Tribunal judiciaire, 20 décembre 2024. 22/00272

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE [Localité 9] [Adresse 4] [Adresse 8] [Localité 7] N° RG 22/00272 - N° Portalis DB2G-W-B7G-H6KT MINUTE n° 24/00230 République Française Au Nom du Peuple Français JUGEMENT DU 20 DECEMBRE 2024 Nadine LAVIELLE, Vice-Présidente placée près la Première Présidente de la Cour d’Appel de Colmar, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité de Thann, statuant publiquement par mise à disposition au greffe le 20 décembre 2024 après débats à l'audience publique du 04 novembre 2024 à 14h00, assistée de [Y] [W], Greffière stagiaire, a rendu le jugement dont la teneur suit dans l’affaire opposant : DEMANDERESSE : S.A.S. OUATINAGE D’ALSACE dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Maître Véronique SCHOTT de la SELAS LEXARES AVOCATS, avocats au barreau de MULHOUSE DÉFENDEURS : Monsieur [E] [F] demeurant [Adresse 5] représenté par Me Yüksel DEMIR, avocat au barreau de MULHOUSE Madame [T] [F] demeurant [Adresse 5] représentée par Me Yüksel DEMIR, avocat au barreau de MULHOUSE Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire - Sans procédure particulière Copie délivrée à Me DEMIR le 20/12/24 Copie exécutoire délivrée à Me SCHOTT le 20/12/24 Jugement contradictoire en premier ressort Par acte sous seing privé du 17 avril 2017, la SAS OUATINAGE d’Alsace a donné à bail à Monsieur et Madame [F] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 6] moyennant le versement d’un loyer mensuel de 580€ outre un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer. Un état des lieux de sortie contradictoire a été effectué le 11 avril 2022. Par courrier du 27 mai 2022, la SAS OUATINAGE- D’ALSACE a mis en demeure les époux [F] de régler une somme de 7863.95€ au titre de réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie. Par assignation signifiée le 30 août 2022, la SAS OUATINAGE- D’ALSACE a saisi le tribunal de céans d’une action dirigée contre Monsieur [E] [F] et Madame [T] [F]. Par dernières conclusions du 15 avril 2024, la SAS OUATINAGE D’ALSACE demande au tribunal de : Déclarer recevable et bien fondée la SAS OUATINAGE D’ALSACE en l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et conclusions ;Déclarer irrecevables et mal fondés Monsieur [E] [F] et Madame [T] [F] en l’ensemble de leurs demandes, fins, moyens et conclusions ;Ecarter des débats l’ensemble des pièces produites par Monsieur [E] [F] et Madame [T] [F] en raison du non-respect du principe du contradictoire ;En conséquence, Condamner solidairement Monsieur [E] [F] et Madame [T] [F] à réaliser les travaux de remise à blanc de l’ensemble des murs du bien, et ce sous astreinte comminatoire de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;Condamner les époux [F] à remettre en état les rebords de fenêtres du salon et des chambres et refaire la peinture pour les portes et cadres de portes, et ce sous astreinte comminatoire de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;Condamner solidairement Monsieur [E] [F] et Madame [T] [F] à payer à la SAS OUATINAGE- D’ALSACE la somme de 7.863,00 euros représentant le montant des- réparations à réaliser dont le dépôt de garantie a été déduit, majorée- des intérêts au taux légal à compter du 27/05/2022, date de la lettre- de mise en demeure ; Condamner solidairement Monsieur [E] [F] et Madame [T] [F] à payer à la SAS OUATINAGE D’ALSACE la somme de 6.380,00 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, au titre du trouble de jouissance subi ;A titre subsidiaire, Condamner solidairement Monsieur [E] [F] et Madame [T] [F] à payer à la SAS OUATINAGE D°ALSACE la somme de 5 220,00 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, au titre du trouble de jouissance subi ; En tout état de cause, Condamner solidairement Monsieur [E] [F] et Madame [T] [F] à payer à la requérante une somme de l 000 euros par application de l’article 700 du CPC ;Condamner solidairement les parties requises aux entiers frais et dépens ;Constater l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir : Au soutien de ses demandes la SAS OUATINAGE- D’ALSACE expose en substance que le contrat de bail prévoyait que les locataires ayant utilisé de la peinture couleur pour peindre chambres et couloir, s’engagent à la sortie à tout remettre en blanc, ce qui n’a pas été réalisé. Elle expose également que les locataires ont, sans autorisation, détruit un meuble artisanal de valeur se trouvant dans la cuisine, que certains éléments électriques et de chauffe sont dégradés et à remplacer (plaque de cuisson et appareillage électronique). Elle ajoute que les défendeurs également sans autorisation réalisé des travaux sur les bords de fenêtre (salon et chambres) en apposant des carreaux de carrelage ainsi que de la peinture sur ls portes et cadres de porte. Elle soutient qu’au regard de l’ensemble des travaux à réaliser, elle s’est trouvée dans l’impossibilité de louer l’appartement ce qui lui a nécessairement causé préjudice. Elle évalué les dommages et intérêts au montant du loyer qui aurait été perçu sur 09 mois, soit d’avril à décembre 2022, une somme de 5220€. Elle conteste toute escroquerie au jugement, soutient que l’état des lieux de sortie a été réalisé par un professionnel et signé par les locataires et qu’une expertise judiciaire ne présenterait aucune utilité au vu des pièces produites. En réponse aux défendeurs elle fait valoir que les locataires ont contracté en connaissance de la situation du bien, qu’ils l’ont visité et accepté le bail en connaissance de son équipement de cuisine et de l’absence de terrasse. Elle soutient que c’est à leur demande que les consort [F] ont réalisé des travaux et qu’elle a accepté sous réserve d’une remise en blanc ainsi qu’il résulte du contrat signé. Elle ajoute qu’il n’est pas démontré de difficultés quant aux charges d’électricité et au calcul effectué, que l’achat de radiateurs par les époux [F] est antérieur à la prise à bail et qu’il n’apparait pas qu’il ait été donné d’autorisation pour la pose de carrelage sur les rebords de certaines fenêtres. Enfin elle conteste tout sinistre de dégât des eaux dans l’une des chambres et soutient que la démonstration d’un tel fait n’est pas faite. En défense par conclusions du 24 juin 2024, les époux [F] demandent au tribunal de : Surseoir à statuer dans l'attente de |'issue de la plainte pénale déposée contre Monsieur [V] [D], gérant de la SAS OUATINAGE D'ALSACE ;Constater que la société SAS OUATINAGE D'ALSACE a usé de manœuvres frauduleuses afin d'obtenir un titre et s'est rendue coupable de I ‘infraction de tentative d'escroquerie au jugement ;A titre infiniment subsidiaire et avant dire droit : Ordonner une vue des lieux sur l’immeuble se trouvant [Adresse 1] ;En tout état de cause : Débouter la demanderesse de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;Condamner la demanderesse à rembourser aux époux [F] le dépôt de garantie de 580 euros ;A titre reconventionnel : Condamner la demanderesse à payer aux défendeurs la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts ;Condamner la demanderesse à payer aux défendeurs la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du CODE DE PROCEDURE CIVILE ;Condamner la demanderesse en tous les frais et dépens de la présente procédure. Les époux [F] exposent que le contrat souscrit est un contrat non meublé., qu’ils étaient dans une relation de confiance avec le bailleur , que l’appartement est loin de toutes commodités, sans terrasse alors que cela était prévu, que la cuisine était une cuisine d’usine pour laquelle le bailleur n’a pas voulu investir Ils soutiennent avoir dû eux même effectué des travaux dans ce logement à partir de décembre 2016 pour le rendre décent, soit avant qu’il ne le leur soit donné officiellement à bail. Ils soutiennent encore avoir fait différents achats dans ce cadre notamment de deux radiateurs. Ils font valoir que le meuble de cuisine dont fait état la demanderesse est en réalité un meuble créé avec des matériaux recyclés créé à leur demande par un dénommé Monsieur [S] « l’homme à tout faire » du bailleur, au motif que la cuisine était dépourvue de rangement en nombre suffisant et que le bailleur ne voulait investir dans du neuf. Ils soutiennent que les carrelages en bord de fenêtres avaient pour but de protéger ces derniers et qu’au demeurant ils ont été posés par Monsieur [S]. Ils ajoutent avoir dû peindre les cadres de portes qui ne l’étaient pas. Enfin, ils soutiennent qu’un dégât des eaux a eu lieu dans l’appartement situé au-dessus du leur également propriété de leur bailleur, et qu’il était convenu que l’entreprise fautive fasse les réparations ce qui n’a pas été pour cause de dépôt de bilan. Ils contestent de fait que leur soient imputés la responsabilité des fissures. Ils exposent encore qu’il n’y a pas de concordance entre les états des lieux d’entrée et de sortie et que les éléments relevés à leur départ des lieux correspondent à un usage normal après 5 années d’occupation. S’agissant des devis présentés ils font valoir que certains ne correspondent pas à l’appartement loué, rappelant