Cour d'appel, 12 mars 2024. 22/01958

N° RG 22/01958 - N° Portalis DBVX-V-B7G-OFVN Décision du Tribunal Judiciaire de LYON Au fond du 13 janvier 2022 RG : 20/01958 ch n°1 cab 01 A [Y] C/ Société RHONE SAONE HABITAT RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE LYON 1ère chambre civile B ARRET DU 12 Mars 2024 APPELANT : M. [P] [Y] né le 22 Février 1991 à [Localité 5] [Adresse 4] [Localité 2] Représenté par Me Jean-paul SANTA-CRUZ de la SCP D'AVOCATS JURI-EUROP, avocat au barreau de LYON, toque : 692 INTIMEE : Société RHONE SAONE HABITAT [Adresse 6] [Adresse 6] [Localité 3] Représentée par Me Olivier DOLMAZON de la SELAS LEGA-CITE, avocat au barreau de LYON, toque : 1030 * * * * * * Date de clôture de l'instruction : 15 Décembre 2022 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 20 Novembre 2023 Date de mise à disposition : 27 Février 2024 prorogée au 12 Mars 2024, les avocats dûment avisés conformément à l'article 450 dernier alinéa du code de procédure civile Composition de la Cour lors des débats et du délibéré : - Olivier GOURSAUD, président - Stéphanie LEMOINE, conseiller - Bénédicte LECHARNY, conseiller assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile. Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. * * * * FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES M [Y] et Mme [U] ont acquis un appartement à usage d'habitation de 72 mètres carrés, sis [Adresse 1] à [Localité 2] aux termes d'un acte de vente en l`état futur d'achèvement du 8 mars 2017. Cet achat immobilier a été effectué dans le cadre d'un programme d`accession sociale à la propriété, sous conditions de ressources, les acquéreurs s'engageant à ne pas revendre le bien avant huit années, sauf événements exceptionnels à caractère familial ou professionnel. Une clause du contrat a prévu que le non-respect de cette obligation entraînerait le versement d'une indemnité au profit du vendeur à hauteur de 600 € par mètres carrés habitables. Un privilège de vendeur a été inscrit au fichier immobilier. M [Y] et Mme [U] ont conclu un pacte civil de solidarité (PACS) qui a été enregistré le 9 octobre 2017. Ce PACS a été rompu et sa dissolution a été enregistrée le 10 décembre 2019. Le bien a été mis en vente par M [Y] et Mme [U] et un compromis a été signé le 30 décembre 2019 avec M [O] et Mme [J], la réitération étant prévue au plus tard le 2 mars 2020. Une dispense de paiement de l'indemnité fondée sur la séparation du couple a été sollicitée par les vendeurs auprès de Rhône Saône Habitat. La demande a été reçue le 27 janvier 2020 et un refus a été opposé à M [Y] et Mme [U] par Rhône Saône Habitat le 11 mars 2020. Le courrier de refus a également fait savoir aux vendeurs qu'à défaut du paiement de l'indemnité, il ne serait pas donné mainlevée à l'amiable du privilège de vendeur inscrit sur le bien immobilier. Aucune solution amiable n'a été trouvée entre les vendeurs et Rhône Saône Habitat. L`acte de vente a été réitéré le 28 mai 2020 et M [Y] et Mme [U] ont libéré l'indemnité au profit de Rhône Saône Habitat, tout en contestant la position de cette dernière. Par exploit d'huissier de justice du 10 juin 2020, M [Y] et Mme [U] ont assigné Rhône Saône Habitat devant le tribunal judiciaire de Lyon aux fins, principalement, de se voir restituer le montant de l'indemnité versée à l'occasion de la vente de leur bien au bénéfice des consorts [O]. Par jugement du 13 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Lyon a : - débouté les consorts [Y]-[U] de l'ensemble de leurs demandes, fins et moyens, - dit bien fondé le versement de la pénalité contractuelle d'un montant de 43.518 € au bénéfice de la société Rhône Saône Habitat, - débouté la société Rhône Saône Habitat de sa demande reconventionnelle tendant à voir les consorts [Y]-[U] condamnés au versement d'une somme de 73.482 € à titre de dommages-intérêts, - condamné, in solidum, les consorts [Y]-[U] au paiement de la somme de 1.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné, in solidum, les consorts [Y]-[U] aux dépens de l'instance en application de l'article 699 du code de procédure civile, - dit que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit, Par déclaration du 14 mars 2022, M [Y] a interjeté appel de ce jugement. Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 24 octobre 2022, M [Y] demande à la cour de : Sur l'appel principal, - réformer le jugement du tribunal judiciaire de Lyon du 13 janvier 2022 en ce qu'il a : - débouté M [Y] de l'ensemble de ses demandes, fins et moyens. - dit bien fondé le versement de la pénalité contractuelle d'un montant de 43.518 € au bénéfice de la société Rhône Saône Habitat. - condamné in solidum M [Y] au paiement de la somme de 1.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. - condamné in solidum M [Y] aux dépens de l'instance en application de l'article 699 du code de procédure civile, Et statuant à nouveau, - condamner la société Rhône Saône Habitat à lui restituer le montant de l'indemnité versée à l'occasion de la vente de son bien au bénéfice des consorts [O], dans son intégralité, soit 43.518 €, avec intérêts au taux légal à compter de la signature de l'acte réitératif de vente du bien, soit le 28 mai 2020, à parfaire. - condamner la société Rhône Saône Habitat à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts en indemnisation de son préjudice. Sur l'appel incident de la société Rhône Saône Habitat, S'agissant de la demande de cantonnement des condamnations, A titre principal, - rejeter la demande de la société Rhône Saône Habitat de cantonner le montant de la pénalité contractuelle à restituer à la somme de 21.759 € A titre subsidiaire, - condamner la société Rhône Saône Habitat à restituer à M [Y] la somme de 21.759 € correspondant à la moitié de l'indemnité, avec intérêts au taux légal à compter de la signature de l'acte réitératif de vente du bien, soit le 28 mai 2020, à parfaire. S'agissant de la demande de dommages et intérêts de la société Rhône Saône Habitat, - confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Lyon du 13 janvier 2022 en ce qu'il a débouté la société Rhône Saône Habitat de sa demande reconventionnelle tendant au versement d'une somme de 73.482 € à titre de dommages-intérêts, Ce faisant, - rejeter la demande de condamnation de M [Y] à payer à la société Rhône Saône Habitat la somme de 73.482 € de dommages et intérêts. - rejeter tous les autres moyens, fins et demandes de la société Rhône Saône Habitat En tout état de cause, - condamner la société Rhône Saône Habitat à payer à M [Y] la somme de 8.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société Rhône Saône Habitat aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel avec distraction au projet de Maître Jean-Paul Santa-Cruz, avocat ' SCP Juri Europ Avocats, avocat sur son affirmation de droit en ce qu'il en a fait l'avance. Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 8 décembre 2022, la société Rhône Saône Habitat demande à la cour de : A titre principal : - débouter M [Y] de l'ensemble de ses demandes, fins et moyens. - confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lyon le 13 janvier 2022 en ce qu'il a : - débouter M [Y] et Mme [U] de l'intégralité de leurs demandes, fins et moyens, - dire bien fondé le versement de la pénalité contractuelle d'un montant de 43.518 € au bénéfice de la société Rhône Saône Habitat, - condamner M [Y] in solidum avec Mme [U] au paiement de la somme de 1 500 € en application de l'article 699 du code de procédure civile, - infirmer ledit jugement en ce qu'il a débouté la société Rhône Saône Habitat de sa demande reconventionnelle tendant au versement de dommages et intérêts. Statuant à nouveau de ce chef, - dire et juger que M [Y] et Mme [U] ont commis une faute en revendant de manière prématurée l'appartement acquis auprès de la société Rhône Saône Habitat au mépris de l'objectif de cette dernière de favoriser la mixité sociale et éviter la spéculation. - dire et juger que le préjudice de la société Rhône Saône Habitat est constitué du profit de la somme de 87.482 € de plus-value nette que se sont dégagés M [Y] et Mme [U] aux termes de la revente des lots qu'ils avaient acquis. En conséquence, - condamner M [Y] à payer à la société Rhône Saône Habitat la somme de 87.482 € de dommages-intérêts. A titre subsidiaire, pour le cas où la pénalité serait jugée comme non due : - cantonner le montant de la pénalité contractuelle à restituer le cas échéant par la société Rhône Saône Habitat à M [Y] à la somme de 21.759 € correspondant à la seule quote-part des droits que détenaient M [Y] sur le bien acquis par lui avec Mme [U] et revendu par eux. A tous les titres : - condamner M [Y] à payer à la société Rhône Saône Habitat la somme de 8.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. - condamner le même aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel avec distraction au profit de la SELAS Léga-Cité, avocat, sur son affirmation de droit qu'elle en a fait l'avance. L'ordonnance de clôture est intervenue le 15 décembre 2022. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées. MOTIFS DE LA DECISION 1. Sur la demande de restitution de l'indemnité « anti spéculation » M [Y] sollicite la restitution de l'indemnité perçue par la société Rhône Saône Habitat d'un montant de 43.518 €. Il fait notamment valoir que : - il est expressément stipulé dans l'acte de vente du 8 mars 2017 que la dissolution d'un PACS constitue un événement exceptionnel de nature à exonérer les acquéreurs du versement de l'indemnité contractuelle prévue en cas de revente avant l'expiration d'un délai de huit ans à compter de la livraison du bien, - il n'est pas prévu que pour que la clause puisse trouver application, le PACS doit préexister à l'acte de vente, la clause anti-spéculative prévoit expressément l'hypothèse d'un PACS postérieur à l'acte de vente en imposant le cas échéant un délai minimum d'un an entre le PACS et sa dissolution, - la mention de la dissolution du PACS figure en marge de son acte de naissance, - sa séparation avec Mme [U] était une véritable séparation, la preuve de l'existence d'une fraude n'est pas rapportée, - il a conclu un PACS avec Mme [U] sur les conseils de leur notaire afin de sécuriser leur situation patrimoniale, et non pour contourner ultérieurement la clause anti-spéculative, - l'enchaînement de la séparation suivie de la vente de l'immeuble a été rapide mais cela relève de leur vie privée, - il a notifié la dissolution du PACS à Mme [U] à l'adresse de l'immeuble litigieux parce qu'il avait laissé à Mme [U] la jouissance du bien jusqu'à sa vente, - il est resté un garage dans l'indivision, mais il a rapidement été vendu, dès qu'il a retrouvé un logement, - il a conclu un PACS avec sa nouvelle compagne en 2020 et de cette union est né un enfant en 2021. La société Rhône Saône Habitat fait notamment valoir en réplique que : - M [Y] et Mme [U] ont procédé à la vente de leur bien immobilier avant de l'avoir habité durant 8 ans, ce qui ouvre le jeu de la clause anti-spéculation, - si une exonération du paiement de la pénalité a été prévue dans le cas de la dissolution d'un PACS, la formulation de la clause, « du PACS » au lieu « d'un PACS», démontre que le PACS doit avoir été formé avant la conclusion du contrat de vente, - à la date de la vente, le 8 mars 2017, aucun PACS ne liait M [Y] à Mme [U], - ce n'est pas la séparation du couple [Y]-[U] qui est contestée mais le fait de se prévaloir de la dissolution d'un PACS non existant au jour de la vente pour s'exonérer du paiement d'une pénalité contractuelle, - M [Y] et Mme [U] ont conclu un PACS peu après la vente, dans l'intention de se servir de sa dissolution pour être exemptés du paiement de la pénalité contractuelle en fraude à ses droits, - le régime du PACS n'a aucune influence sur les biens immobiliers des partenaires puisque le régime de la séparation s'applique, - leur comportement spéculatif est établi puisqu'ils ont acquis l'appartement et deux garages fermés en sous-sol pour la somme de 251.000 € et ont revendu ledit appartement, avec un seul des deux garages, au prix de 368.000 €, soit une plus-value de 117.000 €. Réponse de la cour Selon le contrat de location-accession conclu entre la société Rhône Saône Habitat et M. [Y] et Mme [U] le 8 mars 2017, un dispositif anti-spéculatif est stipulé au titre des conditions spéciales, aux termes duquel en cas de « revente de l'appartement à l'intérieur du délai de huit ans à compter de l'acte de vente, l'acquéreur reconnaît être informé par le vendeur (...) qu'il sera irrévocablement redevable à l'égard de la société Rhône Saone Habitat de la somme forfaitaire correspondant à 600 euros/mètre carré habitable. Ce paiement ne sera toutefois pas exigé par le vendeur dans le cas d'une vente réalisée par suite de la survenance de l'un des événements exceptionnels à caractère familial ou professionnel ci-après énoncés. »; « La somme ci-dessus stipulée à titre de complément de prix de 600 euros/mètre carré habitable en cas de revente et 600 euros/mètre carré habitable en cas de mise en location, ne sera pas due par le réservataire dans les cas suivants, dûment justifiés: (...) Divorce, séparation de corps, dissolution de PACS: ne sont prises en compte que les situations de divorce ou de séparation de corps prononcées par jugement ou de dissolution du PACS. » En outre, le contrat prévoit que « pour la prise en compte du PACS, il faut que celui-ci ait eu une durée supérieure à un an ». Il est constant entre les parties que M. [Y] et Mme [U], qui ont acquis ensemble le bien immobilier le 8 mars 2017, se sont liés par un PACS postérieurement à cette date, le 9 octobre 2017. Il est en outre justifié que M. [Y] a rompu le PACS par acte d'huissier de justice signifié à Mme [U] le 20 novembre 2019, la dissolution étant enregistrée le 10 décembre 2019 et portée en marge de l'acte de naissance de M. [Y] le 9 décembre 2020. Contrairement à ce qui est soutenu par l'intimée, l'acte de vente ne mentionne à aucun moment que le PACS doit être conclu antérieurement à l'acte de vente, la circonstance que la préposition « du » PACS  soit utilisée pour désigner le PACS ne permettant aucunement d'affirmer que le PACS devait exister entre les acquéreurs au jour de la vente. Par ailleurs, l'esprit de la clause est de prendre en compte un changement important dans la situation personnelle des acquéreurs depuis la vente, ce qui est bien le cas puisqu'il n'est pas contesté qu'ils étaient en couple à cette date et qu'il y a ensuite eu une dissolution du PACS les liant, peu important qu'il ait préexisté à la vente. La seule condition posée par le texte est que le PACS ait duré plus d'un an, ce qui est bien le cas en l'espèce. Dès lors, M. [Y] entre bien dans les conditions prévues par le contrat pour être exonéré du paiement de l'indemnité, nonobstant la vente de son appartement intervenue avant le délai de 8 ans fixé entre les parties. A cet égard, il ne peut être déduit des seules circonstances que M. [Y] a conclu un PACS avec Mme [U] postérieurement à leur acquisition, « afin de sécuriser leur investissement immobilier », ainsi qu'il le reconnaît, que le PACS a été dissout un an et demi après l'achèvement de l'immeuble, que la revente de l'appartement a été rapide et qu'il a été réalisé une plus-value de 117 000 euros lors de la revente du bien, qu'il avait l'intention de profiter de manière frauduleuse de la clause d'exonération. Si l'acquisition d'un appartement représentait certainement un investissement pour M. [Y], qui était alors âgé de 26 ans, l'intimée ne rapporte pas la preuve qu'en concluant un PACS avec sa compagne peu après, son intention était frauduleuse et spéculative, alors même qu'il est acquis que la conclusion d'une telle convention sécurise la situation patrimoniale des concubins, notamment en cas de décès de l'un d'eux. D'ailleurs, M. [Y] produit le testament qu'il avait rédigé à cette occasion. De même, l'intimée ne peut sérieusement juger trop rapide la séparation du couple alors que la circonstance qu'ils vivaient bien en couple n'est pas remise en cause et que les circonstances de leur rupture relève de leur vie privée. A cet égard, il est observé que la dissolution du PACS peut être signifiée à l'adresse commune lorsque l'un des deux membres du couple, en l'occurrence Mme [U], reste au domicile jusqu'à la vente. De même, il est justifié que le second garage a été vendu peu après, de sorte qu'il n'existe aucun doute sur la réalité de la rupture, d'autant que M. [Y] établit avoir conclu un PACS dès le 2 décembre 2020 avec sa nouvelle compagne et avoir eu un enfant le 9 décembre 2021. Au regard de l'ensemble de ces éléments et en l'absence de fraude, il convient, par infirmation du jugement, de condamner la société Rhône Saône Habitat à restituer à M. [Y] le montant de l'indemnité qu'il lui a versée à l'occasion de la vente, soit la somme de 43 518 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2020, date de l'assignation valant mise en demeure de payer. Il est précisé à cet égard qu'il n'y a pas lieu de cantonner le montant de la pénalité à la somme de 21 759 euros au motif que Mme [U] n'a pas relevé appel du jugement alors qu'il est expressément stipulé dans l'acte de vente que cette indemnité contractuelle n'est pas due « par le réservataire » en cas de dissolution du PACS, ce qui ouvre le droit à M. [Y] d'en réclamer le remboursement. 2. Sur les autres demandes Il convient de débouter M. [Y] de sa demande de dommages-intérêts, à défaut pour ce dernier de démontrer l'existence d'un préjudice distinct de celui résultant du retard dans le paiement de l'indemnité, déjà réparé par les intérêts moratoires qui lui ont été alloués. Le jugement est confirmé de ce chef. De même, à défaut pour la société Rhône Saône Habitat de démontrer la faute qu'aurait commise M. [Y] en vendant de bonne foi, ainsi qu'il a été précédemment retenu, son appartement suite à sa séparation de sa compagne, il convient de la débouter de sa demande de dommages-intérêts. Le jugement est également confirmé de ce chef. Le jugement est infirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'indemnité de procédure. La cour estime que l'équité commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de M. [Y] et condamne la société Rhône Saône Habitat à lui payer la somme de 4.000 euros à ce titre. Les dépens de première instance et d'appel sont à la charge de la société Rhône Saône Habitat. PAR CES MOTIFS LA COUR, Infirme le jugement déféré, sauf en ce qu'il déboute M. [P] [Y] et la société Rhône Saône Habitat de leurs demandes de dommages-intérêts; statuant de nouveau et y ajoutant, Condamne la société Rhône Saône Habitat à payer à M. [P] [Y], la somme de 43 518 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2020; Condamne la société Rhône Saône Habitat à payer à M. [P] [Y], la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Déboute les parties du surplus de leurs demandes ; Condamne la société Rhône Saône Habitat aux dépens de première instance et d'appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile. La greffière, Le Président,