Texte intégral
CIV. 1
MY1
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 4 novembre 2020
Rejet non spécialement motivé
Mme BATUT, président
Décision n° 10461 F
Pourvoi n° E 19-15.260
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 4 NOVEMBRE 2020
M. A... G..., domicilié [...] , a formé le pourvoi n° E 19-15.260 contre l'arrêt rendu le 24 janvier 2019 par la cour d'appel de Nîmes (1re chambre), dans le litige l'opposant à Mme Q... L..., domiciliée [...] , défenderesse à la cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Mouty-Tardieu, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de M. G..., de la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat de Mme L..., après débats en l'audience publique du 15 septembre 2020 où étaient présents Mme Batut, président, Mme Mouty-Tardieu, conseiller référendaire rapporteur, M. Hascher, conseiller le plus ancien faisant fonction de doyen, et Mme Berthomier, greffier de chambre,
la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. G... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre novembre deux mille vingt.
Le conseiller referendaire rapporteur le president
Le greffier de chambre MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour M. G....
Premier moyen de cassation
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir ordonné la licitation aux enchères publiques de l'immeuble sis à [...] , sur la mise à prix de 390 000 euros,
Aux motifs propres que « Sur la valeur du bien indivis et sa licitation
L'article 1377 alinéa 1 du Code de procédure civile prévoit que "le tribunal ordonne, dans les conditions qu'il détermine, la vente par adjudication des biens, qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués".
Si l'immeuble composé de deux parties pourrait être partagé, M. G... et Mme L... s'accordent pour dire qu'un partage réduirait la valeur du bien formant un ensemble et demandent la licitation du bien en un seul lot.
Ils s'opposent sur le montant de la valeur de l'immeuble et la fixation de la mise à prix.
L'expert judiciaire a estimé la valeur vénale du bien indivis à 490 000 euros. Cette valeur est discutée par M. G... qui reproche à l'expert d'avoir fait la moyenne de deux méthodes d'évaluation alors que la seule devant être retenue est la méthode pondérée qui estime la valeur du bien à 546 000 euros. Il demande une mise à prix à la valeur des estimations qu'il a pu trouver auprès d'évaluateur immobilier à la somme de 520 000 euros très proche de l'estimation calculée par l'expert selon la méthode pondérée.
Cependant la proposition de M. G... de ne pas liciter en dessous de 520 000 euros ne peut être retenue en ce qu'elle contraindrait les parties à rester dans une indivision dont ils souhaitent sortir. Il est en effet peu courant de prévoir une mise à prix à la valeur de l'immeuble car elle limiterait le nombre d'enchérisseurs et la possibilité que les enchères soient portées à un prix proche de sa valeur.
Ainsi, M. G... ne sera pas suivi dans sa demande de modification des modalités de la licitation.
La licitation du bien indivis sera donc ordonnée suivant les modalités prévues au dispositif du jugement déféré qui sera confirmé de ce chef également » ;
Et aux motifs réputés adoptés du jugement entrepris que « Sur la liquidation et le partage de l'indivision
Au vu de l'article 815 du Code civil, et conformément aux demandes des parties, il convient d'ordonner la liquidation et le partage de l'indivision L.../G... et d'ordonner la licitation aux enchères publiques de l'immeuble sis à [...] , sur la mise à prix de 390 000 euros » ;
1°) Alors que, d'une part, dans ses conclusions d'appel, M. G... après avoir démontré que l'immeuble peut être estimé à 520 000 euros, en déduisait qu' « Une mise à prix à hauteur de 390 000 euros représenterait 75 % de la valeur du bien, soit une mise à prix minorée de 25 % », faisant ainsi valoir que la mise à prix, dont il ne réclamait nullement qu'elle fût fixée à 520 000 euros, devait néanmoins être fixée à un montant supérieur aux 390 000 euros retenus par le premier juge ; qu'en comprenant cette demande comme une « proposition de M. G... de ne pas liciter en dessous de 520 000 euros », « proposition » par elle jugée déraisonnable « car elle limiterait le nombre d'enchérisseurs », la Cour d'appel a dénaturé les conclusions d'appel de M. G... et, par suite, violé les articles 4 et 5 du Code de procédure civile ;
