Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE
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Site ATHENA
44, Avenue Robert Schuman
CS 83047
68061 MULHOUSE CEDEX
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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil
MINUTE n°
N° RG 24/00427 - N° Portalis DB2G-W-B7I-IU64
Section 3
République Française
Au Nom du Peuple Français
JUGEMENT
DU 26 septembre 2024
Juge des Contentieux de la protection
PARTIE DEMANDERESSE :
SA HLM 3F GRAND EST, prise en la personne de son représentant légal au siège sis 8 rue Adolphe Seyboth - 67000 STRASBOURG
prise en son Agence de MULHOUSE, 22, rue Henri Matisse - 68200 MULHOUSE
représentée par Maître Mohamed MENDI de la SCP MENDI CAHN, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 49
PARTIE DEFENDERESSE :
Madame [B] [S], demeurant 27, rue Elsa Triolet - 68390 SAUSHEIM
comparante
Monsieur [T] [S], demeurant 27, rue Elsa Triolet - 68390 SAUSHEIM
comparant
Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :
Sophie SCHWEITZER : Président
Virginie BALLAST : Greffier
En présence de [K] [J], Auditeur de justice
DEBATS : à l’audience du 06 Juin 2024
JUGEMENT : contradictoire en premier ressort
prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 26 septembre 2024 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier
EXPOSÉ DU LITIGE
Par un contrat en date du 26 février 2018 et prenant effet le même jour, la Société IMMOBILIERE 3F GRAND EST a donné à bail à Madame [B] [S] et Monsieur [T] [S] une maison d’habitation située 27 rue Elsa Triolet (logement n° A006L-0007) à 68390 SAUSHEIM, et ce pour un loyer mensuel de 759,15 euros, charges comprises.
Des loyers étant demeurés impayés, la Société 3F GRAND EST a fait signifier à Madame [B] [S] et Monsieur [T] [S] le 22 septembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire.
Par acte de commissaire de justice en date du 6 février 2024, la Société 3F GRAND EST a fait assigner Madame [B] [S] et Monsieur [T] [S] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse et sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de :
A titre principal,
- Constater que la clause résolutoire contenue au bail du 26 février 2018 est acquise ;
- Constater la résiliation du bail à compter du 22 novembre 2023 ;
A titre subsidiaire,
- Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de Madame [B] [S] et de Monsieur [T] [S] ;
En tout état de cause,
- Ordonner l’expulsion de Madame [B] [S] et Monsieur [T] [S] ainsi que de tous occupants de leur chef, des locaux sis 27 rue Elsa Triolet à 68390 SAUSHEIM, dans le mois de la décision à intervenir et ce sous astreinte d’un montant de 150€ par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;
- Dire qu’en tant que de besoin, la demanderesse pourra y procéder à l’aide de la force publique et d’un serrurier ;
- Condamner solidairement Mme [B] [S] et [T] [S] à payer à la SA 3F GRAND EST, à compter du 22 novembre 2023 ou à compter du jugement à intervenir une indemnité d’occupation équivalente au montant de loyer et charges dus au jour de la résiliation par mois, avec application de l’indexation prévue au bail et des majorations sous réserve du décompte de charges, le tout avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;
- Condamner solidairement Madame [B] [S] et Monsieur [T] [S] à payer à la SA 3F GRAND EST la somme de 3 446,44€ au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 24 janvier 2024 augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 septembre 2023 sur la somme de 1723,22€ et à compter de la présente assignation pour le surplus ;
- Condamner solidairement Madame [B] [S] et Monsieur [T] [S] aux entiers frais et dépens ainsi que les frais et honoraires de l’huissier poursuivant dans le cas où l’exécution forcée du jugement serait indispensable suite à la non-exécution amiable dudit jugement par la partie débitrice ;
- Condamner solidairement Madame [B] [S] et Monsieur [T] [S] au paiement de la somme de 850 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
L’affaire a été fixée à l’audience du 6 juin 2024 où elle a été plaidée.
A cette audience, la Société 3F GRAND EST représentée par son avocat, se réfère à son assignation. Elle explique que la dette s’élève aujourd’hui à un montant de 6211,96€ et qu’aucun règlement n’a été effectué depuis l’assignation. Les défendeurs produisant des pièces prouvant qu’ils ont repris le versement du loyer, la Société 3F GRAND EST ne s’oppose pas à la mise en place de délais de paiement mais demande l’application d’une clause cassatoire.
Madame [B] [S] et Monsieur [T] [S] sont présents et non-représentés. Ils soutiennent avoir repris le versement des loyers depuis le mois de mars 2024, de sorte que la dette s’élève à ce jour selon eux à la somme de 4492,45€. Ils indiquent avoir fait un virement de 1200€ le matin même avant l’audience.
Monsieur [T] [S] explique être en contrat à durée indéterminée et toucher environ 2300€ net par mois, et que sa femme est actuellement en incapacité de travailler et touche 400€ par mois d’indemnités de la sécurité sociale. Ils font valoir qu’ils ont l’intention de déposer un dossier de surendettement et indiquent vouloir rester dans le logement, dans lequel ils déclarent vivre avec leur fils ainsi qu’avec deux enfants en bas âge. Enfin, Madame [B] [S] et Monsieur [T] [S] sollicitent l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.
L'affaire a été mise en délibéré au 26 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité de la demande
- Sur la notification de l’assignation à la préfecture
Selon l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.
En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 7 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.
- Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives
Selon l’article 24 II de la n° 89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
En l’espèce, la Société 3F GRAND EST justifie d’une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Haut-Rhin en date du 22 septembre 2023.
