Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 10
ARRËT DU 14 SEPTEMBRE 2023
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général
N° RG 22/16518 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGOAR
Décision déférée à la cour
Jugement du 13 septembre 2022-Juge de l'exécution de Paris-RG n° 22/81239
APPELANTE
S.A. SOCIETE CONCESSIONNAIRE DES IMMEUBLES [Adresse 2]
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représentée par Me Fabrice POMMIER de l'ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocat au barreau de PARIS, toque : J114
INTIMEE
S.A.S. OL&DI CONSULTING
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Fabien BARBUDAUX-LE FEUVRE de la SCP BBO, avocat au barreau de PARIS, toque : R057
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 21 juin 2023, en audience publique, devant la cour composée de :
Madame Bénédicte PRUVOST, président de chambre
Madame Catherine LEFORT, conseiller
Monsieur Raphaël TRARIEUX, conseiller
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur Raphaël TRARIEUX, conseiller, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.
GREFFIER lors des débats : Monsieur Grégoire GROSPELLIER
ARRÊT
-contradictoire
-par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
-signé par Madame Bénédicte PRUVOST, président de chambre et par Monsieur Grégoire GROSPELLIER, greffier présent lors de la mise à disposition.
Agissant en vertu d'un contrat de bail daté du 10 avril 2017, la société concessionnaire des immeubles [Adresse 2] a, le 13 juillet 2022, mis en place une saisie conservatoire entre les mains de la société BNP Paribas et à l'encontre de la société OL&DI Consulting, pour avoir conservation de la somme de 555 503,26 euros (représentant des loyers et charges dus au 4 juillet 2022). Cette mesure a été dénoncée à la débitrice le 18 juillet 2022.
Saisi par la société OL&DI Consulting de contestations suivant assignation en date du 21 juillet 2022, le juge de l'exécution de Paris a, selon jugement daté du 13 septembre 2022 :
ordonné la mainlevée totale de la saisie conservatoire ;
condamné la société concessionnaire des immeubles [Adresse 2] à payer à la société OL&DI Consulting la somme de 1 500 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile ;
débouté la société concessionnaire des immeubles [Adresse 2] de sa demande en vertu de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamné la société concessionnaire des immeubles [Adresse 2] aux dépens.
Pour statuer ainsi, il a relevé :
que la somme réclamée correspondait à des loyers, charges et accessoires dus au 4 juillet 2022 ;
que la franchise de loyers stipulée au bail avait été appliquée jusqu'au mois de décembre 2020, soit au-delà de sa période contractuelle ;
qu'il n'existait pas d'apparence de créance s'agissant des sommes réclamées au titre de la franchise de loyers erronée, mais qu'il existait une franchise apparente de loyers jusqu'au mois de décembre 2020 ;
que l'article L 511-2 du code des procédures civiles d'exécution ne permettait de mettre en place une saisie conservatoire sans que le créancier n'ait à se pourvoir d'une autorisation du juge de l'exécution que concernant les loyers et non pas ses accessoires ;
qu'une condamnation à venir de la société concessionnaire des immeubles [Adresse 2] pour trouble de jouissance viendrait en compensation de sa créance.
Selon déclaration en date du 22 septembre 2022, la société concessionnaire des immeubles [Adresse 2] a relevé appel de ce jugement.
En ses conclusions notifiées le 5 décembre 2022, elle expose :
que suivant acte sous seing privé daté du 10 avril 2017, elle a consenti à la société OL&DI Consulting un bail commercial portant sur des locaux d'une superficie de 235 m², sis [Adresse 2] à [Localité 6] ;
que selon l'article 23.4 du bail, une franchise de loyers avait été décidée, durant 6 mois en 2017 et durant 2 mois en 2018 ;
que c'est par erreur qu'une franchise de loyers a été appliquée postérieurement au 31 juillet 2018, seuls les accessoires étant réclamés ;
qu'au 4 juillet 2022, la dette s'élevait à 555 503,26 euros (soit 346 185,16 euros au titre de la franchise de loyers indue et 209 318,10 euros au titre des loyers et accessoires postérieurs au 31 décembre 2020) ;
qu'une créance paraissant fondée en son principe est donc mise en évidence ;
qu'il importe peu, à cet égard, que la société OL&DI Consulting invoque un préjudice de jouissance pour tenter d'obtenir une indemnisation qui viendrait en déduction des sommes dues ;
que le juge de l'exécution a imputé à tort les versements sur les seuls loyers, alors que la société OL&DI Consulting avait manifesté la volonté de régler ces loyers mais aussi leurs accessoires ;
qu'il existe un péril sur le recouvrement de son dû ;
que si une mainlevée de la saisie conservatoire est intervenue, c'est uniquement au titre de l'exécution provisoire du jugement dont appel ; que le tiers saisi n'a pas attendu que soit écoulé le délai de 15 jours à elle imparti pour saisir le premier président de cette Cour d'une demande de sursis à exécution dudit jugement pour libérer les fonds, à tort.
La société concessionnaire des immeubles [Adresse 2] demande en conséquence à la Cour de :
infirmer le jugement ;
dire la saisie conservatoire fondée ;
condamner la société OL&DI Consulting au paiement de la somme de 4 000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans ses conclusions notifiées le 26 mai 2023, la société OL&DI Consulting réplique :
qu'une franchise de loyers a été consentie du 1er octobre 2018 au mois de décembre 2020 ; que cela est expressément indiqué dans les factures ; que la société concessionnaire des immeubles [Adresse 2] avait pleine conscience de cette franchise de loyers ;
que la prétendue créance invoquée par elle n'est pas fondée, même si elle l'a assignée en paiement devant le Tribunal judiciaire de Paris ;
qu'elle a en outre subi des troubles de jouissance, certains d'entre eux ayant d'ailleurs nécessité l'intervention des pompiers, à savoir une inondation, des problèmes de télésurveillance, la présence d'insectes, des mauvaises odeurs, et des pannes de la climatisation ; que sur le fondement de l'article 1720 du code civil, elle peut réclamer une diminution du loyer ;
qu'en raison de l'épidémie de Covid-19 elle n'a pas pu user des locaux comme elle le souhaitait, l'article 1722 du même code pouvant être invoqué ;
que sur la période postérieure au 31 décembre 2020, seuls les loyers peuvent donner lieu à une saisie conservatoire sans autorisation du juge, l'article L 511-2 du code des procédures civiles d'exécution étant d'interprétation stricte ;
que la société concessionnaire des immeubles [Adresse 2] ne justifie pas du quantum des sommes réclamées ; que le juge de l'exécution a justement relevé que les versements par elle effectués devaient être imputés sur les loyers ;
que la saisie conservatoire a été mise en place de mauvaise foi ;
qu'il n'existe pas de péril, car elle détient plus de 500 000 euros.
La société OL&DI Consulting demande à la Cour de :
déclarer irrecevables les demandes de la société concessionnaire des immeubles [Adresse 2], motif pris de ce que la mainlevée de la saisie conservatoire a été régularisée ;
confirmer le jugement ;
subsidiairement, limiter les effets de la saisie conservatoire à 110 062,66 euros ;
condamner la société concessionnaire des immeubles [Adresse 2] au paiement de la somme de 5 000 en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.
Selon ordonnance en date du 26 janvier 2023, le magistrat délégataire du premier président de cette Cour a déclaré sans objet la demande de la société concessionnaire des immeubles [Adresse 2] à fin de sursis à exécution du jugement dont appel.
MOTIFS
Si la mainlevée de la saisie conservatoire querellée est intervenue le 26 septembre 2022, c'est uniquement au titre de l'exécution provisoire du jugement dont appel. La société concessionnaire des immeubles [Adresse 2] n'a donc nullement acquiescé à ce jugement et reste recevable à solliciter son infirmation ainsi que le rejet de la contestation de la débitrice portant sur ladite saisie conservatoire. La fin de non-recevoir soulevée par la partie adverse sera donc rejetée.