2°) Alors que, d'autre part, dans ses conclusions d'appel, M. G... critiquait la méthode d'évaluation du bien appliquée par l'expert judiciaire, méthode ayant consisté à faire la moyenne des résultats, très différents, obtenus d'une part par la méthode par surface pondérée d'autre part par la méthode par comparaison, cette dernière ayant été mise en oeuvre de façon très critiquable en l'espèce, et proposait l'estimation faite par une agence immobilière avignonnaise habituée des transactions sur des biens comparables ; que la Cour d'appel, si elle a fait allusion à ces conclusions en relevant la proximité de l'estimation ainsi invoquée et de l'estimation calculée par l'expert selon la méthode pondérée, a omis de répondre aux conclusions de M. G... ; que, par suite, elle a méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ;
3°) Et alors que, partant, et faute d'avoir recherché, comme M. G... le lui demandait expressément, si la méthode d'évaluation du bien par comparaison n'avait pas été mise en oeuvre de façon critiquable par l'expert judiciaire et si, par voie de conséquence, la méthode d'évaluation en définitive appliquée par l'expert, qui avait retenu la moyenne des résultats, très différents, obtenus d'une part par la méthode par surface pondérée d'autre part par la méthode par comparaison, n'était pas elle-même critiquable, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1688 du Code civil, ensemble les articles 1377 et 1273 du Code de procédure civile.
Second moyen de cassation
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir fixé la créance de l'indivision à l'encontre de M. G... au titre de l'indemnité d'occupation due du mois de mars 2010 au 31 décembre 2014 à la somme de 68 303,33 euros ; fixé la créance de l'indivision à l'encontre de M. G... au titre de l'indemnité d'occupation due pour l'année 2015 à la somme de 1 465,22 euros par mois ; fixé la créance de l'indivision à l'encontre de M. G... au titre de l'indemnité d'occupation due du mois de janvier 2016 et jusqu'à parfaite libération des lieux à la somme de 1 465,22 euros par mois, indexée sur l'indice des loyers du 1er trimestre 2016,
Aux motifs propres que « Sur l'indemnité d'occupation
L'article 815-9 du Code civil qui (sic) dispose : "l'indivisaire qui jouit privativement de la chose indivise est sauf convention contraire, redevable d'une indemnité".
Il s'agit d'une créance de l'indivision selon l'article 815-10 du Code civil qui prévoit que "les fruits et les revenus des biens indivis accroissent l'indivision à défaut de partage provisionnel ou de tout autre accord établissant la jouissance divise" ; que celle-ci, qui a pour objet de réparer le préjudice causé à l'indivision par cette jouissance privative, est due à l'indivision et doit entrer pour son montant total dans la masse active partageable.
Le tribunal a fait droit à la réclamation du rapport de l'indemnité d'occupation due par M. G... à la masse partageable sur la base du rapport d'expertise.
Les parties critiquent cette décision en ce qu'elle a retenu la proposition de l'expert alors que :
- pour M. G..., la valeur locative de l'immeuble occupé ne peut être faite que sur la base de la première évaluation de l'expert en 2014, ce qui doit conduire à retenir une valeur au m² de 9 euros pour une surface de 133 m² et au calcul de l'indemnité d'occupation avec un coefficient de réfaction de 30 % au regard de la précarité de l'occupation insuffisamment appréciée par le tribunal,
- pour Mme L..., aucun coefficient de réfaction n'est à appliquer au regard de la durée de l'occupation qui remonte à 2010 (et se poursuit depuis 2015), et le comportement de M. G... envers elle qui a fait obstacle à la reprise de ses biens y compris par la violence et s'est de fait approprié le bien alors qu'il n'en détient qu'un quart dans l'indivision.
Il est certain que Mme L... est bien fondée à réclamer, pour le compte de l'indivision, la fixation d'une indemnité d'occupation ou la reconnaissance d'une telle créance à ce titre contre M. G... pour son occupation privative, non contredite par lui, du bien litigieux.
