Texte intégral
Minute n° 2024 /
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
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JUGEMENT du 05 Septembre 2024
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DEMANDEUR :
Monsieur [Y], [W], [O] [C]
7, bis rue des Pas Perdus
44240 LA CHAPELLE SUR ERDRE
représenté par Maître Charlotte VANNIER, avocate au barreau de NANTES
D'une part,
DÉFENDEURS :
Monsieur [D] [U]
1 Allée Paul le Drogo
44300 NANTES
non comparant
Madame [E] [N]
231 Rue de la Galonnière
44390 PETIT MARS
comparant en personne D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA
GREFFIER : Michel HORTAIS
PROCEDURE :
date de la première évocation : 06 juin 2024
date des débats : 06 juin 2024
délibéré au : 05 septembre 2024
RG N° N° RG 24/00306 - N° Portalis DBYS-W-B7I-MYJN
COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Charlotte VANNIER
CCC à Monsieur [D] [U] + Madame [E] [N] + préfecture
Copie dossier
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing-privé en date du 1er décembre 2021, prenant effet le même jour, pour une durée d'un an renouvelable, Monsieur [Y] [C] a donné à bail à Monsieur [D] [U] un local à usage d'habitation 1 allée Paul Le Drogo à Nantes (44 300) et ses accessoires, moyennant un loyer mensuel révisable de 760 euros, outre une provision sur charges de 40 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 1 520 euros.
Un acte de cautionnement solidaire a été signé par Madame [E] [N] le 30 novembre 2021.
Des loyers restant impayés, par acte du 02 octobre 2023, Monsieur [Y] [C] a délivré au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et d’avoir à justifier d’une assurance. Celui-ci a été dénoncé à la caution par acte du 2 octobre 2023.
Par actes séparés de commissaire de justice en date du 8 janvier 2024, Monsieur [Y] [C] a assigné Monsieur [D] [U] et Madame [E] [N] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de voir:
- constater l'acquisition de la clause résolutoire au 14 novembre 2023 et donc la résiliation à cette date du contrat de bail conclu le 1er décembre 2021, relatif à l’appartement sis 1 allée Paul Le Drogo à Nantes (44 300), dont Monsieur [D] [U] est locataire ;
- ordonner l'expulsion de Monsieur [D] [U] ainsi que de tous occupants de son chef de l’appartement sis 1 allée Paul Le Drogo à Nantes (44 300) ainsi que l’évacuation de tous les meubles, si besoin est, avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
- condamner solidairement Monsieur [D] [U] et Madame [E] [N] à payer à Monsieur [Y] [C] :
-la somme de 11 227 euros correspondant aux loyers et charges échus et impayés, augmentés des intérêts au taux légal ;
-une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours, outre les charges, soit la somme mensuelle de 800 euros à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, augmentés des intérêts au taux légal ;
-la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.
- condamner Monsieur [D] [U] et Madame [E] [N] à payer les entiers dépens y compris le coût du commandement de payer et son dénoncé ;
- ne pas écarter l’exécution provisoire.
L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 6 juin 2024.
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Monsieur [Y] [C], représentée par son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance fondé sur l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers à titre principal, et sur le défaut d’assurance locative à titre subsidiaire, tout en précisant que sa créance doit être fixée à la somme de 15 227 euros arrêtée au 14 mai 2024. Il a également souligné solliciter la condamnation solidaire pour les frais irrépétibles et les dépens.
Bien que régulièrement assigné à domicile, Monsieur [D] [U] n’a pas comparu et personne pour le représenter
.
Régulièrement assigné à étude, Madame [E] [N] a comparu et a indiqué qu’il s’agissait d’un collègue de travail qui a démissionné. Elle n’a aucun contact avec lui depuis 2022. Elle a actualisé sa situation personnelle et financière déclarant percevoir entre 1 700 et 1 800 euros. Elle a un enfant à charge et est actuellement en arrêt de travail. Elle sollicite des délais de paiement sur 24 mois tout en indiquant qu’il lui sera difficile de payer une telle somme.
L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l'article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’est pas parvenue au tribunal avant l’audience.
L’affaire a été mise en délibéré au 5 septembre 2024, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.
Monsieur [D] [U] n’a pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 474 du code de procédure civile.
Sur la recevabilité de la demande
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 17 janvier 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.
Par ailleurs, il est justifié que la CAF de la Loire-Atlantique a accusé réception de sa saisine le 21 novembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, la demande sera déclarée recevable.
Sur la validité du cautionnement
L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, applicable au litige, dispose, en ses deux derniers alinéas, que : “Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.
La personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.”
En l’espèce, Madame [E] [N] s’est constituée caution solidaire de Monsieur [D] [U] par acte distinct du 30 novembre 2021 pour une durée de trois ans à compter du premier décembre 2021. Cet engagement respecte formellement les exigences prescrites par l’article 22-1 susvisé.
En conséquence, la demande de Monsieur [Y] [C] tendant à la condamnation solidaire de Monsieur [D] [U], en sa qualité de locataire, et de Madame [E] [N], en sa qualité de caution, sera accueillie.
