Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE D’[Localité 8]-[Localité 7]
8ème Chambre
MINUTE N°
DU : 20 Février 2025
AFFAIRE N° RG 24/06127 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QDYE
NAC : 72I
Jugement Rendu le 20 Février 2025
FE Délivrées le :
__________________
ENTRE :
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LE RAYON [Localité 9], dont le siège social est situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la SAS PROACT’IMM CITYA PATRIMOINE GESTION, Société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY sous le numéro 347 450 454, dont le siège social est situé [Adresse 1],
Représenté par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS plaidant,
DEMANDEUR
ET :
Monsieur [C] [X], demeurant [Adresse 5]
Non comparant,
DEFENDEUR
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire
Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe
DEBATS :
Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 20 Septembre 2024,
L’affaire a été plaidée à l’audience du 19 Décembre 2024 et mise en délibéré au 20 Février 2025
JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Réputé contradictoire et en premier ressort.
EXPOSÉ DU LITIGE
M. [C] [X] est propriétaire des lots numéros 47, 49 et 71 au sein de la résidence en copropriété LE RAYON [Localité 9], sise [Adresse 2] à [Localité 6].
Par acte de commissaire de Justice en date du 20 septembre 2024, le Syndicat des copropriétaires LE RAYON [Localité 9], représenté par son syndic en exercice, la société PROACT’IMM CITYA PATRIMOINE GESTION, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, M. [C] [X] devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de voir :
RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de la résidence LE RAYON [Localité 9] située [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice, la société PROACT’IMM PATRIMOINE GESTION, en son action;
L’EN DECLARER bien fondé;
En conséquence :
CONDAMNER M. [C] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence LE RAYON [Localité 9] située [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice, la société PROACT’IMM CITYA GESTION, la somme totale de 9 308,19 euros, correspondant à :
• 7 529,79 euros à titre principal, charges exigibles arrêtées au 1er septembre 2024 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 février 2024 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code Civil;
• 1 778,40 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire;
CONDAMNER M. [C] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence LE RAYON [Localité 9] située [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice la société PROACT’IMM CITYA PATRIMOINE GESTION, la somme totale de 3 000,00 euros à titre de dommages et intérêts;
CONDAMNER M. [C] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence LE RAYON [Localité 9] située [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice la société PROACT’IMM CITYA PATRIMOINE GESTION, la somme totale de 3 000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;
DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts;
ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir;
CONDAMNER M. [C] [X] aux entiers dépens.
A l’audience du 19 décembre 2024, le Syndicat des copropriétaires LE RAYON [Localité 9] a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance.
M. [C] [X], bien que régulièrement assigné, n'a pas comparu à l’audience et n’a pas constitué avocat.
Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l'audience, par application de l'article 455 du code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande de paiement des charges de copropriété :
Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :
- aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;
- aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;
- et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 - art.171-1-1°) :
“ I - Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
II - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.”
L’article 14-2-1 (Loi n°2021-1104 du 22 août 2021 - art.171-1-3°) dispose que :
« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:
1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;
2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;
3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;
4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.”
L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 - art.171-1-4° et 171-1-6°) dispose que :
“A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.»
En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires LE RAYON [Localité 9] verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 29 février 2024 adressée en recommandé avec avis de réception à M. [C] [X], l’avis de réception portant la mention cochée “Pli avisé et non réclamé”.
Aux termes de cette lettre, le Syndicat des copropriétaires le RAYON [Localité 9] sollicite le paiement de 9 130,18 euros au titre des charges de copropriété et des frais de procédure afférents.
Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.
Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.
Le Syndicat des copropriétaires LE RAYON [Localité 9] produit, au soutien de sa demande en paiement :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur qui indique les tantièmes représentés par ses lots numéros 47, 49 et 71 dans la copropriété ;
-les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travauxdes 26 février 2020, 5 juillet 2021, 26 juillet 2021, 23 mars 2023 et 25 avril 2024 et les atttestations de non recours y afférentes,
- les appels de fonds et relevés individuels de charges pour la période concernée
- et un décompte des charges de copropriété échues et impayées arrêté au 2 août 2024 pour la période du 12 mars 2020 au 2 août 2024 4/4FONDS DE TRAVAUX LOI ALUR 2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 7 628,19 euros.
A l’examen des pièces produites, il apparaît :
- qu’il n’a été produit ni un procès-verbal d’assemblée générale justifiant du vote d’un fonds de travaux loi ALUR pour l’exercice du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021 ni un procès-verbal constatant l’approbation des comptes de cet exercice, ainsi qu’il est requis par l’article 19-2 de la loi de 1965.
Il en résulte que le montant de 1 405,48 euros, représentant le total des appels de charges de 334,10 euros et fonds travaux de 17,27 euros mentionnés sur le décompte arrêté au 2 août 2024 au titre de l’exercice du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021et la somme de 80,92 euros mentionnée à la date du 7 mars 2022 au titre du “solde charges 01/10/2019-30/09/2020", doivent être déduits de la créance réclamée.
- qu’il n’a pas été justifié du vote d’un fonds de travaux loi ALUR pour les exercices du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020, du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 et du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024, aucun procès-verbal d’assemblée générale le mentionnant n’ayant été produit.
Il en résulte que le montant de 183,29 euros représentant le total des sommes mentionnées dans le décompte arrêté au 2 août 2024 au titre des fonds travaux ALUR au titre des exercices du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020, du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 et du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 n’est pas justifié et doit être déduit du montant de la créance réclamée.
Ainsi il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges et appels de fonds travaux impayées sur la période du 1er avril 2020 au 2 août 2024, appel 01/07/2024 inclus, s’élève à la somme de 5 860,10 euros (= 7 529,79 € -17,18 - 17,18 € - 334,10 € - 17,27 € - 334,10 € - 17,27 € - 334,10 € - 17,27 € -334,10 €-17,27€ - 80,92 € - 18,48 € - 18,48 € - 18,48 € - 18,49 € - 18,75 € - 18,75 € - 18,75 € - 18,75 €).
Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, soit à compter du 29 février 2024.
En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.
Sur la demande de dommages et intérêts :
Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.
Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.
En l’espèce, M. [C] [X] a déjà été condamné par jugement en date du 10 février 2020 du tribunal judiciaire d’EVRY pour non paiement de ses charges de copropriété. Le décompte versé aux débats ne fait ressortir aucun versement du défendeur au titre des appels de charges qui lui ont été adressés postérieurement à ce jugement.
Les manquements répétés de M. [C] [X] à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée une fois de plus d'une somme importante nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.
Il convient donc de condamner M. [C] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires LE RAYON [Localité 9] une somme de 600,00 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :
En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette : frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.
Le Syndicat des copropriétaires LE RAYON [Localité 9] réclame au titre des frais de recouvrement une somme de 1 778,40 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Il n’est pas démontré pour l’ensemble des frais “LETTRE COMMINATOIRE”, “TRANSMISSION AVOCAT POUR ASSIGNATION”et “SUIVI PROCEDURE” des 3 décembre 2021, 12 avril 2024, 16 mai 2024 et 2 août 2024 qu’il s’agit de diligences exceptionnelles.
Seuls les frais “LETTRE COMMINATOIRE” de 480,00 euros mentionnés sur le décompte à la date du 7 mars 2024 apparaissent fondés mais il convient d’en ramener le montant à la somme de 45,60 euros, conformément aux stipulations du contrat de syndic pour ce type de prestation.
M. [C] [X] sera condamné au paiement de la somme de 45,60 euros au titre des frais exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de sa dette.
Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :
M. [C] [X], qui succombe, sera condamné aux dépens de l'instance.
M. [C] [X] sera par ailleurs condamné à payer une somme de 1 200,00 euros au Syndicat des copropriétaires LE RAYON [Localité 9], par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.
CONDAMNE M. [C] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires LE RAYON [Localité 9] la somme de 5 860,10 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés sur la période du 12 mars 2020 au 2 août 2024, appel 01/07/2024 fonds travaux et charges 3ème trimestre 2024 inclus avec intérêt au taux légal à compter du 29 février 2024, et ce jusqu’à parfait paiement;
ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil;
CONDAMNE M. [C] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires LE RAYON [Localité 9] la somme de 600,00 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil;
CONDAMNE M. [C] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires LE RAYON [Localité 9] la somme de 45,60 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;
CONDAMNE M. [C] [X] à payer une somme de 1.200,00 euros au Syndicat des copropriétaires LE RAYON [Localité 9], en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE M. [C] [X] aux entiers dépens ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Ainsi fait et rendu le VINGT FEVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
