Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
N° RG 24/53423 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4WIU
N° : 1
Assignation du :
30 Avril 2024
[1]
[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le :
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 26 septembre 2024
par Sabine BOYER, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.
DEMANDERESSE
La SOCIETE CIVILE CANELFES
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Christophe MOUNET de l’AARPI AARPI MOUNET, HUSSON - FORTIN, avocats au barreau de PARIS - #E0668
DEFENDERESSE
La S.A.R.L. EDSI
[Adresse 2]
[Localité 4]
non comparante
DÉBATS
A l’audience du 11 Juillet 2024, tenue publiquement, présidée par Sabine BOYER, Vice-Présidente, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 09 juillet 2014, la SC CANELFES a donné à bail à la SARL EDSI des locaux à usage commercial situés aux [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer annuel en principal de 18.000 euros hors charges et hors taxes ainsi qu’une provision annuelle pour charges de 16 % du loyer hors taxes, payable d’avance par quart aux quatre trimestres d’usage les 1er janvier, avril, juillet et octobre.
Une indexation du loyer a été convenue en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC).
Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a mis en demeure le preneur de payer l’arriéré locatif de 8375,62 euros, correspondant au premier trimestre 2024, par courrier du 20 février 2024.
Le 07 mars 2024, le bailleur a délivré au preneur un commandement de payer la somme de 8.879,74 euros, échue à cette date au titre des loyers, de la pénalité contractuelle stipulée et du coût du commandement, visant la clause résolutoire.
Constatant que cet acte n’avait pu être délivré à personne, le gardien d’immeuble indiquant à l’huissier que la société avait déménagé sans laisser d’adresse, cet acte a été dénoncé par exploit du 8 avril 2024 à l’adresse de Madame [L] en sa qualité de gérante de la SARL EDSI selon PV 659, faute pour l’huissier de confirmer le domicile.
Se prévalant de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et de la non régularisation des causes du commandement de payer, la SC CANELFES a, par exploit délivré le 30 avril 2024, fait citer la SARL EDSI devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de :
-Constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef comme sans droit ni titre avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier
-condamner la partie défenderesse à lui payer à titre provisionnel la somme de 18.893,22 euros au titre des loyers et charges impayées, selon décompte du 10 avril 2024 (terme du deuxième trimestre 2024 inclus), somme augmentée des intérêts au taux contractuel soit 2% par mois à compter du commandement de payer du 07 mars 2024,
-ordonner la capitalisation des intérêts,
-condamner la partie défenderesse au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au dernier loyer contractuel, augmenté des charges et accessoires, et ce jusqu’à parfaite libération des locaux,
- juger que le dépôt de garantie restera acquis à la société requérante,
- la condamner au paiement de la somme de 3500 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens dont le coût de la signification du commandement et de l'assignation.
À l’audience du 11 juillet 2024, la partie requérante, représentée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.
La défenderesse, bien que régulièrement citée n’a pas constitué avocat.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance
MOTIFS
En l’espèce, la société EDSI a été régulièrement assignée le 30 avril 2024, à l’adresse des lieux loués, adresse du siège de la société, confirmé par l’extrait Kbis du 10 avril 2024 et du registre national des entreprises du 10 juillet 2024. Son nom figurait sur la boite aux lettres lors du passage de l’huissier, la domiciliation étant confirmée par le gardien, l’assignation n’ayant pu être délivrée à personne en l’absence d’un quelconque membre de la société, un avis de passage ayant été déposé dans la boite aux lettres.
La société EDSI n'a pas constitué avocat et n'a pas comparu. L’ordonnance sera en conséquence réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.
Conformément aux dispositions de l’article 472 du même code, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond.
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Le juge des référés n'est toutefois pas tenu de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.
L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».
