Cour d'appel, 22 novembre 2023. 21/08045

N° RG 21/08045 -N°Portalis DBVX-V-B7F-N5TJ Décision du Juge des contentieux de la protection de LYON au fond du 30 septembre 2021 RG : 11-19-5378 [K] C/ [I] RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE LYON 8ème chambre ARRÊT DU 22 Novembre 2023 APPELANTE : Mme [U] [K] [Adresse 2] [Localité 3] (bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2021/030505 du 16/12/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Lyon) Représentée par Me Eric POUDEROUX, avocat au barreau de LYON, toque : 520 INTIMÉE : Mme [G] [I] née le 11 Septembre 1966 à [Localité 4] [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Sylvie SORLIN de la SELARL SLS AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 968 * * * * * * Date de clôture de l'instruction : 12 Septembre 2022 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 09 Octobre 2023 Date de mise à disposition : 22 Novembre 2023 Audience présidée par Bénédicte BOISSELET, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier. Composition de la Cour lors du délibéré : - Bénédicte BOISSELET, président - Véronique MASSON-BESSOU, conseiller - Véronique DRAHI, conseiller Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. * * * * * EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 1er octobre 2012, Mme [G] [I] a donné à bail à Mme [U] [K], pour une durée de 3 ans renouvelable, un appartement type T5 situé [Adresse 2]), moyennant le paiement d'un loyer de 1'100 €, outre les charges et le versement d'un dépôt de garantie de 1'100 €. Par lettre recommandée du 27 février 2018, Mme [G] [I] a notifié à la locataire un congé pour vendre à effet au 30 septembre 2018 avec offre de vente au prix de 370'000 €. Ce congé a été réitéré dans les mêmes termes et conditions par exploit du 28 mars 2018 signifié à Mme [K] par procès-verbal déposé à l'étude. Soutenant que le locataire, qui n'avait pas exercé son droit de préemption, se maintenait dans les lieux sans droit ni titre, Mme [G] [I] a, par acte du 26 novembre 2019, fait assigner celle-ci devant le Tribunal d'instance de Lyon. Par jugement contradictoire rendu le 30 septembre 2021, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Lyon a statué ainsi': Déclare valable et régulier le congé pour vente donné par Mme [I] à Mme [K], Dit que Mme [K] est occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 2] depuis le 30 septembre 2018, Ordonne en conséquence à Mme [K] de libérer l'appartement et de restituer les clés dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision, Dit qu'à défaut pour Mme [K] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [I] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, Condamne Mme [K] à payer à Mme [I] une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié à compter du 1er octobre 2018, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, Déboute Mme [I] de sa demande en paiement de l'arriéré locatif, Déboute Mme [K] de sa demande de dommages et intérêts, Dit n'y avoir lieu à article 700 du Code de procédure civile, Ordonne l'exécution provisoire de la décision, Déboute les parties du surplus de leurs demandes, Condamne Mme [K] aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux règles de l'aide juridictionnelle. Le juge a plus particulièrement écarté le moyen de nullité du congé soulevé par Mme [K] pour les motifs suivants': La locataire ne rapportait pas la preuve que la bailleresse entendait en réalité remettre en location les lieux loués mais à des conditions financières plus avantageuses pour elle dans la mesure où il était peu vraisemblable que le courriel prétendument reçu de l'agence pour organiser des visites de l'appartement en vue de sa re-location concerne l'appartement donné à bail puisque ce courriel est daté du 29 novembre 2019 et que le nom du destinataire a été volontairement supprimé. Il n'existe aucune obligation légale d'indication de la surface du bien objet du congé pour permettre au locataire d'apprécier la proposition de prix, outre que la locataire, qui occupe les lieux depuis 2012, ne peut soutenir ne pas connaître cette surface. La preuve du caractère exorbitant et dissuasif du prix proposé n'est pas rapportée en l'état de la seule attestation de valeur produite par Mme [K], antérieure de plus de 3 ans au congé délivré, outre qu'il n'est pas établi que mme [K] aurait manifesté son intention d'acquérir le logement à un moindre prix dans une démarche de négociation. En outre, le Juge des contentieux de la protection a rejeté la demande en paiement présentée par Mme [I] au titre de diverses charges récupérables, faute pour celle-ci de produire un décompte complet et les justificatifs correspondants. Par déclaration du 5 novembre 2021, Mme [U] [K] a formé appel du jugement du 30 septembre 2021 en tous ses chefs, à l'exception de ceux ayant débouté Mme [I] de sa demande de dommages et intérêts, ayant dit n'y avoir lieu à article 700 du Code de procédure civile et ayant ordonné l'exécution provisoire. *** Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 3 février 2022 (conclusions d'appel), Mme [K] demande à la cour de': Vu l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, Réformer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon du 30 septembre 2021 en ce que cette juridiction a : Prononcé la nullité du congé pour vendre délivré par Mme [G] [I] à Mme [U] [K] par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 février 2018, en raison de son caractère frauduleux, la locataire démontrant que sa bailleresse n'a pas l'intention de vendre ce bien mais de le relouer à des conditions financières plus avantageuses pour elle, qu'il lui était impossible d'apprécier l'offre d'achat qui lui a été faite en l'absence de mention de la surface de l'appartement dans le contrat de bail et dans le congé lui-même, et en l'état enfin de ce que le prix proposé était probablement très supérieur à la valeur réelle de ce bien, Débouté Mme [G] [I] de sa demande au titre de l'arriéré de loyer et charges, la concluante démontrant qu'elle s'est acquittée de tout ce qu'elle lui devait, À titre reconventionnel, Condamné Mme [G] [I] à payer à Mme [U] [K] la somme de 3'000 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de l'entier préjudice moral subi depuis deux ans, Condamné Mme [G] [I] aux entiers dépens de la présente instance, qui seront recouvrés comme il est de droit en matière d'aide juridictionnelle. Et statuant à nouveau, Prononcer la nullité du congé pour vendre délivré par Mme [G] [I] à Mme [U] [K] par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 février 2018, en raison de son caractère frauduleux, la locataire démontrant que sa bailleresse n'a pas l'intention de vendre ce bien mais de le relouer à des conditions financières plus avantageuses pour elle, qu'il lui était impossible d'apprécier l'offre d'achat qui lui a été faite en l'absence de mention de la surface de l'appartement dans le contrat de bail et dans le congé lui-même, et en l'état enfin de ce qu'il est démontré que le prix proposé était très supérieur à la valeur réelle de ce bien et donc de nature à dissuader le locataire d'acquérir, Condamner Mme [G] [I] à payer à Mme [U] [K] la somme de 3'000 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de l'entier préjudice moral subi depuis quatre ans, Condamner Mme [G] [I] aux entiers dépens de première instance et d'appel, lesquels seront recouvrés comme il est de droit en matière d'aide juridictionnelle. Elle y rappelle que le congé pour vendre est nul lorsque le bailleur n'avait pas l'intention effective de vendre puisqu'il s'agit d'une fraude aux droits des locataires. Elle entend rapporter la preuve de cette fraude en produisant le courriel qu'elle a reçu de la société Nexity le 29 novembre 2019 l'informant que son appartement serait remis en location, jugeant que l'argument selon lequel ce courriel ne mentionne pas le nom du destinataire est un argument accessoire puisque la fraude est en outre caractérisé par le prix de cession proposé et l'absence de mention de la surface. En effet, elle estime que le prix de cession qui lui a été proposé, pour un appartement bas de gamme situé en banlieue, était très au dessus de la valeur du bien au début de l'année 2018 et n'a pour but que de la dissuader. Elle considère encore que l'absence de mention de la surface, pas d'avantage mentionnée sur le contrat de bail et difficile à évaluer par un professionnel puisque l'appartement est meublé, ne lui permet pas d'apprécier si le prix est convenable. En tout état de cause, elle entend démontrer que le prix proposé ne correspond pas à la valeur réelle du bien au moment de la délivrance du congé en février 2018, produisant une estimation par la société IPS pour une fourchette située entre 240'000 et 250'000 euros en mai 2021. Elle souligne que compte tenu de la hausse du marché de l'immobilier, la valeur du bien en février 2018 était vraisemblablement inférieure de 20 % à 40 % à cette fourchette qui doit ainsi être ramenée à 190'000 et 200'000 euros, estimant qu'en écartant l'évaluation par la société LPS au motif qu'elle était ancienne, la position du tribunal était expéditive. Elle considère que la liberté du bailleur de fixer le prix ne l'autorise pas à proposer un prix dissuasif dans le seul but de dissuader le locataire d'exercer son droit de préemption. Elle juge indifférent à la validité du congé le fait qu'elle n'ait jamais fait d'offre d'achat dans une démarche de négociation. Elle sollicite l'indemnisation de la procédure abusive engagée à son encontre, alors qu'elle est à jour du paiement de ses loyers et qu'elle s'inquiète, depuis désormais 4 ans, de devoir quitter le logement qu'elle a toujours entretenu avec soin. *** Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 10 mars 2022 (conclusions n°1), Mme [G] [I] demande à la cour': Vu l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Confirmer le Jugement en date du 30 septembre 2021 rendu par le Juge des contentieux de la protection en ce qu'il a : Déclaré valable et régulier le congé pour vente donné par Mme [I] à Mme [K], Dit que Mme [K] est occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 2] depuis le 30 septembre 2018, Ordonné en conséquence à Mme [K] de libérer l'appartement et de restituer les clés dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision, Dit qu'à défaut pour Mme [K] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [I] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, Condamné Mme [K] à payer à Mme [I] une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié à compter du 1er octobre 2018, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, Débouté Mme [K] de sa demande de dommages et intérêts, Condamné Mme [K] aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux règles de l'aide juridictionnelle, Condamner Mme [K] à verser à Mme [I] la somme de 2'000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Condamner la même aux entiers dépens. Elle y expose qu'elle souhaite mettre en vente son appartement, justifiant avoir fait réaliser tous les diagnostics nécessaires pour une vente immobilière. Elle produit une attestation de Nexity rapportant que le courriel adressé à Mme [K] concernait une autre locataire qui a donné sa dédite et un autre appartement. Elle souligne que l'appelante n'ignorait pas que ce courriel ne lui était pas destinée puisqu'elle a volontairement effacé le nom du destinataire sur l'édition qu'elle produit et qu'elle n'a pas donné dédite. Elle reprend à son compte l'argument du Juge des contentieux de la protection tenant à l'invraisemblance que ce courriel fasse suite au congé pour vendre puisqu'il a été envoyé 18 mois plus tard. Elle se défend de toute nullité du congé à défaut de mentionner la surface du bien, d'abord parce que Mme [K] est évidemment en mesure d'apprécier cette surface pour occuper les lieux depuis 10 ans, ensuite parce qu'aucune disposition légale n'impose une telle mention. Enfin, elle considère que Mme [K] ne rapporte pas la preuve du caractère dissuasif du prix proposé dès lors que la locataire ne produit qu'une seule estimation, postérieure de 3 ans au congé et qu'elle n'a jamais exprimé le souhait d'acquérir. Elle considère que le congé signifié étant valable et régulier, il n'a pas occasionné aucun préjudice moral à la locataire qui sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts. *** Le conseiller de la mise en état a prononcé la clôture de l'instruction par ordonnance du 12 septembre 2022 et l'affaire a été fixée à l'audience du 9 octobre 2023 à laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour. MOTIFS Sur la validité du congé : L'article 15, II, de la loi du 6 juillet 1989 dispose': «'Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis ... A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.'» En l'espèce, Mme [G] [I] a fait délivrer à Mme [U] [K] un congé pour vendre par acte en date du 28 mars 2018, lequel reproduit régulièrement les dispositions des l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, a été délivré 6 mois avant l'échéance du contrat de bail à la date du 30 septembre 2018, et contient indication du prix et des conditions de la vente projetée. Il est constant que Mme [U] [K] n'a pas accepté l'offre de vente pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Pour contester néanmoins être déchue de plein droit de tout titre d'occupation sur le logement depuis le 30 septembre 2018, Mme [U] [K] oppose l'irrégularité et le caractère frauduleux du congé qui lui a été notifié puis signifié. La loi du 24 mars 2014 a inséré à l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 un deuxième alinéa qui énonce': «'En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.'» L'irrégularité formelle d'un congé pour vendre n'est cause de nullité que si le locataire rapporte la preuve d'un grief. Par ailleurs, il est jugé que l'offre de vente notifiée par le bailleur faite pour un prix volontairement dissuasif, dans l'intention évidente d'empêcher les locataires d'exercer leur droit légal de préemption, constitue une fraude affectant l'acte juridique et justifiant son annulation. *** En l'espèce, Mme [K] prétend d'abord que, sous couvert d'un congé pour vendre, Mme [I] a en réalité l'intention de relouer l'appartement à des conditions plus avantageuses financièrement pour elle. Pour en rapporter la preuve, la locataire produit uniquement un courriel émis le 29 novembre 2019 par la société Nexity qui, suite à la réception d'une dédite, annonce, d'une part, l'organisation d'un rendez-vous pour établir l'état des lieux de sortie, et d'autre part, l'organisation de visite pour la remise en location de l'appartement. Or, en l'absence de précisions concernant le nom de la locataire auquel ce courriel est adressé et en l'absence de toute indication concernant l'adresse du bien concerné ou le nom de son propriétaire, rien ne permet de rattacher ce courriel au contrat de bail liant les parties au congé litigieux. Ce courriel n'est ainsi pas de nature à établir l'intention de relouer imputée à Mme [I], d'autant moins que la société Nexity, aux termes d'une attestation versée aux débats par la bailleresse, explique que son envoi concerne en réalité un tiers, soit une locataire dénommée Mme [T] qui a donné congé d'un appartement situé à [Localité 3]. Mma [K] considère ensuite que l'absence de mention de la surface habitable sur les congés qui lui ont été successivement notifié et signifié constitue une man'uvre destinée à l'empêcher d'apprécier le caractère convenable du prix. Ce faisant, la locataire se contredit puisqu'elle dénonce également, dans le cadre de la présente procédure, le caractère excessif du prix de vente proposé au moyen d'un avis de valeur qu'elle produit et qui a été établi sur la base d'une superficie déterminée, comme il sera vu ci-après. En tout état de cause, Mme [K] ne convainc pas, ni lorsqu'elle prétend qu'elle ne connaissait pas la superficie de l'appartement puisqu'elle connaît parfaitement, y compris dans ses dimensions, pour l'occuper depuis 10 ans, ni quand elle affirme que cette superficie serait difficile à évaluer dans la mesure où le logement est meublé puisqu'un tel mesurage constitue une opération courante à la portée de tout professionnel de l'immobilier. Il s'ensuit que Mme [K] échoue à démontrer le grief qui serait résulté de l'absence de mention de la superficie de l'appartement dans le congé pour vente qui lui a été signifié, étant rappelé que la preuve d'un grief est nécessaire pour voir sanctionner l'irrégularité formelle alléguée par la nullité du congé pour vendre délivré. Enfin, Mme [K] invoque une fraude commise par Mme [I] à raison du caractère excessif du prix de vente proposé par la bailleresse à hauteur de 370'000 euros. Au soutien de son argumentation, l'appelante produit un avis de valeur établi le 26 mai 2021 par la société IPS Conseil qui a retenu une valeur vénale située dans une fourchette de 240'000 et 250'000 euros. La cour relève que le rapport ainsi produit présente, a priori, toute garantie de sérieux pour avoir été réalisé par un professionnel de l'immobilier, après une visite des lieux effectuée le 10 mai 2021 et pour tenir compte de la superficie, de la localisation et de l'état général de l'appartement. Néanmoins, il sera relevé que cet avis de valeur n'est conforté par aucune autre évaluation émanant de professionnels de l'immobilier, ce qui aurait permis de lui donner plus de crédit. Surtout, cet avis de valeur est insuffisant, à lui seul, à caractériser la fraude imputée à Mme [I]. En effet, tant bien même la bailleresse aurait délivré un congé pour vendre en proposant à la locataire un prix excédant celui du marché, cette circonstance ne suffirait pas à caractériser la fraude alléguée en l'absence de tout élément de nature à établir que l'intention de Mme [I] était d'empêcher Mme [K] d'exercer son droit de préemption. A cet égard, il sera relevé que le différend opposant les parties concernant le paiement de charges récupérables, tel qu'il s'infère du courrier daté du 11 décembre 2019 produit par Mme [K], ne semble être apparu que postérieurement à la délivrance du congé. Dans ces conditions, la thèse d'un prix volontairement dissuasif, simplement allégué par Mme [K], est insuffisamment étayé. Il résulte de ce qui précède que Mme [K] échoue à rapporter la preuve que le congé délivré le 28 mars 2018 est affecté d'une nullité formelle faisant grief ou qu'il a été délivré en fraude de ses droits. Le jugement attaqué, en ce qu'il a débouté Mme [K] de sa demande tendant à prononcer la nullité du congé, sera confirmé. Sur les autres demandes': Le congé pour vendre délivré n'étant ni irrégulier, ni frauduleux, Mme [K] n'est pas fondée en sa demande d'indemnisation d'un préjudice moral. Le jugement attaqué, en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts de la locataire, sera confirmé. Mme [K], partie perdante à l'instance, supportera les dépens. L'équité commande d'indemniser Mme [I] de ses frais irrépétibles. L'équité commande d'allouer à Mme [I] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme le jugement rendu le 30 septembre 2021 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Lyon en toutes ses dispositions critiquées. Y ajoutant, Condamne Mme [U] [K] aux dépens de l'instance d'appel, lesquels seront recouvrés conformément aux textes sur l'aide juridictionnelle, Condamne Mme [U] [K] à payer à Mme [G] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT