Tribunal judiciaire, 28 janvier 2025. 24/04577

N° Minute : TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND JUGEMENT du 28 Janvier 2025 Numéro de rôle : N° RG 24/04577 - N° Portalis DBYF-W-B7I-JMP4 DEMANDERESSE : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Localité 8], dont le siège social est sis [Adresse 5] représenté par son syndic la S.A.R.L. LA CENTRALE IMMOBILIERE immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le n° 317 706 174 dont le siège social est [Adresse 1] représentée par Maître Stanislas DE LA RUFFIE de la SELARL EGERIA-SAINT-CRICQ & ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS, avocat plaidant ET : DÉFENDEURS : Madame [Z] [V], née le 09 Août 1949 à [Localité 9] (ALGERIE) demeurant [Adresse 2] non comparante, ni représentée Monsieur [M] [R], né le 08 novembre 1949 à [Localité 6] (ALGERIE) demeurant [Adresse 3] non comparant, ni représenté DÉBATS : Par devant Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. VERITE, Greffière. A l'audience publique du 10 Décembre 2024, la Présidente ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 28 Janvier 2025. DÉLIBÉRÉ : Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 28 Janvier 2025, assistée de Madame D. VERITE, Greffière. Copie exécutoire délivrée le : à Copie certifiée conforme délivrée le : à EXPOSE DU LITIGE M. [M] [R] et Mme [Z] [V] sont propriétaires des lots n°166 et 675 dans l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 13]. Par acte du 26 septembre 2024 et 4 octobre 2024, le [Adresse 11], a donné assignation à M. [M] [R] et Mme [Z] [V] selon la procédure accélérée au fond devant le président du Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1, 18-1 A et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 1240 du code civil, du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 et de l'article 700 du code de procédure civile : condamner solidairement ces derniers à lui payer :la somme de 6 455,45 euros correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 30/09/2024, incluant les frais exposés ; la provision de 3 926,84 euros correspondant au règlement par anticipation des trimestres à échoir de l'exercice en cours ;la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice découlant des impayés ; condamner solidairement ces derniers à lui payer la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens qui incluront les frais et émoluments relatifs à l'inscription d'hypothèque légale et les frais de sommation préalable par huissier de justice ;dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir. Il fait valoir que les défendeurs ne paient pas leurs charges de copropriété et qu’ils restent devoir au 30 septembre 2024 la somme de 6 455,45 euros ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que les copropriétaires qui ne s'acquittent pas de manière répétée de ses charges de copropriété cause un préjudice financier à la copropriété. A l’audience du 10 décembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 8], représenté par son Conseil, maintient ses demandes. Les défendeurs, régulièrement cités par remise de l’acte à l'étude du commissaire de justice instrumentaire, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés. La décision a été mise en délibéré au 28 janvier 2025. MOTIFS DE LA DÉCISION Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée. - Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 » de la Loi. A l’appui de ses prétentions, le [Adresse 11] verse aux débats : - le relevé de propriété du bien litigieux ; - le contrat de syndic ; - le procès-verbal d'assemblée générale du 19 mars 2024 qui approuve notamment les comptes de l'exercice du 01/10/2022 au 30/09/2023, qui modifie le budget prévisionnel de l'exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l'exercice du 01/10/2024 au 30/09/2025 ; - les procès-verbaux antérieurs d'assemblée générale des copropriétaires qui approuvent notamment les comptes de l'exercice du n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l'exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l'exercice n+1 ; - les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée ; - l'extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 1er août 2024 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant : Charges sollicitées 6 199,89 euros Frais sollicités 165,59 euros Au 31/05/2024, opération non nommée 90,00 euros TOTAL 6 455,45 euros Il ressort de l’ensemble de ces documents que M. [M] [R] et Mme [Z] [V] n’ont pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titre des fonds travaux arrêtées au 1er août 2024 à hauteur de la somme de 6 199,89 euros. La lettre de mise en demeure présentée le 5 août 2024 puis l'assignation n’ont pas permis une régularisation du solde. M. [M] [R] et Mme [Z] [V] seront en conséquence condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 199,89 euros au titre des charges et fonds de travaux échus au 1er août 2024 en vertu des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965. - Sur les frais de recouvrement sollicités L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissier de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant. Pour les frais non expressément visés par l'article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance. Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l'article 10 susvisé et de l'article 9 de l'annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 : - les frais de mise en demeure et de relance à condition qu'ils soient justifiés en procédure, - les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l'avocat). Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 En l'espèce, s'agissant des frais de mise en demeure et de relance, leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier à hauteur de 10 euros. S'agissant des frais d'huissier sollicités (hors assignation qui relève des dépens), leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier (155,56 euros). *** M. [M] [R] et Mme [Z] [V] seront en conséquence condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 165,56 euros au titre des frais de recouvrement. En revanche, le demandeur ne justifiant pas à quoi correspond la somme de 90 € du 31/05/2024, cette somme sera rejetée. - Sur les charges à échoir de l'année en cours sollicitées L'article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965 dispose : "A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2 (dépenses pour travaux hors budget prévisionnel), et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 (...) » Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 5 août 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 8] a mis en demeure M. [M] [R] et Mme [Z] [V] de régler les charges de copropriété impayées dans un délai maximum de trente jours. Cette mise en demeure n’a pas permis une régularisation dans les trente jours. En application de l’article 19-2 précité, les autres provisions de l'année comptable non encore échues sont devenues immédiatement exigibles. S’il est indiqué sur les assignations que celles-ci vaudraient mise en demeure, il n'en demeure pas moins que la première assignation a été délivrée le 26 septembre 2024, alors que les provisions n'étaient pas encore exigibles au titre de l'exercice 2024-2025, celui-ci ayant débuté en octobre 2024. Il sera d’ailleurs relevé qu’aucun appel de fonds n’avait encore été adressé pour le 4ème trimestre 2024 correspondant au 1er trimestre du nouvel exercice comptable (01er/10/2024 au 30 septembre 2025).Dans ces conditions, le courrier du 05 août 2024 ne peut valoir mise en demeure au sens de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Dans ces conditions, la demande formée au titre de l’article 19-2 sera rejetée. - Sur les autres demandes formulées par le syndicat des copropriétaires M. [M] [R] et Mme [Z] [V] sont pour la première fois assignés en justice dans le cadre de charges de copropriété impayées. Le caractère répété de la défaillance de ces copropriétaires au paiement n'est pas démontré. Dans ces conditions, le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice particulier, distinct de celui résultant du retard apporté au règlement de sa créance, lequel est indemnisé par les intérêts au taux légal sus visés conformément aux termes de l’article 1344-1 du code civil. Il convient de rejeter cette demande. - Sur les mesures de fin de jugement Perdant le procès, M. [M] [R] et Mme [Z] [V] seront tenus solidairement aux dépens qui incluront les frais et émoluments relatifs à l'inscription d'hypothèque légale. Il sera précisé que le coût du commandement de payer a déjà été pris en compte au titre des frais de recouvrement et n’entre pas dans la définition des dépens. Ils seront également condamnés solidairement à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement selon les règles de la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort : CONDAMNE solidairement M. [M] [R] et Mme [Z] [V] à verser au [Adresse 10] [Adresse 7] les sommes suivantes : 6.199,89 € (SIX MILLE CENT QUATRE-VINGT-DIX-NEUF EUROS QUATRE-VINGT-NEUF CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 1er août 2024 ; 165,56 € (CENT SOIXANTE-CINQ EUROS CINQUANTE-SIX CENTIMES) au titre des frais de recouvrement et d'ouverture de dossier contentieux pour le syndic ; REJETTE la demande supplémentaire de 90,00 € (QUATRE-VINGT-DIX EUROS) non qualifiée et non justifiée ; REJETTE la demande de provision à valoir sur les appels de charges à venir pour l'exercice 2024-2025 ; REJETTE la demande de dommages et intérêts formulées par le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] ; CONDAMNE solidairement M. [M] [R] et Mme [Z] [V] aux dépens qui incluront les frais et émoluments relatifs à l'inscription d'hypothèque légale ; CONDAMNE solidairement M. [M] [R] et Mme [Z] [V] à payer au [Adresse 10] [Adresse 7] la somme de 1.000,00 € (MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETTE le surplus des demandes ; Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués. La Greffière D. VERITE La Présidente C. BELOUARD