Cour d'appel, 19 septembre 2023. 19/07901

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-1 ARRÊT AU FOND DU 19 SEPTEMBRE 2023 N° 2023/ 262 Rôle N° RG 19/07901 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BEIV4 SCI ARTNATEM C/ [E] [R] [M] [G] [C] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Thimothée JOLY Me Delphine GIRARD Décision déférée à la Cour : Ordonnance du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 01 Avril 2019 enregistré(e) au répertoire général sous le n° . APPELANTE SCI ARTNATEM Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège., demeurant [Adresse 1] représentée par Me Thimothée JOLY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Cyril SABATIE, avocat au barreau de PARIS, INTIME Monsieur [E] [R] [M] [G] [C] né le 24 Octobre 1945 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2] représenté par Me Delphine GIRARD, avocat au barreau de GRASSE PARTIE(S) INTERVENANTE(S) *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 27 Juin 2023 en audience publique devant la cour composée de : Monsieur Olivier BRUE, Président Madame Danielle DEMONT, Conseillère Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Septembre 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Septembre 2023, Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : Par acte authentique du 1er juin 2015, M.[E] [C] a promis de céder à la société Rocket, ou toute autre personne une propriété sise à [Localité 5] (Alpes Maritimes). Cette promesse était consentie pour une durée expirant au 30 décembre 2015 et établie sous diverses conditions suspensives, dont notamment l'obtention d'un permis de construire par le bénéficiaire et l'obtention par le promettant d'une servitude de cour commune. Par acte du 18 décembre 2015, la promesse a été prorogée au 30 avril 2016. Par acte du 22 janvier 2016, la société Rocket a été substituée dans les bénéfices de la promesse par la SCI Artnatem. Le bénéficiaire a demandé que les documents justifiant de la servitude de passage sur le chemin d'accès à la propriété soient transmis ou établis. Une seconde prorogation a été décidée au 16 mai 2016. À cette date l'acte de vente n'a pu être régularisé. Le 3 août 2016, M. [C] a été prévenu que le bénéficiaire avait levé l'option et déposé le prix de vente en l'étude de Me [V], notaire. Par acte d'huissier de justice du 19 août 2016, Monsieur [C] a été sommé d'avoir à se présenter en la chambre des notaires pour régularisation de la vente le 2 septembre 2016. En réponse, Me [K], notaire de M. [C] indiquait que ce dernier n'était plus vendeur. Par assignation du13 janvier 2017, la SCI Artnatem a fait citer M.[E] [C], devant le tribunal de grande instance de Grasse. Par jugement rendu le 1er avril 2019, cette juridiction a: - Constaté que la promesse de vente signée entre les parties le 1er juin 2015 est devenue caduque de plein droit le 18 mai 2016. - Débouté la SCI Artnatem de l'ensemble de ses demandes. - Condamné la SCI Artnatem à payer à M. [E] [C] la somme de 36.500 €, correspondant à l'indemnité d'immobilisation contractuellement prévue. - Dé bouté M.[E] [C] de sa demande en dommages et intérêts. - Condamné la SCI Artnatem à payer à M. [E] [C], la somme de 2.000 €, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile , ainsi qu'aux entiers dépens. Par déclaration transmise au greffe le 14 mai 2019, la SCI Artnatem a relevé appel de cette décision. Vu les conclusions transmises le 16 janvier 2020, par l'appelante Elle fait valoir que la promesse stipule qu'en cas de carence du promettant pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l'encontre du bénéficiaire de l'expiration de la promesse ci-dessus fixée et qu'il devait fournir tous les informations sur les servitudes qui n'ont été communiquées qu'au mois de juillet 2021. La SCI Artnatem estime qu'il ne peut lui être reproché de ne pas avoir régularisé l'acte dans le délai, alors que le propriétaire vendeur n'a pas justifié de l'existence d'une servitude permettant l'accès à la propriété qui pouvait se trouver en réalité enclavée et que M. [C] a vendu son bien à un prix supérieur dans les jours qui ont suivi, avant même la signature du procès verbal de difficulté. Elle rappelle que la délivrance d'un permis de construire est intervenue sous réserve des droits des tiers, en l'espèce du propriétaire de la parcelle AX empruntée par le chemin d'accès et de la servitude qui était prévue comme condition suspensive. L'appelante indique avoir engagé des frais et perdu une chance de réaliser des bénéfices dans le cadre d'une opération immobilière. Vu les conclusions transmises le 19 janvier 2023, par M.[E] [C]. Il expose que l'indemnité d'immobilisation, fixée à 36 500 €, n'a jamais été versée. M.[E] [C] souligne que le 31 mai 2021,a été conclu un protocole d'accord avec la SCI Artnatem qui se reconnaît débitrice de la somme de la somme de 43.919,50 € et s'était engagée à se désister, dés le 31 mai 2021, de la présente instance d'appel. Vu l'ordonnance de clôture rendue le 30 mai 2023. SUR CE L'acte authentique de promesse de vente du 1er juin 2015 comporte parmi les conditions suspensives l'engagement par le promettant de régulariser avec le propriétaire de la parcelle voisine de la propriété cadastrée section [Cadastre 3], une convention de cour commune d'une surface de 56 m² figurant sous hachure bleue au plan annexé, ce, au plus tard dans le mois. L'acte de prorogation du 29 avril 2016 précise que par acte du 30 octobre 2015 reçu par Me [K], notaire, la servitude de cour commune a été régularisée et que la date butoir pour la signature de l'acte est fixée au 18 mai 2016. Par courrier du 9 mai 2016 Me [K], notaire du vendeur, démontre, pièces à l'appui, qu'une servitude de passage a bien été constituée pour son accès au profit de la propriété vendue, par M. [C] par acte notarié établi en 2004 et que son tracé correspond au plan. Il précise que l'erreur de tracé figurant sur le cadastre n'a pas d'incidence sur les actes établis par les propriétaires concernés et que s'agissant d'un chemin de terre, l'assiette de la servitude peut parfois connaître de légères modifications. La SCI Artnatem ne justifie pas avoir versé l'indemnité d'immobilisation de 36'500 € prévue par la promesse de vente en sa page 8, ni avoir effectué les démarches en vue de l'obtention du permis de construire, alors que tous les éléments étaient réunis. Dès lors que le bénéficiaire n'a pas levé l'option dans le délai convenu, l'indemnité d'immobilisation est due au promettant, à l'encontre duquel aucun manquement ne peut être retenu dans l'exécution de la convention conclue entre les parties. Le 31 mai 2021, la SCI Artnatem et M.[E] [C] ont signé un protocole d'accord valant transaction définitive, par lequel la SCI Artnatem s'est reconnue débitrice à l'égard de ce dernier de la somme de 43'919,50 €, devant être réglée au plus tard le 1er octobre 2021 et s'était engagée à se désister de son appel. La société appelante n'a pas exécuté la transaction. En l'absence de demande conjointe des parties, il n'y a pas lieu d'homologuer cet accord, qui fixait la créance en fonction des intérêts alors échus, ni de condamner la SCI Artnatem à payer le montant dont elle s'est reconnue débitrice. Le jugement est confirmé. Il y a lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile. La partie perdante est condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, Dit n'y avoir lieu d'homologuer l'accord intervenu entre les parties, ni de condamner, la SCI Artnatem à payer le montant dont elle s'est reconnue débitrice. Y ajoutant, Condamne la SCI Artnatem à payer à M.[E] [C], la somme de 3 000 €, en application de l'article 700 du Code de procédure civile, Condamne la SCI Artnatem aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT