Tribunal judiciaire, 25 octobre 2024. 20/00157

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES 8ème Chambre MINUTE N° DU : 25 Octobre 2024 AFFAIRE N° RG 20/00157 - N° Portalis DB3Q-W-B7E-NCIV NAC : 30G Jugement Rendu le 25 Octobre 2024 FE Délivrées le : __________________ ENTRE : SOCIETE VERMAR, société par actions simplifiée, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY sous le numéro 799 132 113, dont le siège social est sis [Adresse 2] Représentée par Maître Louis-andré SOUSSY, avocat au barreau de PARIS plaidant, DEMANDERESSE ET : Monsieur [X] [I], né le 01 Juillet 1964 à [Localité 5] (TUNISIE) ([Localité 5]), demeurant [Adresse 1] Madame [R] [F] épouse [I], née le 15 Février 1965 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1] Représenté par Maître Katia SZLEPER, avocat au barreau de PARIS plaidant, DEFENDEURS COMPOSITION DU TRIBUNAL : Julie HORTIN, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ; Magistrats ayant délibéré : Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, Assesseur : Julie HORTIN, Juge, Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, Assisté de Madame Zahra BENTOUILA, greffier lors des débats et de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors de la mise à disposition DEBATS : Vu l’ordonnance de clôture en date du 15 juin 2023 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 01 Février 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 02 mai 2024. Le délibéré a été prorogé au 27 juin 2024, 25 juillet 2024, 19 septembre 2024, 10 octobre 2024 puis au 25 octobre 2024. JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, Contradictoire et en premier ressort. EXPOSÉ DU LITIGE Monsieur [M] [Y] était propriétaire d’un immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 3]. Il a donné à bail commercial à différents locataires des locaux destinés à une activité commerciale et artisanale. Monsieur [X] [I] et Madame [R] [S] [F] épouse [I] ont acquis ledit immeuble appartenant à Monsieur [Y] par acte sous seing privé le 5 mai 2011 et ont procédé à la division administrative de l’immeuble en trois lots. Ils ont conservé le lot n°1 « fonds de commerce ». Le 30 décembre 2013, la société « Au Fournil d’Agadir » a cédé son fonds de commerce à la Société VERMAR, actuel locataire, par acte sous seing privé. Depuis cette date, la SAS VERMAR exploite dans ce fonds l’activité artisanale de boulangerie, pâtisserie, sous l’enseigne « L’Orge et le Blé ». Par ordonnance du 22 septembre 2015, le juge des référés a ordonné la désignation de Monsieur [G] expert aux fins de réaliser une expertise sur les désordres allégués par le preneur. L’expert a déposé son rapport le 16 décembre 2016. Saisi à deux reprises en référé par Monsieur et Madame [I] de demandes en paiement de la dette locative, le juge des référés a par ordonnances des 29 novembre 2017 et 4 octobre 2019, dit n’y avoir lieu à référé en raison de l’existence de contestations sérieuses. Par actes du 11 septembre 2019, la SAS VERMAR a fait assigner Monsieur et Madame [I] devant le Tribunal Judiciaire d’Évry afin de s’opposer au commandement de payer, de faire reconnaitre son préjudice de jouissance et d’enjoindre ses bailleurs à effectuer des travaux. Dans ses dernières conclusions notifiées le 14 juin 2023, la SAS VERMAR sollicite du tribunal de : DIRE ET JUGER la SAS VERMAR bien fondée en son action FIXER le préjudice résultant du trouble de jouissance de la SAS VERMAR à la somme de 100.000 euros au titre du préjudice résultant du trouble manifeste de jouissance CONDAMNER Monsieur et Madame [I] à verser à la SAS VERMAR la somme en principal de 160.788 euros + mémoire, tous préjudices confondus à titre de dommages-intérêts augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation Subsidiairement CONDAMNER Monsieur et Madame [I] à verser à la SAS VERMAR la somme en principal de 198.867 euros + mémoire, tous préjudices confondus à titre de dommages intérêts augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation Faire application au profit de la SAS VERMAR de l’article 1343-2 du Code civil et DIRE ET JUGER que les intérêts des capitaux échus pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts, conformément aux dispositions de cet article PRONONCER à l’encontre de Mr et Mme [I] une injonction d’effectuer les travaux suivants, sous astreinte de 500 euros par jour de retard : 1. Installer un local à poubelle conforme aux lois et règlements 2. Procéder à une installation électrique conforme aux lois et règlements sous le contrôle d’un expert indépendant et à leurs frais 3. Procéder à la dépose et au remplacement de la porte de l’étage, dangereuse pour la sécurité des personnes et des biens 4. Installer une fenêtre à l’étage 5. Installer une évacuation des eaux usées conformes aux lois et règlements 6. Mettre les installations privatives d’assainissement en bon état de fonctionnement et d’entretien (article L1331-4 CSP) 7. Installer un accès aux personnes à mobilité réduite conforme 8. Procéder à l’abattage ou élagage des arbres (coté maison de retraite) qui ont repoussé près du mur et qui obstruent les descentes d'eau, SUR l’absence de bail commercial : à titre principal : DIRE ET JUGER que le jugement à intervenir vaudra nouveau bail dans les conditions légales du statut prévu aux articles L 145-1 et suivants et R 145-1 et suivants du Code de commerce, et ce, à compter du jugement à intervenir à titre subsidiaire : Si par extraordinaire il n’était pas fait droit à cette demande, CONDAMNER les consorts [I] à verser une indemnité d’éviction à la SAS VERMAR, d’un montant de 500.000 euros destinée à compenser la perte totale de valeur du fonds de commerce aujourd’hui dépourvu de bail commercial et devenu invendable.En tout état de cause : ENJOINDRE au bailleur de communiquer sous astreinte de 500 euros par jour de retard les justificatifs de son assurance propriétaire-bailleur, pour la période de 2014 à 2023 inclus ORDONNER l'exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel et sans caution CONDAMNER Monsieur et Madame [I] à verser à la SAS VERMAR une somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile CONDAMNER Monsieur et Madame [I] aux entiers dépens qui comprendront les frais de délivrance de la présente assignation, les frais de signification du jugement à intervenir et les autres frais subséquents ainsi que les éventuels frais d’expertise, comme il suit. Au soutien de ses prétentions, la SAS VERMAR fait valoir que les bailleurs laissent l’immeuble se dégrader et qu’ils espèrent un achat de leur bien dans le cadre d’un projet de construction sur la parcelle mitoyenne. Dans leurs dernières conclusions notifiées le 16 mars 2023, Monsieur et Madame [I] demandent de : RECEVOIR Monsieur et Madame [I] en leurs écritures et les déclarer bien fondées, DÉBOUTER la société VERMAR de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, A titre principal : PRONONCER la résiliation du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail, A titre subsidiaire : PRONONCER la résiliation judicaire du bail commercial pour défaut d’assurance et manquement grave et répétés du Preneur à ses obligations contractuelles ORDONNER la libération des lieux par la société VERMAR et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie, ORDONNER l’expulsion de la société VERMAR, ainsi que de tout occupant introduit de son chef avec, au besoin, l’assistance d’un serrurier, du Commissaire de Police s’il y a lieu et de la force publique, ORDONNER l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la société VERMAR, ASSORTIR l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux et remise des clés, CONDAMNER la société VERMAR à verser à M. et Mme [I] la somme de 10.879,08 euros en principal au titre des loyers et charges impayés, décompte arrêté au 15 mars 2023 CONDAMNER la société VERMAR à verser à M. et Mme [I] la somme de 3.040,73 euros au titre de l’indemnité contractuelle (10%), et ce à compter du 23 février 2019, CONDAMNER la société VERMAR à payer à M. et Mme [I] une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 3.500 euros hors taxes et hors frais et charges, et ce du jour de la résiliation du bail (23 février 2019) à celui de la libération complète des locaux et de la restitution des clés, DIRE que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les dispositions du contrat ayant lié les parties, CONDAMNER la société VERMAR à verser à M. et Mme [I] la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNER la société VERMAR aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût des commandements de payer délivrés les 23 janvier 2019 et 6 février 2020 Au soutien de leurs demandes, Monsieur et Madame [I] exposent que le preneur n’a jamais payé ses loyers à échéances et qu’ils sollicitent la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire. Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à la lecture des écritures précitées, conformément à l'article 455 du Code de procédure civile. La clôture de l’instruction a été fixée le 15 juin 2023, par ordonnance de clôture du même jour. L’affaire a été fixée sur l’audience juge rapporteur du 1er février 2024 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue, par mise à disposition au greffe.  MOTIVATION DE LA DÉCISION I/ Sur l’existence d’un bail commercial A- Sur la demande de faire du jugement un nouveau bail commercial Il ressort de l’article 768 du Code de procédure civile que : « Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion ». La SAS VERMAR sollicite de « dire et juger que le jugement à intervenir vaudra nouveau bail dans les conditions légales du statut prévu aux articles L 145-1 et suivants et R 145-1 et suivants du Code de commerce, et ce, à compter du jugement à intervenir ». Conformément aux dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. En outre, il ne sera pas statué sur les demandes aux fins de voir « dire », « constater », « juger », qui ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci. Ainsi, en application de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal n’est valablement saisi d’aucune demande en justice concernant un éventuel nouveau bail commercial. B- Sur le moyen tiré du défaut de bail Il convient de relever qu’un bail a bien été signé le 2 janvier 2011 entre Monsieur [Y] et la SARL le FOURNIL D’AGADIR. Dès lors la mention selon laquelle « la société [Localité 3] donne à bail à loyer à titre commercial » sera considérée comme une erreur de plume. Ainsi les clauses contractuelles seront opposables à la SAS VERMAR puisque le 30 décembre 2013, la société « Au Fournil d’Agadir » a cédé son fonds de commerce à la Société VERMAR, actuel locataire, par acte sous seing privé. II/ Sur l’existence d’un trouble de jouissance allégué par le preneur A- Sur la responsabilité La SAS VERMAR soutient que différents désordres affectent les locaux pris à bail, ce qui l’empêche de jouir paisiblement du bail. Elle soutient que ces manquements privent le bailleur du droit à percevoir un loyer. Monsieur et Madame [I] contestent leur responsabilité. Ils soutiennent que les dispositions contractuelles prévoient une clause d’entrée en jouissance en l’état et donc que le bailleur est exonéré de la prise en charge des travaux de vétusté. En l’espèce, il est précisé dans le contrat de bail que le preneur prendra : « les lieux loués dans leur état où ils se trouveront lors de l’entrée en jouissance sans pouvoir exiger du Bailleur aucun travail de finition ; remis en état ou de réparation. De tenir les lieux loués pendant toute la durée du bail en bon état et d’effectuer les réparations qui pourraient être nécessaires à l’exclusion des travaux de toiture, et plus généralement le bailleur aura à sa charge tous les travaux relevant de l’article 606 du code civil. D’effectuer à ses frais tous les travaux de quelque nature que ce soit, même de modification, qui pourraient être exigées par l’administration ou toute autorité Administrative, en vue de mettre les locaux ou le centre commercial en conformité avec la réglementation actuelle ou future ». Il convient de relever que le contrat ne prévoit aucune clause de prise en charge de la vétusté. En application des dispositions de l’article 1755 du Code civil, en matière de baux à loyer, le bailleur ne peut s’exonérer de son obligation de prendre en charge les travaux liés à la vétusté que par une clause expresse. Il est en effet admis qu’une clause d’acceptation des lieux en l’état ne saurait décharger le bailleur de son obligation d’effectuer les réparations consécutives à la vétusté et que seule une clause expresse du bail peut mettre à la charge du locataire les réparations résultant de la vétusté, à défaut de quoi le bailleur ne peut, en raison de l’obligation de délivrance à laquelle il est tenu, s’exonérer de l’obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par cette vétusté. En l’espèce, le bail n’a pas expressément prévu que les réparations résultant de la vétusté seraient assumées par le locataire, celles-ci incombent par conséquent au bailleur. Il convient d’étudier successivement les désordres allégués. B- Sur les différents désordres allégués La SAS VERMAR sollicite dans son dispositif de fixer le préjudice résultant du trouble de jouissance de la SAS VERMAR à la somme de 100 000 euros au titre du préjudice résultant du trouble manifeste de jouissance mais aussi de condamner les bailleurs à verser à la SAS VERMAR la somme en principal de 160.788 euros + mémoire, tous préjudices confondus à titre de dommages-intérêts. Il ressort de ses conclusions que de nombreux désordres sont allégués tout au long des conclusions et que le tribunal les a listés ci-dessous. 1- Sur la problématique de l’approvisionnement en eau La SAS VERMAR allègue qu’un seul compteur existait au nom de la SAS VERMAR dans tout l’immeuble et que des travaux ont été effectués le 18 juin 2015. Elle précise donc avoir réglé seule les consommations d’eau de son voisin pour la période du 01/01/2014 au 18/06/2015. Elle sollicite l’indemnisation du préjudice matériel et moral qu’elle estime à la somme de 5.000 euros. Monsieur et Madame [I] reconnaissent que la copropriété ne disposait que d’un seul compteur d’eau, mais précisent qu’ils l’ignoraient lors de l’acquisition du bien. Ils indiquent avoir immédiatement pris en charge les frais d’installation. Ils soutiennent que la SAS VERMAR aurait pu s’entendre directement avec la SCI FLORETTE son voisin pour obtenir un remboursement de sa consommation d’eau. Elle soutient que cette demande est excessive au vu de la consommation déclarée par la société FLORETTE d’environ 41 euros par mois, et que la société FLORETTE a adressé un chèque à l’ordre de la SAS VERMAR pour un montant de 656 euros pour le remboursement des sommes dues. Il ressort de l’article 1240 du Code civil que : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». En l’espèce la SAS VERMAR souhaite engager la responsabilité du bailleur. Cependant, il ressort des pièces produites qu’aucune faute ne peut être retenue à l’encontre de Monsieur et Madame [I] puisqu’ils ont réalisé les travaux d’installation d’un compteur propre dès que le preneur les a informés de la situation. Par ailleurs, au regard du principe de réparation intégrale, la victime ne peut recevoir plus que le préjudice qu’elle a subi, elle ne peut s’enrichir dans le cadre de l’action en réparation. Or la société FLORETTE a transmis un chèque pour rembourser à la SAS VERMAR sa propre consommation d’eau. La SAS VERMAR sera donc déboutée de sa demande relative à l’approvisionnement en eau. 2- Sur la problématique de l’approvisionnement en électricité La SAS VERMAR allègue qu’il n’existe qu’un seul branchement électrique pour tout l’immeuble. Elle précise qu’elle continue de payer sa propre consommation d’électricité mais aussi celle de son voisin, ce qui lui occasionne à la fois un préjudice matériel et moral et qu’elle sollicite à ce titre la somme de 15.000 euros. Monsieur et Madame [I] contestent l’existence de ce raccordement et estiment qu’aucune preuve n’est apportée. Il est ainsi produit au débat : - Un courrier d’ERDF en date du 7 mai 2015 dans lequel il est précisé que : « ils nous indiquent qu’ils ne peuvent pas communiquer d’attestation ni de compte rendu de l’intervention […]. Le raccordement de l’appartement voisin est réalisé APRES l’installation ERDF et sur la partie privée, donc sur la partie client. Il vous appartient de faire constater les faits par la Police ou la Gendarmerie, voire par un huissier de justice, de porter plainte contre la partie concernée et de demander réparation du préjudice. Ce raccordement étant réalisé sur la partie client, ERDF ne peut pas intervenir sur ce conflit d’ordre privé étant donné qu’aucune atteinte à nos ouvrages n’a été constatée… ». - une attestation de la société PINCTURA en date du 3 décembre 2019, qui précise qu’alors qu’elle réalisait des travaux d’électricité dans la boulangerie et qu’elle avait coupé l’électricité, le propriétaire de l’immeuble est descendu pour dire qu’il n’était plus alimenté en électricité. La société indique avoir : « constaté un détournement de la consommation électrique en la présence du propriétaire qui a pu constater les faits ». - Une attestation de conformité de l’installation électrique pour la SCI FLORETTE au [Adresse 2] à CROSNE. L’installateur atteste que l’installation est conforme aux prescriptions de sécurité en vigueur. - Le rapport d’expertise en date du 16 décembre 2016, qui mentionne que le réseau est vétuste et que les réseaux sont « superposés, désordonnés et douteux », sans mentionner aucune dérivation du réseau électrique. En application de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Or en l’espèce, c’est à la SAS VERMAR sur qui repose la charge de la preuve de prouver l’existence d’un détournement de son installation électrique. Il convient à ce titre de préciser que le document établi par ERDF en date du 7 mai 2015 mentionne bien qu’aucune attestation ne peut être fournie et qu’il appartient à la SAS VERMAR de porter plainte ou de solliciter l’intervention d’un commissaire de justice pour établir la preuve du détournement. Ce détournement ne ressort pas du rapport de l’expertise judiciaire. Par conséquent, la SAS VERMAR sera déboutée de sa demande relative à l’approvisionnement en électricité. 3- Sur le désordre relatif aux fuites d’eau La SAS VERMAR soutient que ce trouble relève de la responsabilité du bailleur et non du locataire. Monsieur et Madame [I] contestent leur responsabilité et soutiennent que la fuite provenait du regard situé sur le domaine public, et qu’elle ne peut être de leur responsabilité. Elle invite le preneur à procéder à une déclaration auprès de son assurance pour être indemnisé du sinistre subi et faire le nécessaire auprès du responsable de celui-ci. - Sur les infiltrations d’eau Il ressort du contrat de bail du 2 janvier 2011 et notamment de l’article intitulé “entretien, travaux, réparations“ que le bailleur aura à sa charge tous les travaux relevant de l'article 606 du Code civil. Il appartient cependant au preneur de tenir les lieux loués pendant toute la durée du bail en bon état et d’effectuer toutes les autres réparations qui pourraient être nécessaires. Il est produit afin de prouver l’existence de ce désordre : - sur les dégâts des eaux du 20 juillet 2014 et 8 octobre 2014 : La SAS VERMAR produit deux PV de constat établissant deux dégâts des eaux. Si le commissaire de justice constate les désordres, le seul constat ne permet pas d’établir la responsabilité du bailleur. Par ailleurs, il est fait mention de la perte de nombreuses marchandises, matières premières, heures de travail perdues. Cependant aucun élément ne permet de quantifier ces pertes. L’expert dans son rapport précise que Monsieur [I] a procédé à une réfection de la couverture en 2012, mais que les dégâts des eaux se sont poursuivis. Il est mis en évidence que le chéneau encastré ne remontait pas sous les tuiles et les eaux pluviales étaient dépourvues de crapaudines. Ainsi les feuilles pouvaient boucher les descentes, l’eau remontait au-dessus des cheneaux et pouvait s’écouler à l’intérieur de la boulangerie. L’expert en conclut que la cause des dégâts des eaux de 2014 est due à l’absence d’entretien de la copropriété qui n’a pas de syndic et dont personne ne se chargeait de l’entretien. Le risque a été réduit suite à des travaux réalisés en 2016. Il précise qu’il est impossible de déterminer les préjudices résultant des dégâts des eaux car ceux-ci ont affecté un fonds en mauvais état, qui nécessitait déjà des remises en état. Il peut donc être établi que la cause des désordres se trouve dans des parties communes dont l’entretien revenait au syndicat de copropriété. Or en l’espèce aucun syndicat n’a été créé malgré l’existence d’une copropriété. Il ressort de la loi du 10 juillet 1965, que la création d’un syndicat de copropriété est une obligation légale. Cependant alors que la copropriété est née le 13 octobre 2011 par la vente d’une partie de leur lot à la SCI FLORETTE, la création d’un conseil syndical n’a été réalisée que lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 juin 2017. Cette allégation faite par le preneur n’est pas démentie par le bailleur, qui ne produit aucun procès-verbal antérieur afin de prouver de l’existence du syndicat. Ainsi, les propriétaires ont commis une faute dans la mesure où les espaces communs n’étaient pas entretenus, faute de création d’un syndicat, obligation qui était à leur charge en tant que copropriétaires. S’agissant de l’indemnisation, aucun élément ne permet de chiffrer le préjudice en termes de perte de marchandises et de pertes d’heures de travail. Ainsi, le préjudice sera évalué à la somme de 2.000 euros. - Sur les inondations dans la cave résultant d’une canalisation de l’immeuble gravement endommagée entrainant de graves problèmes sanitaires et d’évacuation des eaux usées L’article 1331-4 du Code de santé publique dispose que : « les ouvrages nécessaires pour amener les eaux usées à la partie publique du branchement sont à la charge exclusive des propriétaires et doivent être réalisés dans les conditions fixées à l'article L. 1331-1. Ils doivent être maintenus en bon état de fonctionnement par les propriétaires. La commune en contrôle la qualité d'exécution et peut également contrôler leur maintien en bon état de fonctionnement ». L’article 3 relatif au dépôt de garantie stipule qu’il appartient au preneur : « D'effectuer à ses frais tous travaux de quelque nature que ce soit, même de modification, qui pourraient être exigés par l'Administration ou toute Autorité Administrative, en vue de mettre les locaux et ou le Centre Commercial en conformité avec la réglementation actuelle ou future. […] De supporter à ses frais toutes modifications ou remplacement d'arrivée, et de branchement, de compteurs ou d'installations intérieures pouvant être exigées par les Compagnies distributrices des eaux, du gaz de l'électricité ou du chauffage. » Il est produit à cet égard plusieurs éléments afin d’attester de l’existence du désordre : - Sur l’inondation du 12 août 2015 : elle a été justifiée par un procès-verbal d’huissier du même jour. Il y est fait état d’un sous-sol inondé, et de la dangerosité de la situation les deux moteurs nécessaires à l’activité de la boulangerie se trouvent au sous-sol, une odeur de moisi et d’eaux usées. Ce désordre ressort également de la déclaration de sinistre à leur assurance le 17 novembre 2021 (avec accusé de réception du 03.01.2022 de l’assureur de la boulangerie). Le preneur y fait état à son assureur de présence d’eau au sous-sol de la boulangerie, nuisance identique à celle relevée lors de l’inondation de 2015. - Un courrier du SYAGE (Syndicat Mixte pour l’Assainissement et la Gestion des Eaux du bassin versant de l’Yerres) en date du 7 octobre 2015 qui a relevé des problématiques d’odeur et de suintement d’eaux usées sur le mur de la cave. Il relève qu’une partie du mur où les suintements étaient localisés s’est effondré et qu’enfin la cave a été en partie inondée d’eaux usées ce qui a conduit à une prolifération de moucherons sur le site. Les investigations menées par le SYAGE ont permis d’écarter l’hypothèse d’un problème sur le réseau public et sur la boîte de branchement reliant l’immeuble au dit réseau public. - Le Directeur Technique de la ville de [Localité 3] a ensuite fait le nécessaire pour que la société SYAGE, responsable de la gestion des eaux intervienne et fasse cesser la fuite provenant du regard. - La réalité de ces nuisances a été également constatée par un huissier de justice le 17 novembre 2021, avec des dégâts causés aux matériels entreposés dans le sous-sol de la boulangerie : cartons de décorations et équipements divers. - La société ARF a été missionnée par la société Onyx, chargée de la gestion locative des locaux de rechercher l’origine des fuites, qui a rendu son rapport le 28 décembre 2021. Ce rapport établit en page 9 à 11 qu’il existe une fuite dans le réseau d’évacuation des eaux usées de l’évier et des toilettes de Madame [A] (1er étage) car cette eau usée se retrouve au sous-sol de la boulangerie. Les eaux usées de l’appartement mitoyen à Madame [A] se retrouvent également dans le sous-sol de la boulangerie. C’est donc le réseau principal d’évacuation des eaux usées de l’immeuble (la résidence) qui est à revoir et qui est la cause directe des nuisances, selon les termes de ce rapport. - Le 22 octobre 2022, la société SYAGE a établi une attestation de travaux concernant la reprise du branchement des eaux usées public. Par conséquent, il ressort des pièces fournies, que des désordres peuvent être établis. La SAS VERMAR produit plusieurs procès-verbaux de constat dans lesquels les nuisances olfactives sont relevées : constat d’huissier du 12 août 2015 : l’huissier note « une odeur persistante de moisi et d’humidité » et une « odeur d’eaux usées (sanitaires) ». accusé de réception du 03.01.2022 de l’assureur de la boulangerie : Les exploitants de la boulangerie ont eu à constater la présence d’odeurs nauséabondes dans la boulangerie. La SAS VERMAR allègue que ces désordres sont une atteinte évidente à l’image de marque de la boulangerie-pâtisserie qui exerce un commerce de bouche, ce qui nuit à la conservation de sa clientèle. S’agissant de la responsabilité, il ressort des éléments produits que les désordres sont causés par le réseau principal d’évacuation des eaux usées de l’immeuble qui est à revoir entièrement. Ainsi, c’est la responsabilité de la copropriété qui doit être recherchée ou du propriétaire du fonds voisin. En effet, la SAS VERMAR ne démontre pas que ces désordres ressortent de l’obligation d’entretien du bailleur. La responsabilité du bailleur peut être recherchée en ce qu’il a commis une faute en raison de l’absence de syndicat dont la création était à sa charge en tant que copropriétaire. Or ces désordres sont établis depuis 2015 et donc antérieurement à la création du syndicat. La SAS VERMAR précise que ce désordre lui a causé un trouble de jouissance qu’elle évalue à la somme de 5.000 euros. En raison de l’atteinte à l’image de marque de la boulangerie qui est un métier de bouche, et de la faute de Monsieur et Madame [I] qui n’est qu’en lien indirect avec le désordre dont souffre le preneur, ils indemniseront la SAS VERMAR à hauteur de 2.500 euros. - Sur le remboursement des frais d’huissier  La SAS VERMAR précise avoir exposé à ce jour la somme de 3.600 euros de frais d’huissier uniquement pour faire constater ces nuisances. Cette demande sera traitée au titre des demandes relatives à l’article 700 du Code de procédure civile. 4 - Sur les désordres relatifs au système électrique - La panne et la coupure de l’électricité du 20 mars 2015 La SAS VERMAR produit un constat d’huissier pour attester de la grosse panne d’électricité qui a eu lieu le 20 mars 2015 à 2h00 du matin, l’ayant conduit à jeter une partie de ses marchandises. Là encore, aucune des pièces produites ne permet d’établir de la responsabilité du bailleur ou de chiffrer le préjudice. - Un début d’incendie le 25 février 2016, La SAS VERMAR soutient qu’il s’est déclaré au niveau du compteur électrique et qu’il s’en est suivi une coupure d’électricité qui a causé un préjudice important à l’activité de la boulangerie-pâtisserie. Elle précise que de nombreuses marchandises et matières premières nécessitant une conservation à froid constant ont dû être jetées. Le procès-verbal de constat du 9 avril 2019 reprend que dans le laboratoire de la pâtisserie, dans le compteur EDF, il est noté les traces d’un départ d’incendie sur les câbles électriques et l’on note de nouveau une installation très vétuste. Cependant, ce seul PV de constat ne permet pas d’engager la responsabilité du bailleur dans la survenance de l’incendie. - La vétusté du système électrique Le constat d’huissier du 14 mai 2014 relève une installation électrique particulièrement vétuste. La SAS VERMAR produit un constat du 9 avril 2019 dans lequel il est noté la présence de câbles électriques anciens et en mauvais état. Il est décrié que les câbles courent le long des murs, sans isolation et sans chemin de câbles. Le preneur produit également un rapport de vérification CONTROLE G en date du 24 août 2016 qui précise qu’il est impératif de réaliser une mise aux normes de l’installation électrique. Le rapport indique que l’installation présente globalement des défauts majeurs tant aux niveaux des normes, qu’aux niveaux protection du personnel, besoin de puissance, esthétique et sanitaire. - Sur la responsabilité S’il a été établi qu’une clause d’acceptation des lieux en l’état ne saurait décharger le bailleur de son obligation d’effectuer les réparations consécutives à la vétusté, il convient de déterminer si les désordres de nature électrique sont bien la conséquence de la vétusté. Or l’expert dans son rapport précise que l’installation électrique est « ancienne et vétuste » mais qu’il emploie le mot vétuste non dans le sens habituel de fin de vie naturelle mais qu’il s’agit des conséquences d’une exécution relâchée et économique de plusieurs générations d’adaptations de matériels, sans dépose des anciennes installations. Il en conclut qu’il s’agit du résultat de travaux hâtifs et mal adaptés. Il reprend dans ses dires en date du 14 novembre 2016 que «  pour ce qui concerne l’installation électrique, il était visible pour tous qu’elle était inextricable, désordonnée et douteuse ». Par conséquent, il convient de rappeler, que le locataire a signé une clause dans laquelle il s’engage à prendre les locaux en l’état, ce qui entraine que seuls les travaux résultant de la vétusté peuvent être mise à la charge du bailleur. Les désordres touchant l’installation électrique ne découlent pas de la vétusté de l’installation et demeurent donc la charge du preneur. La responsabilité du bailleur ne peut donc être recherchée pour les désordres relatifs à l’électricité. 5- Sur les désordres relatifs aux fenêtres La SAS VERMAR relève à l’appui d’un constat d’huissier du 14 mai 2014 que : - A l’étage il est constaté une absence totale de fenêtre - Une ouverture sur le vide, obstruée par deux battants en métal (nous ajoutons : très lourds car d’une hauteur d’au moins 2,50 mètres) - Il n’existe ni protection ni sécurité pour empêcher ces deux volets de tomber sur le sol, à environ 2,50 mètres plus bas. Elle ne précise pas au titre de ses conclusions sur quel fondement s’appuie la demande en réparation, ni le montant des réparations relatif à ce désordre. Il ressort des dispositions contractuelles précitées que le bail prévoit une clause de prise des locaux en l’état. Par conséquent, le preneur ne peut reprocher au bailleur le manque d’installation. Les travaux d’aménagement et d’amélioration étant à la charge du preneur, la SAS VERMAR sera déboutée sur ce point. 6- Sur l’évacuation de la cuve de mazout à ses frais dans la cave La Société VERMAR explique qu’elle a procédé à l’évacuation de la cuve à mazout découverte au fond de la cave, à ses frais, pour un montant de : 1.620 euros. Elle ne produit à titre de justificatif aucune facture. Il convient également de relever que les lieux devaient être pris en l’état, il incombait donc au preneur de s’occuper de l’évacuation de cette cuve. Elle sera donc déboutée sur ce point. 7- Sur la capitalisation des intérêts Aux termes de l’article 1154 ancien du Code civil applicable aux faits litigieux : « Les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière ». Il en ressort que la capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est demandée. En l’espèce, la capitalisation des intérêts sera ordonnée. II / Sur la demande en résiliation du contrat de bail par acquisition de la clause résolutoire Il ressort de l’article 1103 du Code civil que : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le présent bail a été « consenti pour une durée de neuf années, entières et consécutives, qui commencera à courir le 1er janvier 2011 ». Dans un article “ III. CLAUSE RESOLUTOIRE - SANCTIONS “ il est prévu que : « 1/ Il est expressément stipulé qu’à défaut du paiement d’un seul terme ou fraction de terme du loyer, charges ou accessoires à son échéance ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail, et un mois après une mise en demeure restée infructueuse, le bail sera résilié de plein droit, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieure à l’expiration des délais ci-dessus. Compétence est tant que de besoin attribuée au Juge des Référés pour constater le manquement, le jeu de la présente clause et prescrire l’Expulsion du Preneur.… » Les bailleurs souhaitent se prévaloir du commandement de payer du 23 janvier 2019 visant la clause résolutoire. Ce commandement de payer faisait mention d’une dette locative à hauteur de 10.038 euros au 23 janvier 2023. - Sur l’existence d’une dette locative Il ressort de l’article 1315 du Code civil, dans sa version applicable aux fait litigieux que : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ». En l’espèce, un décompte est joint au commandement de payer qui est contesté par le preneur, qui ne précise pas en quoi le commandement est erroné. Il se contente de dire que les décomptes produits sont emprunts d’erreurs. Cependant le preneur qui conteste en son principe l’existence de cette obligation ne produit aucun justificatif attestant que le paiement a été réalisé dans le mois, et donc avant le 23 février 2019. L’existence d’une dette locative est donc établie. - Sur l’exception d’inexécution invoquée par le preneur L’exception d’inexécution peut être opposée par le preneur d’un bail commercial à un commandement de payer des loyers visant la clause résolutoire. Il résulte de l'article 1728 du Code civil que le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus et il appartient au locataire de justifier du paiement, en application des dispositions de l'article 1315 ancien du Code civil et 1353 nouveau de ce même code. Le locataire peut se prévaloir de l'exception d'inexécution pour s'exonérer du paiement du loyer lorsque le bailleur manque à son obligation de délivrance, en mettant à sa disposition un local qui ne répond pas aux normes de décence prévues par la loi ou ne lui permet pas d'exercer son activité professionnelle conformément à la destination du bail. Il lui faut alors démontrer que l'inexécution par le bailleur de son obligation est de nature, par la gravité de ses manquements, à affranchir le locataire de son obligation corrélative de payer le loyer. Or, en l’espèce, il a été établi, que la plupart des désordres allégués ressortent de l’obligation d’entretien du preneur. Par ailleurs, le preneur sur qui repose la charge de la preuve ne démontre pas en quoi les désordres relatifs aux fuites d’eaux dans la cave et aux nuisances olfactives l’ont empêché d’exercer son activité conformément à la destination contractuelle. Le preneur indique lui-même au cours de ses conclusions qu’il a été récompensé pour la troisième année consécutive aux papilles d’Or de l’Essonne. Ainsi les inexécutions contractuelles du bailleur, n’ont pas empêché le preneur de poursuivre son activité. Dès lors, la société VERMAR ne peut se prévaloir de l’exception d’inexécution pour s’exonérer du paiement des loyers. Le moyen tiré de l'exception d'inexécution ne pourra être retenu. Par conséquent, le bail liant la SAS VERMAR et Monsieur et Madame [I] a été résilié à compter du le 23 février 2019, par acquisition de la clause résolutoire. III/ Sur les conséquences de la résiliation du contrat de bail A- Sur les sommes dues Il ressort de l’article 1315 du Code civil, dans sa version applicable aux fait litigieux que : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ». La SAS VERMAR allègue que les décomptes produits sont erronés et précise être à jour des loyers. Cependant elle ne précise jamais en quoi les décomptes sont erronés mis à part : Le fait que la taxe foncière a été comptabilisée deux fois. Le fait que des frais d’huissier, les commandements de payer et les frais d’assignation soient inclus dans la dette locative. De même, elle précise que l’ensemble des paiements effectués n’a pas été comptabilisé, mais ne produit aucun justificatif des paiements intervenus. 1- Sur les sommes dues au jour de la résiliation a- Sur le paiement des charges mensuelles La SAS VERMAR fait valoir que le décompte des charges réclamées est inexact. Elle soutient qu’aucun justificatif n’a été fourni afin de justifier les provisions sur charges versées. Elle rappelle que depuis son arrivée en 2014, aucune régularisation des charges n’a été établie par le bailleur auprès du locataire. Elle soutient également que les charges n’ont pas été régularisées pour le précédent locataire et qu’il devrait donc y avoir un crédit à son profit. Monsieur et Madame [I] rappellent que lors de la cession, il était précisé que le précédent locataire était à jour de ses loyers et charges et que la SAS VERMAR n’a pas qualité pour agir pour le compte du précédent locataire. Aux termes du bail, suivant les dispositions afférant aux CHARGES, il est expressément prévu que : « Le preneur s'engage en outre à régler mensuellement en même temps que les loyers une provision sur charges d'un montant de 150euros. Lesdits versements devant faire l'objet d'une régularisation annuelle sur justification de l'impôt foncier réellement appelé en fonction du prorata des surfaces occupées par le preneur. En sus, le preneur devra acquitter les charges relatives à sa consommation d'eau et à sa consommation d'électricité selon relevé de ses compteurs individuels ». Il apparait que le bail précise clairement et sans ambiguïté aucune, dans l’article « IMPOTS ET TAXES » : 1/ De satisfaire à toutes les charges de Ville, de Police ou de Voierie dont les locataires sont ordinairement tenus, le tout de manière que le Bailleur ne puisse être inquiété à ce sujet, et en particulier d'acquitter les contributions personnelles et mobilières, les taxes locatives, la taxe professionnelle et tous autres impôts dont le Bailleur est responsable à un titre quelconque et de justifier de leur acquis à toute réquisition et huit jours au moins avant le départ en fin de bail. De convention expresse entre les parties, l'impôt foncier sera supporté à concurrence de deux tiers à la charge du preneur et un tiers à la charge du bailleur, et ce sur la base du prorata des surfaces occupées effectivement par le preneur. Toutefois, lorsque le bailleur aura procédé à une division et à l'établissement d'un règlement de copropriété, la taxe foncière sera directement acquittée par le preneur au prorata des surfaces occupées. - Sur les charges antérieures à la cession : Il convient de préciser qu’au moment de la cession du fonds de commerce, le bail commercial a été transmis à l’acquéreur, soit à la société VERMAR : « à charge pour l’acquéreur, de payer exactement au lieu et place du vendeur, les loyers aux époques et de la manière convenues, et d'exécuter toutes les charges, clauses et conditions dudit bail à compter du 1er Janvier 2011 ». Par conséquent les charges intervenues avant la cession ne concernent pas la société VERMAR. - Sur les charges depuis la cession : Conformément aux stipulations contractuelles, une régularisation annuelle sur justification de l'impôt foncier est due. Il ressort des pièces produites que Monsieur et Madame [I] n’ont conservé la propriété que du local consenti à la SAS VERMAR, qui est donc redevable de l’intégralité de la taxe foncière. A cet égard, les bailleurs fournissent les avis de taxe foncière depuis 2014. Il ressort de ces avis que le montant est supérieur à la somme de 1800 euros (montant cumulé des provisions sur charge à l’année). Par conséquent, la somme de 150 euros réclamée chaque mois au titre des provisions sur charges pour la taxe foncière est justifiée. La SAS VERMAR soutient que les décomptes locatifs sont erronés puisque les provisions sur charge de la taxe foncière ont été comptabilisés deux fois (au titre du loyer principal et des provisions sur charge). Cette erreur a été reconnue par le bailleur au titre des conclusions. Il ressort d’ailleurs de l’ordonnance de référé du 4 octobre 2019 du tribunal judiciaire d'Evry que : « les appels de charges appelés cumulativement avec les taxes foncières entre 2014 et 2017 ont été restituées à la locataire, la société VERMAR ne justifie pas d’une créance sur ce point à l’égard des bailleurs ». b- Sur les sommes dues au titre des loyers et charges à la date de la résiliation Il ressort du commandement de payer du 23 janvier 2019 et du décompte produit par le bailleur en pièce 44 qu’au 23 février 2019 la SAS VERMAR était redevable de la somme de 19.973,65 euros. Il convient de relever que cette somme a été obtenue en additionnant l’ensemble des appels sur loyer, provision et régularisation de taxe foncière entre mars 2018 et février 2019 et le réajustement du dépôt de garantie. A donc été exclu le solde antérieur débiteur ancien gestionnaire puisque rien ne permet de savoir à quoi correspond la somme de 6.083,22 euros et qu’un décompte doit être clair. De même les frais de procédures ont été exclus. Entre le 23 mars 2018 et le 23 février 2019, la SAS VERMAR a versé au total 15.984,58 euros. Par conséquent, au 23 février 2019, la SAS VERMAR est redevable de la somme de 3.989,07 euros (19.973,65 - 15.984,58) au titre des loyers et charges échus au jour de la résiliation. 2- Sur le paiement d’une indemnité d’occupation Monsieur et Madame [I] sollicitent le paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, à hauteur de 3.500 euros hors taxes et hors frais et charges jusqu'à libération effective des lieux par la remise des clés et ce à compter du 23 février 2019. Il est admis que s’il se maintient dans les lieux en l’absence de droit ou de titre, l’occupant est redevable, au profit du propriétaire, d'une indemnité destinée à réparer le préjudice réel que celui-ci subit. Son montant est fixé à une somme équivalente au loyer qu’il devrait percevoir. L’indemnité d'occupation est de plein droit due, dès lors qu'un occupant se maintient dans les lieux après l'expiration de son titre d'occupation, jusqu’à la date de restitution des clés au propriétaire des lieux ou à une personne habilitée à les recevoir. Il ressort de l’article III, CLAUSE RESOLUTOIRE - SANCTIONS, que : « 4/ L’indemnité d’occupation à la charge du Preneur, en cas de non délaissement des locaux après résiliation de plein droit ou judiciaire, ou expiration du bail, sera établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location, sans préjudice du droit du Bailleur à indemnisation complémentaire, sur justification du préjudice effectivement subi, en raison notamment soit de l’importance du loyer de relocation, soit de la durée nécessaire à cette relocation. » Il ressort de l’arrêté de décompte que le dernier loyer était fixé à 1.623,97 euros au mois de janvier 2019. Par conséquent, à compter de la résiliation le 23 février 2019, la SAS VERMAR est redevable d’une indemnité d’occupation fixée à la somme de 1.773,97 euros (1.623,97 euros + 150 euros de provision sur charge). Cette indemnité d’occupation ne sera pas indexée puisque comme le prévoit le contrat de bail elle est établie « forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location ». Entre le 1er mars 2019 et le 31 mars 2023, la SAS VERMAR était donc redevable de la somme de 86.924,53 euros (49 mensualités X 1.773,97 euros). A cette somme s’ajoutent les régularisations sur taxes foncières jusqu’à mars 2023, conformément au contrat de bail qui ont été justifiées, à hauteur de 1.777,32 euros. Soit un total de 88.701,85 euros. Il ressort du décompte produit en pièce 44 que le preneur s’est acquitté de la somme de 90.733,66 euros. Sur la période du 1er mars 2019 et le 15 mars 2023, le bailleur a un trop perçu de 2.031,81 euros, qu’il conviendra de déduire des sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation après le 15 mars 2023. Par conséquent, la SAS VERMAR sera condamnée à payer, en deniers ou quittances, à Monsieur [X] [I] et Madame [R] [F] épouse [I] la somme de 1.773,97 euros par mois à compter du mois d’avril 2023 et ce jusqu’à libération effective des lieux, à titre d’indemnité d’occupation. 3- Sur la demande en paiement d’une indemnité contractuelle de résiliation Monsieur et Madame [I] sollicitent le paiement de la somme de 3.040,73 euros au titre de l’indemnité contractuelle (10%), et ce à compter du 23 février 2019. Il ressort de l’article III, CLAUSE RESOLUTOIRE - SANCTIONS, que : « 2/ A défaut de paiement de loyer, charges ou accessoires et des sommes exigibles à chaque terme d’après le présent bail, quinze jours après une simple lettre recommandée demeurée sans suite, le dossier sera transmis à l’huissier et les sommes dues automatiquement majorées de 10% à titre d’indemnité forfaitaire de frais contentieux, et indépendamment de tous frais de commandement et de recette, outre la charge, sans même mise en demeure préalable, d’un intérêt de retard calculé sur la base du taux d’escompte de la Banque de France majoré de deux points ». Il a été établi qu’au moment de la résiliation, la SAS VERMAR était redevable de la somme de 3.989,07 euros. Les bailleurs produisent à titre de lettre recommandée avec accusé de réception le commandement de payer qui est resté infructueux. Ainsi, la SAS VERMAR sera condamnée à payer à Monsieur et Madame [I] la somme de 398,90 euros au titre de l’indemnité forfaitaire de frais de contentieux. B- Sur la demande en expulsion Par ailleurs, occupante sans droit ni titre à compter du 17 janvier 2022, faute d’avoir sollicité une suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement, il y a lieu de prononcer l’expulsion de la locataire SAS VERMAR, selon les modalités prévues au présent dispositif. Monsieur et Madame [I] sollicitent en outre le paiement d’une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu'à parfait délaissement. Ainsi l’expulsion sera ainsi ordonnée avec une astreinte de 50 euros par jour de retard, durant une période de 6 mois, le délai de l’astreinte commençant à courir 6 mois après la signification de la présente décision et jusqu’à libération des lieux par libération volontaire ou expulsion. C- Sur la demande en paiement d’une indemnité d’éviction La SAS VERMAR sollicite le paiement d’une indemnité d’éviction à titre subsidiaire. L'article L. 145-17 du Code de commerce dispose que « I.-Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité : 1° S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ». Il a été établi que le bail a été résilié par acquisition de la clause résolutoire suite à un défaut de paiement régulier des loyers. Par conséquent, la SAS VERMAR, en ne payant pas les loyers à échéance, a commis une inexécution contractuelle et de ce fait a perdu son droit à percevoir une indemnité d’éviction. Elle sera de ce fait déboutée de sa demande. III/ Sur les demandes de la SAS VERMAR relatives aux travaux à réaliser et au document à transmettre La SAS VERMAR, sollicite que soit enjoint à Monsieur et Madame [I] d’effectuer les travaux suivants, sous astreinte de 500 euros par jour de retard : 1. Installer un local à poubelle conforme aux lois et règlements 2. Procéder à une installation électrique conforme aux lois et règlements sous le contrôle d’un expert indépendant et à leurs frais 3. Procéder à la dépose et au remplacement de la porte de l’étage, dangereuse pour la sécurité des personnes et des biens 4. Installer une fenêtre à l’étage 5. Installer une évacuation des eaux usées conformes aux lois et règlements 6. Mettre les installations privatives d’assainissement en bon état de fonctionnement et d’entretien (article L1331-4 CSP) 7. Installer un accès aux personnes à mobilité réduite conforme 8. Procéder à l’abattage ou élagage des arbres (coté maison de retraite) qui ont repoussé près du mur et qui obstruent les descentes d'eauIl a été établi que le bail a été résilié à compter du 23 février 2023 par effet de la clause résolutoire. Par conséquent, la SAS VERMAR sera déboutée de ses demandes. De la même façon, elle sera déboutée de sa demande en production des justificatifs de ses assurances propriétaire-bailleur de l’immeuble. IV/ Sur les demandes accessoires A- Sur les dépens  En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, SAS VERMAR, partie perdante à titre principal, doit donc être condamnée aux entiers dépens, et ce compris comprenant notamment le coût du commandement de payer du 23 janvier 2019. Les autres commandements de payer ne seront pas indemnisés au titre des dépens, étant superfétatoires. B- Sur l’article 700 du code de procédure civile  Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Condamnée aux dépens, la SAS VERMAR, indemnisera Monsieur et Madame [I] de leur frais non compris dans les dépens par une somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 euros. C- Sur l’exécution provisoire Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, dans sa rédaction antérieure au décret 2019-1333 du 11 décembre 2019, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. En l’espèce, l’exécution provisoire, qui n’a pas été sollicité par Monsieur et Madame [I] ne sera pas ordonnée eu égard à la nature du litige. PAR CES MOTIFS : Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, CONSTATE la résiliation du bail commercial liant la SAS VERMAR et Monsieur [X] [I] et Madame [R] [F] épouse [I] à compter du le 23 février 2019, par acquisition de la clause résolutoire ; CONDAMNE la SAS VERMAR à payer à Monsieur [X] [I] et Madame [R] [F] épouse [I] la somme de 3.989,07 euros au titre des loyers et charges échus au 23 février 2019 ; FIXE le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 1.773,97 euros par mois ; CONDAMNE la SAS VERMAR à payer, en deniers ou quittances, à Monsieur [X] [I] et Madame [R] [F] épouse [I] la somme de 1.773,97 euros par mois à compter du mois d’avril 2023 et ce jusqu’à libération effective des lieux, à titre d’indemnité d’occupation ; CONDAMNE la SAS VERMAR à payer à Monsieur [X] [I] et Madame [R] [F] épouse [I] la somme de 398,90 euros au titre de l’indemnité forfaitaire de frais de contentieux ; ORDONNE à défaut de départ volontaire l’expulsion de la SAS VERMAR ainsi que de tous occupants de son chef, des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 3], par toutes voies de droit, avec, si besoin est, l’assistance d’un serrurier et de la force publique, dans un délai de 3 mois à compter de la signification de présent jugement ; ORDONNE la séquestration des biens se trouvant dans les lieux sur place ou en un lieu approprié conformément aux dispositions de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au choix de Monsieur [X] [I] et Madame [R] [F] épouse [I] et aux frais et risques de la SAS VERMAR ; DIT qu’à défaut de départ volontaire ou d’expulsion dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision, sera mis en place une astreinte de 50 euros par jour de retard, pendant une période de six mois ; DÉBOUTE la SAS VERMAR de sa demande en paiement d’une indemnité d’éviction ; CONDAMNE Monsieur [X] [I] et Madame [R] [F] épouse [I] à payer à la SAS VERMAR la somme de 2.000 euros au titre du préjudice relatif aux dégâts des eaux ; CONDAMNE Monsieur [X] [I] et Madame [R] [F] épouse [I] à payer à la SAS VERMAR la somme de 2.500 euros au titre du préjudice relatif aux nuisances olfactives ; DÉBOUTE la SAS VERMAR de ses demandes en injonctions de réaliser des travaux et en transmission de documents ; ORDONNE la capitalisation des intérêts des sommes dues par périodes annuelles conformément aux dispositions de l’article 1154 ancien du Code civil ; CONDAMNE la SAS VERMAR à payer à Monsieur [X] [I] et Madame [R] [F] épouse [I] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE la SAS VERMAR aux dépens, y compris le coût du commandement de payer du 23 janvier 2019 ; DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; ÉCARTE l’exécution provisoire du présent jugement. Ainsi fait et rendu le VINGT CINQ OCTOBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,