Cour de cassation, 25 février 2016. 14-29.999

CIV.3 FB COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 25 février 2016 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10096 F Pourvoi n° X 14-29.999 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par la société Pharmacie et laboratoires de [Adresse 4] Beretz pharmacien, société en nom collectif, dont le siège est [Adresse 2], contre l'arrêt rendu le 1er octobre 2014 par la cour d'appel de Colmar (1re chambre civile, section A), dans le litige l'opposant à la société de [Adresse 4], société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1], défenderesse à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 26 janvier 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, Mme Fossaert, conseiller, M. Dupont, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Célice, Blancpain, Soltner et Texidor, avocat de la société Pharmacie et laboratoires de [Adresse 4] Beretz pharmacien, de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de la société de [Adresse 4] ; Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Pharmacie et laboratoires de [Adresse 4] Beretz pharmacien aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Pharmacie et laboratoires de [Adresse 4] Beretz pharmacien ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la SCI de [Adresse 4] ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq février deux mille seize.MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Célice, Blancpain, Soltner et Texidor, avocat aux Conseils, pour la société Pharmacie et laboratoires de [Adresse 4] Beretz pharmacien. Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR fixé le loyer du bail renouvelé à 84.000 € hors taxe et hors charges par an à compter du 1er janvier 2010 et fixé ledit loyer à 94.000 euros hors taxe et hors charges à compter du 1er mars 2012 ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative, laquelle est déterminée à défaut d'accord d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; Qu'il ressort du rapport de l'expertise ordonnée par le juge des loyers commerciaux, du 27 janvier 2012, que les locaux donnés à bail à la société Pharmacie de [Adresse 4] dépendent d'un immeuble de belle allure et de caractère, et que l'immeuble est en bon état d'usage ; Que les locaux situés aux 1er et 2ème étages ne sont pas accessibles par les locaux parfumerie/parapharmacie, mais par un escalier intérieur dépendant des locaux de la pharmacie contiguë exploitée par la société Pharmacie de [Adresse 4] ; que les locaux du 1er étage utilisés comme bureau disposent cependant d'un accès indépendant ; Que le bail commercial précise que sont donnés en location les locaux du premier étage donnant sur la [Adresse 4], sur la [Adresse 9], [Adresse 3] et la [Adresse 6], et les locaux du deuxième étage donnant sur la [Adresse 9] et la [Adresse 3] ; que sans préjudice de toute disposition légale, les locaux loués devront être utilisés exclusivement pour activités professionnelles suivantes : commerce et fabrication de produits pharmaceutiques et cosmétiques, parfumerie, parapharmacie et produits d'hygiène, diététique, produits, aliments et activités relatives à la santé et au bien-être ; que le preneur sera tenu de conserver aux lieux loués la présente destination contractuelle, à l'exclusion de toute autre utilisation de quelque nature, importance, et durée qu'elle soit, à peine de résiliation immédiate du présent bail si bon semble au bailleur ; Qu'il s'ensuit que les locaux ont exclusivement une destination commerciale, même s'ils sont utilisés en partie comme bureaux, cette utilisation étant faite au profit de l'activité commerciale, étant souligné que la société Pharmacie de [Adresse 4] indique elle-même dans ses écritures que les locaux concernés sont essentiellement des locaux de stockage pour les médicaments, que l'ensemble concerne des bureaux professionnels utilisés par la pharmacie comme secrétariat général permettant de gérer à la fois l'activité de pharmacie et l'activité donnée en sous-location gérance à la société Parfer ayant pour objet la parfumerie ; Que selon le rapport de l'expertise du 27 janvier 2012, ordonnée par le juge des loyers commerciaux, l'accès aux locaux des premier et deuxième étages s'effectue par les locaux de la pharmacie exploitée par la société Pharmacie de [Adresse 4] et ces locaux des étages participent bien à l'activité de la pharmacie (gestion dont stockage, tri et distribution des médicaments), et à l'activité annexe de parapharmacie (stockage) ; Qu'ils ont une surface totale de 591,04 m² ; qu'ils comportent au premier étage une surface à usage de bureau de 70 m², et une surface de stockage de 269,77 m², et au 2ème étage une surface de stockage de 187,21 m² ; Qu'il convient d'appliquer les coefficients de pondération suivants aux locaux : - à usage de bureau de 70 m² du 1er étage : 1, soit une surface à retenir de 70 m², - à usage de stockage du 1er étage, non aménagés : 0,30, soit une surface à retenir de 80,93 m², - à usage de stockage et de tri des médicaments du 2ème étage : 0,25, compte tenu de l'accès moins commode, et de l'usage commercial limité qu'il peut être fait des locaux, leur agencement permettant toutefois le tri des médicaments et leur envoi direct au magasin de la société Pharmacie de [Adresse 4], soit une surface à retenir de 46,80 m² ; Qu'il existe au rez-de-chaussée un dégagement à usage de stockage de 30,01 m² ; qu'il y a lieu compte tenu de son utilité du fait de son emplacement de lui appliquer un coefficient de pondération de 0,30, puisque ce local reste néanmoins à usage de réserve, ce qui aboutit à une surface pondérée de 9 m² ; En définitive que la surface pondérée des locaux donnés à bail est de 210,4 m² ; Que le bail ne contient pas de clause contractuelle exorbitante quant aux obligations respectives des parties ; Que la société Pharmacie de [Adresse 4] supporte toutefois des charges de copropriété qui ne tiennent pas compte des travaux de modification de l'immeuble ; Que l'expert indique que les locaux sont situés place de [Adresse 4], laquelle est au croisement de la [Adresse 6], de la [Adresse 8] et de la [Adresse 5], et est située au coeur même du centre ville, dans le secteur piétonnier ; qu'ils sont situés en face de la station principale du tram qui est à l'intersection de toutes les lignes ; qu'ils sont stratégiquement très bien situés et bénéficient d'un passage piétons très important, plus particulièrement lié à l'arrêt du tram ; Que divers commerces sont implantés place de [Adresse 4] (opticiens, restaurant, boulangeries, banque, produits diététiques, chaussures, lingerie et orthopédie), sur les deux côtés de la [Adresse 6] (majoritairement commerces de vêtements, mais aussi parfumerie, bijouteries, chaussures et galerie comportant un commerce de fleurs, un commerce d'articles de cuisine, un bar, un restaurant, une librairie, une parfumerie, un magasin de décoration), [Adresse 7] (Nespresso) ; Que trois pharmacies situées plus ou moins à proximité ont cessé leur activité ou déménagé ; Que la station de tram « [1] » est desservie par 5 lignes différentes, qu'elle est l'une des plus fréquentées du réseau, que le développement du réseau a été important pendant la dernière décennie, a eu pour conséquence une meilleure desserte des quartiers de [Localité 1] ; et une augmentation globale du nombre de passagers ; Que des enseignes locomotives se sont installées à proximité de la pharmacie : Nespresso, Poulaillon, Zara, la galerie d'Aubette, Quicksilver, Esprit, etc… ; Que ces éléments ont eu une incidence positive sur la commercialité de l'emplacement et le commerce de parapharmacie et de parfumerie de la société Pharmacie de [Adresse 4] ; Qu'il convient de se rallier à son appréciation ; qu'il y a lieu d'ajouter que si selon la société Pharmacie de [Adresse 4] la pharmacie est un commerce de proximité, la pharmacie de la place de [Adresse 4] est néanmoins idéalement située pour ceux qui empruntent le tram ou qui fréquentent les commerces avoisinants ; Que l'expert a souligné que le fait que l'accès aux locaux des étages s'effectue par les locaux de la pharmacie contribue à une diminution de la valeur locative en tant que telle par rapport à la valeur locative du marché qui concerne des bureaux ayant tous un accès indépendant et de qualité ; que l'escalier de secours ne peut être considéré comme tel en l'état ; Qu'il a relevé différents loyers de commerces de la Place de [Adresse 4] situés entre 32,41 euros HT et hors charges/m² et 447 euros HT et hors charges/m², si l'on excepte comme l'a fait le premier juge celui du commerce Optissimo parce que les locaux appartiennent également à la SCI de [Adresse 4] ; qu'il a relevé également différents loyers de commerces de la [Adresse 6] situés entre 587,45 euros HT et hors charges/m² et 802 euros HT et hors charges/m² ; Qu'il y a lieu d'adopter les motifs du premier juge page 4 du jugement déféré à la Cour, qui le conduisent à retenir un prix du m² de 550 euros HT et hors charges ; Cependant que la SCI de [Adresse 4] ne sollicite pas l'application de ce prix aux 210,14 m² de surface pondérée retenue ; qu'elle demande de fixer le loyer du bail renouvelé à 84.000 euros HT et hors charges avec effet au 1er janvier 2010, et à 94.000 euros HT et hors charges à compter du 1er mars 2012 ; Qu'il y a lieu de faire droit à sa demande d'infirmation du jugement, qui contient notamment une erreur dans la date de prise d'effet du bail renouvelé qui ne peut être rectifiée en faute de demande à cet égard » ; ET AUX MOTIFS EXPRESSEMENT ADOPTES QUE « s'agissant du coût commercial des surfaces, l'expert est allé à la recherche d'un certain nombre de loyers commerciaux dans le voisinage immédiat ; Il y a lieu d'abord d'écarter le loyer de la société OPTISSIMO, qui a le même bailleur que la SNC PHARMACIE ET LABORATOIRE DE [Adresse 4]. D'autre part, il y a lieu de remarquer qu'un certain nombre de commerces se trouvant de l'autre côté de la place offrent une moins bonne commercialité. Le juge ne retient donc, à titre de référence, que les commerces dits P'TIT MAX, SALAMENDER, QUICKSILVER, MISS COQUINES, dont la moyenne s'élève à 539,28 € au m² l'an. Pour tenir compte de la relative ancienneté des baux des commerces retenus, il y a lieu de revaloriser cette moyenne à 550 € au m² l'an » ; 1°/ ALORS QU'à défaut d'accord des parties, le montant des loyers renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, laquelle est déterminée, notamment, d'après les caractéristiques du local considéré et en particulier de la commodité de son accès pour le public ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a expressément retenu que le fait que l'accès aux locaux litigieux s'effectuait par les locaux de la pharmacie contribuait à une diminution de la valeur locative en tant que telle par rapport à la valeur locative du marché ; qu'en se bornant toutefois à adopter les motifs des premiers juges pour fixer cette valeur locative de marché à 550 € du m² par an, cependant que les premiers juges avaient, quant à eux, estimé qu'aucun abattement pour absence d'accès ne pouvait être appliqué, la Cour d'appel a refusé de tirer les conséquences légales de ses propres constatations et violé l'article L. 145-33 du Code de commerce, ensemble l'article R. 145-2 du même Code ; 2°/ ET ALORS QU'à défaut d'accord des parties, le montant des loyers renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, laquelle est déterminée, notamment, d'après les caractéristiques du local considéré et en particulier de l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a retenu que les locaux, d'une surface totale de 591,04 m², comportaient au premier étage une surface à usage de bureaux de 70 m², à laquelle elle a appliqué le prix au m² correspondant à une surface à usage de commerce ; qu'en statuant ainsi, sans procéder à la moindre pondération, la Cour d'appel a refusé de tirer les conséquences légales de ses propres constatations et violé l'article L. 145-33 du Code de commerce, ensemble l'article R. 145-2 du même Code ; 3°/ ALORS EN TOUT ETAT DE CAUSE QU'en s'abstenant de motiver sa décision sur ce point, la Cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile.