Texte intégral
Minute n° 2024 /
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
============
JUGEMENT du 05 Septembre 2024
__________________________________________
DEMANDEUR :
NANTES METROPOLE HABITAT
26, Place Rosa Parks
BP 83618
44036 NANTES CEDEX 1
représenté par Madame [I] [U], munie d’un pouvoir écrit
D'une part,
DÉFENDEUR :
Monsieur [E] [B]
Logement 18 Etage 2
53 Boulevard de l’Egalité
44100 NANTES
comparant en personne D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA
GREFFIER : Michel HORTAIS
PROCEDURE :
date de la première évocation : 06 juin 2024
date des débats : 06 juin 2024
délibéré au : 05 septembre 2024
RG N° N° RG 24/00254 - N° Portalis DBYS-W-B7I-MX76
COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT
CCC à Monsieur [E] [B] + préfecture
Copie dossier
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing-privé en date du 5 mai 2017 prenant effet le même jour, pour une durée d'un an renouvelable, Nantes Métropole Habitat a donné à bail à Monsieur [E] [B] et Madame [M] [P] un local à usage d'habitation numéro 18 au deuxième étage sis 53 boulevard de l'égalité à Nantes (44100) et ses accessoires notamment un garage, moyennant un loyer mensuel révisable de 452.37 euros, outre une provision sur charges de 130.21 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 452 euros.
Suite au congé donné par Madame [M] [P] reçu le 27 juin 2019, seul Monsieur [E] [B] reste titulaire du bail.
Des loyers restant impayés, par acte du 20 décembre 2022, Nantes Métropole Habitat lui a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.
Par acte de commissaire de justice du 18 décembre 2023, la bailleresse a assigné Monsieur [E] [B] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Nantes, aux fins de voir :
- déclarer la demande recevable et bien fondée ;
- constater la résiliation du bail signé le 5 mai 2017 entre les parties ;
- à titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail signé le 5 mai 2017 ;
- ordonner l'expulsion de Monsieur [E] [B] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d'un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;
- autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques du locataire selon les dispositions prévues par la loi ;
- condamner Monsieur [E] [B] à payer :
-la somme de 8 809.92 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 6 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;
-une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours, outre les charges, soit la somme mensuelle de 477.16 euros à compter du 21 février 2023 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation sur les HLM et de la convention passé entre le bailleur et l’Etat ;
-la somme de 300 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens y compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;
- ordonner l’exécution provisoire.
L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 6 juin 2024.
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Nantes Métropole Habitat, représentée par Madame [I] [U], munie d’un pouvoir régulier à cet effet, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance tout en précisant et a actualisé sa créance à la somme de 8 236.51 euros arrêtée au 3 juin 2024. Elle s’est opposée à la demande de suspension de la clause résolutoire.
Régulièrement assigné à étude, Monsieur [E] [B] a comparu et a reconnu le montant de la dette pour laquelle il a sollicité l’octroi de délais de paiement proposant de verser la somme de 100 euros par mois en sus du loyer et des charges. Il a actualisé sa situation personnelle et financière déclarant percevoir entre 1 750 et 1850 euros dans le cadre d’un emploi en contrat à durée indéterminée. Il a d’autres dettes.
L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l'article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’a pu être réalisée en l’absence de Monsieur [E] [B].
L’affaire a été mise en délibéré au 5 septembre 2024, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité de la demande
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 19 décembre 2023, soit au moins six semaines avant l'audience.
Par ailleurs, il est justifié que la CCAPEX a accusé réception de sa saisine le 3 janvier 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, la demande sera déclarée recevable.
Sur la demande en paiement
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.
Monsieur [E] [B] reconnaît tant le principe que le montant de la dette.
Il résulte des pièces produites que Monsieur [E] [B] n'a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges et des indemnités d'occupation du local d'habitation. En effet, le décompte actualisé versé fait apparaître un solde débiteur de 8 536.01 euros au 3 juin 2024. Il convient de déduire de cette somme celle de 299.50 euros au titre des frais contentieux relevant des dépens.
La créance étant justifiée pour un montant 8 236.51 euros, il convient en conséquence de condamner Monsieur [E] [B] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.
Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets
En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »
Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.
En l'espèce, le contrat signé par les parties prévoit, en son article 4.7.1., une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.
Par acte de commissaire de justice en date du 20 décembre 2022, la bailleresse a fait délivrer à Monsieur [E] [B] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 5 216.74 euros au titre des loyers et charges impayés.
Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 21 février 2023.
Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.
Sur la fixation de l’indemnité d'occupation due par Monsieur [E] [B]
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Il résulte des dispositions de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 21 février 2023, Monsieur [E] [B] est sans droit ni titre depuis cette date.
Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter du 21 février 2023, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, et de condamner Monsieur [E] [B] à son paiement.
Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de mai 2024 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d'occupation prendra donc effet au 1er juin 2024.
Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sollicitée par Monsieur [E] [B]
L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »
L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues » au V du présent article. »
Monsieur [E] [B] sollicite des délais de paiement afin de voir suspendre la clause résolutoire proposant de verser la somme de 100 euros en sus du loyer et des charges afin d’apurer sa dette. La bailleresse s’y oppose.
Il ressort du décompte que depuis janvier 2024, Monsieur [E] [B] a repris le paiement intégral de ses loyers, versant un outre un complément de 100 euros et ce, depuis le mois d’avril 2024.
Lors de l’audience, il déclare qu’il perçoit un salaire mensuel entre 1 750 et 1 850 euros alors que le loyer, charges comprises, s’élève à la somme de 672.59 euros.
Au vu de ces éléments, il convient d’autoriser Monsieur [E] [B] à se libérer de sa dette locative selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.
Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.
Sur la suspension de la clause résolutoire
Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si Monsieur [E] [B] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.
Dans le cas contraire :
la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,le locataire sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi,la clause résolutoire reprendra son plein effet,il pourra être procédé à son expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur les demandes accessoires et l'exécution provisoire
Monsieur [E] [B], qui succombe supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité et de la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande formée par la requérante au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 5 mai 2019 à compter du même jour entre Nantes Métropole Habitat et Monsieur [E] [B] portant sur un local à usage d'habitation numéro 18 au deuxième étage sis 53 boulevard de l'égalité à Nantes (44100) et ses accessoires, sont réunies à la date du 21 février 2023 ;
CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;
CONDAMNE Monsieur [E] [B] à payer à Nantes Métropole Habitat la somme de 8236.51 euros au titre des loyers et charges échus et impayés arrêtée au 3 juin 2024 ;
DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
RAPPELLE que toute somme versée sera déduite ;
AUTORISE Monsieur [E] [B] à s’acquitter de sa dette par 35 mensualités de 100 euros le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 36ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d'un plan de surendettement ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Monsieur [E] [B] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ;
DIT qu'à défaut d'un seul paiement non honoré par Monsieur [E] [B] à son échéance et non régularisé suite à l'envoi par la bailleresse d'une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, la totalité des sommes restant dues deviendrait immédiatement exigible avec intérêt au taux légal à compter de la date de la défaillance, la clause résolutoire serait acquise et le bail se trouverait automatiquement résilié ;
Dans cette seule dernière hypothèse :
AUTORISE, faute de départ volontaire des lieux loués, Nantes Métropole Habitat à procéder à l’expulsion de Monsieur [E] [B] et de tous occupants de son chef des lieux loués et accessoires, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
RAPELLE les dispositions de l’article L412-6 du code des procédures civiles d'exécution;
CONDAMNE dans ce cas Monsieur [E] [B] à payer une indemnité d'occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation sur les HLM et de la convention passé entre le bailleur et l’Etat, à compter de la défaillance et jusqu'à la libération définitive des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire des clefs en mains propres à la bailleresse ;
DIT n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE l'exécution provisoire de droit de la présente décision ;
CONDAMNE Monsieur [E] [B] aux dépens en ce compris le commandement de payer de l’assignation et de la notification à la Préfecture.
Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,
Le Greffier La Présidente
M. HORTAIS S. ZARIFFA
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing-privé en date du , prenant effet le même jour, pour une durée d'un an renouvelable, a donné à bail à , un local à usage d'habitation , moyennant un loyer mensuel révisable de euros, outre une provision sur charges de euros et le versement d’un dépôt de garantie de euros.
Par avenant en date du faisant suite au congé donné par , seul reste titulaire du bail.
Des loyers restant impayés, par acte du , lui a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et d’avoir à justifier d’une assurance.
Par acte de commissaire de justice du , a assigné devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de voir :
- déclarer la demande recevable et bien fondée
- constater la résiliation du bail signé le entre les parties ;
- à titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail signé le entre les parties ;
- ordonner l'expulsion de ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d'un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;
- autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques du locataire selon les dispositions prévues par la loi ;
- condamner à payer à :
-la somme de euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 22 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;
-une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours, outre les charges, soit la somme mensuelle de euros à compter du 24 juillet 2023 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation sur les HLM et de la convention passé entre le bailleur et l’Etat ;
-la somme de euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens y compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;
- ordonner l’exécution provisoire.
L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du .
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
, représenté par Madame [I] [U], munie d’un pouvoir régulier à cet effet, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance tout en précisant et a actualisé sa créance à la somme de euros arrêtée au .
Bien que régulièrement assigné à , n’a pas comparu et personne pour le représenter.
Régulièrement assigné à , a comparu et a reconnu le montant de la dette pour laquelle il a sollicité l’octroi de délais de paiement proposant de verser la somme de euros par mois en sus du loyer et des charges. Il a actualisé sa situation personnelle et financière déclarant percevoir entre 1 300 et 1 500 euros, composés de l’allocation adulte handicapé, d’un emploi en contrat à durée déterminée dans le domaine de la sécurité et des droits de pôle emplois. Il a en outre indiqué reprendre le travail le 1er juin.
L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l'article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties présentes / n’est pas parvenue au tribunal avant l’audience/n’a pu être réalisée en l’absence de .
L’affaire a été mise en délibéré au , les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.
n’a pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.
Sur la recevabilité de la demande
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le , soit au moins six semaines avant l'audience.
Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales le par le bailleur, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du , conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, il est justifié que la CCAPEX a accusé réception de sa saisine le , soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du , conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, la demande sera déclarée recevable.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance
L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut d'assurance, un mois après un commandement de payer resté infructueux.
Un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail a été signifié par commissaire de justice en date du . Or, n’a pas justifié de la souscription d’un contrat d’assurance dans le délai d’un mois. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont ainsi réunies le .
Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter de cette date et il convient dès lors d'ordonner l'expulsion de et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes subsidiaires.
Sur la demande en paiement
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.
Aux termes des articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l'habitation, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l'organisme d'habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation, l'organisme calcule un supplément de loyer sur la base d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.
En l'espèce, ne s'est pas présenté devant le tribunal et le rapport social n’a pu être réalisé en son absence/n’est pas parvenu au tribunal avant l’audience, de sorte qu'aucune explication sur les conditions de la dette n'a été rapportée ou un éventuel paiement libératoire. Cependant, l'assignation mentionne expressément la condamnation du locataire à une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer en principal et les charges jusqu'à la libération effective des lieux, de sorte que la créance sera actualisée, en dépit de l'absence de l’intéressé.
Il résulte des pièces produites que n'a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges et des indemnités d'occupation du local d'habitation. En effet, le décompte actualisé versé fait apparaître un solde débiteur de euros au . Il convient de déduire de cette somme celle de euros au titre des frais contentieux relevant des dépens ainsi que celle de euros au titre des frais de pénalités de non-réponse à l’enquête sociale en l’absence de preuve de la lettre recommandée avec accusé de réception. Les mensualités d’assurance contre les risques locatifs n’étant pas justifiées au regard des dispositions de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989 pour un montant de euros, elles resteront à la charge du bailleur (sauf en cas de 'acquisition de la clause résolutoire/assurance).
La créance étant justifiée pour un montant euros, il convient en conséquence de condamner au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.
Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de , à compter de l’assignation sur la somme de euros et à compter du présent jugement pour le surplus.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets
En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »
Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.
En l'espèce, le contrat signé par les parties prévoit, en son article 4.7.1., une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.
Par acte de commissaire de justice en date du , le bailleur a fait délivrer à un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de euros au titre des loyers et charges impayés.
Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du .
Il convient d'ordonner l'expulsion de et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.
Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.
Sur la fixation de l’indemnité d'occupation due par
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Il résulte des dispositions de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l’espèce, le bail étant résilié depuis le , est sans droit ni titre depuis cette date.
Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter du , augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, et de condamner à son paiement.
Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme d’avril 2024 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d'occupation prendra donc effet au 1 er mai 2024.
Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sollicitée par
!
Il est de jurisprudence constante, fondée que l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, que le juge ne peut accorder des délais supplémentaires dès lors que la clause résolutoire est acquise sur le défaut d’assurance et ne peut que constater la résiliation du bail.
En l'espèce, sollicite des délais de paiement afin de voir suspendre la clause résolutoire proposant de verser la somme de euros en sus du loyer et des charges afin d’apurer sa dette. Cependant, la clause résolutoire étant acquise pour défaut d’assurance contre les risques locatifs, aucun délai de paiement visant à en suspendre les effets ne peut être octroyé.
En conséquence, sera débouté de cette demande.
!
L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »
L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues » au V du présent article. »
sollicite des délais de paiement afin de voir suspendre la clause résolutoire proposant de verser la somme de euros en sus du loyer et des charges afin d’apurer sa dette. Le bailleur accepte cette proposition.
Il ressort du diagnostic social et financier que la dette de loyer est consécutive à un contexte familial notamment une séparation, ayant des difficultés à gérer le budget et à effectuer les démarches administratives.
Il ressort du décompte que depuis janvier 2024, a repris le paiement intégral de ses loyers, versant un outre un complément afin d’apurer sa dette.
Lors de l’audience, les parties indiquent qu’un plan d’apurement, mis en place à hauteur de 72.84 euros par mois, est respecté par le locataire. La bailleresse accepte les délais de paiement.
Au vu de ces éléments, il convient d’autoriser à se libérer de sa dette locative selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.
Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.
Sur la suspension de la clause résolutoire
Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.
Dans le cas contraire :
la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,le locataire sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi,la clause résolutoire reprendra son plein effet,il pourra être procédé à son expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la demande de délai pour régler la dette
L’article 1343-5 du code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.(…) »
En l’espèce, sollicite des délais pour régler sa dette locative. Il déclare percevoir une pension d’invalidité et un salaire pour un emploi à temps partiel. Ces éléments sont confirmés par le diagnostic social et financier versé au dossier.
Dès lors, et tenant compte des besoins du créancier, il convient d’autoriser à régler sa dette selon les modalités ci-dessous.
Sur la demande de dommages et intérêts
L'article 1231-6 du Code civil (ancien article 1153) dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.
En l'espèce, ne justifie d'aucun préjudice distinct de celui résultant du retard de paiement, lequel sera réparé par l'application des intérêts au taux légal.
En conséquence, sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires et l'exécution provisoire
, qui succombe supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité et de la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande formée par la requérante au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
! Il n'est pas équitable de laisser à sa charge les frais exposés par afin de recouvrer les sommes dues. sera en conséquence condamné à lui verser la somme de 150 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé / contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre et portant sur un local à usage d'habitation , sont réunies à la date du ;
CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;
!
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de ainsi que de tout occupant de son chef, passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et ce, tout le temps des opérations jusqu'à libération complète des lieux ;
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation sur les HLM et de la convention passé entre le bailleur et l’Etat ;
CONDAMNE à son paiement à compter de l’échéance de mai 2024 ;
CONDAMNE à payer à la somme de euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés arrêtée au ;
DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de , à compter de l’assignation sur la somme de euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;
RAPPELLE que toute somme versée sera déduite ;
!
CONDAMNE à payer à la somme de euros au titre des loyers et charges échus et impayés arrêtée au ;
DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de , à compter de l’assignation sur la somme de euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;
RAPPELLE que toute somme versée sera déduite ;
AUTORISE à s’acquitter de sa dette par 18 mensualités de euros le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 19ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d'un plan de surendettement,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si se libère dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant,
DIT qu'à défaut d'un seul paiement non honoré par à son échéance et non régularisé suite à l'envoi par le bailleur d'une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, la totalité des sommes restant dues deviendrait immédiatement exigible avec intérêt au taux légal à compter de la date de la défaillance, la clause résolutoire serait acquise et le bail se trouverait automatiquement résilié ;
Dans cette seule dernière hypothèse :
AUTORISE, faute de départ volontaire des lieux loués, à procéder à l’expulsion de et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
RAPELLE les dispositions de l’article L412-6 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE dans ce cas à payer à une indemnité d'occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions contractuelles, à compter de la défaillance et jusqu'à la libération définitive des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire des clefs en mains propres au bailleur ;
DIT n'y avoir lieu à l'application de l'article au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE à verser à une indemnité de au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE l'exécution provisoire de droit de la présente décision ;
CONDAMNE aux dépens en ce compris le commandement de payer de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;
Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,
Le Greffier La Présidente
M. HORTAIS S. ZARIFFA
