Texte intégral
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-2
ARRÊT
DU 07 SEPTEMBRE 2023
N° 2023/522
Rôle N° RG 22/09807 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJWUB
[W] [E]
C/
S.A.R.L. AGENCE CARRO IMMOBILIER
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Rachel SARAGA-BROSSAT
Me Rémy CRUDO
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance de référé rendue par le Président du tribunal judiciaire d'AIX EN PROVNCE en date du 14 juin 2022 enregistrée au répertoire général sous le n°22/00042.
APPELANTE
Madame [W] [E]
née le 13 novembre 1973 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Rachel SARAGA-BROSSAT de la SELARL SARAGA-BROSSAT RACHEL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
et assistée de Me Stéphanie BRUNENGO, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMEE
S.A.R.L. AGENCE CARRO IMMOBILIER
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est situé [Adresse 5]
représentée par Me Rémy CRUDO de la SELEURL REMY CRUDO, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 06 juin 2023 en audience publique devant la cour composée de :
M. Gilles PACAUD, Président rapporteur
Mme Angélique NETO, Conseillère
Madame Myriam GINOUX, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 septembre 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 septembre 2023,
Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte authentique en date du 6 novembre 2019, madame [I] [V] a vendu à madame [W] [E] un studio situé au rez-de-chaussée d'un bâtiment d'habitation ayant la jouissance exclusive et particulière d'un jardin situé [Adresse 1].
La société à responsabilité limitée (SARL) Agence Carro Immobilier avait été préalablement mandatée par la venderesse pour rechercher un acquéreur et s'assurer de la réalisation de la vente.
Conformément à l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation, un diagnostic parasitaire a été joint à la promesse unilatérale de vente. Etabli le 13 août 2019 par la société la société [Adresse 3], il certifiait l'absence d'indices d'infestation de termites dans le bien vendu.
En mars 2020, à l'occasion de travaux de rénovation dans son jardin, Mme [E] a découvert la présence de termites dans le jardin et, plus précisément, dans la balustrade en bois et l'encadrement de la porte fenétre donnant sur le jardin.
Par acte d'huissier du 18 novembre 2020, elle a fait assigner Mme [V] devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence aux fins d'entendre ordonner une expertise judiciaire.
Par ordonnance en date du 23 mars 2021, ce magistrat a fait droit à ses demandes.
Par ordonnance en date du 9 novembre 2021, les opérations d'expertises ont été rendues communes à la société AXA France Iard, en sa qualité d'assureur de la société [Adresse 3].
Par acte d'huissier du 7 janvier 202, Mme [E] a fait assigner la SARL Agence Carro Immobilier devant le juge des référé du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence aux fins de lui rendre communes ces mêmes opérations d'expertise.
Par ordonnance réputée contradictoire en date du 14 juin 2022, ce magistrat a :
- dit n'y avoir lieu de faire droit à la demande en extension des opérations d'expertise à l'égard de la société Agence Carro Immobilier ;
- condamné Mme [W] [E] à payer à la société Agence Carro Immobilier une indemnité de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné Mme [W] [E] aux dépens.
Il a notamment considéré que, dès lors qu'une entreprise spécialisée avait été requise pour établir un diagnostic technique et qu'elle avait écarté la présence de termites, toute action qui serait engagée ultérieurement contre l'agence immobilière pour n'avoir pas attiré l'attention des acquéreurs sur l'existence d'un risque de présence de termites était nécessairement vouée à l'échec.
Selon déclaration reçue au greffe le 7 juillet 2022, Mme [W] [E] a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.
Par dernières conclusions transmises le 28 avril 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu'elle réforme l'ordonnance entreprise et, en conséquence :
- déclare recevable la demande d'intervention forcée de la SARL Agence Carro Immobilier dont le siège social est [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal, dans l'instance pendante devant le tribunal de céans, inscrite au rôle sous le numéro RG 20/01382 entre elle, Mme [V] et [Adresse 3] ;
- ordonne la jonction de la présente instance avec l'instance pendante devant le tribunal inscrite au rôle sous le numéro RG 20/01382 et dise qu'elles se poursuivront sous le seul numéro RG 20/01382 ;
- réserve les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par dernières conclusions transmises le 20 octobre 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SARL Agence Carro Immobilier sollicite de la cour qu'elle :
- dise infondé l'appel interjeté par Madame [W] [E] ;
- confirme dans son intégralité l'ordonnance entreprise ;
- déboute Mme [W] [E] d l'ensemble de ses demandes ;
- condamne Mme [W] [E] à lui verser une somme de 2 400 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamne Mme [W] [E] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 23 mai 2023.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande visant à rendre les opérations d'expertise communes à la SARL Agence Carro Immobilier
Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir, avant tout procès, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
Pour que le motif de l'action soit légitime, la demande de mesure d'instruction doit reposer sur des faits précis, objectifs et vérifiables qui permettent de projeter un litige futur, qui peut n'être qu'éventuel, comme plausible et crédible. Il appartient donc à l'appelante de rapporter la preuve d'éléments suffisants à rendre crédibles ses allégations et démontrer que le résultat de l'expertise à ordonner présente un intérêt probatoire, dans la perspective d'un procès au fond susceptible d'être engagé ultérieurement.
Il n'est pas contesté que les 'Diagnostics immobiliers' établis, le 13 août 2019, par la société [Adresse 3], parmi lesquels le diagnostic parasitaire, ont été portés à la connaissance de Mme [E], acheteuse, en préalable de la signature de la promesse synalymatique de vente et qu'ils ont été annexés à l'acte authentique de vente signé le 6 novembre 2019. L''absence d'indice d'infestation de termites', tel que mentionnée dans le rapport n° 190GE13084834, a donc fait parti des informations prises en considération par l'acquéreur avant d'arrêter sa décision de conclure la vente au prix convenu.
Il n'est pas davantage discuté que, dans le courant du mois de mars, soit moins de 5 mois après avoir acquis ce bien, Mme [E] a été informée par les entreprises en charge des travaux de rénovation de la présence de termites dans diverses balustrades en bois et encadrement de la porte fenêtre et fenêtres. Le procès-verbal de constat dressé le 18 mars 2020 en atteste et relève :
- que les balustrades en bois situées à l'entrées sont 'abimées' et présentent plusieurs trous à divers endroits, propres à des infections de termites ;
- qu'il en est de même pour les anciens encadrements de porte vitrée donnant à l'avant de la maison qui ont été déposés et remplacés mais son toujours présents : ces derniers ont été contrôlés par le second diagnostiqueur attestant de la présence de temites.
Ce dernier, en la personne de la société Agenda Diagnostics, a relevé, le 11 février 2020, la présence d'indices d'infestations de termites de bois sur le garde corps/rampe et l'encadrement de la fenêtre de la terrasse (altération du bois, cadravres ou restes d'individus reproducteurs) ainsi que sur les portillons, portes fenêtres et souches du 'jardin' (altération du bois, cadravres ou restes d'individus reproducteurs et termites vivantes).
Aux termes de son prérapport d'expertise, rédigé le 20 janvier 2023, M. [M], expert judiciaire, commis par ordonnance du 23 mars 2021, a précisé :
- que, contrairement à ce qui est indiqué dans le diagnostic de la société [Adresse 3], Mme [V], vendeuse, n'était pas présente le jour où le diagnostic a été établi : au demeurant, elle ne l'a pas signé ;
- que l'infestation de termites existait depuis de nombreux mois, voire plusieurs années, et qu'elle affectait le mur à l'entrée du studio, les portes en bois donnant sur le vide sanitaire, l'encadrement du portail et les souches d'arbres ;
- que les traces de nuisibles étaient bien présentes lors de l'acquisition du bien par Mme [E] ;
- qu'il n'était pas possible que l'agence Carro Immobilier n'ait pas constaté les désordres, a minima au niveau des portes du vide sanitaire et du jardin : elle n'en a, par contre, pas informé l'acquéreur ni même le vendeur ; elle aurait pu s'étonner que le diagnostiqueur n'en ait pas fait état dans son rapport ;
- que les articles L. 133-5, L 133-6, L. 271-4 à R. 133-7 et l'arrêté du 7 mars 2012 modifiant celui du 29 mars 2007 de la norme AFNOR NF P 03-201 de février 2016, imposent que la recherche de termites soit effectuée jusqu'à 10 mètres des extérieurs de l'habitation, dans la limite de propriété, en examinant les arbres et autres végétaux, souches, poteaux, planches ce qui n'a pas été fait en l'espèce, la société [Adresse 3] (s'étant) limitée à la salle d'eau, l'entrée, le séjour, la cuisine et le terrasse, c'est à dire au zones visibles, alors que Mme [E] bénéficie sur le jardin d'une jouissance exclusive et particulière, ce qui ne figure pas sur le rapport.
Mandataire du vendeur, l'agent immobilier, est tenu à l'égard tant de celui-ci que du tiers contractant d'une obligation d'information et de conseil afin de leur permettre d'effectuer un choix éclairé.
En sa qualité professionnel de la vente immobilière, implanté dans le Bouches du Rhône, la SARL Agence Carro Immobilier ne pouvait ignorer les risques d'infestion de termites tels qu'officialisés notamment l'arrêté du Préfet de Région du 1er septembre 2001 'instituant sur l'ensemble du département des Bouches-du-Rhône une zone de surveillance et de lutte contre les termites'.
Il appartiendra au juge du fond de dire si son absence, non déniée, lors des opérations de diagnostic, lesquelles n'ont pas porté sur l'ensemble de la zone de contrôle obligatoire, ainsi que son manque d'attention aux signes extérieurs d'infestation, tels que les trous en poinceau dans les boiseries et dans les souches et, en tous les cas, son silence à l'endroit de l'acquéreur sur les manquements du diagnostiqueur, sont de nature à constituer des fautes de nature à engager sa responsabilité, mais force est de constater, en l'état des éléments précités, que l'action que Mme [E] envisage d'engager à son encontre n'est pas manifestement vouée à l'échec, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, et donc que l'appelante justifie d'un intérêt manifeste à ce que les opérations d'expertise soient reconnues communes et donc opposables à la SARL Agence Carro Immobilier.
L'ordonnance entreprise sera donc infirmée de ce chef.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Il est admis que la partie défenderesse, puis intimée, à une demande d'expertise ordonnée sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile ne peut être considérée comme la partie perdante au sens des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile et ce, même si l'expertise a été ordonnée.
L'ordonnance déférée sera donc confirmée en ce qu'elle a condamné Mme [W] [E] aux dépens. Elle sera en revanche infirmée en ce qu'elle l'a condamnée payer à la société Agence Carro Immobilier une indemnité de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La société Agence Carro Immobilier, qui succombe au litige, sera déboutée de sa demande formulée sur le fondement de ce texte.
Mme [W] [E] supportera les dépens d'appel, lesquels ne peuvent être réservés puisque la cour, tout comme le juge de première instance, a 'vidé sa saisine' par la décision rendue.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné Mme [W] [E] aux dépens ;
L'infirme pour le surplus ;
Statuant à nouveau et y ajoutant :
Déclare communes et opposables à la SARL Agence Carro Immobilier les opérations d'expertise confiées à M. [P] [M] par l'ordonnance du juge des référé d'Aix-en-Provence en date du 23 mars 2021 ;
Dit que lesdites opérations d'expertises devront, à compter du présent arrêt, se dérouler au contradictoire de la SARL Agence Carro Immobilier ;
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu'en appel ;
Condamne Mme [W] [E] aux dépens d'appel.
La greffière Le président
