Tribunal judiciaire, 30 septembre 2024. 23/03141

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVRY 3ème Chambre MINUTE N° DU : 30 Septembre 2024 AFFAIRE N° RG 23/03141 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-PJ7H NAC : 50G CCCRFE et CCC délivrées le :________ à : la SELEURL TOURAUT AVOCATS Jugement Rendu le 30 Septembre 2024 ENTRE : Monsieur [T] [E], né le 07 Septembre 1959 à [Localité 3] (ALGERIE), demeurant [Adresse 2] représenté par Maître François MEURIN de la SELEURL TOURAUT AVOCATS, avocats au barreau de MEAUX plaidant DEMANDEUR ET : La Société AZ IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 1] défaillante DEFENDERESSE COMPOSITION DU TRIBUNAL : Béatrice MARTIN DE MEREUIL, Juge,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ; Magistrats ayant délibéré : Président : Sandrine LABROT, Vice-Présidente, Assesseur : Laure BOUCHARD, Juge, Assesseur : Béatrice MARTIN DE MEREUIL, Juge, Assistées de Tiphaine MONTAUBAN, Greffière lors des débats à l’audience du 13 Mai 2024 et lors de la mise à disposition au greffe. DÉBATS : Vu l’ordonnance de clôture en date du 12 Décembre 2023 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 13 Mai 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 30 Septembre 2024. JUGEMENT : Rendu par mise à disposition au greffe, Réputé contradictoire et en premier ressort. EXPOSÉ DU LITIGE Le 28 janvier 2021, Monsieur [T] [E] a consenti une promesse de vente pour le bien sis [Adresse 2] pour un prix de vente de 400.000 euros à la SAS AZ IMMO par l’intermédiaire de l’agence ERA IMMOBILIER. La promesse de vente était assortie d’une condition suspensive relative au financement, libellée comme suit : Montant maximum du prêt : 409.250 euros Durée du prêt : 25 ans (300 mois) Taux d’intérêt maximum : 2,00% Aux termes de l’acte, le prêt devait être obtenu le 27 mars 2021 et la réitération de la vente devait avoir lieu le 23 avril 2021. À la date du 27 mars 2021, la SAS AZ IMMO n’avait pas justifié d’un refus ou d’une obtention de prêt. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 janvier 2023, Monsieur [E] par son conseil a mis en demeure la SAS AZ IMMO de procéder à la réitération de la vente. Copie de ce courrier a été envoyée à l’agence immobilière ERA IMMOBILIER, qui n’a fourni aucune explication. Par courrier du 12 janvier 2023, Monsieur [T] [E] par son conseil a interrogé son notaire Maître [S], lequel a répondu ne pas avoir de nouvelles du notaire instrumentaire. Par courrier du 25 janvier 2023, il a interrogé le notaire instrumentaire Maître [L], en vain. Dans ces conditions, par acte de commissaire de justice du 25 mai 2023, Monsieur [T] [E] a fait assigner la SAS AZ IMMO devant le tribunal judiciaire d'Evry aux fins de voir le tribunal : Constater la résolution de la promesse de vente du 28 janvier 2021 Condamner la SAS AZ IMMO à verser à Monsieur [T] [E] la somme de 40 000 euros au titre de sa responsabilité contractuelle et la clause pénale. Condamner la SAS AZ IMMO à verser à monsieur [T] [E] la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles. Condamner la SAS AZ IMMO aux entiers dépens. Rappeler que l’exécution provisoire est de droit La SAS AZ IMMO régulièrement assignée, avec copie de l’acte déposé à l’étude de l’huissier, n’ayant pas constitué avocat, la présente décision susceptible d’appel sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile. La clôture est intervenue le 12 décembre 2023 et l'affaire fixée pour être plaidée le 13 mai 2024. Le dépôt de dossier a été autorisé. Les parties présentes ont été avisées lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe. MOTIFS En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande en constatation de la résolution de la promesse de vente L’article 1225 du code civil prévoit que « La clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire ». Le défaut de diligence et l'abstention fautive du débiteur de l'obligation sont constitutifs de faits de nature à empêcher l'accomplissement de la condition suspensive. Ainsi, en matière de compromis de vente, il appartient à l’acquéreur d’un bien immobilier de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente. Faute d’avoir demandé l’octroi d’un tel prêt, la condition suspensive doit être réputée accomplie par application de l’article 1304-3 du code civil. En l'espèce, la promesse de vente du 28 janvier 2021 contient une condition suspensive liée à l'obtention d'un crédit, rédigée comme suit : « La présente vente est soumise à la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui seront sollicités par l’acquéreur » comme suit : Montant maximum du prêt : 409.250,00 Euros Durée du prêt : 25 ans, Taux d'intérêt annuel maximum hors assurance : 2,00% ». Le contrat prévoit, en cas de non réalisation de la condition suspensive, les conséquences suivantes : « Si la non-obtention des prêts a pour cause la faute, la négligence, la passivité, la mauvaise foi ou tout abus de droit de l’ACQUEREUR comme en cas de comportements ou de réticences de nature à faire échec à l’instruction des dossiers ou à la conclusion des contrats de prêts, le VENDEUR pourra demander au tribunal de déclarer la condition suspensive de prêt réalisée, en application de l’article 1304-3 du code civil avec attribution de dommages-intérêts pour le préjudice subi du fait de l’immobilisation abusive des biens à vendre. » Le contrat prévoit en outre : « Après levée de toutes les conditions suspensives, il est convenu, au cas où l’une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, qu’elle pourra y être contraint par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites et de recours à justice et sans préjudice de tous dommages et intérêts. Toutefois, la partie qui n’est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution du contrat ». En l'espèce, le bénéficiaire de la promesse de vente a fait lettre morte sur l’obtention ou non d’un prêt permettant la réalisation de la condition suspensive. Ainsi, à la date du 23 avril 2021, aucune offre de prêt n'a été produite par la société AZ IMMO. Il résulte des pièces versées que par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 janvier 2023, Monsieur [E] a mis en demeure la SAS AZ IMMO de procéder à la réitération de la vente dans un délai de huit jours, à défaut de quoi il considérerait que la promesse est résolue de plein droit et reprendrait sa pleine liberté d’action. La SAS AZ IMMO n'a donné aucune suite aux sollicitations de Monsieur [T] [E]. La vente n'ayant pas été réalisée à l'intérieur du délai stipulé par les parties du fait de la société AZ IMMO, il y a lieu de constater la résolution promesse de vente du 28 janvier 2021. Sur la clause pénale Aux termes de l'article 1231-5 du code civil, « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire ». Il y a lieu de rappeler que la pénalité conventionnelle présente un caractère à la fois indemnitaire et comminatoire ; elle tend à indemniser une partie du dommage résultant d'un manquement aux obligations contractées à son profit mais également à dissuader son cocontractant d'y manquer en prévoyant d'avance la sanction encourue. En l'espèce, la clause de la promesse de vente prévoit que le montant total de l'indemnité qui sera dû à la partie qui n’est pas en défaut s’élèvera la somme forfaitaire de 40 000 euros. Il y a lieu de constater que Monsieur [T] [E] a attendu près de deux années à compter de la signature de la promesse de vente pour mettre en demeure la SAS AZ IMMO de procéder la réitération de la vente. Aujourd’hui, il sollicite la somme de 40 000 € compte tenu de l’immobilisation du bien et du fait que son état se détériore. Cependant, il ne peut qu’être relevé que Monsieur [T] [E] a contribué à son propre dommage en ne réagissant pas pendant près de deux ans, de sorte qu’il y a lieu de réduire le montant de la clause pénale et de fixer l’indemnisation à hauteur de 20 000 €. Par conséquent, la société AZ IMMO sera condamnée à payer à Monsieur [T] [E] la somme de 20 000 euros au titre de la clause pénale. Sur les autres demandes Par application de l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, la SAS AZ IMMO, qui succombe, sera condamnée aux dépens. L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. La société AZ IMMO sera condamnée à payer à Monsieur [E] la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Par application de l'article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable à la cause, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS Le tribunal, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, Constate la résolution de la promesse de vente du 28 janvier 2021 ; Condamne la SAS AZ IMMO à verser à Monsieur [T] [E] la somme de 20 000 euros au titre de la clause pénale ; Condamne la SAS AZ IMMO à verser à monsieur [T] [E] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ; Condamne la SAS AZ IMMO aux entiers dépens.  Rappelle que l’exécution provisoire est de droit. Ainsi fait et rendu le TRENTE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE, par Sandrine LABROT, Vice-Présidente, assistée de Tiphaine MONTAUBAN, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,