Cour d'appel, 23 novembre 2023. 21/12722

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 5 - Chambre 3 ARRET DU 23 NOVEMBRE 2023 (n° , 11 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : 21/12722 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEAER Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 juin 2021 - Tribunal judiciaire de Paris (Loyers commerciaux) - RG n° 17/01013 APPELANTE S.A.S. RAPHAEL BATIGNOLLES Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 440 942 498 Agissant poursuites et diligences de son président domicilié en cette qualité audit siège Hôtel du [Adresse 5] [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Véronique DE LA TAILLE de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : K0148 INTIMEE S.A.R.L. COMPAGNIE IMMOBILIERE Immatriculée au R.C.S. de Nîmes sous le n° 312 480 205 Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 4] [Localité 2] Représentée par Me Corinne HAREL, avocat au barreau de Paris, toque : C1103 Assistée de Me Charles ABECASSIS, avocat au barreau de Nîmes COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 11 octobre 2023, en audience publique, rapport ayant été fait par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre Mme Sandra Leroy, conseillère Mme Emmanuelle Lebée, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition. FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé du 2 décembre 1998, M. [D], aux droits duquel est venue la Fondation pour la recherche médicale puis la société Compagnie immobilière, a donné à bail à la société Hôtel du [Adresse 5], aux droits de laquelle se trouve la société Raphaël Batignolles, divers locaux à usage exclusif d'hôtel de tourisme dépendant d'un immeuble sis [Adresse 1], pour une durée de 9 ans à compter du 1er octobre 1998. Par acte notarié du 16 octobre 2007, les parties ont régularisé un bail en renouvellement pour 9 ans, à compter du 1er octobre 2007, pour s'achever le 30 septembre 2016, moyennant un loyer annuel de 35.255 euros hors taxes et hors charges. Par acte du 23 mars 2016, la société Compagnie immobilière a fait délivrer à la société Raphaël Batignolles un congé avec offre de renouvellement et déplafonnement, moyennant un loyer annuel de 97.000 euros, hors taxes et hors charges, à compter du 1er octobre 2016. Par acte du 28 juillet 2016, la société Raphaël Batignolles a notifié son accord sur le renouvellement du bail au 1er octobre 2016, en contestant le loyer proposé. Par acte du 11 janvier 2017, la société Compagnie immobilière a assigné la société Raphaël Batignolles devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris aux fins essentielles de voir fixer le prix du bail renouvelé entre les parties le 1er octobre 2016 à la somme annuelle de 97.000 euros, hors taxes et hors charges, charges, impôts et taxes en sus. Par un jugement rendu le 9 novembre 2017, le juge des loyers commerciaux a notamment constaté, par l'effet du congé avec offre de renouvellement signifié le 23 mars 20l6 par la société Compagnie immobilière à la société Raphaël Batignolles, le principe du renouvellement du bail concernant les locaux litigieux, dit que les règles du plafonnement ne s'appliquent pas au loyer du bail renouvelé en application des dispositions de l'article R. 145-10 du code de commerce et, pour le surplus, avant-dire droit au fond, désigné en qualité d'expert M. [E] [F] avec mission habituelle en la matière. L'expert a déposé son rapport le 13 novembre 2019 concluant à une valeur locative des locaux à la somme de 65.000 euros, hors taxes et hors charges. Par jugement du 1er juin 2021, le tribunal judiciaire de Paris a : - fixé à la somme de 65.000 euros, en principal, hors taxes et charges, par an à compter du 1er octobre 2016, le montant du loyer du bail renouvelé entre la société Compagnie immobilière et la société Raphaël Batignolles et portant sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 10] ; - dit qu'ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer dû, à compter du 11 janvier 2017 pour les loyers avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date ; - dit n'y avoir lieu à ordonner la capitalisation des intérêts dus depuis d'une année ; - partagé les dépens, en ce inclus les coûts d'expertise, par moitié entre les parties ; - ordonné l'exécution provisoire ; - rejeté toute demande plus ample ou contraire. Par déclaration 6 juillet 2021, la société Raphaël Batignolles a interjeté appel du jugement. MOYENS ET PRÉTENTIONS Aux termes de ses conclusions signifiées le 26 janvier 2022, la société Raphaël Batignolles demande à la cour de : - débouter la société Compagnie immobilière de toutes ses demandes fins et conclusions en cause d'appel ; - infirmer en toutes ses dispositions le jugement du 1er juin 2021 rendu par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris ; Statuant à nouveau, - fixer le loyer commercial des locaux sis [Adresse 1] à compter du 1er octobre 2016 à la somme de 34.957,27€ par an, hors taxes et hors charges ; Subsidiairement, - fixer le loyer commercial des locaux sis [Adresse 1] à compter du 1er octobre 2016 à la somme de 39.610,53 € par an, hors taxes et hors charges ; - condamner la société Compagnie immobilière au paiement d'une somme de 3.000€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure pour la procédure de première instance et d'une somme de 4.000 euros sur ce même fondement au titre de la procédure d'appel ; - condamner la société Compagnie immobilière aux entiers dépens de première instance et d'appel. Au soutien de ses prétentions, l'appelante expose : - à titre principal, sur la méthode que la recette théorique telle que calculée par l'expert est basée sur des prix affichés en janvier 2018 alors que le renouvellement a eu lieu le 1er octobre 2016 ; que les prix qui auraient dû être pris en considération auraient donc dû être ceux de 2016 ; que conformément à l'article R. 145-10 du code de commerce, le juge dispose d'une simple faculté de déterminer le prix du bail selon les usages observés dans la branche d'activité considérée, soit en l'espèce la méthode hôtelière ; sur la valeur du rapport d'expertise que le juge n'est pas lié par les constatations ou conclusions du technicien ; que les parties n'ont pas pu débattre des éléments soumis à l'appréciation de l'expert ; sur les prix affichés et la recette théorique maximum que l'évaluation théorique faite par l'expert, retenant une somme de 746.425 euros par an, ne correspond pas aux chiffres d'affaires effectifs de la preneuse se situant entre 396.506 euros et 499.789 euros pour la période de 2014 à 2016 ; que l'expert s'est fondé sur des liasses fiscales antérieures au renouvellement ; que l'expert s'est fondé sur la tarification après le classement en hôtel 3 étoiles alors que ce classement est intervenu trois mois avant l'expiration du bail renouvelé ; que la recette théorique maximum doit être calculée sur la période du bail écoulé ; qu'elle ne doit pas se fonder sur une recette relative à des nouveaux tarifs postérieurs à des travaux ; que sur la base des tarifs pratiqués avant le classement en hôtel 3 étoiles, la recette théorique maximum est de 658.825 euros par an hors charges et hors taxes ; sur les abattements ou « remises sur les prix affichés » que les renouvellements sélectionnés par l'expert lui-même dans son rapport oscillent entre 20 et 40 % de commissions et remises ; que la différence avec le taux de 15 % d'abattement finalement retenu n'est pas justifiée ; que si les commissions versées ont été prises en compte par le juge, ce n'est pas le cas des remises sur prix affichés faites directement auprès des clients ; qu'il convient de retenir un abattement de 30 % correspondant au pourcentage moyen des illustrations visées dans le rapport lui-même ; que la recette journalière théorique maximum obtenue est alors de 461.117 euros ; sur le taux d'occupation que le taux d'occupation moyen retenu pour les établissements hôteliers est de 79,60 %, que la moyenne des renouvellements judiciaires évoqués dans le rapport pour un « 3 étoiles » est de 79,30 % et celle des « 2 étoiles » de 82,35 % ; que le taux retenu ne devrait donc pas excéder 80 %, contre les 85 % finalement retenus ; le calcul de la recette théorique d'un établissement doit se faire au vu des moyennes des années passées et des prix affichés par l'établissement ; que sur les 3 années qui ont précédé le renouvellement, le taux moyen de remplissage était de 68,33 % ; que conformément à cela, il y a lieu de retenir un taux d'occupation de 70 % ; qu'en application de ce taux d'occupation, la recette théorique maximum est de 322.781,90 euros ; sur les événements imprévisibles tels que la crise sanitaire du Covid-19 que l'hôtel a été fermé durant une grande partie de l'année 2020 ; que le milieu de l'hôtellerie a été fortement impacté par le confinement de mars à mai 2020, puis les mesures en octobre 2020 ; qu'il n'est pas exclu que d'autres épisodes de ce type ne se reproduisent et la fixation du loyer doit prendre en considération ces éléments ; qu'il convient d'appliquer une diminution de 10 % du taux d'occupation afin de prendre en considération les aléas qui peuvent survenir dans le cadre de la poursuite d'une activité commerciale ; que le taux d'occupation retenu doit donc être de 60 % et la recette théorique maximum de 276.670,20 euros ; que, subsidiairement, même si le taux d'occupation de 80 % devait être retenu il conviendrait de lui appliquer une décote de 10 % (soit 70 %) ; sur le pourcentage sur les recettes que l'appelante ne conteste pas les 14 % retenus ; que le loyer obtenu est alors de 38.733,82 euros ; sur l'abattement pour charges exorbitantes qu'il convient d'appliquer un abattement de 5 % pour les charges exorbitantes incombant à la preneuse, soit un loyer de 36.797,13 euros ; sur les travaux réalisés par la preneuse que la preneuse a effectué des travaux pour un total de 66.485 € dont 31.605,98€ TTC de travaux énumérés à l'article L. 311-2 du code du tourisme ; que les travaux effectués tels que les remplacements de WC et autres aménagements de sanitaires, les interventions sur chaudière et radiateurs, les travaux de distribution électrique ainsi que la fourniture de téléviseurs, ouvrent droit à abattement sur la valeur locative en application des articles L. 311-3 et suivants du code du tourisme ; qu'une somme supplémentaire de 35.000 € a été investie par la preneuse au titre de divers remplacements ; qu'il convient donc d'appliquer un abattement de 5 %, soit un loyer de 34.957,27 euros par an, hors charges et hors taxes ; sur la demande de la bailleresse en cause d'appel que la bailleresse se fonde sur les prix pratiqués en période touristique alors qu'il s'agit des périodes où les prix sont les plus élevés ; que les commissions payées par les hôtels aux sites de réservation relèvent d'un usage connu chez les spécialistes ; que la bailleresse ne prend pas en compte les taux de remplissage qui ne sont pas constamment de 100 % ; qu'elle n'est donc pas fondée à réclamer une somme supérieure de plus de 30.000 euros à l'évaluation de l'expert ; - à titre subsidiaire, que dans le cas d'une recette théorique retenue de 746.425 euros, le taux de remise devra dans cette hypothèse être fixé à 30 % constituant la moyenne des références produites par l'expert ; qu'il conviendra d'appliquer un taux d'occupation conforme aux évaluations de l'expert ; il conviendra d'ajouter 10 % supplémentaires à titre d'aléas pour les suites d'une crise sanitaire ; qu'il y a lieu d'appliquer un pourcentage sur les recettes de 14 % ; qu'il y a également lieu d'appliquer un abattement de 5 % pour charges exorbitantes ; qu'il convient d'appliquer un abattement de 5 % au titre des travaux faisant augmenter la recette théorique ; que le loyer ainsi obtenu est de 39.610,53 euros par an HT/HC. Aux termes de ses conclusions signifiées le 27 octobre 2021, la société Compagnie immobilière demande à la cour de : A titre principal, - dire recevable et bien fondée la société Compagnie immobilière en ses demandes ; - débouter purement et simplement la société Raphaël Batignolles de l'ensemble de ses demandes ; Au principal, Recevant la société Compagnie immobilière en son appel incident et y faisant droit, - réformer la décision rendue le 1er juin 2021 par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris ; Statuant à nouveau, - juger qu'il y a lieu de fixer le prix du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2016 à la valeur locative compte tenu du caractère monovalent des locaux loués ; - fixer le prix du bail renouvelé entre les parties au 1er octobre 2016, pour les locaux sis [Adresse 1] à [Localité 10] à la somme de 97.000 euros (quatre-vingt-dix-sept mille euros) hors taxes et hors charges par an en principal, charges, impôts et taxes en sus ; - condamner la société Raphaël Batignolles au paiement des intérêts légaux sur les loyers arriérés, conformément aux dispositions de l'article 1155 du code civil, les intérêts dus pour plus d'une année entière étant eux-mêmes capitalisés en application de l'article 1154 du même code ; Subsidiairement et pour le cas où la Cour ne retiendrait pas la valeur locative proposée par le bailleur, - confirmer purement et simplement la décision rendue par le Juge des loyers commerciaux du tribunal Judiciaire de Paris le 1er juin 2021. En tout état de cause, - condamner la société Raphaël Batignolles au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; - condamner la société Raphaël Batignolles aux entiers dépens de première instance et d'appel. L'intimée oppose : - à titre principal, sur la fixation du loyer à valeur locative qu'en vertu de l'article L. 145-33 du code de commerce, le loyer doit correspondre à la valeur locative ; que les critères utilisés sont les caractéristiques des locaux, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; que le loyer échappe à la règle du plafonnement dans le cadre de l'article L. 145-36 du code de commerce et est de plein droit fixé à valeur locative ; que selon l'article R. 145-10 du code de commerce, le juge dispose d'une faculté de déterminer le prix du bail selon les usages observés dans la branche d'activité considérée, soit en l'espèce la méthode hôtelière, faisant obstacle au plafonnement des loyers ; que la bailleresse est donc fondée à solliciter la fixation du loyer à valeur locative ; sur le calcul de la valeur locative que la méthode hôtelière qui consiste à fixer le loyer à un pourcentage de la recette théorique annuelle du locataire, variable suivant la catégorie de l'hôtel, en se basant sur le prix des chambres et un taux de fréquentation de l'hôtel ; que l'hôtel exploité par la société preneuse est un hôtel trois étoiles (depuis le 31 juillet 2015) dont le prix moyen par chambre est de 110 euros ; que la recette théorique annuelle de l'hôtel est de 1.004.437,50 euros ; qu'il convient d'appliquer le taux d'occupation moyen compte tenu de la zone touristique de 78,90 %, soit une recette théorique annuelle de 792.501 euros ; qu'il convient d'y soustraire la TVA applicable en matière d'hôtellerie de 10 %, soit un total de 720.455 euros ; qu'il y a lieu d'appliquer un pourcentage sur recette de 14 % en conformité avec les recettes retenus par les experts pour [Localité 6], soit un loyer de 100.863 euros ; qu'il y a également lieu d'y soustraire le montant de la taxe foncière à hauteur de 1.436 euros ainsi qu'un pourcentage de 3 % pour la prise en charge des travaux en vertu de l'article 606 du code civil ; sur les valeurs retenues par l'expert que la valeur moyenne de la chambre doit être fixée à 110 euros au vu des tarifs de l'hôtel au lieu de la valeur comprise entre 70 et 90 euros retenue par l'expert ; que le locataire ne justifie pas des commissions reversées à l'origine des 15 % d'abattement retenus par l'expert ni de la taxe de séjour ; que la valeur locative au 1er octobre 2016 doit être arrêtée à la somme annuelle arrondie de 97.000 euros hors taxes et hors charges ; - très subsidiairement, sur la recette théorique maximum que le chiffre d'affaires doit être comparé à la recette théorique non maximum qui, par principe, ne peut être fixée à la hauteur de la recette effective dès lors que le bailleur n'est pas l'associé de son locataire ; sur les abattements ou remises sur le prix affichés que l'abattement proposé conduit à une valeur locative significativement inférieure aux loyers des hôtels 3 étoiles et comparable à ceux des hôtels 2 étoiles ; sur le taux de remplissage qu'il ne peut y avoir de moyenne générale sur l'ensemble de l'agglomération Parisienne du fait des particularités propres à chaque quartier ; que la fixation du prix du bail renouvelé est arrêtée au 1er octobre 2016 ; que cette fixation ne peut prendre en considération que les éléments conjoncturels ayant une influence sur la valeur locative à la date du renouvellement. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, dont la position a été succinctement résumée. SUR CE, Le jugement mixte du 9 novembre 2017 a définitivement jugé que le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2016 devait être fixé en application de l'article R. 145-10 du code de commerce, selon lequel le loyer du bail renouvelé de locaux monovalents est fixé à la valeur locative déterminée selon les usages observés dans la branche d'activité considérée. Il est d'usage de fixer le montant du loyer d'un hôtel en se référant à la méthode hôtelière, à la date de renouvellement du bail, laquelle consiste à déterminer la valeur locative par référence à une recette théorique globale, à laquelle sont appliqués successivement un abattement pour remises à la clientèle et/ou commissions versées aux sites de réservations, un taux d'occupation prenant en compte la catégorie de l'établissement et son implantation puis un pourcentage sur recettes déterminé selon la catégorie et les caractéristiques de l'établissement et, le cas échéant, certains abattements pour conditions ou charges exorbitantes du bail ou travaux n'ayant pas fait accession au bailleur. Les recettes annexes sont également valorisées selon une base praticable, auxquelles sont appliquées des taux déterminés selon que ces recettes résultent essentiellement de l'outil immobilier ou du travail de l'exploitant. Il s'agit de calculs normatifs obtenus en fonction des capacités de l'établissement et non en fonction des chiffres effectivement réalisés ou taux appliqués. Pour déterminer la valeur locative du bail en renouvellement au 1er octobre 2016, l'expert judiciaire, M. [E] [F] a appliqué la méthode hôtelière en vigueur au jour du renouvellement du bail, selon les étapes suivantes : en premier lieu, il a calculé la recette théorique maximale (RTM) annuelle d'hébergement sur la base des prix affichés TTC en 2016, soit de 70 à 80 euros pour les chambres simples, de 80 à 85 euros pour les chambres doubles et de 85 à 90 euros pour les chambres twin, soit un prix moyen affiché de 81,80 euros et une recette théorique maximum de 2.045 €/jour représentant 746.425 euros par an, qu'il a corrigé par l'application d'un abattement au titre des commissions versées aux OTA (online travel agency) à hauteur de 15 % aboutissant à la somme de 634.461,25 euros, a déduit la TVA de 10% et abouti à la somme de 576.782,95 euros, puis appliqué un correctif résultant du taux d'occupation estimé à 85 %, soit une RTM de 490.265,21 euros ; en second lieu, il a appliqué le taux de recettes de 14 % à la recette d'hébergement corrigée obtenue de sorte que la valeur locative obtenue est de 68.637,17 euros ; en troisième lieu, il a procédé à un abattement de 5 % à hauteur pour tenir compte des charges exorbitantes incombant au preneur, aboutissant à la valeur locative en renouvellement au 1er octobre 2016 à la somme arrêtée à 65.000 euros HT/HC/an. Contrairement à ce que soutient le preneur, les dires formulés par les parties sont annexés au pré-rapport et au rapport définitif de l'expert et il y est répondu dans le corps de ces documents y donnant ainsi suite. C'est par motifs détaillés que la cour adopte et auxquels elle renvoie que le juge des loyers commerciaux a repris la description des locaux et de leur situation résultant du rapport d'expertise, et non contestée par les parties. Sur la valeur locative brute sur la partie hébergement : Sur la recette théorique annuelle pour l'hébergement: En l'espèce, le bail étant renouvelé au 1er octobre 2016, la recherche de la valeur locative doit se faire par application de la méthode hôtelière « ancienne ». La recette théorique globale est alors calculée sur la base du prix affiché par chambre multiplié par le nombre de chambres, à laquelle sont appliqués successivement plusieurs abattements, pourcentages et/ou correctifs, à savoir un abattement de « taux de remise » résultant de la nécessaire adaptation à la concurrence proche impliquant l'octroi de remise au client pour rester attractif, puis un coefficient de fréquentation