Tribunal judiciaire, 22 juillet 2024. 23/07577

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE Pôle de Proximité JUGEMENT DU : 30 Septembre 2024 Président : Mme MANACH, Greffier : Mme SCANNAPIECO, Débats en audience publique le : 22 Juillet 2024 GROSSE : Le 30/09/24 à Me SANGUINETTI Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 23/07577 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4I5A PARTIES : DEMANDERESSE S.A.S. FONCIA [Localité 4] VENANT AUX DROITS DE LA FONCIA LE PHARE, dont le siège social est sis [Adresse 6] - [Localité 4] représentée par Me Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE DEFENDEURS Monsieur [L] [U] né le 06 Mai 1986 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 3] - [Localité 4] non comparant Madame [J] [U] et aussi à SMB [Adresse 2] [Localité 1] née le 20 Décembre 1984 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3] - [Localité 4] non comparante EXPOSE DU LITIGE Selon acte sous seing privé du 25 novembre 2015 ayant pris effet le 24 décembre 2015, Monsieur [F] [V] ayant pour mandataire la société FONCIA LE PHARE, a consenti à Madame [J] [U] et Monsieur [L] [U] un bail à usage d'habitation portant sur un appartement avec loggia situé [Adresse 5] - [Localité 4] et un garage n°18 au sous-sol du bâtiment, accessoire au logement, moyennant le paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à 800 euros, outre 70 euros de provisions sur charges. Une garantie loyers impayés et réparations locatives a été souscrite auprès de la société FONCIA LE PHARE dans le cadre du mandat de gestion locative. Madame [J] [U] et Monsieur [L] [U] ont donné congé par courrier recommandé avec accusé de réception du 2 juin 2022. Par acte de commissaire de justice du 28 juin 2022, Monsieur [V] [F] ayant pour mandataire la société FONCIA [Localité 4] a fait délivrer à Madame [J] [U] et Monsieur [L] [U] un commandement de payer la somme en principal de 1.824,53 €. Suivant exploit de commissaire de justice en date du 22 novembre 2023, la SAS FONCIA MARSEILLE venant aux droits de la société FONCIA LE PHARE a fait citer Madame [J] [U] et Monsieur [L] [U] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire de Marseille, aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes de : 2.048,30 euros au titre des loyers, charges et réparations locatives ;3.000 euros au titre de dommages et intérêts ;1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer signifié le 28 juin 2022. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 janvier 2024. La société FONCIA [Localité 4] venant aux droits de la société FONCIA LE PHARE, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation. Elle indique qu’un état des lieux de sortie a été dressé le 07 juillet 2022 au contradictoire des parties mettant en évidence des dégradations locatives chiffrées à 2.257,30 euros. Madame [J] [U] et Monsieur [L] [U] dont les citations ont été transformées en procès-verbaux de recherches infructueuses n'ont pas comparu et n'ont pas été représentés. L’affaire a fait l’objet d’une réouverture des débats par décision du 08 avril 2024 afin de permettre à la société requérante de justifier qu’elle vient aux droits de la société FONCIA LE PHARE et de produire la lettre recommandée adressée à Madame [J] [U] et son accusé réception. A l’audience du 22 juillet 2024 à laquelle l’affaire a été évoquée, la société FONCIA [Localité 4], représentée par son conseil, indique justifier de sa qualité à agir et produit l’accusé réception de la lettre recommandée adressée à Madame [J] [U]. Elle a actualisé le montant de sa créance à la somme de 3.126,26 €. Madame [J] [U] et Monsieur [L] [U] n'ont pas comparu et n'ont pas été représentés. La décision a été mise en délibéré au 30 septembre 2024 par mise en disposition au greffe. MOTIFS Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée. Sur la qualité à agir de la société FONCIA [Localité 4] En l’espèce, la société FONCIA [Localité 4] produit un contrat de location-gérance du 31 octobre 2018 conclu entre la société FONCIA LE PHARE et la société FONCIA [Localité 4] aux termes duquel celle-ci poursuit ou exerce les actions relatives à la résiliation des contrats souscrits par le loueur et en cours d’exécution. Il en résulte que la société FONCIA [Localité 4] a qualité pour agir aux droits de la société FONCIA LE PHARE. Sur les demandes principales Sur la subrogation L’article 1103 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Il en résulte que la caution d'un locataire qui a réglé des impayés de loyer dispose du droit d'agir en résiliation et en expulsion en sa qualité de subrogé dans les droits du bailleur. En l’espèce, il ressort de la quittance subrogative définitive versée aux débats que la société FONCIA, en qualité de caution, a réglé la somme totale 2.048,30 euros à Monsieur [F] [V] au titre des impayés par Madame [J] [U] et Monsieur [L] [U]. La caution ayant réglé à