Sur la demande en paiement
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.
En l'espèce, Monsieur [D] [U] ne s’est pas présenté devant le tribunal et le rapport social n’est pas parvenu au tribunal avant l’audience, de sorte qu'aucune explication sur les conditions de la dette n'a été rapportée ou un éventuel paiement libératoire. Cependant, l'assignation mentionne expressément la condamnation du locataire à une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer en principal et les charges jusqu'à la libération effective des lieux, de sorte que la créance sera actualisée, en dépit de l'absence de l’intéressé.
Il résulte des pièces produites que Monsieur [D] [U] n'a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges et des indemnités d'occupation du local d'habitation. En effet, le décompte fait apparaître un solde débiteur de 15 227 euros au 14 mai 2024.
La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner Monsieur [D] [U] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.
Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.
La solidarité sera prononcée en application de l’acte de cautionnement du 30 novembre 2021.
Madame [E] [N] sera également tenue au paiement des intérêts de retard et des pénalités prononcées, le commandement de payer ayant été dénoncé dans un délai de quinze jours à la caution, en application des dispositions de l’article 24 I alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets
En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »
Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.
En l'espèce, le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.
Par acte séparé de commissaire de justice en date du 02 octobre 2023, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [D] [U] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 8 847 euros au titre des loyers et charges impayés.
Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 3 décembre 2023.
Il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [D] [U] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.
Sur la fixation de l’indemnité d'occupation due
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Il résulte des dispositions de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 3 décembre 2023, Monsieur [D] [U] est sans droit ni titre depuis cette date.
Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter du 3 décembre 2023, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux et de condamner Monsieur [D] [U] à son paiement.
Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme d’avril 2024 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d'occupation prendra donc effet au 1er mai 2024.
L’acte de cautionnement signé par Madame [E] [N] le 30 novembre 2021 prévoit expressément son engagement pour le paiement des indemnités d’occupation dues.
Il y a donc lieu de la condamner solidairement avec Monsieur [D] [U] au paiement, à compter du 3 décembre 2023, date d’acquisition des effets de la clause résolutoire, et jusqu’à la date de libération effective des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle dont le montant sera égal à celui du loyer et des charges que le locataire aurait dû payer en cas de poursuite du bail.
Cette obligation solidaire prendra fin le 1er décembre 2024, l’engagement solidaire étant limité dans le temps à trois ans à compter du 1 er décembre 2021.
Sur la demande de délai pour régler la dette
L’article 1343-5 du code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. (…) »
En l’espèce, Madame [E] [N] déclare percevoir entre 1 700 et 1 800 euros. Elle a un enfant à charge et est actuellement en arrêt de travail. Elle sollicite des délais de paiement sur 24 mois tout en indiquant qu’il lui sera difficile de payer une telle somme.
Dès lors, et tenant compte des besoins du créancier, il convient de l’autoriser à régler la dette selon les modalités ci-dessous.
Sur les demandes accessoires et l'exécution provisoire
Monsieur [D] [U], qui succombe, supportera seul les dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer et de son dénoncé, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. En effet, il convient de faire supporter par ce locataire défaillant les frais engagés par le bailleur au titre de l’article 695 du code de procédure civile, sans que la caution, victime de l’insuffisance et de la négligence de Monsieur [D] [U], ne soit inquiétée à ce titre.
Il n'est pas équitable de laisser à sa charge les frais exposés par Monsieur [Y] [C] afin de recouvrer les sommes dues. Monsieur [D] [U] sera en conséquence condamné, seul au regard de son comportement à l’égard du bailleur et de la caution, à lui verser la somme de 850 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu 1er décembre 2021 entre Monsieur [Y] [C] et Monsieur [D] [U] et portant sur un local à usage d'habitation 1 allée Paul Le Drogo à Nantes (44 300) et ses accessoires, sont réunies à la date du 3 décembre 2023 ;
CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [D] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [D] [U] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle suivra les dispositions textuelles ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [U] et Madame [E] [N] à son paiement à compter de l’échéance de mai 2024 jusqu’au 1er décembre 2024 ou jusqu’à libération définitive des lieux ;
CONDAMNE si nécessaire seul Monsieur [D] [U] à son paiement à compter de l’échéance de décembre 2024 jusqu’à libération définitive des lieux ;
CONDAMNE solidairement M. [D] [U] et Mme [E] [N] à payer à Monsieur [Y] [C] la somme de 15 227 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés arrêtée au 14 mai 2024 ;
DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal du présent jugement ;
RAPPELLE que toute somme versée sera déduite ;
AUTORISE Madame [E] [N] à s’acquitter de la dette par 23 mensualités de 200 euros (DEUX CENT) le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 24ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d'un plan de surendettement ;
CONDAMNE seul Monsieur [D] [U] une indemnité de 850 au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE l'exécution provisoire de droit de la présente décision ;
CONDAMNE seul Monsieur [D] [U] aux dépens en ce compris le coût du commandement et de son dénoncé à la caution ;
Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,
Le Greffier La Présidente
M. HORTAIS S. ZARIFFA
