Cour de cassation, 11 avril 2019. 17-28.520

CIV.3 MY1 COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 11 avril 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10134 F Pourvoi n° B 17-28.520 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par la société Jennifer, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , en liquidation judiciaire, aux droits de laquelle vient M. O... R..., agissant en sa qualité de liquidateur, domiciliée [...] , contre l'arrêt rendu le 28 septembre 2017 par la cour d'appel de Grenoble (chambre commerciale), dans le litige l'opposant : 1°/ à M. I... W..., 2°/ à Mme G... W..., domiciliés tous deux [...], défendeurs à la cassation ; M. et Mme W... ont formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident contre le même arrêt ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 12 mars 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Corbel, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat de la société Jennifer et de M. B... ès qualités, de la SCP Boulloche, avocat de M. et Mme W... ; Sur le rapport de Mme Corbel, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que les moyens de cassation du pourvoi principal et ceux du pourvoi incident, annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE les pourvois ; Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze avril deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour la société Jennifer et M. B... ès qualités. PREMIER MOYEN DE CASSATION Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société Jennifer à payer aux époux W... la somme de 6.413 euros au titre des taxes foncières de 2009 à 2012 et la somme de 3.968 euros au titre des taxes foncières de 2015 et 2016 ; AUX MOTIFS QUE le bail prévoit en son article 5-7 l'obligation pour le preneur de rembourser au bailleur la quote-part des impôts et taxes relatifs au bien loué ; que si le paiement de la taxe foncière n'est effectivement pas expressément prévu comme étant à la charge du preneur, il est pour autant très clairement prévu les impôts et taxes relatifs au bien loué et sans mentionner une quelconque exception et donc y compris la taxe foncière ; que compte tenu de la prescription, les époux W... ne peuvent demander le paiement de taxes foncières pour une période antérieure au 15 janvier 2009 ; que la taxe foncière relative au bien loué et demandée par les bailleurs et à compter de janvier 2009 au vu du décompte non contesté produit aux débats s'élève à hauteur de la somme de 6.413 euros ; qu'il sera dès lors fait droit à la demande en paiement des époux W... à l'encontre de la SARL Jennifer à hauteur de cette somme ; que le jugement contesté condamnant la SARL Jennifer à payer aux époux W... la somme de 15.976,41 euros au titre des taxes foncières sera infirmé au quantum ; sur la demande en paiement au titre des taxes foncières complémentaires postérieures au jugement contesté : qu'il est justifié des montants des taxes foncières à hauteur des sommes de 1 965 euros pour 2015 et de 2 003 euros pour 2016, soit la somme totale de 3 968 euros ; qu'il sera dès lors fait droit à la demande en paiement des époux W... à l'encontre de la SARL Jennifer à hauteur de cette somme ; 1°) ALORS QUE la quote-part est la part que chacun doit payer (ou recevoir) dans la répartition d'une somme (ou de tout autre chose) ; qu'en l'espèce, le bail ne prévoyait pas le remboursement par le preneur au bailleur de l'ensemble des impôts et taxes relatifs au bien loué mais seulement la « quote-part » de ceux-ci ; que ce terme désignait nécessairement les impôts et taxes dus par le locataire pour son occupation des lieux, à l'exclusion des impôts et taxes dus par le bailleur en sa qualité de propriétaire des lieux loués ; qu'en conséquence, en considérant que le bail prévoyait très clairement que les impôts et taxes relatifs au bien loué seraient à la charge du preneur sans mentionner une quelconque exception et donc y compris la taxe foncière, la cour d'appel a dénaturé la clause litigieuse, en violation de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable à l'espèce ; 2°) ALORS QUE la taxe foncière, dont est en principe seul redevable le propriétaire à l'égard de l'administration fiscale, peut être contractuellement mise à la charge du preneur, mais ce, par une stipulation expresse; qu'en l'espèce, la cour d'appel a expressément constaté que « le paiement de la taxe foncière n'est effectivement pas expressément prévu [par le bail] comme étant à la charge du preneur » ; qu'en décidant pourtant de faire supporter au preneur la charge de la taxe foncière, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et, partant, a violé l'article 1134 du Code civil, ensemble les articles 1400 et 1415 du Code général des impôts. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR constaté la résiliation au 1er avril 2015 du bail signé le 11juin 2004 par la SARL Jennifer et les époux W... ; AUX MOTIFS PROPRES QUE le commandement de payer en date du 15 janvier 2014 y compris au titre des taxes foncières à hauteur de la somme de 6 413 euros de 2009 à 2012 effectivement dues et visant la clause résolutoire est resté infructueux dans le délai imparti ; qu'il y a donc lieu de constater le jeu de la clause résolutoire au 16 janvier 2014 ; que le jugement contesté constatant le jeu de la clause résolutoire ordonnant l'expulsion de la SARL Jennifer sera confirmé de ces chefs ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'article 13 du bail du 11 juin 2014 stipule qu'à) défaut de paiement d'un seul terme de loyer ou de charges ou d'inexécution d »une seule des clauses du bail et un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter, contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user du bénéfice de la clause , délivré par acte extra-judiciaire et resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, sans que celui-ci n'ait à remplir aucune formalité ; qu'en l'espèce, il n'est pas contesté que, par exploit d'huissier du 15 janvier 2014 les consorts W... ont adressé à la SARL Jennifer un commandement de payer la somme de 60.247,77 euros titre des taxes foncières 2004 à 2012 (12.505 euros) et des charges de copropriété (47.358,96 euros) ; que le commandement mentionnait également dans son intégralité l'article 13 du contrat de bail précité ; qu'il est constant que la SARL Jennifer n'a pas déféré au commandement de payer ; que l'ensemble des conditions fixées par l'article 13 du bail étant réunies il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du bail ( ) à compter du 1er avril 2015 ; ALORS QUE le bailleur doit invoquer la clause résolutoire de bonne foi ; qu'en l'espèce, la société Jennifer soutenait que le bailleur ne lui avait jamais réclamé le paiement de la taxe foncière avant la délivrance du commandement de payer faisant ainsi valoir la mauvaise foi des époux W... dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire ; qu'en décidant dès lors de « constater le leu de la clause résolutoire au 16 janvier 2014 », sans rechercher, comme elle y avait été invitée, si les bailleurs n'avaient pas mis en oeuvre la clause résolutoire de mauvaise foi, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134, alinéa 3, du code civil, dans sa rédaction applicable à l'espèce. TROISIEME MOYEN DE CASSATION Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté la demande de compensation de la SARL Jennifer ; AUX MOTIFS QUE s'il n'est pas justifié d'impayés au titre des charges de copropriété par les bailleurs pour la période visée par le commandement compte te u du jeu de la prescription alléguée, les versements démontrés à ce titre par la SARL Jennifer pour cette période ne peuvent par ailleurs justifier un quelconque trop-perçu ; que la demande de compensation de cette dernière serai par conséquent rejetée ; ALORS QUE la société Jennifer soutenait encore, pièces à l'appui, que jusqu'en 2011, elle avait payé une somme de 42.169,17 € au titre des charges de copropriété, alors que 32.363,05 € étaient seulement dus, faisant apparaître un trop-perçu de 9806,12 € ; qu'en se bornant à retenir que « les versements démontrés à ce titre par la SARL Jennifer pour cette période ne peuvent par ailleurs justifier un quelconque trop-perçu », la cour d'appel a statué par voie de simple affirmation et a violé l'article 455 du code de procédure civile. Moyens produits au pourvoi incident par la SCP Boulloche, avocats aux Conseils, pour M. et Mme W.... Le premier moyen de cassation du pourvoi incident fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir, infirmant le jugement, rejeté la demande de condamnation de la société Jennifer à payer aux époux W... la somme de 32 426,15 € au titre des charges de copropriété ; Aux motifs que « compte tenu de la prescription, les époux W... ne peuvent demander le paiement de charges de copropriété pour une période antérieure au 15 janvier 2009, soit au vu des tableaux récapitulatifs des charges produits aux débats par les époux W... en pièce 9, il est justifié : -des sommes de 2 193,65 + 3 932,12 + 4 074,84 pour la période du 15 janvier 2009 au 31 mai 2011 soit la somme totale de 10 200,61 €. En cause d'appel, la SARL Jennifer ne conteste pas l'exigibilité de ces sommes mais prétend à des versements auprès du syndic à ce titre non déduits. Elle produit aux débats ses relevés de compte sur lesquels apparaissent en débit différents chèques et dont l'affectation est justifiée par la comptabilité de cette dernière mentionnant le paiement des charges au syndic comme prévu par le bail et ainsi justifié à hauteur des sommes de 1 577,50 + 121,08 + 1 500 + 1 577,50 = 4 776,08 € pour l'année 2009 De 600 + 2 000 + 2 000 + 3 000 + 126,88 = 7 726,88 pour l'année 2010 De 1 500 + 1 500 + 2 000 = 5 000 € et jusqu'au 31 mai 2011. Il est constant que ces versements justifiés n'ont pas été pris en compte par les bailleurs, de telle sorte que la demande en paiement au titre du solde de charges restées impayées à hauteur de la somme de 32 426,15 € sera rejetée en totalité. Le jugement contesté condamnant la SARL Jennifer au paiement des charges à ce titre et à hauteur de la somme de 32 426,15 € sera infirmé de ce chef » (arrêt p 4 in fine et p 5 § 1 et suiv.). Alors qu'une demande de paiement de charges correspondant à plusieurs années ne peut être rejetée en totalité au seul motif d'une absence de justification pour certaines années; qu'en l'espèce, la cour d'appel a considéré que les versements effectués par la SARL Jennifer au titre des charges de copropriété étaient justifiés pour les années 2009, 2010 et 2011, pour un montant total de 17 502,96 € ; qu'en rejetant en totalité la demande au titre du solde de charges impayées sans s'expliquer sur la différence entre le montant sollicité de 32 426,15 € et celui payé de 17.502,96 €, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile, ensemble l'article 1353 du Code civil dans sa rédaction issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 Le second moyen de cassation du pourvoi incident fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande de condamnation de la société Jennifer à payer aux époux W... la somme de 22.582,92 € au titre des charges de copropriété pour la période du 1er avril 2013 au 31 mars 2017 ; Aux motifs que « compte tenu de la prescription, les époux W... ne peuvent demander le paiement de charges de copropriété pour une période antérieure au 15 janvier 2009, soit au vu des tableaux récapitulatifs des charges produits aux débats par les époux W... en pièce 9, il est justifié : -des sommes de 2 193,65 + 3 932,12 + 4 074,84 pour la période du 15 janvier 2009 au 31 mai 2011 soit la somme totale de 10 200,61 €. En cause d'appel, la SARL Jennifer ne conteste pas l'exigibilité de ces sommes mais prétend à des versements auprès du syndic à ce titre non déduits. Elle produit aux débats ses relevés de compte sur lesquels apparaissent en débit différents chèques et dont l'affectation est justifiée par la comptabilité de cette dernière mentionnant le paiement des charges au syndic comme prévu par le bail et ainsi justifié à hauteur des sommes de 1 577,50 + 121,08 + 1 500 + 1 577,50 = 4 776,08 € pour l'année 2009 De 600 + 2 000 + 2 000 + 3 000 + 126,88 = 7 726,88 pour l'année 2010 De 1 500 + 1 500 + 2 000 = 5 000 € et jusqu'au 31 mai 2011. Il est constant que ces versements justifiés n'ont pas été pris en compte par les bailleurs, de telle sorte que la demande en paiement au titre du solde de charges restées impayées à hauteur de la somme de 32 426,15 € sera rejetée en totalité. Le jugement contesté condamnant la SARL Jennifer au paiement des charges à ce titre et à hauteur de la somme de 32 426,15 € sera infirmé de ce chef » (arrêt p 4 in fine et p 5 § 1 et suiv.). Alors que les époux W... ont fait valoir, dans leurs conclusions d'appel (p. 9 & suiv.), que la dette de la société Jennifer au titre des charges de copropriété s'était aggravée pour atteindre la somme de 22.582,92 € correspondant aux différents appels de fonds du 1er avril 2013 au 31 mars 2017 ; qu'en déboutant les époux W... de leur demande en paiement au titre des charges de copropriété sans répondre à leurs conclusions sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.