Mais s'agissant d'un bien occupé précédemment à titre de résidence principale par les indivisaires, l'indivisaire occupant ne dispose pas des mêmes droits qu'un locataire, ce qui justifie l'application à la valeur locative du bien d'un coefficient de réfaction que l'expert a apprécié à 17,50 % et qu'aucun élément débattu ne vient justifier son annulation ou son augmentation. Il est certain que cette occupation s'est inscrite dans la durée sans que cependant sa précarité ait disparu.
S'agissant de la valeur locative à retenir, l'expert a en effet modifié son évaluation pour tenir compte de l'existence d'un jardin et d'une piscine en terrasse et augmenté de 2 euros le m² compte tenu de ces deux agréments incontestables dans une région de France très ensoleillée et dont les dimensions réduites s'agissant d'une maison de centre ville n'ont que peu d'importance au regard de la rareté de ce type d'agrément.
Il y a donc lieu de retenir l'évaluation de l'expert qui repose sur une étude pertinente et argumentée et confirmer les dispositions du jugement déféré de ce chef tant en ce qui concerne la période de mars 2010 au 31 décembre 2014, que pour le montant de l'indemnité mensuelle due par M. G... pour son occupation du bien, du 1er janvier 2015 et jusqu'à libération des lieux ou du partage » ;
Et aux motifs réputés adoptés du jugement entrepris que « Sur la créance de l'indivision à l'encontre de Monsieur G...
Le principe de la créance due par Monsieur G... au titre de l'indemnité d'occupation n'est pas contesté. Les critiques des parties ne résistant pas aux conclusions de l'expert judiciaire, il convient d'homologuer les termes de son rapport.
Ainsi, Monsieur G... sera redevable d'une indemnité d'occupation de 68 303,33 euros pour la période courant de mars 2010 au 31 décembre 2014.
Pour l'année 2015, la créance de l'indivision sera fixée à la somme de 1 465,22 euros par mois, soit 17 582,64 euros. A compter du 1er janvier 2016 et jusqu'à parfaite libération, la créance de l'indivision sera fixée à la somme de 1 465,22 euros par mois, indexée sur l'indice des loyers du 1er trimestre 2016 » ;
1°) Alors que, d'une part, M. G... faisait valoir en appel que l'expert judiciaire avait déjà pris en compte dans son pré-rapport d'expertise la présence du prétendu "jardin" et de la terrasse avec bassin pour chiffrer la valeur locative de l'immeuble litigieux à 9 euros/m et qu'il ne pouvait donc les prendre en compte une seconde fois, dans son rapport définitif, pour porter cette valeur à 11 euros/m² ; que faute d'avoir répondu à ces conclusions, la Cour d'appel a derechef méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ;
2°) Et alors que, partant, et faute d'avoir recherché, comme M. G... le lui demandait expressément, si l'expert judiciaire n'avait pas déjà pris en compte dans son pré-rapport d'expertise la présence du prétendu "jardin" et de la terrasse avec bassin pour chiffrer la valeur locative de l'immeuble litigieux à 9 euros/m², de sorte qu'il ne pouvait les prendre en compte une seconde fois, dans son rapport définitif, pour porter cette valeur à 11 euros/m², la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 815-9 du Code civil ;
3°) Alors que, d'autre part, M. G... faisait valoir dans ses conclusions d'appel, étayées notamment par les photographies figurant dans le rapport d'expertise, qu'en tout état de cause, l'immeuble litigieux n'avait pas de jardin mais un simple patio dallé et une terrasse, et pas de piscine mais un simple bassin de faible dimension ne permettant pas la nage, de sorte que sa valeur locative ne pouvait être fixée sur la base de maisons avec de véritables jardins et piscines ; que le Cour d'appel, qui a laissé ces conclusions sans réponse, a encore méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ;
4°) Et alors que, partant, et faute d'avoir recherché, comme M. G... le lui demandait expressément, si l'immeuble litigieux, loin de bénéficier d'un jardin et d'une piscine, n'avait pas un simple patio dallé, une terrasse et un simple bassin de faible dimension ne permettant pas la nage, de sorte que sa valeur locative ne pouvait être fixée sur la base de maisons avec de véritables jardins et piscines, la Cour d'appel a derechef privé sa décision de base légale au regard de l'article 815-9 du Code civil.