L'article R 512-1 du Code des procédures civiles d'exécution énonce que si les conditions prévues pour pratiquer une saisie conservatoire, à savoir l'existence d'une créance paraissant fondée en son principe et des circonstances susceptibles d'en menacer le recouvrement, ne sont pas réunies, la mainlevée de la mesure conservatoire peut être ordonnée à tout moment. Il appartient au créancier de prouver que ces conditions sont remplies.
S'agissant de la créance paraissant fondée en son principe, il résulte des pièces produites que :
selon acte sous seing privé du 10 avril 2017, la société concessionnaire des immeubles [Adresse 2] a consenti à la société OL&DI Consulting un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 2] ;
le paiement d'un loyer annuel de 115 150 euros hors taxes et hors charges a été stipulé ;
en une clause intitulée « franchise de loyers », il était prévu qu'à titre exceptionnel et temporaire, le bailleur accordait au preneur une franchise de loyers de 8 mois répartis comme suit : 6 mois au cours de la première année (du 1er juin au 30 novembre 2017) et deux mois au cours de la deuxième année (du 1er juin au 31 juillet 2018) ; cette franchise ne portait que sur les seuls loyers, les charges, taxes et impôts restant dus ;
le 7 décembre 2020, la société concessionnaire des immeubles [Adresse 2] a attiré l'attention de la société OL&DI Consulting sur le fait que c'était à tort et contrairement aux stipulations du bail que seuls les charges et accessoires avaient été facturés du 1er août 2018 à ce jour, à l'exclusion des loyers, lesquels représentaient la somme de 365 519,82 euros ;
le 8 janvier 2021, la société OL&DI Consulting a déclaré être surprise de la teneur de cette lettre ;
une sommation de payer les loyers visant la clause résolutoire datée du 8 janvier 2021 est demeurée sans effet ;
la société OL&DI Consulting ne prouve ni même ne soutient avoir réglé ces loyers ;
par acte en date du 17 février 2021, la société concessionnaire des immeubles [Adresse 2] l'a assignée devant le Tribunal judiciaire de Paris en vue d'obtenir sa condamnation au paiement des sommes dues.
La société concessionnaire des immeubles [Adresse 2] est apparemment créancière des loyers en cause, aucune clause du bail ni aucune convention ultérieure, ni aucun écrit de la créancière, ne venant accréditer la thèse selon laquelle la franchise de loyers aurait perduré postérieurement au 31 juillet 2018. C'est manifestement par erreur que la bailleresse a omis de facturer à la débitrice ces loyers, et la survenance de cette erreur ne la prive nullement de la possibilité d'exiger le paiement des sommes dues.
Si la société OL&DI Consulting fait valoir qu'elle a dû requérir l'intervention des pompiers à la suite de l'apparition d'une importante quantité d'eau au premier étage, et si elle s'est plainte du mauvais état de l'installation de ventilation, de la présence d'insectes, de mauvaises odeurs, il sera rappelé que dans le cadre de la présente contestation il n'y a pas lieu de chiffrer la créance, ni de trancher les contestations relatives au montant exact de la dette, étant rappelé que la mise en place d'une mesure conservatoire suppose seulement une créance paraissant fondée en son principe. Par ailleurs, les conditions légales de la compensation ne sont pas réunies, la contre-créance de la société OL&DI Consulting n'étant ni certaine, ni liquide, ni exigible. Enfin, il est désormais de jurisprudence acquise que les restrictions à l'utilisation des lieux résultant des mesures gouvernementales prises au cours de l'année 2020 en vue de juguler l'épidémie de Covid-19 ne peuvent être constitutives d'un manquement à l'obligation de délivrance du bailleur
édictée à l'article 1720 du code civil, ni être assimilées à une perte de la chose louée au sens de l'article 1722 du même code, qui aurait pour effet la résiliation du bail.
La Cour observe que dans ses conclusions déposées devant le Tribunal judiciaire de Paris, la société OL&DI Consulting admet qu'une somme de 507 070,22 euros pourrait être due par elle, et a même sollicité des délais de paiement. Par ailleurs, le juge de l'exécution n'a pas à trancher la question de l'imputation des acomptes qui ont pu être payés par la locataire antérieurement à la mise en place de la saisie conservatoire, étant rappelé que l'intéressée s'estimant déliée du paiement du loyer, elle a nécessairement eu l'intention de régler ses accessoires.
La société concessionnaire des immeubles [Adresse 2] peut dès lors invoquer une créance paraissant fondée en son principe au sens de l'article L 511-1 du code des procédures civiles d'exécution.
S'agissant du péril sur le recouvrement de la dette, il convient de déterminer si les craintes que l'appelante entretient à ce sujet sont légitimes, sans qu'il soit besoin de démontrer que la société OL&DI Consulting se trouve nécessairement en cessation des paiements, ou dans une situation financière irrémédiablement compromise.
Au vu du montant de la dette invoquée par la société concessionnaire des immeubles [Adresse 2] (555 503,26 euros), il appert que si certes le patrimoine de la société OL&DI Consulting est important, la prise d'une saisie conservatoire de créance constitue, concrètement, pour l'appelante, le seul moyen d'être assurée d'être payée, sans être primée par des créanciers postérieurs. Dans ses conclusions au fond, la société OL&DI Consulting a reconnu que son activité avait été fortement impactée par l'épidémie de Covid-19, et ce d'autant plus qu'il s'agit d'une société de petite taille. Son activité économique a donc nécessairement été réduite.
Dans ces conditions, la société concessionnaire des immeubles [Adresse 2] invoque à juste titre des circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de son dû.
Le jugement est infirmé et la société OL&DI Consulting sera déboutée de sa demande de mainlevée totale de la saisie conservatoire.
En application de l'article L 511-2 du code des procédures civiles d'exécution, s'agissant de la mise en place d'une saisie conservatoire, une autorisation préalable du juge n'est pas nécessaire lorsque le créancier se prévaut d'un titre exécutoire ou d'une décision de justice qui n'a pas encore force exécutoire. Il en est de même en cas de défaut de paiement d'une lettre de change acceptée, d'un billet à ordre, d'un chèque ou d'un loyer resté impayé dès lors qu'il résulte d'un contrat écrit de louage d'immeubles.
Ce texte doit s'apprécier strictement, si bien que la société concessionnaire des immeubles [Adresse 2] étant dépourvue d'une autorisation du juge de l'exécution, elle ne pouvait pas réclamer les accessoires des loyers mais uniquement ces derniers.
Une mainlevée partielle de la saisie conservatoire sera prononcée, et cette mesure conservera ses effets à hauteur de 520 227,22 euros en principal.
L'équité ne commande pas d'allouer à l'une ou l'autre des parties une indemnité en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.
La société OL&DI Consulting sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS
REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par la société OL&DI Consulting ;
INFIRME le jugement en date du 13 septembre 2022 en ce qu'il a ordonné la mainlevée totale de la saisie conservatoire en date du 13 juillet 2022, condamné la société concessionnaire des immeubles [Adresse 2] à payer à la société OL&DI Consulting la somme de 1 500 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile, et condamné la société concessionnaire des immeubles [Adresse 2] aux dépens ;
Et statuant à nouveau :
ORDONNE la mainlevée partielle de ladite saisie conservatoire et dit qu'elle conservera ses effets à concurrence de la somme de 520 227,22 euros en principal ;
REJETTE les demandes en vertu de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la société OL&DI Consulting aux dépens de première instance et d'appel.
Le greffier, Le président,