Il ressort de l’articulation de ces textes que le juge statuant en référé peut ordonner l’expulsion du preneur et accorder une provision au bailleur au titre de son éventuelle créance locative dès lors qu’il n’est pas sérieusement contestable que la clause résolutoire est acquise et que le preneur est tenu, outre son obligation de payer les loyers échus, de quitter les lieux.
En l’espèce, l'article « CLAUSE RESOLUTOIRE » du contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement intégral d’un seul terme de loyer et accessoires ou d’indemnité d’occupation à son échéance, ou d’inexécution d’une seule des conditions du bail, et un mois après un simple commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.
Il résulte des pièces versées aux débats que le commandement de payer du 07 mars 2024 mentionne bien le délai d’un mois pour régler ses causes et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Il comprend également un décompte permettant au preneur d’en contester éventuellement les termes.
La défenderesse, non constituée, ne justifie pas avoir régularisé les causes du commandement dans le délai d’un mois, le dernier versement du preneur dont fait état le bailleur remontant au 25 octobre 2023, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 8 avril 2024 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.
En conséquence de la résiliation du bail, l’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, sans qu'elle ne soit assortie d'une astreinte, le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire pour contraindre la défenderesse à quitter les lieux volontairement.
Sur les demandes de provisions
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.
Ce préjudice sera réparé jusqu'au départ définitif du preneur par l'octroi d'une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables.
En effet, si le contrat de bail stipule qu'en cas de défaut de paiement du loyer ou de toute autre somme due à quelque titre que ce soit au bailleur, le preneur sera redevable d’une pénalité égale à 2% par mois de retard à compter du jour de la mise en demeure du preneur par lettre recommandée, cette stipulation s'analyse en une clause pénale, susceptible d’être modérée ou supprimée par le juge du fond. Dès lors, cette demande sera écartée comme étant sérieusement contestable en ses principes et quantums.
Il sera ajouté que compte tenu du montant élevé des sanctions cumulées par les clauses relatives à la pénalité contractuelle en cas de retard de paiement du preneur et de la demande du bailleur de conservation du dépôt de garantie, il ne saurait être fait droit à aucune de ces demandes, l'application de l'ensemble de ces clauses cumulativement pouvant revêtir un caractère manifestement excessif au sens de l'article 1231-5 du code civil, dont l'appréciation ne relève pas du juge des référés.
Il résulte des différents décomptes produits par le bailleur que la dette de loyers et charges arrêtée au 10 avril 2024 (terme du deuxième trimestre 2024 inclus) s'élève à la somme de 18.893,22 euros, somme à laquelle la défenderesse sera condamnée à titre de provision.
Sur le surplus des demandes
La capitalisation des intérêts sera ordonnée dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil.
Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en vertu de l'article 696 du code de procédure civile, à l’exclusion du coût du commandement qui relève de l’article 700 du code de procédure civile.
Par ailleurs, il n'apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse au paiement de la somme de 1500 euros au titre des frais non compris dans les dépens exposés par la partie requérante, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, Juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort,
Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :
Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail au 08 avril 2024 ;
Disons que la SARL EDSI devra libérer les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4], et, faute de l'avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique,
Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
Condamnons la SARL EDSI à payer à la SC CANELFES la somme de 18.893,22 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges arrêtés au 10 avril 2024, avec intérêt de droit à compter de la présente décision ;
Disons que les intérêts échus des capitaux produiront intérêts dans les conditions fixées par l'article 1343-2 du code civil ;
Condamnons la SARL EDSI à payer à la SC CANELFES une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant du dernier loyer contractuel, des charges et des taxes applicables, dûment justifiées au stade de l'exécution, et ce, jusqu'à la libération effective des lieux,
Disons n'y avoir lieu à référé sur la majoration contractuelle de la dette locative, et la conservation du dépôt de garantie par le bailleur ;
Condamnons la SARL EDSI au paiement des dépens et à payer à la SC CANELFES la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles ;
Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.
Fait à Paris le 26 septembre 2024
Le Greffier, Le Président,
Larissa FERELLOC Sabine BOYER
