Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
[Localité 8]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 9]
REFERENCES : N° RG 24/00623 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y6PE
Minute : 24/00142
Monsieur [G] [J]
Représentant : Me Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1666
Madame [R] [J]
Représentant : Me Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1666
C/
Monsieur [E] [Y]
Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Laurence DENOT
Copie délivrée à :
Monsieur [E] [Y]
Le
ORDONNANCE DE REFERE
DU 06 Mai 2024
Ordonnance rendue par décision Réputée contradictoire et en premier ressort et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 06 Mai 2024;
par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 25 Mars 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ;
ENTRE DEMANDEUR(S) :
-Monsieur [G] [J]
-Madame [R] [J]
demeurant [Adresse 4]
[Localité 6]
tous deux représentés par Me Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1666
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR(S) :
Monsieur [E] [Y]
[Adresse 5]
[Localité 8]
non comparant
D'AUTRE PART
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Par contrat sous seing privé en date du 2 juillet 2021, Monsieur [G] [J] et Madame [R] [J] ont donné à bail à Monsieur [E] [Y] un appartement à usage d’habitation ainsi qu’un parking situés au [Adresse 5], [Localité 7], pour un loyer mensuel de 660 euros outre des provisions sur charges.
Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [G] [J] et Madame [R] [J] ont fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 2 494,68 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de septembre 2023 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 5 septembre 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 6 février 2024, Monsieur [G] [J] et Madame [R] [J] ont fait assigner Monsieur [E] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis statuant en référé aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et à titre subsidiaire prononcer la résiliation,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision,
- dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution,
- condamner Monsieur [E] [Y] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 1er février 2024, soit la somme de 1 322,47 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu'une indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner Monsieur [E] [Y] à lui payer la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [G] [J] et Madame [R] [J] exposent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 5 septembre 2023, et ce pendant plus de six semaines.
A l'audience du 25 mars 2024, Monsieur [G] [J] et Madame [R] [J], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d'instance, et ont actualisé leur créance à titre provisionnel à la somme de 522,46 euros, selon décompte en date du 11 mars 2024.
Bien que régulièrement assigné à l’étude du commissaire de justice, Monsieur [E] [Y] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 6 mai 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 7 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 25 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, Monsieur [G] [J] et Madame [R] [J] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 12 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 6 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le commandement de payer ayant été délivré pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus.
L’action est donc recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail
L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu le 2 juillet 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 septembre 2023, pour la somme en principal de 2 494,68 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.
Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.
Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 octobre 2023.
Si, en application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, les dispositions précitées ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire d’office, faute pour le locataire de le solliciter.
Dans ces conditions l’expulsion sera ordonnée afin de faire cesser le trouble manifestement illicite causé par le maintien dans les lieux du locataire postérieurement à la cessation du bail.
Monsieur [E] [Y] étant sans droit ni titre depuis le 18 octobre 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.
Il n'apparaît pas nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
Monsieur [E] [Y] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l'espèce, Monsieur [G] [J] et Madame [R] [J] produisent un décompte démontrant que Monsieur [E] [Y] reste leur devoir la somme de 522,46 euros à la date du 11 mars 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.
Pour la somme au principal, Monsieur [E] [Y], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement à titre de provision de la somme non sérieusement contestable de 522,46 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer.
Monsieur [E] [Y] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 12 mars 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.
Sur les délais de paiement
L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en son point V dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
En l’espèce, compte tenu du montant de la dette très résiduel et du fait que Monsieur [E] [Y] a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience il lui sera accordé un délai de 6 mois pour apurer la dette locative comme il sera dit au dispositif de la décision.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [E] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [G] [J] et Madame [R] [J] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par décision mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,
Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 juillet 2021 entre Monsieur [G] [J] et Madame [R] [J] et Monsieur [E] [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation et le parking, situés au [Adresse 5], [Localité 7] sont réunies à la date du 17 octobre 2023 ;
Ordonnons en conséquence à Monsieur [E] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;
Déboutons Monsieur [G] [J] et Madame [R] [J] de leur demande d'astreinte ;
Disons qu’à défaut pour Monsieur [E] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [G] [J] et Madame [R] [J] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
Disons n’y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamnons Monsieur [E] [Y] à verser à Monsieur [G] [J] et Madame [R] [J] la somme provisionnelle de 522,46 euros (décompte arrêté au 11 mars 2024, incluant la mensualité de mars 2024), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2023 ;
Condamnons Monsieur [E] [Y] à verser à Monsieur [G] [J] et Madame [R] [J] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (soit à ce jour 799,99 euros), à compter du 12 mars 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;
Autorisons Monsieur [E] [Y] à s’acquitter de cette somme, outre l’indemnité d’occupation, en 5 mensualités de 100 euros chacune et une 6ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;
Précisons que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu'à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;
Disons qu'en cas de non paiement d'une seule mensualité, l'intégralité du solde de la dette sera automatiquement exigible ;
Rappelons que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ;
Rejetons les autres demandes plus amples ou contraires ;
Condamnons Monsieur [E] [Y] à verser à Monsieur [G] [J] et Madame [R] [J] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons Monsieur [E] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.
Le greffier, Le juge des contentieux de la protection
