Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Monsieur [X] [K]
Me Frédérique ROUSSEL STHAL
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me SCP MENARD ET WEILLER
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 24/00215 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3WYW
N° MINUTE :
8 JCP
JUGEMENT
rendu le mardi 24 septembre 2024
DEMANDERESSE
S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP), dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me SCP MENARD ET WEILLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P.128
DÉFENDEURS
Monsieur [X] [K], demeurant [Adresse 4]
comparant en personne
Madame [V] [K], demeurant [Adresse 2]
(décédée)
Monsieur [W] [U], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Frédérique ROUSSEL STHAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1414
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro C750562024001213 du 08/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 21 juin 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 septembre 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 1er mars 2016, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (ci-après la RIVP) a consenti un bail d’habitation à M. [X] [K] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1449,08 euros et d’une provision pour charges de 212,37 euros.
La RIVP a fait délivrer le 15 septembre 2023 une sommation interpellative.
Par actes de commissaire de justice du 6 novembre 2023, la RIVP a assigné M. [X] [K], Mme [V] [K] et M. [W] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [X] [K] et de Mme [V] [K] ainsi que celle de tout occupant de leur chef notamment M. [W] [U] obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :une indemnité d’occupation d’un montant égal à deux fois le montant du loyer mensuel charges comprises, 1000 euros au titre du préjudice matériel avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation, 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Elle soutient que le logement n’est plus occupé par les locataires mais par M. [W] [U] depuis le mois d’octobre 2022 alors que les logements HLM sont attribués en fonction des ressources, des besoins et de la situation du locataire, selon des critères définis par les articles L441-1 et R441-2 et suivants du code de la construction et de l'habitation, que le locataire en titre a donc l'obligation d'occuper personnellement son logement de façon effective, réelle et continue sous peine de manquer gravement à ses obligations, que par ailleurs les dispositions des articles R353-131 et L442-8 du même code interdisent toute cession ou sous-location, qu’enfin les articles 1728 et 1729 du code civil disposent que le preneur d'une chose louée se doit d'user raisonnablement et suivant la destination donnée au bail et qu'à défaut le bailleur peut solliciter la résiliation du bail
Mme [V] [K] est décédée le 1er février 2024.
L’affaire, appelée à l’audience du 14 février 2024 a été renvoyée à l’audience du 21 juin 2024.
A l’audience, la RIVP, représentée par son conseil :
Se désiste de ses demandes à l’égard de Mme [V] [K], maintient ses autres demandes et sollicite en outre le paiement de la dette d’un montant de 882,99 euros, échéance du mois de mai incluse,s’en rapporte s’agissant de la demande de délai de paiements’oppose à l’octroi d’un délai pour libérer les lieux.
M. [X] [K] reconnait ne plus vivre dans les lieux. Il ne forme aucune demande.
M. [W] [U], assisté de son conseil, ne conteste pas occuper le logement. Il demande un délai d’un an lui pour libérer les lieux dans l’attente de l’obtention d’un autre logement. Il reconnait le montant de la dette qu’il propose de régler en deux paiements. Il expose avoir retrouvé un emploi d’enseignant contractuel.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIVATION
Sur la demande de résiliation du contrat de bail
Aux termes des articles 1224, 1227, 1228 et 1229 du code civil la résolution d’un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En application de l’article 1741 du code civil le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.
Aux termes de l’article 1728 dudit code et 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 le locataire est tenu d’user de la chose louée suivant la destination qui lui a été donnée par le contrat de location.
L’article L442-3-5 du code de la construction et de l’habitation applicable aux logements sociaux dispose que le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, qu’il lui est interdit de le sous-louer en dehors des cas mentionnés à l'article L. 442-8-1 et de céder le bail, sous peine de saisine du juge par la bailleur aux fins de résiliation du bail.
L’article 2 de ladite loi définit la résidence principale comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation.
En l’espèce, l’article 1 des conditions générales du contrat de bail stipule que le preneur doit établir dans les lieux loués sa résidence principale et l’occuper au moins 8 mois par an.
Par acte de commissaire de justice du 15 septembre 2023 la RIVP a fait signifier une sommation interpellative dont il ressort que M. [W] [U] a déclaré occuper le logement depuis le début du mois d’octobre 2022 en donnant ponctuellement de l’argent à M. [X] [K].
Décision du 24 septembre 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/00215 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3WYW
A l’audience, M. [X] [K] a reconnu ne plus résider dans le logement objet du bail litigieux et a indiqué vivre à [Localité 7].
M. [W] [U] ne conteste pas l’occupation du logement.
Ce défaut d’occupation du logement sans motif légitime par le locataire en titre comme sa sous-location au bénéfice de M. [W] [U] constituent des manquements graves de M. [X] [K] à ses obligations légales et contractuelles justifiant la résolution du contrat et son expulsion des lieux ainsi que celle de tout occupant de son chef et notamment M. [W] [U].
En cas de maintien dans les lieux de M. [W] [U], seul occupant du logement, ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle dont le montant sera fixé à celui du loyer et des charges qui auraient été appliqués en cas de poursuite du bail, sans majoration.
L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la RIVP ou à son mandataire.
Sur la demande de délai pour libérer les lieux
Aux termes des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. La durée des délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.
En l’espèce, M. [W] [U] justifie percevoir un salaire de 2000 euros. il acquitte le loyer d’un montant de 1100 euros en moyenne. Il justifie d’une demande de logement social et de recherches dans le parc privé. Le logement est d’une surface de 127 m² et comprend 4 chambres.
Il ressort de ces éléments que les ressources de M. [W] [U] ne rendent pas impossible une location sinon à [Localité 5] du moins en proche banlieue. Par ailleurs, il occupe seul sans droit ni titre un logement dont la configuration conviendrait à une famille ayant déposé régulièrement une demande de logement social et alors que les délais d’attente sont très longs. La demande de délai sera en conséquence rejetée.
Il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux en application de L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la dette locative
En application de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l’espèce, la RIVP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 17 juin 2024, une dette locative d’un montant de 882,99 euros s’était constituée. M. [X] [K], seul locataire en titre à cette date, sera condamné à payer cette dette. Il sera autorisé en application de l’article 1343-5 du code civil à se libérer de cette dette en deux mensualités, la 2ème correspondant au solde restant dû.
Sur la demande en réparation du préjudice matériel
En l’espèce, la RIVP n’a aucunement décrit le préjudice matériel dont elle demande réparation et n’a fait valoir aucun moyen de fait. Faute de préjudice établi, la demande sera rejetée.
Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
M. [X] [K] et M. [W] [U], qui succombent à la cause, sera solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
En revanche, en équité, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 1er mars 2016 entre la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5], d’une part, et M. [X] [K], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 6],
ORDONNE à M. [X] [K] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, notamment M. [W] [U] les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, notamment M. [W] [U], avec l’assistance de la force publique,
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
DEBOUTE M. [W] [U] de sa demande de délai pour libérer les lieux ;
RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,
CONDAMNE M. [W] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,
DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès la résiliation du bail, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,
CONDAMNE M. [X] [K] à payer à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] la somme de 882,99 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 juin 2024,
AUTORISE M. [X] [K] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 2 mois une somme minimale de 441 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DÉBOUTE la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] de sa demande de dommages-intérêts ;
CONDAMNE solidairement M. [X] [K] et M. [W] [U] aux dépens ;
DÉBOUTE la RIVP de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 septembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
