Tribunal judiciaire, 25 février 2025. 24/00851

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Au Nom du Peuple Français Tribunal judiciaire d’EVRY Pôle des urgences civiles Juge des référés Ordonnance du 25 février 2025 MINUTE N° 25/______ N° RG 24/00851 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QKA3 PRONONCÉE PAR Laurent BEN KEMOUN, Premier Vice-président, Assisté de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 17 janvier 2025 et lors du prononcé ENTRE : Madame [S] [U] épouse [X] demeurant [Adresse 4] [Localité 2] représentée par Maître Julien DUPUY de la SELARL DBA AVOCATS, avocat au barreau de l’ESSONNE DEMANDERESSE D'UNE PART ET : S.A.S. LA TRADITION CROSNOISE dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Maître Olivier GROC de la SELEURL GROC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1624 DÉFENDERESSE D'AUTRE PART ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort. EXPOSE DU LITIGE Par acte délivré le 2 août 2024, Madame [S] [U] épouse [X], propriétaire de locaux commerciaux situés à Crosne et donnés à bail à la SAS LA TRADITION CROSNOISE, a assigné en référé cette dernière, devant le président du tribunal judiciaire d'Évry, au visa de l'article 835 du code de procédure civile, de l'article L.145-41 du code de commerce et de l'article 1343-5 du code civil, aux fins de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail, - ordonner en conséquence l'expulsion de la SAS LA TRADITION CROSNOISE ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l'aide d'un serrurier, du bien sis [Adresse 1] à [Localité 3], - juger que Madame [S] [U] épouse [X], pourra procéder à l'enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans l'immeuble, soit chez un garde-meubles, au choix de la demanderesse, aux frais, risques et périls de la SAS LA TRADITION CROSNOISE, - condamner la SAS LA TRADITION CROSNOISE à payer, à titre provisionnel, la somme totale de 12.860,53 euros au titre de son arriéré de loyers, charges et accessoires arrêtée au mois d'août 2024 inclus, - déclarer mal fondée une éventuelle demande de délais, - subsidiairement et dans l'hypothèse ou des délais étaient accordés, dire que les sommes qui seront versées par la SAS LA TRADITION CROSNOISE s'imputeront en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants, puis sur les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance du commandement de payer, l'arriéré dû au titre du commandement de payer n'étant apuré qu'en outre, - dans cette hypothèse, juger que faute par la SAS LA TRADITION CROSNOISE de respecter les délais accordés, et de régler, dans le même temps, les loyers, charges et accessoires courants, les termes échus postérieurement au commandement de payer, et l'arriéré, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise, et Madame [S] [U] épouse [X] pourra dès lors poursuivre l'expulsion de la SAS LA TRADITION CROSNOISE ainsi que celle de tous occupants de son chef du local susvisé, avec au besoin le concours de la force publique et l'aide d'un serrurier, - condamner la SAS LA TRADITION CROSNOISE à payer une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer mensuel du loyer mensuel et des charges soit la somme de 4.665 euros à compter du 12 juillet 2024 et jusqu'à la reprise du local par le bailleur, - condamner la SAS LA TRADITION CROSNOISE à payer à Madame [S] [U] épouse [X] la somme de 3.600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que tous les dépens, en ce compris, le coût du commandement, les frais de délivrance de la présente assignation, de la notification éventuelle à créanciers inscrits et de la signification de l'ordonnance à intervenir. Au soutien de ses demandes, Madame [S] [U] épouse [X] expose que : - suivant acte sous seing privé en date du 26 juin 2001, elle et son mari, aujourd'hui décédé, ont donné à bail commercial à la société AVNC des locaux situés dans un ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 3] pour une durée de neuf ans, à compter du 1er janvier 2001, moyennant un loyer annuel de 26.678,58 euros hors taxes et hors charges, - ce bail a fait l'objet de cessions successives pour être cédé en dernier lieu à la SAS LA TRADITION CROSNOISE, actuel preneur, pour lequel le loyer mensuel actuel est de 4.665 euros dont 4.195 euros au titre du loyer et 470 euros au titre de la provision de charges sur la taxe foncière, - depuis le mois d'avril 2024, la SAS LA TRADITION CROSNOISE ne s'acquittant plus régulièrement des loyers et charges, Madame [S] [U] épouse [X] lui a fait délivrer en date du 12 juin 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire, réclamant la somme en principal de 14.936,53 euros au titre des loyers, charges et accessoires impayés, arrêtés au mois de juin 2024 inclus, qui est demeuré infructueux. Initialement appelée le 8 octobre 2024 et après deux renvois, l'affaire a été utilement appelée à l'audience du 17 janvier 2025 au cours de laquelle, Madame [S] [U] épouse [X], représentée par son conseil, a déposé ses pièces telles que visées dans ses écritures et soutenu ses conclusions en réplique aux termes desquelles, au visa de l'article 835 du code de procédure civile, de l'article L.145-41 du code de commerce et de l'article 1343-5 du code civil, elle réitère ses demandes, répond aux prétentions de la SAS LA TRADITION CROSNOISE, sollicite qu'elle soit déboutée de toutes ses demandes, fins et conclusions considérant que le commandement de payer délivré le 12 juin 2024 est parfaitement régulier, et actualise oralement sa demande de condamnation provisionnelle à la somme de 9.860,53 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de janvier 2025 inclus. La SAS LA TRADITION CROSNOISE, représentée par avocat, s'est référée à ses conclusions récapitulatives, sollicitant, au visa des articles L145-41 et suivants du code de commerce et de l'article 1342-10 alinéa 2 du code civil, de : - constater que le commandement de payer visant la clause résolutoire à la date du 12 juin 2024 comporte des imprécisions et erreurs pouvant entraîner sa nullité, - juger en conséquence, que la demande de Madame [S] [U] épouse [X] se heurte à une contestation sérieuse, - subsidiairement, accorder à la SAS LA TRADITION CROSNOISE, avec effet rétroactif, des délais de paiement de juillet 2024 au 30 septembre 2024 pour s'acquitter des causes du commandement de payer, et suspendre les effets de la clause résolutoire durant les délais accordés, - constater qu'au 1er octobre 2024, les causes du commandement de payer sont éteintes par l'effet des délais accordés et les paiements intervenus, - débouter en conséquence, Madame [S] [U] épouse [X] de ses demandes, - plus subsidiairement encore, accorder à la SAS LA TRADITION CROSNOISE, 6 mois de délais de paiement pour s'acquitter de la somme de 9.660,53 euros au titre du solde de la dette locative et suspendre les effets de la clause résolutoire durant les délais accordés, - en tout état de cause, condamner Madame [S] [U] épouse [X] à payer à la SAS LA TRADITION CROSNOISE la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, la SAS LA TRADITION CROSNOISE fait valoir un certain nombre de contestations sérieuses s'agissant des sommes appelées par le bailleur dans le commandement de payer quant au montant du loyer révisé sans information préalable ni pièce justificative, et quant à la provision mensuelle pour taxe foncière qui n'est pas prévue dans le contrat de bail. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience. L'affaire a été mise en délibéré au 25 février 2025. MOTIFS DE LA DECISION Les demandes des parties tendant à voir "dire et juger" ou "constater" ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif. Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire Conformément à l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En l'espèce, le 12 juin 2024, Madame [S] [U] épouse [X] a fait délivrer à la SAS LA TRADITION CROSNOISE un commandement de payer visant la clause résolutoire, réclamant la somme, en principal, de 14.936,53 euros au titre des loyers, taxes et charges impayés arrêtés au mois de juin 2024 inclus. Pour s'opposer à l'acquisition de la clause résolutoire, la SAS LA TRADITION CROSNOISE fait valoir que le commandement de payer ne comporte pas un décompte précis, celui-ci n'indiquant pas le détail de l'augmentation substantielle du loyer entre mars et avril 2024. En réplique, Madame [S] [U] épouse [X] indique que le loyer n'ayant jamais fait l'objet d'une indexation annuelle depuis 2015, l'augmentation conséquente de 21% appliquée résulte uniquement de l'évolution de l'ILC entre le 1er trimestre 2015 de 108,32 et le 3e trimestre 2023 à 133,66, précisant que les modalités de calcul ont été portés à la connaissance de la locataire. Or, force est de constater que le décompte annexé fait mention d'un loyer d'un montant de 3.401,17 euros jusqu'au mois de mars 2024 inclus et d'un montant de 4.195 euros à partir du mois d'avril 2024 mais qu'aucune pièce ne vient justifier que cette augmentation ait été portée à la connaissance de la locataire et que le mode de calcul lui ait été expliqué. La SAS LA TRADITION CROSNOISE est donc dans l'impossibilité de pouvoir contrôler le montant du loyer, de sorte que le montant réclamé aux termes du commandement de payer du 12 juin 2024 n'est pas certain dans son montant. Or, tout commandement de payer doit, sous peine de nullité, comporter les mentions obligatoires informant le débiteur de ses droits et de ses obligations, des moyens pour se défendre et le décompte qui y est joint doit indiquer les loyers et charges locatives, les provisions payées et les taxes. Un commandement de payer n'est valable que si la dette locative est certaine, c'est-à-dire incontestable, liquide, correspondant à un montant précis et exact déterminé, et exigible, soit arrivée à son terme. Il convient donc de relever qu'il existe des contestations sérieuses sur les sommes effectivement dues par la SAS LA TRADITION CROSNOISE et ce, dès la date de la délivrance du commandement de payer du 12 juin 2024 et, par voie de conséquence, sur sa validité. Si le juge des référés n'est pas le juge de la nullité, en revanche ces constats apparents et objectifs sont de nature à permettre de considérer de manière suffisamment raisonnable et sérieuse qu'ils créent une discussion sur la régularité du commandement de payer, qui relève du juge du fond, ce qui ne permet pas de s'assurer que la clause résolutoire ait été acquise, ni que la créance soit dans tous les cas liquide, certaine et exigible. Par conséquent et sans qu'il soit nécessaire de statuer sur les autres moyens soulevés par les parties, il convient donc de dire n'y avoir lieu à référé sur l'ensemble des demandes de Madame [S] [U] épouse [X]. Sur les dépens et les frais irrépétibles Madame [S] [U] épouse [X], qui succombe à la présente instance, sera condamnée aux dépens. L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort : DIT n'y avoir lieu à référé sur l'intégralité des demandes de Madame [S] [U] épouse [X] ; DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [S] [U] épouse [X] aux dépens. Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 25 février 2025, et nous avons signé avec le greffier. Le Greffier, Le Juge des Référés,