Tribunal judiciaire, 14 mai 2024. 24/00703

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 3] [Adresse 3] [Adresse 3] [Adresse 3] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 6] REFERENCES : N° RG 24/00703 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YXLG Minute : 24/00604 S.A. DOMINIS Représentant : Me ANTOINE, avocat au barreau de VERSAILLES C/ Madame [V] [C] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me ANTOINE Copie délivrée à : Mme [C] Le 23 Mai 2024 AUDIENCE CIVILE Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 14 Mai 2024; par Madame Isabelle LIAUZU, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame DULAC, greffier ; Après débats à l'audience publique du 04 Mars 2024 tenue sous la présidence de Madame Isabelle LIAUZU, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame DULAC, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEUR : DOMNIS - Entreprise sociale pour l’Habitat, nouvelle dénomination de la SA LE FOYER POUR TOUS, ayant son siège social [Adresse 4], représenté par Maitre Antoine, avocat au barreau de Versailles D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Madame [V] [C], demeurant [Adresse 5] non comparante D'AUTRE PART FAITS ET PROCEDURE Par contrat du 31 janvier 2023, la société DOMNIS a donné en location à Madame [V] [C], à compter du 31 JANVIER 2023, un appartement et un garage situé [Adresse 5] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 522,01 euros et une provision sur charges de 175,08 euros. Par procès-verbal de signification en l'étude de l'huissier de justice instrumentaire du 21 août 2023, la société DOMNIS a fait commandement à Madame [C] de lui payer la somme de 2 236,56 euros au titre des loyers et charges impayés. Par assignation signifiée en l'étude du commissaire de justice instrumentaire le 15 décembre 2023, la société DOMNIS demande au juge des contentieux de la protection: -de déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail et visée dans le commandement de payer -d'ordonner l'expulsion immédiate de Madame [C] et tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin et le transport des meubles en garde-meubles aux frais des expulsés -de condamner Madame [C] à lui payer la somme de 3 621,37 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date de signification du commandement au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 2 mai 2023 outre les loyers échus ou à échoir postérieurement -de condamner Madame [C] au paiement d'indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer jusqu'à la libération effective des lieux -de la condamner à lui payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, dont le coût du commandement A l'appui, elle valoir que les causes du commandement n'ont pas été régularisées dans le délai de six semaines (en vertu de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 ayant modifié l'article 24 de la loi n° 89-482 du 6 juillet 1989, qui est d'application immédiate) de sorte que la clause résolutoire est acquise et que le bail est résilié depuis le 3 octobre 2023. Copie de cette assignation a été adressée au Préfet de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 15 décembre 2023. A l'audience du 4 mars 2024, la société DOMNIS précise que la dette locative dont elle demande paiement est de 2 336,01 euros, terme de janvier 2024 inclus et maintient ses demandes initiales pour le surplus. Elle précise que le dernier loyer a été payé et ne s'oppose pas à l'octroi de délais de paiement suspensifs. Madame [C] ne comparaît pas. MOTIFS Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est statué sur le fond et le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée; Selon l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, applicable compte tenu de la date de délivrance du commandement de payer du 21 août 2023, "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux" et, à peine d'irrecevabilité, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat ou tendant au prononcé de la résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, ou sans avoir préalablement signalé l'impayé aux organismes payeurs des aides au logement et l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par l'huissier de justice au préfet au moins six semaines avant la date de l'audience ; L'assignation du 15 décembre 2023 a été délivrée plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX le 29 août 2023 et régulièrement notifiée au préfet de la Seine-Saint-Denis six semaines avant l'audience; La demande est donc recevable ; Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites; Selon l'article 2 du code civil, "la loi ne dispose que pour l'avenir; elle n'a point d'effet rétroactif"; Il en résulte que les contrats en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle demeurent régis par celle en vigueur au jour de leur conclusion; Si, dans le silence de la loi, le juge peut déclarer la loi d'application immédiate aux effets à venir d'un contrat en cours lorsqu'elle revêt un caractère d'ordre public, il doit être considéré, en matière d'ordre public de protection, que la loi nouvelle d'ordre public ne peut s'appliquer immédiatemen t aux contrats en cours que dans la mesure où elle protège les intérêts de la partie protégée; La loi du 6 juillet 1989, en ce qu'elle pose en principe (article 1er) que le droit au logement est un droit fondamental, relève d'un ordre public de protection du locataire; Dès lors le nouveau délai de six semaines résultant de la loi du 27 juillet 2023 imparti au locataire pour apurer sa dette après délivrance du commandement de payer, nonobstant le caractère d'ordre public de ces dispositions, ne peut avoir vocation à s'appliquer lorsque le bail prévoit un délai de deux mois, en ce que la réduction du délai n'a ni pour objet, ni pour effet de préserver les droits du locataire; En l'espèce, le bail en cause contient une clause de résiliation de plein droit "en cas de non- paiement des sommes dues au bailleur, loyers, dépôt de garantie, supplément de loyer de solidarité ou charges régulièrement appelées" ayant persisté deux mois après délivrance d'un commandement de payer ; Le commandement du 21 août 2023 vise la clause résolutoire et il est régulier en la forme; Néanmoins, bien qu'il vise un délai de six semaines, il ne peut produire effet avant l'expiration du délai de deux mois prévu au bail, étant observé au surplus qu'il reproduit la clause résolutoire du bail, de sorte que la contradiction, qui plus est sans aucune explicitation, entre le délai mentionné et la reproduction d'une clause stipulant un délai de deux mois doit nécessairement s'interpréter en faveur du locataire; Il ressort des décomptes produits qu'il est resté sans effet plus de deux mois ; Il convient de constater la résiliation du bail au 22 octobre 2023; A défaut d' avoir volontairement libéré les lieux objets du bail, Madame [C] pourra en être expulsée dans les conditions du code des procédures civiles d'exécution; Le sort des meubles laissés sur place étant expressément prévus par les dispositions du code des procédures civiles d'exécution et l'expulsion ne pouvant être réalisée que conformément à ces dispositions, ce que précise le présent jugement, il n'est nul besoin d'une décision spéciale du juge; L'occupation sans droit ni titre des lieux cause au propriétaire un préjudice qu'il convient de réparer par l'octroi d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant contractuel du loyer augmenté des charges dûment justifiées; Selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative; Les décomptes établis par le bailleur font apparaître qu'il a été appelé la somme totale de 410,47 euros (159,63 + 250,84) au titre de frais de procédure et celle de 7,62 euros au titre de "pénalité enquête sociale", qui ne constituent pas des éléments de la dette locative; Déduction faite de ces sommes, Madame [C] sera condamnée à payer la somme totale de 2 235,39 euros (2 653,48 - 410,47- 7,62); Les causes du commandement ayant été apurées avant la délivrance de l'assignation, les intérêts courront à compter de celle-ci; Madame [C] sera condamnée à payer la somme totale de 2 235,39 euros (2 653,48 - 410,47- 7,62) au taux légal à compter du 28 décembre 2022 au titre des loyers, charges, provisions sur charges, indemnités d'occupation, terme de janvier 2024 inclus et, à compter du 1er février 2024, une indemnité mensuelle d'occupation définie comme ci-dessus; Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023: -le juge peut à la demande du locataire ou du bailleur, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative accorder des délais de paiement dans la limite de trois années -à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés; cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, ces délais et les modalités de paiement accordés ne pouvant affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges -si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet En l'espèce, Madame [C] a repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience et le bailleur ne s'oppose pas à l'octroi de délais de paiement suspensifs;; Il y lieu de lui accorder un délai de paiement de six mois selon modalités spécifiées au dispositif, qu'elle pourra utilement mettre à profit pou rechercher toutes solutions lui permettant de s'acquitter de sa dette étant précisé que pendant le cours des délais ainsi accordés et tant qu'ils seront respectés et que le terme courant sera réglé, les effets de la clause de résiliation seront suspendus; Il est inéquitable de laisser à la charge de la société DOMNIS les frais irrépétibles exposés par elle pour l'instance; Madame [C] sera tenue aux dépens, y compris le coût du commandement du 21 août 2023; PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement public, mis à disposition au greffe, réputé contradictoire, en premier ressort, Constate au 22 octobre 2023 la résiliation du bail conclu entre la société DOMNIS et Madame [V] [C] ayant pour objet un appartement et un garage situé [Adresse 5] à [Localité 7]; Condamne Madame [V] [C] à payer la société DOMNIS la somme de 2 235,39 euros avec intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2023 au titre des loyers, charges, provisions sur charges, indemnités d'occupation, terme de janvier 2024 inclus et, à compter du 1er février 2024 et jusqu'à la libération des lieux, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant contractuel du loyer augmenté des charges dûment justifiées; Accorde à Madame [V] [C] un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement pour se libérer de sa dette; Dit que pendant le cours des délais ainsi accordés les effets de la clause résolutoire seront suspendus et qu'elle sera réputée n'avoir jamais joué si Madame [V] [C] s'est acquittée de sa dette selon les modalités ci-dessus définies; Dit qu'à défaut d'apurement de la dette à l'issue du délai ou de paiement d'un seul terme courant à sa date la clause résolutoire reprendra son plein effet et la totalité de la créance restante deviendra de plein droit exigible quinze jours après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception de régulariser l'impayé restée sans effet ; Dit que, dans ce cas, la clause résolutoire reprendra de plein droit son plein effet; Dit que dans ce cas, faute d'avoir volontairement libéré les lieux, Madame [V] [C] , qui sera tenue au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant contractuel du loyer qui variera comme aurait varié le loyer si le bail s'était poursuivi et des charges dûment justifiées au stade de l'exécution, à compter de la date de reprise d'effet de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux, pourra en être expulsée dans les conditions du code des procédures civiles d'exécution; Rejette toutes autres demandes; Rappelle que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit; Condamne Madame [V] [C] aux dépens, y compris le coût du commandement du 21 août 2023; Ainsi fait jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits ; Le présent jugement a été signé à la minute par le juge et le greffier. Le greffier, Le juge,