que la demanderesse était propriétaire de plusieurs biens. Ils contestent devoir reprendre la peinture de l’intégralité des lieux et prendre à leur charge le remplacement d’une cuisine qu’ils ont aménagés eux-mêmes. Ils ajoutent enfin que la demanderesse se rend coupable de tentative d’escroquerie au jugement, au motif que contrairement à ses dires le logement est reloué depuis le 1er janvier 2023, que de surcroit malgré des devis signés le bailleur ne démontre pas la réalisation effective des travaux. ; qu’une plainte pénale a été déposée et qu’il y a lieu de surseoir à statuer. En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures susvisées des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens. L’affaire a été retenue à l’audience qui s’est tenue le 4 novembre 2024. A cette date les deux parties étaient représentées par leurs conseil qui se sont tous deux référés à leurs dernières conclusions susvisées. L’affaire a été mise en délibéré au 20 décembre 2024 par mise à disposition au greffe. PAR CES MOTIFS Au préalable il est rappelé que selon les dispositions de l’article 446-2 du code de procédure civile « Lorsque toutes les parties comparantes formulent leurs prétentions et moyens par écrit et sont assistées ou représentées par un avocat, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions. Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les écritures précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le juge ne statue que sur les dernières conclusions déposées. ». Sur la demande sursis à statuer formulée par les consorts [F] Il est justifié du dépôt d’une plainte pénale du 05 janvier 2024 pour escroquerie au jugement sur le fondement de laquelle et dans l’attente de l‘issue qui sera donnée, il est sollicité un sursis à statuer. Considérant les conclusions postérieures de la partie mise en cause, outre les pièces versées au dossier, l’existence de cette plainte n’apparait pas de nature à influer la décision du tribunal. Aussi il ne sera pas fait droit à la demande de sursis Sur la demande de vue des lieux avant dire droit Eu égard à l’ancienneté du litige, au fait que les locataires ont quitté les lieux depuis plus de deux ans, que ces lieux sont reloués depuis janvier 2023 ainsi qu’il résulte d’une sommation interpellative non contestée, et qu’il est versé au dossier tant un état des lieux d’entrée qu’un état des lieux de sortie tous deux contradictoires, il n’apparait ni opportun ni nécessaire d’organiser une vue des lieux. Cette demande est rejetée Sur la demande principale Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions, l'article 1353 du Code civil rappelant que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. L’article 1352-1 du Code civil dispose que « celui qui restitue la chose répond des dégradations et détériorations qui en ont diminué la valeur, à moins qu’il ne soit de bonne foi et que celles-ci ne soient pas dues à sa faute. » Ainsi, pèse sur la partie qui détient ou détenait la chose une obligation d’indemnisation du créancier. Conformément aux dispositions de l’article 7 c) et 7 d) de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1789, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Il doit également prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, et les menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Par ailleurs, en vertu de l’article 1730 du Code civil, "s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure". Toutefois, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire la réfection totale des lieux ou une remise à l’état neuf. L’existence de dégradations locatives est sanctionnée par l’octroi de dommages et intérêts. Un état des lieux établi contradictoirement entre les parties constate une situation de fait jusqu'à preuve contraire.  Ainsi à la condition d'établir le caractère inexact du document, la force probante attachée à l'état des lieux signé des deux parties (locataire et bailleur) peut être écartée. L’indemnisation du bailleur nécessite qu’il justifie d’un préjudice mais n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses. En l’espèce, en premier lieu la SAS OUATINAGE en qualité sollicite condamnation de ses anciens locataires à des travaux de remise en état sous astreinte, en l’espèce des travaux de peinture et des travaux portant sur du carrelage en rebord de fenêtre. Ces demandes portant injonction de faire ne sauraient prospérer en l’espèce et en tant que telle étant notamment établi par les débats que les défendeurs n’occupent pas les lieux, qu’ils sont reloués et qu’un litige portant sur des dégradations se résout par l’octroi de dommages et intérêts. Sur ce, il convient de statuer sur l’existence des dégradations locatives invoquées et de leur indemnisation. Sur l’existence de dégradations locatives Pour justifier de sa demande, le bailleur produit un état des lieux contradictoire dressé le 17 avril 2017 et un état des lieux de sortie établi contradictoirement le 11 avril 2022. Il convient de comparer ces deux états des lieux afin d'établir si des dégradations peuvent être relevées à l'encontre des défendeurs. Les factures produites par le demandeur permettent de corroborer l'évaluation de l'indemnisation le cas échéant. En l’espèce, il résulte de l’état des lieux d’entrée contradictoire signé le 17 avril 2017, que le logement objet des présentes a été loué en état neuf. Il y est notamment mentionné un équipement de cuisine « complet » sans autre précision, et au titre des observations « murs et plafonds blancs ». Le contrat de bail signé du même jour mentionne que le bailleur a autorisé l’usage d’une peinture de couleur pour les chambres et le couloir mais que les locataires devront repeindre en blanc. Selon l’état des lieux de sortie ont été relevé les points suivants : Hall : marques sur le mur et taches au plafond, porte état d’usage.Cuisine : impact au sol, une ampoule manquante, une prise ne fonctionne pas- une fuite en robinetterie – frigo cuisinière four sont en état d’usageSalle de bain : trou dans mur, un radiateur remplacé par un sèche servietteWc : trou dans mur et tache sur porte (le reste en état d’usage) Séjour : marque sur mur, un radiateur manquant, fissure au plafond, un point lumineux manquant, encadrement fenêtre avec marquesChambre 1 droite : tache mur, ampoule manquanteChambre 2 droite : taches au mur, ampoule manquante, un radiateur manquantChambre 3 gauche : éclat au sol, taches aux murs, fissure au plafondDébarras : /bon étatNettoyage suffisant La demanderesse sollicite la condamnation solidaire des défendeurs au paiement d’une somme de 8443.95€, se décomposant comme suit : 3632.45€ pour remise en état de meubles de la cuisine209€ pour remplacement d’une plaque de cuisson 560€ pour du remplacement d’appareillage électrique4042.50€ pour des travaux de peinture. S’agissant de l’indemnisation sollicité pour les meubles de cuisine L’état des lieux d’entrée ne contient aucune mention particulière sur un meuble de cuisine qui serait une « construction en maçonnerie avec décors personnalisé ». L’état des lieux de sortie fait mention de meubles en état d’usage, sans qu’il soit indiqué qu’un meuble aurait été détruit. Au final si un meuble « artisanal » a été un temps présent dans cette cuisine il n’est pas établi ni sa présence antérieure à la conclusion du bail ni sa valeur, ni sa destruction. La présence d’un petit accro sur le plan de travail ne correspond pas aux griefs développés par le bailleur dans ses conclusions qui visent spécifiquement la destruction d’un meuble. Ainsi, la demanderesse allègue sans en justifier qu’un meuble a été détruit par les locataires pour en mettre un autre. Il n’y a pas lieu à mettre à la charge des défendeurs une indemnisation à ce titre. S’agissant du remplacement d’une plaque de cuisson Il y a lieu de se reporter à l’état de lieux de sortie lequel indique : état d’usage mais sous la photo 20, en commentaire la mention « ne fonctionne pas ». Si dysfonctionnement est établi sa nature et son importance ne le sont pas. Aussi le bailleur ne peut sans autre analyse solliciter un remplacement à neuf et une indemnisation correspondante à hauteur de 209€. Il lui sera alloué une somme de 100€. S’agissant des appareillages électriques Il est sollicité une somme de 560€ au titre d’un remplacement de l’appareillage électrique. Le devis produit mentionne quant à lui un remplacement de l’appareillage qualifié de vétuste : interrupteur bouton pressoir prises et branchement (2 reprises de câblage). Les défendeurs contestent la production du devis de la société NETTOUR en ce qu’il n’est pas établi qu’il concerne l’appartement loué, rappelant que le bailleur est propriétaire de plusieurs biens dans l’immeuble. Si cette observation est exacte il demeure que des dégradations ont été relevées concernant l’absence de plusieurs points lumineux (7) mais également deux prises condamnées dans la cuisine et une le long du mur ne fonctionnant pas. En revanche aucune dégradation n’a été relevé s’agissant d’un interrupteur ou d’un bouton pressoir. Il y a lieu de faire droit à une indemnisation qui sera justement évaluée à la somme de 200€. S’agissant des travaux de peinture La demanderesse sollicite une indemnisation de 4042.50€ au titre de la remise en peinture des chambre 1-2-3 et du salon, incluant pour un montant de 180€ HT la reprise de peinture de deux portes. Il résulte du contrat de bail signé par les parties et qui précise que le bail prend effet à partir du 17 avril 2017, que les locataires ont été autorisés par le bailleur, et ce manifestement avant la prise à bail, à utiliser de la peinture couleur pour peindre les chambres et le couloir à la condition de remettre le tout en blanc à la sortie. L’état des lieux de sortie permet de constater (photo 69) un mur peint en violet (chambre 1 droite), (photo 83) un mur peint en vert dans la chambre 3ém gauche. Si un bailleur ne peut exiger une remise à neuf des peintures au départ d’un locataire il demeure que les défendeurs ont utilisé des couleurs particulières (vert pomme et violet) dans deux pièces et qu’ils s’étaient engagés à remettre en blanc à leur départ. Il apparait donc légitime qu’ils indemnisent le bailleur pour la reprise des murs de ces deux pièces. L’état des lieux de sortie ne permet pas d’établir que la chambre 2 et le salon ont été peint en couleur et que deux cadres de portes, nécessitent une reprise de peinture. L’indemnisation sollicitée par le bailleur sera donc ramenée à la somme de 1500€. Ainsi la SAS OUATINAGE d’ALSACE apparait légitime à solliciter une indemnisation pour dégradations locatives à hauteur de : 1800€ Il y a lieu de déduire de ce montant le dépôt de garantie versé à l’entrée dans les lieux soit 580€. Il en résulte que les époux [F] doivent être solidairement condamnés à verser à la demanderesse la somme de 1220€. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2022 date de la mise en demeure. Sur la demande en dommages et intérêts de la SAS OUATINAGE d’ALSACE La société OUATINAGE d’ALSACE soutient s’être trouvée dans l’impossibilité de reloué les lieux après le départ des défendeurs soit du 17 avril 2022 jusqu’au 1er janvier 2023 en raison des dégradations et des travaux de peinture à réaliser. Or le bailleur ne justifie pas de démarches effectuées pour la remise en location qui se seraient soldée par un échec. Le seul témoignage d’une personne qui indique avoir visité les lieux en juillet 2022 est insuffisant à établir des difficultés de relocation. De plus la nature des dégradations retenue à l’encontre des défendeurs n’apparait pas de nature à avoir freiné une remise en location étant notamment observé s’agissant de la plaque de cuisson que le bailleur disposait d’un devis depuis le 26 avril 2022 cependant qu’en juillet 2022 le changement n’avait pas été effectué. Faute d’établir la réalité du préjudice allégué, la demande en dommage et intérêt de la SAS OUATINAGE d’ALSACE sera rejetée. Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts formulée par les époux [F] Au soutien de leur demande en dommage et intérêts les époux [F] exposent avoir  été choqué par les manœuvres de la partie demanderesse avoir déposé plainte et entendent obtenir la somme de 3000€ à titre de dommages et intérêts. Cette demande sera rejetée faute pour les défendeurs d’en préciser le fondement juridique outre la nature et la réalité du préjudice dont ils allèguent l’existence. Sur les demandes accessoires Succombant les époux [F] seront condamnés in solidum aux dépens. Il seront également condamné in solidum sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à verser à la SAS OUATINAGE d’ALSACE la somme de 800€ . PAR CES MOTIFS Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, DIT n’y avoir lieu à surseoir à statuer ; DIT n’y avoir lieu à ordonner une vue des lieux ; CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [F] et Madame [T] [F] à payer à la SAS OUATINAGE d’ALSACE les sommes suivantes : 1220€ à titre de dommages et intérêts pour dégradations locatives (dépôt de garantie déduit)800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETTE les demandes en dommages et intérêts formulées par les deux parties ; CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [F] et Madame [T] [F] aux entiers frais et dépens de l’instance ; REJETTE le surplus des demandes plus amples ou contraires ; RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire ; AINSI JUGE ET PRONONCE le 20 décembre 2024 par N.Lavielle, Vice -Présidente placée auprès de Madame la première Présidente près la cour d'appel de Colmar, déléguée au tribunal de proximité de Thann et signé par elle et le greffier. La greffière La Vice- Présidente