront en priorité sur le capital ;
Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement,
Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer et/ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets,
Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à la SARL CHARLY COUP'HAIR portant sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 3] ;
Autorisons en ce cas l'expulsion de la SARL CHARLY COUP'HAIR et celle de tous occupants de son chef des lieux précité, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique,
Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
Rejetons la demande d'astreinte ;
Condamnons en ce cas la SARL CHARLY COUP'HAIR à payer à Monsieur [O] [W] une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer, majorée des charges et taxes, et ce à compter du non respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux,
Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie ;
Condamnons la SARL CHARLY COUP'HAIR à payer à Monsieur [O] [W] la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons la société CHARLY COUP'HAIR au paiement des dépens, dont le coût du commandement de payer ;
Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.
Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 25 septembre 2024.
Le Greffier, Le Président,
Clémence BREUIL Anne-Charlotte MEIGNAN
