Tribunal judiciaire, 31 mai 2024. 24/00405

Du 31 mai 2024 5AA SCI/DL PPP Référés N° RG 24/00405 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Y23W [Y] [K] C/ [G] [S] - Expéditions délivrées à Avocat + déf. - FE délivrée à Me FIRINO MARTELL Le 31/05/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 1] - [Localité 2] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 31 mai 2024 PRÉSIDENT : Madame Catherine BERNOUX, GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE, DEMANDEUR : Monsieur [Y] [K] né le 09 Mars 1988 à [Localité 7] [Adresse 5] [Localité 4] Représenté par Me Thierry FIRINO MARTELL (Avocat au barreau de BORDEAUX) DEFENDEUR : Madame [G] [S] née le 25 Septembre 1977 à [Localité 8] [Adresse 6] - [Localité 3] Absent DÉBATS : Audience publique en date du 05 Avril 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 30 Janvier 2024 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile. QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort. La défenderesse n’ayant pas comparu, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire. EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé en date des 30 et 31 mai 2023, à effet du 1er juin 2023, Monsieur [K] [Y] a donné à bail à Madame [S] [G] un logement situé [Adresse 6] à [Localité 3], [Adresse 6] et une place de stationnement n°105 située à la même adresse. Par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2023, Monsieur [K] [Y] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2760.38 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. Par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2024, Monsieur [K] [Y] a assigné Monsieur [S] [G] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 5 avril 2024 aux fins de voir : - prononcer l'acquisition de la clause résolutoire et en tant que de besoin et la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers dans les six semaines du commandement, et ce, en application de la clause insérée dans ledit bail, - ordonner l'expulsion de Madame [G] [S] ainsi que celle de toutes personnes vivant sous son toit avec, au besoin le concours d'un serrurier et l'assistance éventuelle de la Force Publique, dans les conditions prévues par les articles L 411-1, L 412-1 à L 412-8 et R 411-3 et R412-1 à R 412-4 du Code des Procédures d'Exécution, - condamner Madame [G] [S] au paiement à titre provisionnel de la somme de 5.799,75 € arrêtée au 2 janvier 2024 à valoir sur les loyers et charges jusqu'à résiliation du bail, - condamner Madame [G] [S] au paiement d'une indemnité d'occupation qui sera fixée au montant du loyer, outre les charges à compter de la résiliation du bail et ce, jusqu'à vidange effective des lieux, -condamner Madame [G] [S], à défaut de libération des lieux loués, au paiement d'une astreinte provisoire de 100€ par jour de retard à compter de la signification du jugement ordonnant l'expulsion et ce jusqu'à vidange effective des lieux, - condamner Madame [G] [S] au paiement des intérêts de droit sur la créance principale par application des dispositions de l'article 1231-6 du Code Civil à compter de la délivrance du commandement du 17 octobre 2023, - condamner Madame [G] [S] au paiement de la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens par application des dispositions de l'article 696 du CPC, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 17 octobre 2023, celui de la présente assignation, dénonciation au Préfet et les frais d'exécution à venir, - ordonner que l'exécution provisoire de l'ordonnance de référé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute. Lors de l’audience du 5 avril 2024, Monsieur [K] [Y], représenté par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 8571.75 euros au 2 avril 2024 et confirme les termes de sa demande initiale. Il indique être opposé à l’octroi de délai de paiement. Régulièrement assigné à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Madame [S] [G] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes. A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 31 mai 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire et en application des nouvelles dispositions de l’article 24 issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, il convient de dire que le nouveau délai de 6 semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative . En application du même texte, le Juge ne peut accorder des délais de paiement qu’à un locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée. Le défendeur non comparant ayant été régulièrement assigné et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort. Sur la régularité de la procédure Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 30 janvier 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 5 avril 2024. Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 24 octobre 2023.L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière. Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux. En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux places de stationnement louées accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique à la place de stationnement louée par Monsieur [K] [Y] à Madame [S] [G]. En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement. Monsieur [K] [Y] a fait signifier à Madame [S] [G] un commandement d’avoir à payer la somme de 2760.38 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 17 octobre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. Madame [S] [G] n’ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 17 octobre 2023, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 18 décembre 2023, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs. En effet, si la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite porte le délai de résiliation à six semaines lorsque le commandement a été délivré après son entrée en vigueur, il convient de conserver celui de deux mois lorsque le commandement le mentionne. En conséquence, le bailleur est fondé à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 18 décembre 2023. Dès lors, Madame [S] [G] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 18 décembre 2023, ce qui constitue pour Monsieur [K] [Y] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux. Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail. Sur la demande d’astreinte L'expulsion de l'occupant étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d'ordonner une astreinte en vue de le contraindre à quitter les lieux. De surcroît, aux termes des articles L.421-1 et L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution applicables s’agissant de l’expulsion des lieux habités, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé. Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, il n'y a pas lieu de prononcer en outre une astreinte. Sur la provision et les indemnités d’occupation En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, au soutien de sa demande, Monsieur [K] [Y] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 8571.75 euros à la date du 2 avril 2024. Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l'article 7 susrappelé, ainsi qu'aux sommes qui auraient été dues en raison de l'occupation des lieux si le bail n'avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité. Faute de comparaître, Madame [G] [S] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette. Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, elle sera donc condamné au paiement de la somme de 8571.75 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 2 avril 2024 – échéance du mois d'avril 2024 incluse. Madame [S] [G] sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (924.00 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux. S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. Sur le sort des meubles En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [S] [G]. Selon l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [S] [G] à verser à Monsieur [K] [Y] la somme de 500 euros. Aux termes de l’article 489 du Code de procédure civile «En cas de nécessité, le juge peut ordonner que l’exécution de l’ordonnance de référé aura lieu au seul vu de la minute». Monsieur [K] [Y] ne justifie par aucun élément qu’il soit nécessaire de mettre à exécution la présente ordonnance sans la faire signifier de sorte que sa demande d’ordonner que l’exécution aura lieu au seul vu de la minute sera rejetée. Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence : CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice du bailleur, à la date du 18 décembre 2023 ; CONDAMNONS Madame [S] [G] à quitter les lieux loués situés [Adresse 6] à [Localité 3], [Adresse 6] et la place de stationnement n°105 située à la même adresse ; AUTORISONS, à défaut pour Madame [S] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (924.00 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ; CONDAMNONS Madame [S] [G] à payer à Monsieur [K] [Y] la somme de 8571.75 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 2 avril 2024 (échéance du mois d'avril 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ; CONDAMNONS Madame [S] [G] à payer à Monsieur [K] [Y], à compter du 1er mai 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ; CONDAMNONS Madame [S] [G] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ; CONDAMNONS Madame [S] [G] à payer à Monsieur [K] [Y] une indemnité de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETONS le surplus des demandes ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision. Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT