Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
N° RG 24/51322 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3ZPG
N° : 12
Assignation du :
16 Février 2024
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 12 juin 2024
par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier.
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic la SA Merlin et Associés
[Adresse 2]
[Localité 5]
représenté par Me Francis JURKEVITCH, avocat au barreau de PARIS - #B0734
DEFENDERESSE
S.C.I. [Adresse 1]
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par Maître Reynald BRONZONI de l’AARPI ANTES AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #R0250
INTERVENANTE VOLONTAIRE
S.A.S. VELLUZCO
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Maître Mathieu SEYFRITZ de la SELEURL Mathieu SEYFRITZ Avocat, avocats au barreau de PARIS - #D0820
DÉBATS
A l’audience du 15 Mai 2024, tenue publiquement, présidée par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président, assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
La SCI [Adresse 1] est propriétaire d’un local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble en copropriété [Adresse 1] à Paris 75006 donné à bail et exploité à titre de restaurant sous l’enseigne “Le Bon Pourcain”.
Dénonçant les travaux de remplacement de la devanture latérale du local réalisés sans autorisation préalable outre des nuisances liées à l’occupation à titre privatif du trottoir, à l’utilisation de l’entrée de l’immeuble et des parties communes et à l’encombrement des parties communes par des objets, et l’absence de diligences de la SCI copropriétaire pour remédier à cette situation, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic, la société Merlin et Associés, a fait assigner en référé la SCI [Adresse 1] sollicitant de :
“ Vu l’article 835 du CPC
Vu les articles 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965
Vu le règlement de copropriété
Vu les constats des 6 juin 2023 et 11 janvier 2024
Ø Condamner la SCI [Adresse 1] à supprimer la nouvelle fenêtre réalisée dans son lot de copropriété sur la devanture latérale de la boutique donnant sur la [Adresse 7] telle qu’identifiée sur le cliché pièce 3 et le constat pièce 6 et à procéder à la remise en état à l’identique de l’ouvrage existant préalablement identifié sur le cliché pièce 2, sous astreinte définitive de 500 € par jour commençant à courir
8 jours après la signification de la décision à intervenir, jusqu’à présentation par voie de LRAR adressée au syndic d’un PV de réception de travaux constatant l’accomplissement sans réserves de ces travaux
Ø Condamner la SCI [Adresse 1] à faire effectuer ces travaux sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble dont les honoraires seront à sa charge
Ø Condamner la SCI [Adresse 1] à maintenir fermées les portes de son lot n° 7 donnant sur les parties communes, à supprimer les objets et effets encombrant les parties communes, à faire passer ses clients et employés par la porte d’accès principale de sa boutique située en façade [Adresse 1], à laisser fermer la porte d’accès de l’immeuble, sous astreinte définitive de 500 € pour chaque infraction constatée dès la signification de la décision à intervenir
Ø Dire qu’il se réserve de liquider l’astreinte
Ø Condamner la SCI [Adresse 1] au paiement au syndicat des copropriétaires d'une somme de 3 600 € au titre de l'article 700 du CPC
Ø Condamner la SCI [Adresse 1] aux entiers dépens.”
Dans ses écritures déposées et soutenues oralement à l’audience, le syndicat des copropriétaires maintient ses prétentions.
Dans ses écritures déposées et soutenues oralement à l’audience, la SCI [Adresse 1] sollicite, au visa des articles 750-1 et 835 du code de procédure civile, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de :
- déclarer irrecevable le syndicat des copropriétaires en sa demande,
- subsidiairement, dire n’y avoir lieu à référé,
- condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d’une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- dispenser la SCI défenderesse de toute participation aux frais de procédure conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Dans ses écritures déposées et soutenues oralement à l’audience, la SAS Velluzco déclare intervenir volontairement à la procédure à titre accessoire et sollicite qu’il soit fait droit aux demandes du syndicat des copropriétaires.
Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées par les parties.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires
L’article 750-1 du code de procédure civile dispose :
“En application de l'article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.(...)”
Les parties sont dispensées de l'obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants:
(...) 3° Si l'absence de recours à l'un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l'urgence manifeste, soit aux circonstances de l'espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu'une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l'indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l'organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d'un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;”
Au visa de ce texte, la SCI défenderesse invoque l’irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires faisant valoir que le syndicat demandeur fait état de troubles de voisinage occasionnés aux copropriétaires, constitutifs d’un trouble manifestement illicite au regard des stipulations du règlement de copropriété, ajoutant qu’elle est favorable à une conciliation ou médiation dans ce dossier.
Le syndicat des copropriétaires conteste que le litige porte spécifiquement sur des troubles anormaux de voisinage, faisant valoir que ses demandes tendent à sanctionner la violation du règlement de copropriété, peu important que cette violation occasionne des troubles et il soutient également que les conditions de la dérogation à cette obligation de conciliation sont réunies, soit l’urgence manifeste avec la perspective des événements à compter de fin juillet 2024 qui vont provoquer un afflux de clientèle, et l’impossibilité d’une telle tentative de conciliation compte tenu des promesses anciennes de la SCI jamais tenues.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires invoque des travaux réalisés sans autorisation préalable mais également des violations au règlement de copropriété liées à l’utilisation des parties communes comme annexes du restaurant.
Les demandes telles que fondées sur des violations alléguées du règlement de copropriété pouvant constituer un trouble manifestement illicite sont recevables, au regard du fondement invoqué qui n’est pas celui autonome de l’existence de troubles anormaux de voisinage.
Sur l’intervention volontaire à titre accessoire
L’article 325 du code de procédure civile énonce que l’intervention volontaire est recevable si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant, l’article 330 du même code disposant que l’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie et recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.
La société Velluzco déclare intervenir volontairement à la procédure à titre accessoire pour soutenir les prétentions du syndicat des copropriétaires, indiquant qu’elle est propriétaire d’un appartement dans l’immeuble et qu’elle est directement intéressée par l’utilisation abusive des parties communes par l’exploitant du restaurant.
L’intervention volontaire de la société Velluzco sera déclarée recevable au vu des ces éléments, alors même qu’elle n’est pas contestée,
Sur le trouble manifestement illicite
Selon l’article 835, alinéa 1, du même code, “Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. (...).”
Le trouble manifestement illicite résulte de “toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit”.
Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté, à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, la méconnaissance d’un droit.
Il est constant que le trouble manifestement illicite est caractérisé dès lors qu’un copropriétaire annexe des parties communes ou réalise des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, sans autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires ou en méconnaissance des décisions de l’assemblée.
Il convient de rappeler qu’il est inopérant pour la SCI propriétaire bailleresse de soutenir que le syndicat se “trompe d’adversaire”, les faits reprochés intéressant sa locataire, seule responsable le cas échéant des troubles allégués auxquels elle-même ne peut mettre fin, ne pouvant se substituer au preneur qui exploite les locaux commerciaux.
En effet, le copropriétaire bailleur est responsable à l’égard du syndicat des copropriétaires du comportement dommageable de sa locataire, ce qui est expressément stipulé dans le règlement de copropriété en page 21, car il lui appartient de faire respecter par ce dernier les obligations relatives aux modalités de jouissance des parties privatives et de veiller à ce qu’aucune atteinte ne soit portée aux parties communes de l’immeuble, étant observé que la SCI défenderesse n’a pas cru devoir mettre dans la cause l’exploitant du restaurant ni lui adresser une quelconque mise en demeure de respecter les stipulations du règlement de copropriété.
1- sur les travaux affectant la vitrine de la boutique
Le syndicat des copropriétaires soutient que des travaux ont été réalisés modifiant la devanture en façade de la boutique donnant sur la [Adresse 7] : remplacement du vitrage fixe sur le côté gauche désormais composé de deux parties vitrées dans sa zone inférieure au lieu d’une seule vitre, agrandissement de l’imposte en partie supérieure en prenant sur la façade de l’immeuble, menuiserie extérieure peinte en blanc et équipement ouvrant, l’ensemble étant anciennement de couleur bleu sombre, et ce, en violation du code de l’urbanisme faute de déclaration préalable de travaux et du règlement de copropriété qui stipule de requérir une autorisation préalable du syndic et le cas échéant de l’assemblée générale des copropriétaires, alors que ces travaux portent sur des parties communes et affectent l’aspect extérieur de l’immeuble.
Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires verse aux débats une photographie de l’état antérieur de la vitrine datée de mai 2022 (pièce 2) et une photographie indiquée comme datée du 11 mai 2024, ainsi qu’un procès-verbal de constat dressé le
11 janvier 2024 décrivant l’état actuel de la vitrine côté [Adresse 7] témoignant de modifications apparentes sans que l’on puisse en apprécier les détails précis, notamment concernant la modification de la couleur et de l’absence d’ouvrant antérieurement.
S’il est certain qu’aucune autorisation préalable n’a été sollicitée par la SCI propriétaire du local et sa locataire, en l’absence de documents plus précis permettant d’apprécier l’importance des modifications et de l’atteinte portée aux parties communes et à l’aspect extérieur de l’immeuble, au regard de l’état antérieur, alors qu’au surplus, il n’est pas justifié avec l’évidence suffisante de la nature de la vitrine litigieuse, partie commune ou partie privative, le caractère manifestement illicite du trouble dénoncé ne peut être retenu au stade du référé, étant ajouté que les mesures de remise en état sollicitées ne sont pas précises, comme se référant uniquement à la photocopie de photographie en pièce 2 particulièrement sombre, sans plus de précisions.
Il sera donc dit qu’il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.
2- sur le conditions d’exploitation
Le syndicat des copropriétaires soutient que l’exploitant du restaurant entrepose des marchandises et objets dans le hall de l’immeuble, fait cheminer sa clientèle et les serveurs par la porte d’entrée commune de l’immeuble et les parties communes pour rejoindre les cuisines et les toilettes, alors que la cuisine principale se trouve dans le restaurant, cette porte d’entrée étant ouverte et bloquée en permanence, annexe à titre privatif le trottoir.
La SCI défenderesse rappelle que des accords sont intervenus antérieurement entre le propriétaire bailleur et les copropriétaires pour la gestion et l’occupation des parties communes résultant de la configuration particulière des locaux, la régularisation d’une convention ayant été évoquée et remise à l’ordre du jour de la prochaine assemblée de 2024.
L’article I du titre III du règlement de copropriété stipule que chaque copropriétaire est responsable à l’égard des autres copropriétaires de l’immeuble des troubles de jouissance, fautes, négligences et infractions au règlement de copropriété dont lui-même ou ses locataires seraient les auteurs et qu’il devra imposer le respect des prescriptions aux locataires sans être pour autant dégagé de sa propre responsabilité, aucune tolérance ne pouvant devenir un droit acquis.
L’article II du titre III stipule que nul ne pourra même temporairement encombrer les parties communes et déposer quoi que ce soit, et les utiliser pour son usage personnel en dehors de leur destination normale.
L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :
“I.-Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.”
Le procès-verbal de constat dressé le 6 juin 2023 fait état d’un immeuble d’habitation comportant une entrée commune en partie gauche, “ouverte et bloquée” et un restaurant en partie droite au rez-de-chaussée, de la présence de tables sur le trottoir laissant une largeur de passage aux piétons très restreinte, d’un va et vient des clients à travers le hall d’entrée pour se rendre aux toilettes à l’extrémité du couloir alors qu’il existe une entrée propre au restaurant, une circulation fréquente des serveurs également par cette entrée commune vers les tables installées en terrasse et pour se rendre vers la cuisine située au fond de l’entrée de l’immeuble, de l’ouverture en permanence de la porte du restaurant donnant d’un côté sur les parties communes et de l’autre sur la cuisine principale afin de permettre le passage vers le couloir commun et les toilettes.
Le bail consenti à l’exploitant du restaurant porte notamment sur le lot 7 désigné comme une boutique située à droite, “une pièce sur le devant donnant sur la [Adresse 8] et une petite cuisine en côté, avec droit au water-closets communs situés dans l’entrée de l’immeuble” et un lot 8 consistant en un appartement au rez-de-chaussée en face de la porte d’entrée composé d’une pièce et d’un cabinet de toilette avec droit au water-closets communs situés dans l’entrée de l’immeuble.
Le plan d’intérieur du local commercial de la ville de Paris (certification de la superficie privative) du 19 décembre 2013 mentionne un lot n°8 “cuisine”.
Le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 15 avril 2016 mentionne le vote d’une résolution 8 portant sur une convention avec le restaurant “fixant les modalités du dédommagement pour l’usage par le restaurant des parties communes liées à la fréquentation du restaurant”, l’exploitant du restaurant s’engageant à proposer un projet de convention dans les meilleurs délais.
Il est constant d’une part, qu’aucun projet de convention n’a été soumis par l’exploitant du restaurant aux copropriétaires depuis 2016, d’autre part, que tant la clientèle que le personnel du restaurant utilisent de manière constante et habituelle l’entrée commune de l’immeuble tant pour accéder au local n°8, dont la destination a été modifiée en cuisine sans qu’il soit justifié d’une quelconque autorisation, qu’aux toilettes situées en fond de couloir.
Il est encore démontré que l’occupation du trottoir par les tables du restaurant empêchent les piétons d’emprunter normalement le trottoir, notamment pour accéder à l’entrée de l’immeuble.
Il n’est pas établi en revanche un encombrement des parties communes de l’immeuble par des objets ou marchandises de l’exploitant du restaurant.
S’il existe un droit d’accès pour le restaurant à l’usage des toilettes en fond de couloir de l’entrée de l’immeuble, il n’existe pas en revanche de droit pour les serveurs et les clients à emprunter à titre habituel la porte d’entrée de l’immeuble et le couloir commun pour l’exploitation du restaurant, à laisser ouverte la porte de la cuisine principale ouvrant sur ce couloir commun, et à gêner la circulation des piétons sur le trottoir devant l’immeuble, la SCI bailleresse ne contestant pas que local commercial dispose de sa propre entrée et ne fournissant aucune explication sur la modification de la destination du local n°8 désigné dans le règlement de copropriété comme un appartement et non une cuisine.
Dans ces conditions, le trouble manifestement illicite dénoncé par le syndicat des copropriétaires, soutenu par la société Velluzco, tiré de l’usage abusif des parties communes de l’immeuble (porte d’entrée bloquée en position ouverte et va et vient incessant dans le couloir commun) par l’exploitant du restaurant qui ne dispose que d’un droit d’accès aux toilettes en fond de couloir, apparaît suffisamment caractérisé et il convient d’ordonner les mesures qui s’imposent pour faire cesser ce trouble manifestement illicite.
Sur les autres demandes
Il sera alloué en équité une indemnité au syndicat des copropriétaires demandeur dans les termes du présent dispositif.
La SCI [Adresse 1] supportera la charge des dépens de l’instance.
PAR CES MOTIFS
Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
Déclarons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] recevable à en ses demandes,
Déclarons recevable la société Velluzco en son intervention volontaire à titre accessoire,
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à la remise en état sous astreinte de la devanture latérale de la boutique lot n°7 donnant sur la [Adresse 7],
Condamnons la SCI [Adresse 1] à maintenir fermées les portes du lot n°7 donné à bail et ouvrant sur les parties communes de l’immeuble, à laisser fermée la porte d’accès de l’immeuble, à cesser les passages de ses clients et de son personnel par la porte d’accès principale de l’immeuble en utilisant la porte d’accès principale de son lot n°7 situé en façade [Adresse 1], et ce, sous astreinte de 500 euros par infraction constatée, à compter de la signification de la présente décision,
Disons n’y avoir lieu à nous réserver la liquidation de l’astreinte,
Condamnons la SCI [Adresse 1] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamnons la SCI [Adresse 1] aux dépens de l’instance,
Rejetons toute autre demande,
Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.
Fait à Paris le 12 juin 2024
Le Greffier, Le Président,
Fanny ACHIGAR Maïté GRISON-PASCAIL