la place des locataires, elle est en droit d’exercer, en qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en résolution de bail lui permettant, sinon de recouvrer les sommes versées, du moins d’éviter que les nouveaux loyers viennent à échéance et de limiter ainsi le montant de la dette cautionnée. Il convient donc de déclarer la société FONCIA [Localité 4] recevable à agir. Elle fait valoir l’existence d’une quittance subrogative née du contrat de gestion locative avec garantie de loyers impayés entre Monsieur [F] [V] et la société FONCIA LE PHARE aux droits de laquelle vient la SAS FONCIA [Localité 4]. Sur le paiement des loyers, des charges et des réparations locatives Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, En l’espèce, la société FONCIA [Localité 4] verse aux débats le contrat de bail, ainsi qu’une quittance subrogative définitive datée du 6 juin 2023 aux termes de laquelle la société FONCIA LE PHARE aux droits de laquelle vient la SAS FONCIA [Localité 4], en qualité de caution, a réglé la somme totale de 2.048,30 euros à Monsieur [F] [V]. Au titre de sa créance, la société FONCIA [Localité 4] réclame la somme de 2.257,30 au titre des réparations locatives. Néanmoins, il conviendra de déduire la somme de 654,48 € correspondant aux réparations suivantes qui ne sauraient être mises à la charge des locataires au regard des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret n°2016-382 du 30 mars 2016 : Dans la chambre : la présence de goutelettes sur le plafond était déjà mentionnée lors de l’entrée dans les lieux ; la mise en jeu et le réglage du placard de la chambre n’est pas mentionné dans l’état des lieux sortant ; il est noté que la porte intérieure de la chambre porte des traces et il n’est pas démontré que son remplacement est nécessaire ; enfin, s’agissant du convecteur électrique, il n’est pas indiqué qu’il ne fonctionne pas ;Dans la chambre n°2 : rien n’est relevé quant à la poprété des fenêtres ;Dans la cuisine : il n’est pas indiqué dans l’état des lieux de sortie que la plaque de cuisson doit être nettoyée mais uniquement qu’elle est en état d’usage ; s’agissant de la faïence, il n’est pas noté qu’elle a besoin d’être nettoyée ; il est noté que le joint silicone de l’évier de la cuisine est en bon état ; enfin, le remplacement du détecteur de fumée n’est pas à la charge du locataire sauf à démontrer qu’il s’agit de dégradations volontaires ;Le nettoyage général du logement a déjà été facturé pour plusieurs éléments dans les pièces de l’appartement ;Aucune mention n’a été faite dans l’état des lieux de sortie concernant le miroir de la salle de bain ; il n’est pas noté que la faïence de la salle de bain a besoin d’être nettoyée ; s’agissant de la robinetterie, il n’est pas précisé la nature des réparations. Il en résulte que Madame [J] [U] et Monsieur [L] [U] seront solidairement condamnés à payer à la société FONCIA [Localité 4] la somme de 2.471,78 euros avec intérêts au taux légal à compter la présente décision. Sur la demande de dommages-intérêts La condamnation à des dommages-intérêts du droit de la responsabilité civile pour faute au sens des dispositions de l’article 1240 du code civil. Elle suppose d’une part que soit caractérisée la faute constituée et, d’autre part, que soit démontré un lien de causalité entre cette faute et le préjudice subi par la partie demanderesse. Ce préjudice doit être différent de l’indemnité de procédure réclamée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. En l'espèce, à défaut d’établir l'existence d'un préjudice distinct de celui résultant du défaut de paiement d'ores et déjà indemnisé par l'octroi d'intérêts moratoires, la société FONCIA [Localité 4] sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts. Sur les demandes accessoires En application de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [J] [U] et Monsieur [L] [U], qui succombent à l'instance, seront condamnés in solidum aux dépens. Il convient également de les condamner solidairement à payer à la S.A.S FONCIA [Localité 4] la somme de 300 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Enfin, selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon l’article 514-1 du même code, le juge peut néanmoins écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE solidairement Madame [J] [U] et Monsieur [L] [U] à payer à la S.A.S FONCIA [Localité 4] la somme de 2.471,78 euros avec intérêts au taux légal à compter la présente décision, DEBOUTE la S.A.S FONCIA [Localité 4] de sa demande de dommages-intérêts, CONDAMNE Madame [J] [U] et Monsieur [L] [U] in solidum aux dépens. CONDAMNE solidairement Madame [J] [U] et Monsieur [L] [U] à payer à la S.A.S FONCIA [Localité 4] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, Ainsi signé par le juge et la greffière susnommés et mis à disposition des parties le 30 septembre 2024. LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE