Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS
MINUTE N°
1ERE CHAMBRE
AFFAIRE N° RG 24/00194 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GSMB
NAC : 30B
JUGEMENT CIVIL
DU 29 OCTOBRE 2024
DEMANDERESSE
CDC HABITAT
Immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 470 801 168 représentée par son représentant légal en exercice et prise en la personne de son mandataire CDC HABITAT OUTRE MER, immatriculé au RCS de PARIS sous le numéro 884 062 662, ayant son établissement à la Réunion au [Adresse 2] à [Localité 8]
[Adresse 5]
[Localité 6]
Rep/assistant : Me Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
DÉFENDEUR
M. [J] [G]
[Adresse 1]
[Localité 7]
Non représenté
Copie exécutoire délivrée le : 29.10.2024
CCC délivrée le :
à Me Marie françoise LAW YEN
COMPOSITION DE LA JURIDICTION
Le Tribunal était composé de :
Madame Sophie PARAT, Juge Unique
assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière
LORS DES DÉBATS
L’affaire a été évoquée à l’audience du 16 Septembre 2024.
LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ
A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 29 Octobre 2024.
JUGEMENT : Réputé contradictoire, du 29 Octobre 2024 , en premier ressort
Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière
En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES:
Suivant acte sous seing-privé du 4 novembre 2021, la société CDC HABITAT, bailleresse, et Monsieur [J] [G], entrepreneur individuel, ont conclu un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 3] à [Localité 9].
Par acte de commissaire de justice en date du 22 janvier 2024, la CDC HABITAT a assigné Monsieur [J] [G] devant le tribunal judiciaire afin de voir notamment constater la résiliation du bail commercial et ordonner l’expulsion du preneur.
Aux termes de ses dernières conclusions modificatives notifiées électroniquement le 5 septembre 2024, elle demande au tribunal de:
- Constater la résiliation de plein droit du bail commercial survenue le 23 juillet 2023 pour le local commercial sis [Adresse 4], par l’effet de la clause résolutoire du contrat de bail consenti à Monsieur [J] [G] ;
- Fixer à la somme de 581,65 € par mois le montant de l’indemnité d’occupation à payer à compter du jour de la résiliation du bail jusqu’au 29 février 2024, jour du complet délaissement des lieux (restitution des clés), et condamner Monsieur [J] [G] à payer ces sommes pendant cette même période ;
- Condamner Monsieur [J] [G] à payer à CDC HABITAT les sommes suivantes:
- 3.330,18 € au titre des loyers, charges locatives impayés et indemnités d’occupation ci-dessus mentionnés, augmentés des intérêts calculés sur la base de trois fois le taux d’intérêt légal sur la somme de 3.622,18 € à compter du commandement de payer en date du 23 juin 2023 et à compter de l’assignation sur le surplus de la somme due ;
- 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, le coût de l’état des inscriptions et le coût de l’expulsion s’il y a lieu, qui pourront être recouvrés par Maître Françoise LAW-YEN, avocat - conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile.
* A titre subsidiaire :
- Si par extraordinaire, la constatation de la résiliation de plein droit du contrat de bail par l’effet de la clause résolutoire n’était pas jugée possible, prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial pour défaut de paiement récurent des loyers et charges à leur terme par Monsieur [J] [G] et faire droit aux mêmes demandes comme sollicitées par CDC HABITAT au présent dispositif.
Au soutien de ses prétentions, elle expose que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 23 juin 2023 est resté infructueux. Elle précise que le locataire a libéré les lieux le 29 février 2024.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de la requérante.
Monsieur [J] [G], assigné à étude, n’a pas constitué avocat.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 septembre 2024. Les parties ont été autorisées à déposer leur dossier au greffe le 16 septembre 2024.
Les conseils des parties ont été informés que le jugement serait mis à disposition au greffe à la date du 29 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
Il convient de rappeler, à titre liminaire, qu’aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. »
En application de ces dispositions, le juge doit notamment vérifier la régularité de sa saisine à l’égard de la partie non comparante.
Sur la régularité de la saisine de ce tribunal à l’égard de la partie non comparante:
Il résulte de la combinaison des articles 14, 471 et 655 à 659 du code de procédure civile et 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, que lorsqu'une partie, citée à comparaître par acte d'huissier de justice, ne comparaît pas, le juge, tenu de s’assurer de ce que cette partie a été régulièrement appelée, doit vérifier que l'acte fait mention des diligences prévues, selon les cas, aux articles 655 à 659 susvisés ; et qu'à défaut pour l'acte de satisfaire à ces exigences, le juge ordonne une nouvelle citation de la partie défaillante (en ce sens : Civ. 2, 1er octobre 2020, n° 18-23.210).
L’article 656 du code de procédure civile prévoit, dans sa première partie, que “Si personne ne peut ou ne veut recevoir la copie de l'acte et s'il résulte des vérifications faites par l'huissier de justice, dont il sera fait mention dans l'acte de signification, que le destinataire demeure bien à l'adresse indiquée, la signification est faite à domicile. Dans ce cas, l'huissier de justice laisse au domicile ou à la résidence de celui-ci un avis de passage conforme aux prescriptions du dernier alinéa de l'article 655. Cet avis mentionne, en outre, que la copie de l'acte doit être retirée dans le plus bref délai à l'étude de l'huissier de justice, contre récépissé ou émargement, par l'intéressé ou par toute personne spécialement mandatée.”
Force est de constater en l’espèce que le procès-verbal de l’assignation mentionne précisément les diligences opérées par le commissaire de justice pour vérifier l’exactitude du domicile du destinataire (confirmation du domicile par le destinataire lui-même, joint par téléphone).
Par suite, le tribunal est régulièrement saisi à l’égard du défendeur non comparant.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial
Aux termes de l’article L. 145-41 du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En l’espèce, le contrat de bail conclu le 04 novembre 2021 entre les parties comporte un article 14 stipulant une clause résolutoire, applicable à défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance exacte.
Il ressort des pièces versées aux débats que la CDC Habitat justifie avoir fait délivrer un commandement de payer par acte de commissaire de justice en date du 23 juin 2023 remis à domicile. Ce commandement de payer visait expressément la clause résolutoire prévue au bail et mentionnait le délai d’un mois bénéficiant au preneur pour se mettre en conformité avant résiliation.
Ainsi, la clause résolutoire se trouve acquise et il sera constaté que le bail est résilié de plein droit à la date du 23 juillet 2023. À cette date, le preneur restait devoir 4 185,38 euros de loyers et charges impayées.
Par ailleurs, il ressort du bail, un article 6.c. stipulant une clause pénale aux termes de laquelle, en cas de non-paiement à échéance du loyer ou de toute autre somme due en vertu du bail et qui n’aurait pas été réglée dans le délai requis, le bailleur percevra de plein droit un intérêt de retard calculé sur la base de trois fois le taux d’intérêt légal. De plus, il est stipulé que huit jours après mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception restée sans effet, tous frais de commandement, de procédure et de contentieux engagés par le bailleur à l’encontre du preneur, sont reconnus dus par le preneur et facturés de plein droit lors du terme suivant.
Cette clause revêtant un caractère manifestement excessif, au sens de l'article 1231-5 du code civil, il convient de la modérer et de majorer les sommes restantes dues par le preneur au terme des loyers et charges impayées d’un intérêt égal à deux fois l’intérêt au taux légal. En outre, ne justifiant pas d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, les frais de commandement, de procédure et de contentieux engagés par la bailleresse à l’encontre du preneur, ne seront pas mis à la charge de ce dernier en application de la clause pénale du contrat de bail. Ils seront toutefois portés aux dépens.
S'agissant de la demande d'indemnité d'occupation, le maintien dans les lieux de monsieur [J] [G] en dépit de la résiliation du bail commercial cause nécessairement un préjudice financier à la CDC Habitat qui n’a pu tirer profit de son bien faute d’être en mesure de le relouer.
Ainsi, à compter du 23 juillet 2023, le preneur, occupant sans droit ni titre, est redevable d’une indemnité d’occupation et il sera fait droit à la demande du bailleur de voir cette indemnité fixée au montant du loyer principal et provisions sur charges.
En conséquence, le défendeur sera condamné à payer une indemnité d’occupation fixée à la somme mensuelle de 581,65 €, charges comprises, due à compter du 23 juillet 2023, jusqu’à la libération effective des lieux le 29 février 2024.
En l’état du dernier décompte versé aux débats, le preneur sera condamné à régler la somme de 3 323,06 euros (le coût du commandement de payer ayant été déduit du solde figurant en bas du décompte), correspondant à l’ensemble des arriérés dus au titre des loyers et indemnités d’occupations impayés, avec intérêts au double du taux légal à compter de la mise en demeure du 23 juin 2023.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Le défendeur, qui perd, sera condamné aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer et le coût de l’état des inscriptions dont il est justifié, ainsi qu’à verser à la CDC HABITAT la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal,
CONSTATE la résolution du bail commercial signé le 4 novembre 2021, liant la société CDC HABITAT et Monsieur [J] [G] par acquisition de la clause résolutoire à la date du 23 juillet 2023 ;
FIXE à la somme de 581,65 € par mois le montant de l’indemnité d’occupation à payer à compter du 23 juillet 2023 jusqu’au 29 février 2024, jour du complet délaissement des lieux ;
CONDAMNE Monsieur [J] [G] à payer à la société CDC HABITAT la somme de 3.330,18 € (trois mille trois cent trente euros et dix-huit centimes) au titre des loyers, charges locatives impayés et indemnités d’occupation impayés ;
DIT que cette somme portera intérêts égal au double de l’intérêt légal à compter du 23 juin 2023 et jusqu’à parfait paiement de la somme au principal et des intérêts ;
REJETTE toute demande plus ample ou contraire,
CONDAMNE Monsieur [J] [G] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et le coût de l’état des inscriptions, qui pourront être recouvrés par Maître Françoise LAW-YEN, avocat - conformément à l’article 699 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [J] [G] à payer à la Société CDC HABITAT la somme de 1.500€ (MILLE CINQ CENT EUROS) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement ;
La Greffière La Vice-présidente