de l'hôtel généralement déterminé en comparaison avec la fréquentation des hôtels avoisinants comparables et/ou de même catégorie, puis un pourcentage sur recettes correspondant aux recettes constatées toujours dans des hôtels proches et comparables et, le cas échéant, des abattements ou majorations selon les charges exorbitantes de droit communs pouvant peser sur le preneur ou des avantages consentis par le bailleur. Le loyer renouvelé doit être fixé en tenant compte des éléments existants à la date du renouvellement, soit en l'espèce au 1er octobre 2016. Ainsi, contrairement à ce que soutiennent les parties, ne peuvent être pris en considération les tarifs affichés en 2014, 2015 ou 2017 et, pour les tarifs apparaissant sur les sites internet en 2016 avancés par le bailleur, ils ne peuvent être considérés comme significatifs compte-tenu des commissions retenues par les opérateurs sur ce mode de réservation. De ce fait, la recette théorique globale se calcule à partir des prix affichés au jour du renouvellement du bail, peu important que ces prix résultent d'une nouvelle tarification consécutive au changement de catégorie de l'hôtel. Il ressort, des tarifs affichés retenus par l'expert, la recette théorique globale de : Single 5 chambres de 70 à 80 € soit une recette théorique de 375 € Double 16 chambres de 80 à 85 € soit une recette théorique de 1.320 € Twin 4 chambres de 85 à 90 € soit une recette théorique de 350 € TOTAL 25 chambres soit une recette théorique de 2.045 € Ainsi, la recette théorique maximum par an se monte à la somme de 746.425 euros, comme retenu par le premier juge (2.045 x 365). Sur le taux d'occupation L'expert détaille la performance moyenne de l'hôtellerie de tourisme parisienne sur la période 2013/2016 en citant plusieurs sources d'analyse, données non contestées, dont il ressort : pour les hôtels « milieu de gamme » : Taux occupation par année selon les sources 2013 2014 2015 2016 Taux moyen KPMG 76 % 79,40 % 83,50 % 78,60 % 79,37 % In extenso ' Deloitte 81,70 % 83,10 % 78,70 % 74,30 % 79,45 % Hôtel Compset NC 83,10 % 80,30 % 74,50 % 79,30 % pour les hôtels « économiques » Taux occupation par année selon les source 2013 2014 2015 2016 Taux moyen KPMG 82,50 % 82,90 % 78,30 % 70,10 % 78,45 % In exteso ' Deloitte 83,20 % 83,20 % 83,60 % 83,20 % 83,30 % Hôtel Compset NC 83,70 % 79,90 % 72,10 % 79,30 % Et relève la performance de l'hôtel Raphaël Batignolles, non contestée : Taux occupation de l'hôtel Raphaël Batignolles par année 2014 2015 2016 Taux moyen 70,85 % 65,27 % 68,87 % 68,33 % Dans les termes de comparaison, l'expert cite : pour les hôtels classés en « deux étoiles », au titre des renouvellements judiciaires, des taux de fréquentation de 84,40 % (28 chambres - hôtel Monte Carlo [Localité 9]), 80 % (40 chambres hôtels Le relais du Marais [Localité 9] et 30 chambres hôtel Prince Albert [Localité 8]), 85 % (28 chambres hôtel Pavillon Opéra La Fayette [Localité 6]), soit un taux moyen de 82,35 % ; pour les hôtels classés en « trois étoiles », au titre des renouvellements judiciaires, des taux de fréquentation de 75 % (24 chambres - Golden Hôtel [Localité 6] 9ème), 83 % (36 chambres - hôtel d'Athènes [Localité 9]), 80 % (26 chambres - hôtel Istria [Localité 7]), soit un taux moyen de 79,33 % . L'expert en déduit que, pour l'hôtel Raphaël Batignolles, qui dispose de 25 chambres, il est justifié de retenir un taux de 85 %, taux non discuté par le bailleur et accepté par le preneur dans l'hypothèse où la recette théorique maximum retenue par le jugement serait validée. La recette théorique sera ainsi fixée à la somme de 634.461,25 euros TTC (746.425 x 0,85), soit la somme de 571.015,12 euros hors taxes et non la somme de 576.782,95 euros par an mentionné par erreur par l'expert, erreur reproduite par le premier juge. Sur les commissions versées ou remises sur prix affichés : Il ressort des résultats comptables de l'hôtel Raphaël Batignolles que les commissions des agences ont représenté sur la recette hébergement, qu'il convient de retenir et non le chiffres d'affaires global incluant d'autres données comptables non soumises à ces remises : de 2014 chiffrée à 499.787 €, la somme de 47.311€ soit 9,47 % ; de 2015 chiffrée à 396.129 €, la somme de 35.961 € soit 9 % ; de 2016 chiffrée à 379.949 €, la somme de 34.025€ soit 9 %. Il ressort des termes de comparaison cités ci-dessus que, pour les renouvellements judiciaires, : - les remises consenties dans les hôtels classés en « deux étoiles », sont de 20 % ( hôtel Monte Carlo [Localité 9]), 30 % (hôtels Le relais du Marais [Localité 9] ), 22 % (hôtel Prince Albert [Localité 8]), 40 % (hôtel Pavillon Opéra La Fayette [Localité 6]), soit un taux moyen de 28 % ; - les remises consenties dans les hôtels classés en « trois étoiles », sont de 30 % (Golden Hôtel [Localité 9]), 22 % (hôtel d'Athènes [Localité 9]), 20 % (hôtel Istria [Localité 7]), soit un taux moyen de 24 %. En l'espèce, contrairement à ce que soutient le preneur, le taux de remise est un taux normatif, indépendant du ratio de l'établissement. Il ressort des données du rapport que la clientèle est composée à 70 % environ d'une clientèle de tourisme et à 30 % d'une clientèle d'affaires et que les réservations se font en ligne par l'entremise de plateformes ou sur le site de l'établissement. L'expert a noté, d'une part, que le fonds de commerce a été cédé en 2016 à une personne exploitant déjà un établissement et rappelé, d'autre part, la concurrence permanente régnant dans ce secteur d'activité se traduisant par une politique tarifaire agressive des chaînes hôtelières sur le segment de l'hôtellerie économique. Ainsi c'est à juste titre que le premier juge a validé le taux de 15 % proposé par l'expert compte-tenu du recours par la locataire au référencement de son établissement sur des sites de réservation et du taux moyen existant dans cette gamme de laquelle le preneur sera tenu de se rapprocher afin de rester compétitif. La recette d'hébergement théorique s'élève à la somme de 485.362,86 euros (571.015,12 ' 15 %). Sur le taux sur recette hébergement: Les parties ne contestent pas l'usage selon le taux de 14 % proposé par l'expert et retenu par le tribunal, qui sera confirmé sur ce point. Ainsi, la valeur locative brute « hébergement » sera fixée à la somme de 67.950,80 euros (485.362,86 x 0,14). Sur la valeur locative nette Sur les abattements Comme pertinemment relevé par le premier juge, en application des articles L. 145-40-2 et R. 145-35 du code de commerce, dans la version applicable au présent litige, que dans le cadre du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2016 le bailleur assure les charges relatives aux grosses réparations relevant de l'article 606 du code civil. Il résulte des dispositions de l'article R. 145-8 du code de commerce que les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative, de même que les obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. La cour relève que le bailleur ne conteste pas en cause d'appel les abattements pour charges exorbitantes retenues par le premier juge, à savoir la somme de 1.436 € au titre de l'impôt foncier et un abattement de 3 %. Il ressort des clauses du bail que le preneur peut modifier des lieux loués avec le consentement du bailleur et qu'il est fait accession au bailleur des améliorations apportées sans indemnité en fin de bail sauf pour ce dernier de solliciter la remise des lieux dans la date d'origine. Il incombe au preneur d'effectuer l'entretien et les réparations locatives et qu'il a à sa charge le ravalement et les grosses réparations, cette charge ne pouvant plus être considérée incombant dans le cadre du renouvellement sauf travaux de mise en propreté. Le bailleur assure la réfection entière de la toiture et la reconstruction des gros murs en cas de démolition. En absence de clause du bail relative aux travaux réglementaires, ceux relevant de l'obligation de délivrance du bailleur doivent être considérés comme étant à sa charge, ceux relevant de l'entretien et du contrôle des installations doivent être considérés comme étant à la charge du preneur. Le preneur assure les risques locatifs d'usage et rembourse au bailleur la prime d'assurance multirisque de l'immeuble ainsi que l'impôt foncier et toutes taxes locatives, charges de ville et de police. Il infère de ces éléments que c'est à bon droit que le premier juge a considéré qu'il convenait de soustraire de la valeur locative la somme de 1.436 € au titre de l'impôt foncier et de fixer à 3 % l'abattement au titre des charges exorbitantes de droit commun, lesquels au terme du bail apparaissent limitées et sont contre-balancées par l'autorisation faite au preneur d'exercer dans les lieux des activités connexes, complémentaires ou différentes sous réserve d'avoir obtenu l'autorisation du bailleur. La valeur locative des locaux ressorts ainsi à la somme de 64.519,36 euros [(67.950,80 - 1.436) ' 3 %], arrondie à la somme de 64.500 euros. Le jugement sera donc informé de ce chef. Sur les travaux réalisés par le preneur La clause accession en fin de bail des travaux d'amélioration réalisée par le preneur au cours du bail expiré ne prévoit aucune indemnité de la part du bailleur à ce titre, de ce fait locataire ne peut prétendre à abattement sur le loyer renouvelé du fait des travaux d'amélioration effectuée que si ces travaux relèvent des dispositions des articles L. 311-1 et suivants du code de tourisme. Aux termes de l'article L. 311-2 de ce code, le locataire doit, avant de procéder aux travaux, notifier son intention à son propriétaire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Un plan d'exécution et un devis descriptif et estimatif des travaux projetés sont joints à cette notification. Dans le cas prévu au deuxième alinéa de l'article, le propriétaire dispose d'un délai de deux mois pour informer dans la même forme remonte le locataire de son acceptation ou de son refus. Le défaut de réponse est réputé valoir accord. Au regard du caractère d'ordre public de cette disposition, le locataire, qui n'a pas respecté formalisme ainsi imposé en omettant de notifier préalablement au bailleur son intention de procéder à des travaux, ne peut se prévaloir des dispositions de la loi lors de la fixation du prix du bail renouvelé et ne peut prétendre à aucune réduction de la valeur locative du bien, à raison des travaux qu'il a réalisés En l'espèce, la locataire n'établit pas avoir notifié au bailleur son intention de procéder aux travaux d'amélioration dont il se prévaut comme relevant des dispositions de l'article L. 311-1 du code de tourisme s'agissant, notamment, des travaux concernant les équipements sanitaires et de ce fait ne peut prétendre à aucune minoration de la valeur locative de ce chef. Le jugement sera confirmé sur ce point par motifs substitués. Sur les demandes accessoires C'est par motifs pertinents auxquels la cour renvoie et qu'elle adopte que le premier juge a considéré qu'en application des dispositions de l'article 1231-7 du code civil il y avait lieu de faire courir les intérêts sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer dû à compter du jugement soit le 11 janvier 2017, sans qu'il n'y ait lieu d'ordonner la capitalisation des intérêts dus depuis plus d'une année en raison de la détermination du loyer pendant l'instance. Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens. Chaque partie succombant partiellement ses demandes, elle conservera la charge de ses propres dépens d'appel et les demandes au titre des frais irrépétibles seront rejetées PAR CES MOTIFS  La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ; Infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 1er juin 2021, sous le numéro RG 17/1013 en ce qu'il a fixé à la somme de 65.000 euros en principal hors-taxes et charges par an à compter du 1er octobre 2016 le montant du loyer du bail renouvelé entre la société Compagnie immobilière et la société Raphaël Batignolles portant sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 10] ; Le confirme pour le surplus ; Statuant de nouveau, Fixe à la somme de 64.500 euros en principal hors-taxes et charges par an à compter du 1er octobre 2016 le montant du loyer du bail renouvelé entre la société Compagnie immobilière et la société Raphaël Batignolles portant sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 10] ; Y ajoutant, Rejette les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Laisse à chacune des parties la charge des dépens d'appel qu'elle a exposés. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE