Tribunal judiciaire, 14 mars 2024. 20/00242

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copies exécutoires délivrées le : ■ 18° chambre 1ère section N° RG 20/00242 N° Portalis 352J-W-B7E-CRNLR N° MINUTE : 1 Assignation du : 27 Décembre 2019 contradictoire ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT rendue le 14 Mars 2024 DEMANDERESSE S.A. COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE [Adresse 1] [Localité 7] représentée par Maître François VERDOT de la SCP ATALLAH COLIN MICHEL VERDOT ET AUTRES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0008 DEFENDERESSE Société THEATRE DE L’ATHENEE [Adresse 2] [Localité 6] représentée par Me Patricia MOYERSOEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0609 MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge, assistée de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal, DEBATS A l’audience du 1er février 2024, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 14 Mars 2024. ORDONNANCE Rendue par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort Par acte sous seing privé en date du 27 avril 1982, la Caisse Centrale des Mutuelles Agricoles « C.C.M.A », aux droits de laquelle se trouve la SA Compagnie Foncière Parisienne (ci-après « CFP »), a donné à bail à la SAS Théâtre en Mouvement, aujourd’hui dénommée Théâtre de l’Athénée, des locaux dépendant d’un immeuble situé au [Adresse 5] et au [Adresse 3], pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 1982, soit jusqu’au 31 décembre 1990. Le bail a été renouvelé pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 1991, soit jusqu’au 30 juin 2000. Par avenant d’extension du 6 juillet 1999, les parties ont convenu d’adjoindre aux locaux loués un local de bureaux situé au 4ème étage de l’immeuble du [Adresse 5]. Par avenant du 21 août 2001, le bail a été renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2000, pour se terminer le 30 juin 2009. Par lettre recommandée avec avis de réception du 12 avril 2018, la société Théâtre de l’Athénée a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2018, en proposant un loyer de renouvellement de 150.000 euros hors taxes et hors charges par an. Par acte extrajudiciaire du 12 juillet 2018, la société CFP a accepté le principe de renouvellement, en proposant de fixer le loyer de renouvellement à la somme de 370.000 euros hors taxes et hors charges par an. Après avoir notifié un mémoire préalable en fixation du loyer de renouvellement à la somme annuelle de 122.000 euros hors taxes et hors charges, la société Théâtre de l’Athénée a, par acte extrajudiciaire du 22 mai 2019, assigné le bailleur devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, à titre principal, la fixation du loyer à ce montant et, à titre subsidiaire, la désignation d’un expert judiciaire. Par jugement du 14 février 2020, le juge des loyers commerciaux a constaté l’accord des parties sur le renouvellement du bail au 1er juillet 2018 et désigné M. [P] [T] en qualité d’expert judiciaire, avec pour mission d’évaluer la valeur locative des locaux loués. Les opérations d’expertise sont toujours en cours. Par acte extrajudiciaire du 27 décembre 2019, la société CFP a assigné la société Théâtre de l’Athénée devant le tribunal judiciaire de Pairs aux fins de solliciter la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur au regard de manquements invoqués à la destination du bail, ainsi que son expulsion et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation. Il s’agit de la présente instance. Par ordonnance du 20 octobre 2020, le juge de la mise en état a ordonné une médiation judiciaire, laquelle a été suivie d’une médiation conventionnelle. Le 13 juillet 2023, le juge de la mise en état a pris acte de l’échec de la médiation. Par conclusions d’incident notifiées par RPVA le 13 septembre 2023, la société CFP a saisi le juge de la mise en état d’un incident visant à voir ordonner la cessation d’activités du preneur qu’elle estime illicite et de justifier du respect de certaines dispositions contractuelles. Par dernières conclusions d’incident notifiées par RPVA le 24 janvier 2024, la société CFP demande au juge de la mise en état de : « - ENJOINDRE à la société THEATRE DE L’ATHENEE de cesser sans délai, dans les locaux situés aux [Adresse 5] et [Adresse 4] à [Localité 8], qui lui ont été donnés à bail par la société COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE, d’exercer toute activité contrevenant à la destination du bail, à savoir « l’exploitation d’une entreprise de spectacles», en cessant notamment toute privatisation des salles du théâtre, toute organisation de conférences, de séminaires, de petits déjeuners, de cocktails, de diners sur scène, de tournages, de prises de vue, de concerts, etc., sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir ; - ENJOINDRE à la société THEATRE DE L’ATHENEE de justifier de la mise en place d’un gardiennage de jour comme de nuit desdits locaux dans les conditions prévues par le Bail, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir ; - CONDAMNER la société THEATRE DE L’ATHENEE à payer à la société COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNER la société THEATRE DE l’ATHENEE aux entiers dépens de l’incident». Aux termes de ses dernières conclusions en réponse sur incident, notifiées par RPVA le 30 janvier 2024, la société Théâtre de l’Athénée demande au juge de la mise en état de : « Débouter la société COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE de toutes ses demandes provisoires. Renvoyer l’affaire au fond. Condamner la société COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE à payer à la société THÉÂTRE DE L’ATHÉNÉE la somme de 5.000 Euros en application de l’article 700 du CPC ». Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus. L’affaire a été appelée par le juge de la mise en état à l’audience sur incident du 1er février 2024 et mise en délibéré au 14 mars 2024 par mise à disposition au greffe. * MOTIFS Sur l’injonction de respecter la destination contractuelle du bail La société CFP soutient : - qu’en application de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est seul compétent jusqu’à son dessaisissement pour ordonner toute mesure provisoire, même conservatoire, ce qui l’autorise à ordonner la cessation de toute activité illicite, - que la destination du bail est strictement limitée à l’exploitation d’une entreprise de spectacles mais que le preneur a exploité pendant la durée du bail des activités non autorisées telles que notamment la privatisation des salles du théâtre et l’organisation de conférences, de séminaires, de petits déjeuners, de cocktails, de dîners sur scène, de tournages, de prises de vue, de concerts, - que la matérialité de ces infractions au bail a été constatée par huissier, n’a pas été contestée par le preneur, et s’est poursuivie au cours du mois de septembre 2023, - que la persistance de l’exploitation de ces activités interdites depuis plusieurs années constitue un trouble manifestement illicite auquel il doit être mis fin avant même la décision sur le fond concernant la demande de résiliation judiciaire, - que l’exploitation de ces activités interdites est reconnue par le preneur et que leur ampleur a été démontrée dans le cadre des opérations d’expertise diligentées dans la procédure devant le juge des loyers commerciaux, - que, contrairement à ce que soutient le preneur, les activités litigieuses constituent des activités interdites par le bail dont la destination est définie de façon exclusive et restrictive, - que la violation grave, assumée et continue des dispositions contractuelles justifie que leur cessation soit ordonnée sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard. La société Théâtre de l’Athénée fait valoir : - que la procédure d’incident a pour but de faire juger avant dire droit sur le fond de l’affaire, - que les activités reprochées par le bailleur d’organisation ou accueil de concerts, de réceptions avant ou à l’issue de spectacles, sont des activités qui entrent dans la destination du bail, - que les activités consistant à permettre à des partenaires ou mécènes d’organiser des évènements privatifs pour mettre en valeur leur partenariat ou leur mécénat avec le Théâtre de l’Athénée n’est pas prohibée par le bail dès lors que cette activité ne nuit pas à la bonne réputation des lieux, - que le bail n’interdit pas l’accueil de réceptions, conférences ou défilés dés lors qu’il s’agit d’activité accessoire qui ne nuit pas à la bonne réputation du théâtre, - que l’activité de bar est autorisée si elle est rattachée à l’activité d’entreprise de spectacles, - que le bailleur ne rapporte pas la preuve du manquement à la destination du bail, - que les activités accessoires exercées par le preneur ne sont pas des activités interdites et ont été exploitées de façon accessoire. Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, « Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour: […] 4  Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l'exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d'un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ; […] » En l’espèce, au soutien de sa demande de cessation de toute activité qu’elle estime illicite au regard de la clause de destination du bail, la société CFP produit un constat d’huissier en date du 21 février 2019, dont il ressort que la société Théâtre de l’Athénée proposait sur son site internet l’organisation d’événements tels que des conférences, séminaires, lancements de produits, cocktails, dîners sur scène, ainsi que la possibilité de privatiser les locaux. Elle produit également une capture d’écran datée du 13 septembre 2023 extraite du même site internet et présentant les mêmes activités que celles constatées par huissier, ainsi qu’un document non daté intitulé « Evénementiel et privatisations » présentant les événements pouvant être organisés dans les locaux du théâtre. La société CFP se fonde également sur la documentation financière de la société Théâtre de l’Athénée produite dans le cadre de l’expertise ordonnée dans la procédure en fixation du loyer renouvelé pour justifier que la société Théâtre de l’Athénée a exercé des activités autres que celles autorisées dans le bail pendant plusieurs années. Il convient, d’une part, de relever que le caractère illicite des activités reprochées par la bailleresse à la société Théâtre de l’Athénée est sérieusement contesté par le preneur, que l’appréciation d’éventuels manquements à la clause de destination du bail constitue l’objet du litige dont la société CFP a saisi le tribunal au fond et qu’il appartiendra aux juges du fond de trancher sur le caractère illicite de ces activités et les éventuels manquements au bail. D’autre part, la société Théâtre de l’Athénée verse aux débats un constat d’huissier en date du 29 janvier 2024 ainsi que la brochure de la saison 2023-2024 du théâtre, dont il ressort que les activités reprochées par la bailleresse ne sont plus proposées dans la documentation du théâtre au jour du constat. En outre, la documentation financière de la société Théâtre de l’Athénée ne retrace les différentes activités du théâtre que jusqu’à l’exercice 2022, de sorte qu’il n’est pas établi que les activités litigieuses se sont poursuivies au-delà. Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la société CFP échoue à démontrer l’existence d’un trouble manifestement illicite qui se serait poursuivi et qu’il conviendrait de faire cesser. En conséquence, la demande visant à faire cesser toute activité contrevenant à la destination du bail sous astreinte sera rejetée. Sur l’injonction de justifier d’un gardiennage de jour et de nuit des locaux La société CFP soutient : - qu’aux termes du bail, la société Théâtre de l’Athénée s’est engagée à avoir un concierge gardien de jour comme de nuit, - que cette obligation est importante au regard de l’actif immobilier classé monument historique dont la perte par incendie serait une perte pour le patrimoine français, - que l’absence de gardiennage en violation du bail caractérise un trouble manifestement illicite, - que le preneur admet dans ses conclusions en réponse sur incident qu’il n’existe pas de gardiennage et qu’il a fait installer deux dispositifs de télésurveillance sécurité SSI et anti-intrusion, au demeurant sans l’autorisation du bailleur, - que le débat sur le système qui serait le plus efficace est indifférent et qu’il convient d’enjoindre au preneur sous astreinte de justifier de l’application du bail. La société Théâtre de l’Athénée expose : - que faute pour le bailleur de démontrer que les systèmes de sécurité qu’elle a mis en place, notamment à la demande de sa compagnie d’assurance, sont moins performants que le gardiennage physique prévu au bail, le bailleur ne démontre pas de violation contractuelle, - que le bailleur fait preuve de mauvaise foi en exigeant l’application de dispositions du bail dont il sait qu’elles sont inadaptées à la sécurité des lieux et des personnes, - qu’il n’y a donc pas lieu à faire injonction. En l’espèce, il n’est pas contesté par la société Théâtre de l’Athénée qu’elle ne dispose pas d’un concierge « gardien de jour et de nuit » conformément aux termes de l’article 4.10 du contrat de bail du 27 avril 1982, renouvelé dans les mêmes termes et conditions successivement. La société Théâtre de l’Athénée produit, cependant, plusieurs documents justifiant de l’installation d’un système de sécurité incendie et anti-intrusion automatisé et par télésurveillance, installation réalisée en 2017. La société CFP à qui il incombe de prouver un trouble manifestement illicite, ne démontre pas que l’inexécution contractuelle invoquée serait de nature à faire courir un risque aux locaux loués en ce que le système de télésurveillance installé serait moins performant qu’un gardiennage réalisé par un concierge personne physique. En conséquence, la société CFP échoue à démontrer l’existence d’un trouble manifestement illicite justifiant d’enjoindre sous astreinte au preneur de justifier d’un gardiennage de jour comme de nuit par une personne physique et elle sera déboutée de sa demande à ce titre. Sur les demandes accessoires La société CFP qui succombe à l’incident sera condamnée aux dépens de l’incident et devra payer à la société Théâtre de l’Athénée la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’affaire sera renvoyée à la mise en état dans les termes du dispositif. * PAR CES MOTIFS Le juge de la mise en état, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile, Déboute la société Compagnie Foncière Parisienne de sa demande d’injonction à la société Théâtre de l’Athénée de cesser sans délai et sous astreinte toute activité contrevenant à la destination du bail en cessant notamment toute privatisation des salles du théâtre, toute organisation de conférences, de séminaires, de petits déjeuners, de cocktails, de diners sur scène, de tournages, de prises de vue, de concerts, Déboute la société Compagnie Foncière Parisienne de sa demande d’injonction à la société Théâtre de l’Athénée de justifier sous astreinte de la mise en place d’un gardiennage de jour comme de nuit des locaux objet du bail liant les parties, Renvoie les parties à l’audience de mise en état du 16 mai 2024 à 11h30 pour conclusions récapitulatives de la société Compagnie Foncière Parisienne, Rappelle que sauf convocation spécifique à l'initiative du juge de la mise en état ou d'entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d'entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l'audience à 12h00 en précisant leur objet, l'entretien se tenant alors le jour de l'audience susvisée à 11h00, Condamne la société Compagnie Foncière Parisienne à payer à la société Théâtre de l’Athénée la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, La déboute de sa demande sur ce même fondement, Condamne la société Compagnie Foncière Parisienne aux dépens de l'incident, Faite et rendue à Paris le 14 Mars 2024. Le Greffier Le Juge de la mise en état Christian GUINAND Diana SANTOS CHAVES