L’exploit du commissaire de justice est en date du 6 février 2024, de sorte que le délai de deux mois entre la saisine de la CCAPEX et la délivrance de l’assignation a bien été respecté.
L’action est donc recevable.
Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties le 26 février 2018 qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.
L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l'objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d'un ordre public de protection du locataire, il est possible d'y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.
En l’espèce, le bail conclu le 26 février 2018 contient en son article 9 une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l'issue d'un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 septembre 2023, pour la somme en principal de 1723,22 euros.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, tel que cela est démontré par le décompte produit, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 novembre 2023.
Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».
En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
A l’audience, les défendeurs ont expressément sollicité du tribunal l’octroi de délai de paiement pendant une durée de 36 mois.
La Société 3F GRAND EST ne s’y est pas opposée.
En outre, Monsieur [T] [S] et Madame [B] [S] ont produit des éléments de nature à démontrer qu’ils avaient repris le versement des loyers depuis le mois de mars 2024, en effectuant un paiement de 1000€ le 2 avril 2024 et un paiement de 1084€ le 30 mai 2024, tel que cela ressort du relevé de comptes produit par la société demanderesse. Ils ont également apporté des éléments sur leur situation professionnelle et familiale.
Ils se sont engagés à apurer la dette de manière progressive pendant 36 mois tout en affirmant vouloir s’en libérer au plus tôt si leur situation financière leur permettait de rembourser la somme due plus rapidement.
Compte tenu de l’accord exprès du bailleur exprimé à l’audience aux fins d’octroi de délais de paiement, du caractère d’ordre public de protection de l’article 24 précité, des efforts de règlements d’ores et déjà effectués depuis la délivrance de l’assignation par les locataires afin de se maintenir dans les lieux, caractérisant leur volonté de régulariser leur situation vis-à-vis du bailleur et de leur situation personnelle, il y a lieu d’accorder à Madame [B] [S] et Monsieur [T] [S] des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues et de suspendre les effets de l’acquisition de la clause résolutoire, selon les modalités prévues ci-après.
Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, la demande d'expulsion devient sans objet, ainsi que la demande d’indemnité d’occupation. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.
L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait que dès le premier impayé, tant de l’échéance de loyer et charges courants que de la mensualité d’apurement, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le bail sera résilié de plein droit à la date d’acquisition de la clause résolutoire, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire ; dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef, et Monsieur [T] [S] et Madame [B] [S] seront tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation dans les modalités rappelées au dispositif.
Sur la créance de la bailleresse
La Société 3F GRAND EST produit à l’audience un décompte en date du 4 juin 2024, lequel fait état d’une créance de 5 692,45€.
Les défendeurs ont précisé que le matin même, ils avaient procédé à un paiement à hauteur de 1200 euros, de sorte qu’ils estiment que leur dette ne s’élève plus qu’à la somme de 4 492,45€.
Il convient dès lors de condamner en deniers et quittances Madame [B] [S] et Monsieur [T] [S] au paiement de la somme de 5692,45 € au titre des loyers et charges impayés en précisant que toute somme versée notamment celle en date du 6 juin 2024 viendra en déduction. En application de la clause de solidarité figurant au bail, la condamnation solidaire des défendeurs sera ordonnée.
Toutefois, eu égard à la suspension des effets de la clause résolutoire évoquée ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Madame [B] [S] et Monsieur [T] [S] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.
Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, Madame [B] [S] et Monsieur [T] [S] succombant à l’instance, supporteront in solidum la charge des dépens, sans qu’il n’y ait lieu de statuer sur les dépens de l’exécution forcées, hypothétiques à ce stade. Les dépens comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.
Sur les frais irrépétibles
En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
En l’espèce, au regard du déséquilibre significatif de la situation financière des parties, il n’apparait pas inéquitable de laisser à la charge de la Société 3F GRAND EST les frais exposés par elle et non-compris dans les dépens.
En conséquence, la demande de paiement formulée par la demanderesse au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.
PAR CES MOTIFS
Le juge chargé des contentieux de la protection,
DECLARE l’action de la Société 3F GRAND EST recevable ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet le 26 février 2018 entre la Société 3F GRAND EST et Madame [B] [S] et Monsieur [T] [S] concernant le logement situé 27 rue Elsa TRIOLET à 68390 SAUSHEIN (logement n° A006L-0007) sont réunies à la date du 23 novembre 2023 et que le contrat de bail s'est donc trouvé résilié à cette date ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [S] et Madame [B] [S] à payer en deniers et quittances à la Société 3F GRAND EST la somme de 5692,45 € (cinq mille six cent quatre-vingt-douze euros et quarante-cinq centimes) au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 4 juin 2024, échéance de mai 2024 incluse ;
AUTORISE Monsieur [T] [S] et Madame [B] [S] à s’acquitter solidairement de leur dette en 35 mensualités de 155 euros le 20 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant le prononcé de la présente décision, outre le loyer et les charges courants et une 36ème mensualité qui soldera la dette, en principal, frais et intérêts ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais ainsi accordés ;
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité aux termes fixés, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré et sept jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
- la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible
- la clause résolutoire reprendra son plein effet
- faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [T] [S], de Madame [B] [S] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et sans astreinte,
- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution
- Monsieur [T] [S] et Madame [B] [S] seront tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [S] et Madame [B] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;
DIT n’y avoir lieu de statuer sur les dépens de l’exécution forcée ;
REJETTE la demande formulée par la Société 3F GRAND EST au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 26 septembre 2024, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .
Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,
