Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE
Pôle de Proximité
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
ORDONNANCE DU : 06 Mai 2025
Président : Mme MORALES, Juge
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 27 Mars 2025
GROSSE :
Le 07 mai 2025
à Me ARNOUX-POLLAK
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 07 mai 2025
à Me Marie-Hélène PRIMA
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................
N° RG 24/06712 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5UM5
PARTIES :
DEMANDEURS
Monsieur [W] [O] [G] [J]
né le 11 Mars 1968 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Yann ARNOUX-POLLAK de la SELARL SELARL ARNOUX-POLLAK, avocats au barreau de MARSEILLE
Monsieur [N] [J]
né le 21 Mai 1936 à TUNISIE, demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Yann ARNOUX-POLLAK de la SELARL SELARL ARNOUX-POLLAK, avocats au barreau de MARSEILLE
DEFENDEUR
Monsieur [E] [F], demeurant [Adresse 2]
(AJ totale)
représenté par Me Marie-Hélène PRIMA, avocat au barreau de MARSEILLE
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous signature privée en date du 19 juin 2018, Monsieur [W], [O], [G] [J] et Monsieur [N] [J] ont consenti à Monsieur [E] [F] un bail d'habitation portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 3].
Le montant du loyer mensuel a été initialement fixé à 500 euros, outre 50 euros au titre des provisions pour charges.
Alléguant des impayés de loyers et charges, Monsieur [W], [O], [G] [J] et Monsieur [N] [J] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 06 août 2024 à Monsieur [E] [F] pour la somme principale de 3.873,80 euros.
La situation d'impayés locatifs a été notifiée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) le 13 août 2024.
Par exploit de commissaire de justice du 21 octobre 2024, dénoncé le 25 octobre 2024 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, Monsieur [W], [O], [G] [J] et Monsieur [N] [J] ont fait assigner Monsieur [E] [F] en référé devant le juge des contentieux et de la protection à l’audience du 19 décembre 2024, aux fins de :
Constater que le bail conclu entre les parties le 19 juin 2018 est résolu de plein droit et dire que Monsieur [E] [F] est sans droit ni titre dans les lieux qu’il occupe au [Adresse 4],Prononcer à titre subsidiaire à la constatation du jeu de la clause résolutoire, la résolution du bail des lieux loués qu’il occupe au [Adresse 4],Prononcer l’expulsion de Monsieur [E] [F] des lieux qu’il occupe au [Adresse 4] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,Dire explicitement que le délai de deux mois suivant le commandement de quitter prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution sera supprimé, et, subsidiairement, réduit dans la mesure qu’il plaira au tribunal,Ordonner la séquestration du mobilier se trouvant dans les lieux occupés par Monsieur [E] [F] dans tel lieu que celui-ci désignera, à ses frais, comme il est dit à l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution,Condamner Monsieur [E] [F] à payer à Monsieur [W], [O], [G] [J] et Monsieur [N] [J] : la somme de 2.437,23 euros avec intérêts au taux légal à compter du 6 août 2024 sur la somme de 3.620,71 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, au titre de l’arriéré des loyers et charges dus, mois d’octobre 2024 inclus,une indemnité d’occupation égale à une fois et demi le montant des loyers et charges soit la somme de 892,14 euros par mois, à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’au complet déménagement des lieus loués et remise des clés aux demandeurs,la somme de huit cents euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer,Ordonner l’exécution provisoire du jugement à l’exception des seuls dépens.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 27 mars 2025.
Monsieur [W], [O], [G] [J] et Monsieur [N] [J], représentés par leur conseil, demandent le bénéfice de leur assignation et actualisent la dette locative à la somme de 3 786,57 euros arrêtée au jour de l’audience.
En défense, Monsieur [E] [F] représenté par son conseil sollicite de :
Fixer le montant de la dette locative à la somme de 2.886,57 euros, comptes arrêtés au 31 janvier 2023,Suspendre le jeu de la clause résolutoire,Constater qu’il est un débiteur de bonne foi et lui accorder les plus larges délais de paiement, conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989,En conséquence, l’autoriser à se libérer de la dette en 36 mensualités,Débouter Monsieur [W], [O], [G] [J] et Monsieur [N] [J] de leurs demandes,Statuer ce que de droit sur les dépens, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.
La décision a été mise en délibéré au 06 mai 2025 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
I. Sur la recevabilité
Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches du Rhône le 24 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 19 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
Monsieur [W], [O], [G] [J] et Monsieur [N] [J] justifient avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) des Bouches-du-Rhône le 13 août 2024.
La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.
II. Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences
Vu l’article 2 du code civil,
Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, visant notamment l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la clause du bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, deux mois après un commandement resté infructueux,
En l’espèce le contrat de bail d’habitation prévoit en son article 8 une clause résolutoire à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [E] [F] le 06 août 2024, pour un arriéré locatif de 3.873,80 euros.
Les sommes visées au commandement, que Monsieur [E] [F] ne conteste pas, n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois.
En conséquence, la clause résolutoire est dans le principe acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 06 octobre 2024.
Sur le paiement des sommes à titre provisionnel
Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,
Il résulte du décompte locatif actualisé fourni par Monsieur [W], [O], [G] [J] et Monsieur [N] [J] et arrêté au 18 mars 2025 que Monsieur [E] [F] reste devoir la somme 3.786,57 euros.
Toutefois, Monsieur [E] [F] produit un relevé de compte fourni par l’agence immobilière La Comtesse, mandataire de Monsieur [W], [O], [G] [J] et Monsieur [N] [J], arrêté au 26 mars 2025, qui fait apparaître une dette locative d’un montant de 2.907,50 euros, suite à deux versements d’un montant de 600 euros pour l’un et de 300 euros pour l’autre effectués par Monsieur [E] [F] les 18 et 26 mars 2025.
Dès lors, la créance étant non sérieusement contestable à hauteur de 2.907,50 euros, il convient de condamner Monsieur [E] [F] à payer à Monsieur [W], [O], [G] [J] et Monsieur [N] [J] cette somme de 2.907,50 euros à titre provisionnel.
Sur les délais de paiement
L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
En l’espèce, Monsieur [E] [F] a repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience.
Il convient donc de faire droit à la demande de délais de paiement et d'autoriser Monsieur [E] [F] à se libérer de sa dette locative en 36 mois par mensualités de 80,76 euros le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance. Cette somme s’ajoutera aux loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.
Il convient d'attirer l'attention de Monsieur [E] [F] sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.
Sur la suspension de la clause résolutoire
Vu l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,
Vu la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience,
Durant les délais de remboursement accordés à Monsieur [E] [F] les effets de la clause de résiliation sont suspendus. S’ils se libèrent dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.
Dans le cas contraire, à défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
· la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,
· la clause résolutoire reprendra son plein effet,
· il pourra être procédé à son expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après, étant précisé qu'aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé,
· Monsieur [E] [F] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation dont le montant correspondra au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi, soit la somme de 613,82 euros.
L’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation.
· le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.
III. Sur les mesures accessoires
Sur les dépens et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile
Monsieur [E] [F] qui succombe au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l'instance de référé.
En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Nous, Juge du contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision,
DECLARONS Monsieur [W], [O], [G] [J] et Monsieur [N] [J] recevables en leurs demandes ;
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation liant les parties et concernant le bien situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 06 octobre 2024 ;
CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d'habitation liant les parties concernant le bien situé [Adresse 3] ;
CONDAMNONS Monsieur [E] [F] à payer à titre provisionnel à Monsieur [W], [O], [G] [J] et Monsieur [N] [J], la somme de deux mille neuf cent sept euros et cinquante cts (2.907,50 euros) correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés ;
AUTORISONS Monsieur [E] [F] à apurer la dette sur une durée de 36 mois par 36 mensualités successives de quatre-vingts euros et soixante-seize cts (80,76 euros) le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.
RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus des loyers et des charges courantes à leur date d’exigibilité ;
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou des loyers et charges courants à leur échéance et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
- la dette deviendra immédiatement exigible,
- la clause résolutoire reprendra tous ses effets,
- faute de départ volontaire des lieux loués situés [Adresse 3] et de l’emplacement de stationnement situé à la même adresse, dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [E] [F] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est,
- Le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,
- Monsieur [E] [F] est tenu au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, soit six cent treize euros et quatre-vingt-deux cts (613,82 euros) ;
RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ;
CONDAMNONS Monsieur [E] [F] aux entiers dépens de l’instance ;
REJETONS la demande de Monsieur [W], [O], [G] [J] et Monsieur [N] [J] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.
LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION
