Cour de cassation, 14 mars 2019. 18-12.207

CIV.3 MY1 COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 14 mars 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10095 F Pourvoi n° R 18-12.207 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par M. C... J..., domicilié [...] , contre l'arrêt rendu le 3 août 2017 par la cour d'appel de Papeete (chambre commerciale), dans le litige l'opposant : 1°/ à Mme D... T..., épouse U..., domiciliée [...] , 2°/ à Mme H... T..., domiciliée [...] , 3°/ à Mme I... T..., domiciliée [...] , 4°/ à Mme G... T..., domiciliée chez [...], défenderesses à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 5 février 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Provost-Lopin, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Monod, Colin et Stoclet, avocat de M. J... ; Sur le rapport de Mme Provost-Lopin, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne M. J... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. J... ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze mars deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Monod, Colin et Stoclet, avocat aux Conseils, pour M. J.... PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir constaté que M. J... n'a que partiellement mis en oeuvre son obligation de paiement du prix résultant de la transaction conclue le 13 décembre 2008 avec les consorts T... et d'avoir en conséquence prononcé la résolution de ce protocole transactionnel ; AUX MOTIFS QUE l'inexécution des obligations nées de la transaction est sanctionnée, entre les parties, comme en matière de contrat synallagmatique ; que l'obligation première, à la charge des consorts T..., était de quitter les lieux et de les restituer propres dans les 15 jours suivant la transaction, c'est-à-dire jusqu'au 28 décembre 2008 ; que dès son entrée dans les lieux, M. C... J... devait leur régler la somme de mars 2009 ; que la seule pièce versée aux débats pour permettre à la cour de vérifier l'exécution de ces obligations est le procès-verbal de constat dressé le 16 mars 2009 par l'huissier de justice Q... N..., à la demande de Mme E... T... ; qu'il est constaté qu'à cette date, la propriété est vide de tout matériel, le hangar est encore debout mais que des gravats résultant des démolitions sont encore présents et que de nombreux arbres ont été abattus ; que Mme A... T... impute ces destructions à M. C... J... ; que ce dernier s'empare de ces imputations, dans ses écritures du 19 février 2016 (pp. 4 et 5), pour invoquer l'exception d'inexécution à l'encontre des consorts T... ; qu'il admet par là-même être l'auteur du « nettoyage » des lieux, au début de 2009, ce que l'attestation de Mme M... B..., régulièrement versée aux débats, confirme ; que, quant au paiement partiel d'une somme de 750 000 francs cfp au lieu des 1 000 000 francs cfp stipulés au jour de la prise de possession des lieux, il n'a jamais été contesté par M. C... J... puisqu'il invoque précisément l'exception d'inexécution ; que ce non-paiement partiel, joint à l'arrachage des arbres fruitiers et à la destruction d'une partie du hangar, est à l'origine, selon Mme E... T..., de la pose d'un cadenas à l'entrée du hangar ; qu'il résulte de ces constatations que les consorts T... n'ayant pas exécuté l'obligation de restituer les lieux propres dans les 15 jours suivant la transaction, M. C... J... a procédé lui-même à ce nettoyage, dans des conditions qui ont choqué les enfants de V... T..., et n'a réglé qu'une partie de la somme stipulée à la transaction, sans doute en raison des frais occasionnés par les travaux ; que dans ce contexte, la cour ne peut que relever que la transaction du 13 décembre 2008 n'a pas été exécutée de bonne foi, au sens de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable en Polynésie française, par aucune des parties ; que ce défaut de loyauté et de coopération ne permet plus de poursuivre son exécution et les dispositions du jugement du 11 juillet 2011 qui ont prononcé sa résolution, en application de l'article 1184 du code civil, seront confirmées, après avoir cependant constaté l'inexécution réciproque des obligations des deux parties, et non le seul défaut de paiement de la somme convenue par M. C... J... ; ALORS QUE la résolution d'un contrat ne saurait être prononcée aux torts d'une partie lorsque l'inexécution qui lui est reprochée est la conséquence des manquements de l'autre partie à ses propres obligations ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que les consorts T... n'avaient pas exécuté leur obligation première de restitution des lieux et qu'ils « n'avaient pas respecté les termes de la transaction » et qu'en conséquence de cette inexécution, M. J... n'avait pas payé les sommes prévues dans la transaction ; qu'en faisant droit à la demande des consorts T... en résolution de la transaction aux torts au moins partiels de M. J..., cependant que l'inexécution reprochée à M. J... ne constituait que la conséquence des manquements commis par les consorts T..., la cour d'appel a violé le principe susvisé et ainsi l'article 1184 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle résultant de l'ordonnance du 10 février 2016. SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir constaté qu'en conséquence du prononcé de la résolution de la convention signée le 13 décembre 2008 entre M. J... et les consorts T..., le contrat de bail est toujours en cours, d'avoir prononcé la résolution de ce bail aux torts de M. J..., d'avoir constaté qu'en conséquence de la résiliation du bail commercial, les consorts T... bénéficient d'une créance indemnitaire unique de 12 000 000 francs cfp à l'encontre de M. C... J... et d'avoir condamné M. C... J... à payer à Mme D...E... T..., à Mme H... T..., à Mme I... P... T... et à Mme G... F... T... une indemnité unique de 11 250 000 francs cfp et d'avoir rejeté les autres demandes de M. J... ; AUX MOTIFS PROPRES QUE dès lors que les consorts T... n'avaient pas respecté les termes de la transaction en ne rendant pas les lieux en état dans les 15 jours qui suivaient, M. C... J... était sans droit pour pénétrer lui-même sur le terrain et procéder aux destructions constatées dans le procès-verbal du 16 mars 2009 tout en procédant à l'exécution partielle ses propres obligations ; qu'il pouvait opposer l'exception d'inexécution aux consorts T... pour refuser de verser les sommes dues mais qu'il lui appartenait de faire constater en justice le défaut d'exécution de la transaction, pour obtenir sa résolution, et d'en faire tirer les conséquences quant à la poursuite du contrat de bail ; que le décès de M. V... T... n'avait en effet pas éteint le bail commercial puisqu'il était stipulé au contrat « la solidarité et l'indivisibilité entre tous ses héritiers et représentants pour le paiement des loyers et l'exécution de toutes les charges et conditions résultant du présent bail » ; qu'en outre, les héritiers de V... T... avaient, par courrier du 24 septembre 2008, fait part au bailleur de leur intention de continuer l'exploitation commerciale sur le terrain pris à bail ; que par ailleurs, il n'est ni démontré, ni soutenu que les consorts T... n'ont pas poursuivi le paiement des loyers ou l'exécution des charges et conditions résultant du bail postérieurement au décès de leur auteur et au moins jusqu'à la transaction anéantie ; que c'est donc du fait de M. C... J..., ainsi que l'a jugé le tribunal mixte de commerce, que la jouissance des lieux par les consorts T... a été troublée, par une intervention qui s'apparente à un acte de justice privée ; que cette intervention fautive a porté atteinte à la propriété commerciale des consorts T... et justifie la résiliation du contrat de bail commercial aux torts de M. C... J... ; que pour tenter d'échapper aux conséquences de cet acte de justice privée, M. C... J... invoque plusieurs fautes commises par M. V... T... ou par ses héritiers, qui seraient de nature à justifier une résiliation aux torts du preneur ; que ces arguments sont opportunistes puisqu'ils n'ont jamais donné lieu, à l'époque du contrat, aux mises en demeure demeurées sans effet prévues à la clause résolutoire mentionnée en page 5 du contrat de bail commercial pour justifier la résiliation du contrat ; qu'ils sont au demeurant infondés ; que c'est à tort que M. C... J... soutient que l'obligation d'exploitation constante de la parcelle donnée en location résulte du contrat de bail ; que celui-ci ne contient que les clauses habituelles relatives à la nature de l'activité commerciale exercée et à la nécessité de garnir constamment les lieux loués du matériel nécessaire à son exploitation mais aussi à garantir le paiement des loyers en procurant un gage au bailleur ; que l'obligation d'exploitation constante résulte de la nécessité d'entretenir la valeur de la propriété commerciale ; que ce défaut d'exploitation peut constituer une faute du preneur, de nature à justifier le non-renouvellement du bail mais non sa résiliation ; qu'en toute hypothèse, il résultait de la clause résolutoire mentionnée en page 5 du contrat de bail commercial que la résiliation devait être précédée d'une mise en demeure demeurée sans effet ; qu'or il n'est pas contesté que M. C... J... n'a jamais délivré cette mise en demeure, alors même qu'il soutient que l'activité du garage avait cessé depuis 2005 (conclusions du 19 février 2016, p. 8) ; que s'il ne fait pas de doute que le garage automobile a connu une réduction progressive d'activité en raison de l'état de santé de M. V... T..., ainsi que l'atteste Mme W... X..., il est délicat d'en situer l'ampleur et la durée ; que le procès-verbal dressé le 1er août 2007 par l'huissier S... L... requis le jour même par le fils de M. J..., s'il constate une absence d'activité au jour dit, ne démontre pas le caractère prolongé de cette absence d'activité, étant observé que des véhicules sont présents dans l'atelier et que celui-ci est pourvu en matériels ; que ces observations contredisent l'attestation de Mme M... B... relatives à l'absence totale d'activité « de garagiste à domicile » depuis 2005, et que contrairement à ce qui est soutenu par M. C... J..., le courrier de l'agence immobilière Alto du 24 septembre 2008 ne démontre pas la non exploitation « permanente » mais seulement son interruption depuis le décès de M. V... T..., trois mois auparavant ; qu'en définitive, c'est à bon droit que le tribunal a jugé que le défaut d'exploitation n'était pas démontré, notamment au regard du versement constant des loyers et de l'absence de mise en demeure de la part du bailleur, et ne pouvait en conséquence fonder une résiliation pour faute ; que les autres fautes reprochées par M. C... J... aux consorts T... pour justifier la rupture du bail commercial ne sont pas davantage fondées ; que le défaut d'assurance qui leur est reproché ne pouvait donner lieu à résiliation qu'après mise en demeure, conformément à la clause résolutoire mentionnée en page 5 du contrat de bail commercial ; qu'en l'absence de mise en demeure, ce défaut d'assurance n'est démontré par aucune pièce versée aux débats et ne saurait l'être désormais, neuf ans après le décès de M. V... T... ; qu'en ce qui concerne la faute résultant du défaut de déclaration au service chargé des installations classées, il est établi que M. V... T... était autorisé, par arrêté du 17 octobre 1980, à installer un atelier de mécanique générale sur le terrain pris à bail ; que son décès a entraîné la suspension de l'exploitation ; que sa reprise était précisément subordonnée aux discussions en cours avec le bailleur qui ont abouti à la transaction du 13 décembre 2008 ; que le nonrespect des dispositions de l'article D. 404-5 du code de l'aménagement de la Polynésie française, qui prescrit une déclaration au service compétent dans le mois qui suit la prise en charge de l'exploitation en cas de changement d'exploitant, n'aurait pu être reproché aux consorts T... qu'au moment de cette prise en charge effective, alors que l'exploitation était interrompue par le décès du titulaire ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE le tribunal ayant, dans sa décision du 11 juillet 2011, prononcé la résolution de l'accord transactionnel conclu le 13 décembre 2008 il s'ensuit que le contrat de bail unissant C... J... à V... T... et à ses héritiers (après le 2 juin 2008) est juridiquement toujours en cours ; que reste à déterminer le sort de ce contrat au regard des manquements aux obligations contractuelles allégués par chacune des parties ; que sur la résiliation du contrat de bail à la demande du bailleur, pour que la résiliation judiciaire du contrat de bail soit prononcée, par application de l'article 1184 du code civil, il faut, d'une part, qu'un manquement à une obligation contractuelle soit constaté et, d'autre part, que ce manquement soit d'une gravité suffisante pour justifier la disparition de la relation portant sur la location du local ; qu'en l'espèce, trois fautes étant alléguées par C... J... à l'encontre de V... T... ou de ses héritiers, il y a lieu de les examiner successivement ; que sur la faute tirée de l'absence d'exploitation du fonds par le locataire, à l'appui de son moyen C... J... ne verse aux débats qu'un seul élément de preuve : un constat d'huissier dressé le 1er août 2007 ; qu'en aucune manière ce constat ne saurait être considéré par le tribunal comme la preuve d'une faute contractuelle commise par le locataire, pour plusieurs raisons ; que d'une part, il s'agit d'un constat d'inactivité dans le fonds de commerce qui ne vaut que pour le jour où l'huissier s'est transporté sur place, soit pour le 1er août 2007 ; que la preuve de l'absence d'exploitation du commerce avant ou après cette date n'est nullement fournie ; que d'autre part, le tribunal a cherché vainement, dans le contrat de bail du 1er novembre 1981, une clause afférente à l'obligation pour le locataire d'exploiter de manière continue le local pris à bail ; qu'enfin et en toute hypothèse, au regard de l'état de santé du locataire au cours des quelques mois ayant précédé son décès, le tribunal considère que l'exploitation intermittente de son fonds de commerce ne constitue pas une faute suffisante pour justifier la résiliation du bail à ses torts, cela d'autant moins que le loyer a été régulièrement versé entre les mains du bailleur et que ce dernier, au delà du moyen opportuniste soulevé au cours de la présente instance, ne justifie ni d'une quelconque mise en demeure adressée à V... T... ni d'un quelconque grief à lui causé par la prétendue absence d'exploitation du fonds ; que sur la faute tirée du défaut d'assurance, ce moyen est sans pertinence au regard du fait que C... J... ne justifie ni de l'absence de mise en oeuvre par V... T... d'une couverture d'assurance pour les risques locatifs ni d'une quelconque mise en demeure à lui adressée de respecter l'obligation mentionnée dans le paragraphe assurances du contrat de bail ; que sur la faute tirée du défaut de déclaration au service compétent au service administratif en charge des installations classées, ce moyen est également sans pertinence ; qu'en effet, C... J... ne peut, sans contradiction logique majeure, à la fois reprocher aux héritiers de V... T... de ne pas avoir signalé le changement d'exploitant du fonds au service administratif compétent et, dans le même temps, leur faire signer une convention constatant l'abandon par eux du droit à la propriété commerciale et la renonciation à l'exploitation du fonds ; que ce moyen est d'autant plus inopérant que les pièces versées aux débats montrent que, jusqu'à son décès, V... T... était au bénéfice d'une autorisation d'exploitation de son garage délivrée par le service de l'aménagement du territoire et que seul ce service aurait été juridiquement en capacité, dans l'hypothèse où ses héritiers auraient continué l'exploitation, de tirer les conséquences d'une absence de déclaration de changement d'exploitant requise par l'article D. 404-5 du code de l'urbanisme ; qu'aucune des fautes alléguées par C... J... ne résistant à l'analyse le tribunal n'a d'autre alternative que de rejeter sa demande tendant au constat de la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire ou de ses héritiers ; que sur la résiliation du contrat de bail à la demande du locataire, aux termes de l'article 1719-3° du code civil le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; qu'en l'espèce, il résulte d'un constat d'huissier dressé le 16 mars 2009, qu'en violation de son obligation de jouissance paisible, alors que le contrat de bail était toujours en cours, C... J... a détruit une grande partie des aménagements réalisés par V... T... pour l'exercice de sa profession de garagiste et a rendu ainsi impossible la poursuite de l'exploitation commerciale par les héritiers de celui-ci ; que ce manquement à l'obligation prévue par l'article susvisé, d'une gravité importante, justifie que la résiliation du bail soit prononcée aux torts exclusifs du bailleur ; que celui-ci se trouve donc dans l'obligation d'indemniser les héritiers du locataire du préjudice subi ; 1°/ ALORS QUE la cassation à intervenir sur le premier moyen s'étendra, par voie de conséquence et en application de l'article 624 du code de procédure civile, au présent chef de dispositif ; 2°/ ALORS QUE tout jugement doit être motivé à peine de nullité ; que le défaut de réponse à conclusions équivaut à une absence de motifs ; qu'en l'espèce, M. J... faisait valoir dans ses conclusions d'appel qu'ainsi qu'il résultait de la transaction conclue le 13 décembre 2008, les parties avaient reconnu que le contrat de bail n'était plus en cours depuis 1999 et que la transaction régissait les seules conditions de restitution du bien donné à bail (requête d'appel p.7, §10 et p.10, §§3-4 ; conclusions du 20 février 2015, p.8 §§1-2) ; qu'en déduisant de la résolution de la transaction que le contrat de bail était en cours, en en prononçant en conséquence sa résiliation aux torts de M. J..., sans répondre à ce moyen péremptoire des conclusions de l'appelant, la cour d'appel a méconnu l'article 268 du code de procédure civile de Polynésie française ; 3°/ ALORS QUE la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; qu'en retenant, d'une part, que le bail avait continué à être exploité et, d'autre part, qu'en l'absence de poursuite d'exploitation, les consorts T... n'étaient pas tenues de procéder à la déclaration au service chargé des installations classées conformément à l'article D. 404-5 du code de l'aménagement de la Polynésie française, la cour d'appel a méconnu l'article 268 du code de procédure civile de Polynésie française ; 4°/ ALORS QU'en tout état de cause, les juges ne peuvent dénaturer les documents de la cause ; qu'en l'espèce, il résultait du contrat de bail que la mise en demeure n'était requise que pour mettre en oeuvre la clause résolutoire, mais non comme préalable à une demande de résiliation judiciaire ; qu'en écartant la demande de résiliation judiciaire pour défaut de mise en demeure préalable, la cour d'appel a dénaturé le bail et ainsi méconnu le principe susvisé, ensemble l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause ; 5°/ ALORS QU'en toute hypothèse, l'assignation emporte l'effet d'une mise en demeure tant pour les demandes principales en résolution judiciaire d'un contrat que pour les demandes reconventionnelles ; qu'en subordonnant le prononcé de la résiliation du bail au torts des preneurs à l'exigence d'une mise en demeure préalable, la cour d'appel a méconnu l'article 1184 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause.